Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
правового средства-установления) определяется тем, насколько ее реализация способствует достижению целей, поставленных перед правовым регулированием./76/
Условиями эффективности являются обстоятельства, с одной стороны, способствующие наибольшей реализации ценности права, позволяющей полнее удовлетворять интересы людей, а с другой, сопутствующие факторы для действий индивида по достижению этой ценности, по ее использованию. К условиям эффективности, можно в частности, отнести: адекватность правовых средств-установлений, интересам, мотивам и установкам; совершенство законодательства и правоприменительной деятельности; состояние законности; создание четкой, понятной и доступной каждому субъекту права, системы стимулов и ограничений в праве; индивидуальный и дифференцированный подходы к их реализации в праве, системное единство, комплексность в использовании данных юридических средств и т.д./76/
В этом пункте автор, раскроет правовые проблемы правового регулирования (правовых средств) обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью, как главной причины, в некоторых случаях, дефектности части Механизма или неэффективности всего механизма обеспечения сделок с недвижимостью.
Сначала, необходимо раскрыть некоторые проблемы правового регулирования, находящиеся в сфере государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.
Так, согласно п.1 ст.22 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Это значит, что права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Росрегистрации по месту нахождения данных объектов.
Права, ограничения (обременения) прав на входящие в состав предприятия объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации Федеральной регистрационной службой.
При этом, государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводится только в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия (пункт 2 статьи 22 Закона О государственной регистрации).
С одной стороны, подобный порядок, предполагает представить в органы государственной регистрации значительный и довольно дорогой пакет документов (это и оценка соответствующих объектов недвижимости, и аудиторское заключение и т.д.). Это создает предпосылки для продажи предприятия по частям, или передачи его другим образом (например, посредством государственной перерегистрации учредительных документов, где в качестве учредителя будет выступать фактический приобретатель предприятия).
С другой стороны, закон фактически закрепляет правило, согласно которому, предприятие как имущественный комплекс регистрируется (в том числе сделки с ним) только в случае необходимости совершения в отношении него сделки. Это положение закона, можно считать удачным, т.к. если бы предприятие всегда существовало как имущественный комплекс, то ход нормальной хозяйственной деятельности мог бы быть затруднен из-за постоянной деятельности по выделу того или иного имущества из состава предприятия.
На данную правовую посылку, обратил внимание и В.А Белов, который прокомментировал это следующим образом: право прибегает к этому приему (объединения различных объектов в один) для облегчения динамики гражданских правоотношений. И далее, объединение вещей и прав в предприятие происходит только тогда, когда требуется одним юридическим актом изменить принадлежность каждого элемента, т.е. создать эффект универсального правопреемства, осуществляемого в рамках определенной деятельности; с достижением этого эффекта гражданско-правовой режим предприятия как имущественного комплекса прекращает свое существование. /42/. Т.е. факт обособления имущества предприятия в имущественный комплекс предполагает лишь временный характер этой меры, пока не будет достигнута цель, сделка с предприятием как имущественным комплексом в целом.
Но на этом проблема с предприятиями как имущественными комплексами не исчерпывается. Так, цивилисты О.М. Козырь и А.А. Маковская, предлагают не признавать предприятия в целом как имущественные комплексы, объектами недвижимости (но сохранить их в качестве объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок), поскольку существующее положение значительно усложняет имущественный оборот предприятий./65/ При этом, порядок государственной регистрации предприятий должен быть изменен. В частности, права на предприятия, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение, должны быть отменены полностью. Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов, может быть обеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями. Государственной регистрации должны подлежать только