Правовое регулирование договора купли-продажи
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
делок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.
При расторжении договора купли-продажи недвижимости в случае, когда до произведенной оплаты покупателем к нему переходит право собственности, при нарушении сроков оплаты в силу п. 3 ст. 488 ГК РФ продавец вправе предъявить требование о возврате недвижимого имущества. При этом, как указал Президиум ВАС РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Позиция Президиума ВАС в данном случае выражена достаточно ясно. Высшая судебная инстанция указывает на то, что правило общего запрета передачи имущества может содержать исключения, которые должны быть установлены либо законом, либо договором. При этом Президиум ВАС не связывает возможность применения п. 4 ст. 453 ГК РФ с наличием или отсутствием эквивалентного предоставления обеими сторонами договора, как это делают некоторые исследователи. Такая позиция Суда оправдана, особенно учитывая то, что для российской правовой системы вообще и для гражданского права в частности прослеживается последовательная тенденция обобщения частных казусов в общие правила. Таким образом, сформулированное в п. 4 ст. 453 ГК РФ правило общего запрета возврата исполненного по договору при его изменении или расторжении не должно находиться в зависимости от полученного или неполученного встречного предоставления. Самое существенное - это установление законом или договором (в том числе и соглашением о расторжении или изменении договора) права на возможность требования такого возврата. Пленум ВАС РФ не делает различий в источнике установления такого права. Следует только добавить, что в случае установления права на возврат исполненного договором или дополнительным соглашением сторон при его реализации ими не должны нарушаться основополагающие принципы гражданско-правового регулирования, такие, как принцип добросовестности, разумности и незлоупотребления правом. Случаи исключений из правила общего запрета возврата исполненного при изменении или расторжении договора имеют целью защиту потерпевшей стороны от неисполнения или ненадлежащего исполнения встречной обязанности контрагентом.
Поскольку речь в упомянутом Постановлении Президиума ВАС РФ идет о возврате недвижимости, являвшейся предметом договора продажи недвижимости, может сложиться впечатление, что возврат имущества в данном случае представляет собой вариант виндикационного требования. Однако ни о какой виндикации в этом случае не может быть и речи, так как в силу норм ст. 223 ГК РФ и п. 4 ст. 453 ГК РФ имущество находится во владении покупателя законно, кроме того, в некоторых случаях с этим имуществом даже могут быть совершены регистрационные действия. Президиум ВАС РФ постановил, что при применении ст. 301 ГК РФ следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится только в незаконном владении.
Другим вариантом квалификации правовой природы возврата исполненного при изменении и расторжении договора может являться привлечение норм о неосновательном обогащении. В соответствии с подп. 3 ст. 1103 ГК РФ правила гл. 60 ГК РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения" подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Вообще, проблема возврата исполненного является вопросом о возможности возврата кондикционным иском индивидуально-определенной вещи. В связи с этим некоторые авторы отмечают, что Пленум ВАС РФ сопрягает возможность расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества, с установлением такой возможности законом или договором и установлением законом или договором возможности возвращения полученного сторонами по договору. Однако согласно п. 59 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.
В.В. Витрянский, комментируя эти положения, отмечает, что как по причинам формально-юридическим, так и по обстоятельствам, затрагивающим существо правоотношений, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю в любых случаях не лишает стороны договора продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. В другой работе ученый подчеркивает: В параграфе 7 главы