Разработка концепции управления недвижимостью
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
µдиты; долгосрочные кредиты; собственный капитал.
Финансирование проектов для продажи, только за счет собственного капитала и строительного кредита, причем последний обеспечивает финансирование в период строительства и продаж.
Сумма строительного кредита обычно равна сумме долгосрочного кредита, так как строительный кредитор готов кредитовать на сумму, не превышающего заем, который готов предоставить долгосрочный кредитор. Строительный кредитор рассматривает финансирование долгосрочного кредитора как погашение строительного кредита.
Собственный капитал возмещает разницу между себестоимостью проекта и суммами строительного и долгосрочного кредитов. Собственный капитал - самый дорогой источник финансирования, так как инвесторы собственного капитала получают доходы только после того, как произведены выплаты другим кредиторам.
Для завоевания репутации среди кредиторов, следует обладать тщательно подготовленным и реалистичным бюджетом; достоверной информацией о реальной стоимости проекта; необходимым запасом средств или доступом к капиталу; доскональным знанием процесса девелопмента.
Источники финансирования проектов
Коммерческие банки. Коммерческие банки являются основным источником как краткосрочных, так и долгосрочных кредитов.
Банки неохотно участвуют в совместных предприятиях, зато они соглашаются на ипотечные кредиты, которые дают девелоперу более высокое процентное отношение суммы кредита к стоимости проекта, а банку - более высокую доходность за счет участия в денежных потоках от проекта.
Частные инвесторы. Пожалуй, самым распространенным типом финансового партнера является частный инвестор, которым может быть практически кто угодно. Иногда частные инвесторы полностью финансируют стоимость проекта. Прибыль может делиться по-разному, от соотношения 80/ 20 (80% инвестору) до 50/50.
Собственный капитал. Практически каждого из кредиторов интересуют источники дополнительного капитала, достаточно ли у девелопера ресурсов, чтобы в случае необходимости поддержать проект.
Кредиторы должны убедиться, что у девелопера есть денежные средства или хотя бы возможность найти дополнительное финансирование в том случае, если процентная ставка во время строительства поднимется, или сдача в аренду будет проходить медленнее, чем ожидалось, или произойдет непредвиденный перерасход средств.
Обычно кредиторы требуют, чтобы собственный капитал составлял от 20% до 30% расходов на девелопмент. Требуемая доля собственного капитала зависит от того, насколько опытна команда, занимающаяся девелопментом, от разницы между себестоимостью проекта и его оценочной стоимостью, от ситуации на рынке и от состояния финансовой сферы в целом.
ЧАСТЬ II. Разработка концепции управления недвижимостью
финансирование девелопмент недвижимость коммерческий
Объект - квартира (вторичное жилье), находящаяся по адресу ул. Проспект Октября, 127 (остановка Бульвар Славы). Квартира располагается на первом этаже 5-этажного дома, по "красной линии". Количество комнат 2. Тип дома - кирпичный. Квартира угловая, есть подпол. Общая площадь квартиры 43 кв.м.
Цель - проанализировать возможные варианты и выявить тот способ использования объекта недвижимости, который будет являться наиболее доходным и выгодным.
12-ю неделю подряд эксперты отмечают рост цен на вторичном рынке жилья Уфы. За минувшую неделю средняя стоимость жилого квадратного метра выросла на 0,4 процента - до 42,05 тысячи рублей.
В "плюсе" оказались все сегменты рынка, за исключением многокомнатных квартир, стоимость которых не изменилась. На сегодня средняя цена предложения вторичных однокомнатных квартир в Уфе составляет 44,51 тысячи рублей за "квадрат", "двушек" - 41,9 тысячи, "трёшек" - 39,89 тысячи, многокомнатных квартир - 40,71 тысячи рублей. Средняя стоимость элитного жилья - 58,2 тысячи рублей за квадратный метр. Последняя категория жилплощади при анализе ситуации на рынке не учитывается.
Указанные параметры - это цены, запрашиваемые продавцами недвижимости. В ходе торга они, как правило, снижаются на пять-десять процентов.
Аналитики Сети агентств недвижимости "Эксперт" вывели индикативные показатели вторичного рынка жилья: индекс доходности жилья Уфы, рыночный индекс ипотечного кредитования и индекс доступности ипотечных кредитов. По итогам прошлой недели они составили, соответственно, минус 8,0 банковских депозита, 12,5 процента годовых и 0,4.
Эксперты отмечают, что ценовая ситуация на уфимском вторичном рынке жилья характеризуется стабильным ростом, опережающим инфляцию. Это означает, что "дно" успешно пройдено и недвижимость позволяет сохранить вложения от обесценивания.
На сегодня самая дешевая квартира в Уфе предлагается за один миллион рублей. Она расположена в доме по улице Мушникова и имеет площадь 37 квадратных метров. Самая дорогая квартира предлагается за 18,5 миллиона рублей: ул.Кирова, четыре комнаты, 230 "квадратов".
Минимальная цена предложения в сегменте комнат - 530 тысяч рублей: ул.Хмельницкого, 12 квадратных метров". Максимальная цена - 1,05 миллиона рублей: ул.Российская, 15,2 "квадрата".
Самый дорогой коттедж, выставленный на продажу, предлагается за 20 миллионов рублей. Он расположен в поселке 8 Марта, имеет площадь 500 квадратных метров.
Квартиру, находящуюся по Проспекту, выставляют на продажу по цене 60,5 тыс. руб. за 1 кв.м. Общая цена квартиры - 2 600 тыс. руб.
В данн?/p>