Правовое регулирование договора аренды в Российской Федерации
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
мущества с недостатками и их безвозмездным устранением арендодателем (или предоставлением взамен надлежащего имущества) существенного нарушения имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению договора могут быть оценены как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и, следовательно, в иске о расторжении договора может быть отказано.
Если применение указанных выше способов защиты не покрывает убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Это правило обусловлено гражданско-правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предоставляет арендатору также возможность взыскать убытки, не покрытые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного превышает размер арендной платы и, соответственно, полное возмещение убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.
Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК РФ). Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и интересов арендатора. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь между обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.
Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Например, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предоставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК РФ).
Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из принципа возложения на собственника обязанности содержать имущество (ст. 210 ГК РФ и учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен нормативными правовыми актами или договором.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущества, без которого оно не может использоваться по назначению. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору:
а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК РФ).
Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора возможности владеть и пользоваться имуществом согласно договору. Особенности правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре. В частности, на арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремонта, если арендатор в этот период был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.
Основные обязанности арендатора связаны с порядком пользования арендованным имуществом.
Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Назначение имущества определяется его характерными признаками, например легковой автомобиль не должен использоваться для грузовых перевозок, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.
Во-вторых, по общему правилу арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Это правило направлено на защиту прав арендодателя, заинтересованного в надлежащем использовании сданного в аренду имущества и возврате ег?/p>