Правовое регулирование договора аренды в Российской Федерации
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
°ть собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).
Необходимость обеспечения, с одной стороны, публичных интересов при использовании государственной и муниципальной собственности, а с другой - эффективного участия ее в гражданском обороте обусловила специальные правила сдачи в аренду государственного и муниципального имущества. Право на передачу государственной собственности во временное пользование отнесено к компетенции органов исполнительной власти. На основании ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ определяет порядок сдачи в аренду объектов федеральной собственности. Согласно постановлению Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности полномочия по управлению и распоряжению федеральным имуществом были делегированы Госкомимуществу России. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 О системе и структуре органов исполнительной власти и постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом указанные полномочия переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом и его территориальным управлениям. Таким образом, арендодателем федерального государственного имущества, не закрепленного за юридическим лицом на вещном праве, может быть только соответствующий государственный орган исполнительной власти, наделенный Правительством РФ соответствующими полномочиями. Особенности передачи в аренду имущества субъектов РФ и муниципальных образований могут предусматриваться региональным законодательством.
Закон предусматривает также некоторые особенности распоряжения имуществом, закрепленным на вещном праве за государственными и муниципальными юридическими лицами. Так, государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать в аренду движимое имущество самостоятельно, а недвижимость - только с согласия собственника в лице уполномоченного органа исполнительной власти (ст. 295 ГК РФ). Казенное предприятие, наделенное имуществом на праве оперативного управления, может выступать в качестве арендодателя только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Бюджетные учреждения по общему правилу не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество. Арендодателем такого имущества может выступать только полномочный государственный орган. Но если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять деятельность, приносящую доходы, то оно вправе выступать арендодателем в отношении имущества, приобретенного за счет этих доходов (ст. 298 ГК РФ).
На договоры аренды, не содержащие условия о выкупе, не распространяются положения ст. 78, 79 Федерального Закона Об акционерных обществах и ст. 46 Федерального Закона Об обществах с ограниченной ответственностью, регламентирующие порядок заключения обществом крупных сделок, поскольку указанные нормы касаются только сделок, направленных на отчуждение имущества. В то же время ст. 78 Федерального Закона Об акционерных обществах предоставляет обществу право распространить особый порядок заключения крупных сделок на договоры аренды и, таким образом, ограничить полномочия своих органов и представителей.
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.
.2 Объект аренды
В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие не потребляемые вещи). Не потребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.
Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ). Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, на пример согласно ст. 666 ГК РФ предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.
Исходя из необходимости рационального использования при