Понятие и виды договоров аренды
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?онний характер расторжения. Тем не менее возможно, было бы уместнее изменить закон, установив в отношении данного случая право одностороннего отказа. Кроме того, не следует забывать о необходимости применять, так же как и в отношении всех других случаев, принцип существенности нарушения. Если, например, арендодатель передал арендатору в пользование большое здание, но не предупредил о наличии наложенного на него незначительного сервитута, не препятствующего использованию здания, то вряд ли разумно считать расторжение оправданным и допустимым.
В-четвертых, ст. 615 ГК устанавливает право арендодателя требовать расторжения договора, если арендатор использует имущество не по назначению. Здесь, так же как и в вышеописанных случаях, применяется судебный порядок расторжения, на что указывает использованная законодателем терминология. Но в данном случае, по крайней мере применительно к аренде недвижимости и предприятия, судебную процедуру следует признать оправданной, так как досрочное расторжение договора арендодателем по данному основанию может причинить арендатору неоправданно значительный ущерб, связанный с необходимостью немедленно покинуть арендованное здание, помещение, землю или предприятие.
В-пятых, согласно ст. 616 ГК арендатор вправе требовать расторжения договора аренды при нарушении арендодателем своего обязательства по осуществлению капитального ремонта. Вытекающий из терминологии данной статьи вывод о судебной процедуре расторжения вряд ли стоит опровергать в рамках действующего законодательства. Кроме того, в любом случае не следует забывать о существенности нарушения. Так, например, просрочка в совершении капитального ремонта незначительной продолжительностью вряд ли может оправдать расторжение договора аренды.
В-шестых, ст. 619 не носит императивный характер, и стороны вправе в своем договоре указать на право одностороннего отказа. Данный вывод поддерживается в судебной практике ВАС РФ.
Согласно ст. 619 ГК арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении, если
) имущество используется не по назначению или в нарушение условий договора,
) арендатор существенно ухудшает имущество,
) более двух раз подряд не вносит арендную плату,
) не производит капитальный ремонт, если такая обязанность возложена на него договором, законом или иными правовыми актами.
Все описанные выше случаи не исключают применение универсального принципа существенности нарушения. Это означает две вещи. Во-первых, арендодатель вправе требовать расторжения по иным основаниям, если нарушение имеет существенный характер. Например, если арендатор не вносит арендную плату не два раза подряд, а систематически через раз, то было бы странно лишать арендодателя права требовать расторжения только потому, что такое основание не перечислено в ст. 619 ГК, это не лишает арендатора права оспаривать расторжение, ссылаясь на несущественность нарушения. Так, например, просрочка в осуществлении капитального ремонта может быть крайне незначительной и не влечь существенного ущерба для арендодателя. Поэтому неосуществление арендатором капитального ремонта может стать основанием для расторжения только в случае, если представляет собой существенное нарушение.
В-седьмых, ст. 620 относит
) непредоставление имущества в пользование арендатору или учинение препятствий пользованию имуществом согласно условиям договора,
) обнаружение существенных недостатков переданного в аренду имущества,
) неосуществление арендодателем капитального ремонта,
) а также ситуацию, когда арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования.
Статья 620 ГК указывает на то, что другие основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды. Но это, как было выше установлено применительно