Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
ти.
Он функционирует за iет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.
Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.
Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.
Первичный рынок ипотечных кредитов это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.
Основные участники первичного ипотечного рынка это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.
Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.
Использование термина закладная по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.
Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.
Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.
Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам с другой.
Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.
Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.
Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 2.1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели
№ п/пУчастники рынка ипотечных кредитовСубъектыФункцииСобственные цели123451Заемщик (залогодатель) физические лицаФизические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито-и платежеспособностиЗаключают кредитные договоры iелью покупки или строительства жилья Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья2Банк-кредитор (залогодержатель) Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки,
-ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы;
взаимно-сберегательные союзы и т. п. Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки : платежеспособности и кредитоспособности заемщика.
Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя Максимизация доходности активных операций,
ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала3Продавец жильяЮридические и физические лицаПродают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;
минимизация рисков, связанных с продажей4Государство Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала
Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
не инфляционная поддержка iеры жилищного строительства;
решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;
уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом,
пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга5Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
нотариат;
паспортные службы;
органы опеки и попечительства,
юридические консультации Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;
оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
регистрация договоров об ипо