Подходы к оценке бизнеса в кризисных условиях
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
?иях высшей категории надежности.[8]
Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал.
Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким- либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:
стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.
Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала.
Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:
R = R 1, где
R - ставка капитализации,
R 1 ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения).[10]
стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.
Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала , сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.
Норма возврата капитала может определяться различными методами:
прямолинейным методом или методом Ринга;
аннуитетным методом или методом Инвуда;
методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.
Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:
R = R 1 + ? * R 2, где
R - ставка капитализации,
R 1 ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);
? доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);
R 2 норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов.[11,c.267]
Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций.
Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).
Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда).
стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент пере продажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств.
Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.
Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:
R = R 1 ? * R 2, где
R - ставка капитализации,
R 1 - ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);
? - доля роста стоимости за период владения объектом (в долях единицы);
R 2 норма возврата капитала.[12]
Расчет ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:
R = NOI / V , где
NOI чистый операционный доход аналога,
V цена продажи аналога.
При необходимости в расчеты могут вносится необходимые поправки по аналогам.
Кроме того, имеются методы расчета ставки капитализации при инвестировании средств в оцениваемый объект не только собственных, н?/p>