Подходы к оценке бизнеса в кризисных условиях
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
реверсии.
Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).
Метод капитализации доходов
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.26 Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализации доходов применяется если:
потоки доходов стабильные положительные величины;
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный метод не следует использовать, если:
потоки доходов нестабильны;
объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Основные этапы оценки методом капитализации доходов
1. Определение чистого операционного дохода.
Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.[8]
2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.
3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы
для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно постоянные, условно переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.
К условно постоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.
К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно переменные расходы это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.
Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.
4. Определение чистого операционного дохода.
ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).
5. Расчет коэффициента капитализации
Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.
Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
компенсацию за риск;
компенсацию за низкую ликвидность;
компенсацию за инвестиционный менеджмент;
поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.
Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
2. Государственные облигации РФ;
3. Ставки по межбанковским кредитам РФ;
4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ;
5. Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран).
Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компа?/p>