Понятие и виды договоров аренды
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ного в аренду имущества является условием договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Не исключается также последующее одобрение арендодателем произведенных улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК. Например, если при письменной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства.
Как отделимые, так и неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК).
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи - правила о купле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.
Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Например закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, которые указаны в Земельном кодексе .
Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 Лесного кодекса запрещает выкуп арендованных лесных участков.
Итак, на основании изложенного можно сделать следующий вывод.
По общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться. В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду.
Отдельной правовой нормы об арендаторе в Гражданском кодексе РФ не содержится. По мнению ученых-правоведов, это связано с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.
2.2.3 Ответственность арендодателя
В первую очередь арендодатель несет ответственность за передачу имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках что является логичным, учитывая, что арендодатель, обычно, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения.
При обнаружении недостатков переданной вещи арендатор может защи