Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
7661,017661,0174 Финансовый результат (прибыль)--5547,03513581,64812586,61613747,48613747,4865 Налог на прибыль--1109,4072716,3302517,3232749,4972749,4976 Чистая прибыль--4437,62810865,31810069,29310997,98910997,989
При расчете денежного потока по инвестиционной деятельности (таблица 2.6) используются следующие подходы. Принимается, что инвестиции в покупку и строительство объекта недвижимости осуществляются по принципу деньги на расходы будущего года выделяются в конце текущего года. Таким образом, в базовом варианте вся сумма на покупку и строительство объекта недвижимости отражается в текущий момент времени. В дополнительном варианте две трети затрат финансируется в текущий момент времени, а оставшаяся сумма в конце первого шага. Расходы на покупку и строительство объекта недвижимости (строка 1) принимаются по исходным данным.
При заполнении строки 2 используются следующие принципы. Потребность в оборотных средствах t-го шага, рассчитанная в строке 4 таблице 2.3, финансируется в конце шага t-1. Если по данным таблицы 2.3 на шаге t+1 потребность в оборотных средствах увеличивается, то такой прирост отражается в строке 2 таблицы 2.6 на шаге t. Если на шаге t+1 потребность в оборотных средствах уменьшается, то это означает высвобождение оборотных средств, такое сокращение отражается в строке 5 таблицы 2.6 на шаге t. Строка 3 рассчитывается как сумма строк 1 и 2.
Поступления от продажи основных средств (строка 4 таблицы 2.6) отражаются на последнем шаге. Предполагается, что произойдет продажа здания по остаточной стоимости (строка 4 таблицы 2.4) на последнем шаге реализации проекта.
На последнем шаге необходимо отразить поступления от высвобождения оборотных средств. Строка 6 рассчитывается, как сумма строк 5 и 4.
Таблица 2.6 - Денежный поток по инвестиционной деятельности, тыс.р.
ПоказательШаг реализации проекта012345612345678Базовый вариантВыплаты1 Расходы на сооружение объекта недвижимости (в т.ч. НДС)198000000002 Финансирование оборотных средств-411400,2412,8412,8038427012,6003 Итого выплаты по инвестиционной деятельности (в т.ч. НДС)1980038427012,60012345678Поступления4 Поступления от продажи основных средств00000013983,0515 Поступления от высвобождения оборотных средств00010,8000412,806 Итого - поступления по инвестиционной деятельности00010,800014395,851Альтернативный вариантВыплаты1 Расходы на сооружение объекта недвижимости (в т.ч. НДС)182009100000002 Финансирование оборотных средств0467,2502,3488,26504,64504,64035,1016,38003 Итого выплаты по инвестиционной деятельности (в т.ч. НДС)182009567,235,1016,3800Поступления4 Поступления от продажи основных средств00000020161,0175 Поступления от высвобождения оборотных средств00014,0400504,646 Поступления от продажи основных средств00014,040020665,657
При расчете таблицы 2.7 поступления по операционной деятельности (строка 1) принимаются по данным таблицы 2.2, выплаты (строка 2) по данным таблицы 2.5 они включают расходы (строка 2 таблицы 2.5), амортизацию (строка 3 таблицы 2.5), а также перечисляемый в бюджет НДС (строка 1.1. минус строка 2.1 таблицы 2.5). Сальдо рассчитывается как разница между поступлениями и выплатами.
Поступления и выплаты по инвестиционной деятельности принимаются по данным таблицы 2.6. Чистый денежный поток (строка 7) рассчитывается как сумма сальдо от операционной и инвестиционной деятельности.
Таблица 2.7 - Чистый денежный поток, тыс. р.
ПоказательВсего по проектуШаг реализации проекта0123456123456789Базовый вариантДенежный поток от операционной деятельности1 Поступ
ления615600,000,0010800128251201512960129602 Выпла
ты27994,9410,000,005024,9825793,7405486,2375844,9915844,9913 Сальдо33565,0590,000,005775,0187031,2606528,7637115,0097115,009Денежный поток от инвестиционной деятельности4 Поступ
ления14406,6510,000,000,0010,800,000,0014395,8515 Выпла
ты20223,6019800,00384,0027,000,0012,600,000,006 Сальдо-5816,949-19800,00-384,00-27,0010,80-12,600,0014395,8517 Чистый денежный поток (NCFt)27748,11-19800-3845748,0187042,066516,1637115,00921510,86Альтернативный вариантДенежный поток от операционной деятельности1 Поступ
ления87609,600,000,0084242000718743,420217,620217,62 Выпла
ты37266,8070,000,003655,8648480,6658013,0908558,5948558,5943 Сальдо50342,7930,000,004768,13611526,33510730,31011659,00611659,006Денежный поток от инвестиционной деятельности4 Поступ
ления20679,6970,000,000,0014,040,000,0020665,6575 Вып
латы27818,68182009567,2035,1000,00016,380,000,006 Сальдо-7138,983-18200-9567,20-35,10014,04-16,380,0020665,6577 Чистый денежный поток (NCFt)43203,81-18200-9567,24733,03611540,37510713,9311659,00632324,6633. РАСЧЕТ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
Расчет показателей осуществляется для каждого из трёх вариантов проекта.
Период окупаемости рассчитывается по строке 2 таблицы 3.3. Это период от начала реализации проекта до момента, когда отрицательные числа меняются на положительные (ненулевые).
Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем при выборе проекта, рассчитывается по формуле:
NPV = ? NCFt * PVIFk,t , (3.1)
где t номер шага;
n продолжительность расчетного периода.
При этом коэффициент дисконтирования (PVIFk, t) рассчитывается по следующей формуле:
PVIFk,t = 1 / (1 + k)t…………………………..(3.2)
где k ставка дисконта.
В качестве ставки дисконта может использоваться средневзвешенная стоимость капитала (WACC). Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по формуле:
, (3.3)
где - доля j-го источника финансирования;
- стоимость j-го источника финансирования.
Стоимость заемных средств (), измеряемая в %, рассчитывается по формуле:
, ( 3.4)
где - номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);