Оценка эффективности инвестиций в недвижимости
Информация - Разное
Другие материалы по предмету Разное
Оценка эффективности инвестиций в недвижимости
Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).
В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов.
В этих условиях важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов.
Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).
Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план). [9, c.63-64]
Работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя следующие этапы:
1. Оценка существующей ситуации:
Оценка местоположения объекта:
Преимущества и недостатки местоположения, транспортная доступность, видимость со стороны магистралей, проч.;
Перспективы развития района расположения объекта;
Анализ существующего окружения (тип и характер застройки, существующая инфраструктура).
Техническая оценка объекта:
Оценка существующей исходно-разрешительной документации по объекту;
Оценка технического состояния существующих на территории объекта строений и имеющихся инженерных коммуникаций;
Оценка существующих инженерных коммуникаций, располагаемых мощностей и возможности присоединения дополнительных мощностей;
Состав юридической документации по проекту.
Юридическая экспертиза прав на объект:
Наличие подтверждающей документации по объекту, инициатору, проекту;
Обременение объекта правами третьих лиц (арендаторы, кредиторы, проч.);
Наличие временных и постоянных ограничений в использовании (сервитутов);
Анализ истории объекта (наложенные аресты, запреты, исполнительные производства в отношении объекта, наличие конкурирующих требований третьих лиц, споров между акционерами (собственниками);
Экспертиза правоустанавливающих документов;
Документы, подтверждающие статус и финансовое состояние инициатора проекта (правообладателя, собственника);
Исследование градостроительных ограничений;
Предварительный анализ градостроительных ограничений;
Анализ ресурсных качеств участка.
2. Разработка концепции эффективного использования объекта:
Анализ рынка недвижимости:
Понятие анализ рынка недвижимости является достаточно общим и объединяет в себе две основные процедуры:
Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.
Мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.
Разработка рекомендаций по концепции использования участка:
Анализ возможных форм использования участка;
Рекомендуемый тип использования (сочетания типов использования) и их пропорциональное соотношение в пределах участка;
Прогноз доходов бизнесов, рекомендуемые коммерческие условия;
Определение групп потенциальных потребителей, соответствующих предложенной концепции развития;
Сильные и слабые стороны предложенной концепции, риски.
3. Анализ экономической эффективности проекта:
Предварительная оценка бюджета реализации проекта;
Определение предварительного графика строительства и оценка прогнозируемых сроков реализации объекта;
Расчет потока доходов проекта;
Расчет затрат на эксплуатацию;
Оптимизация технико-экономических параметров проекта;
Анализ экономической эффективности проекта;
Анализ возможных схем финансирования проекта;
Анализ потребности в финансовом обеспечении проекта;
Анализ основных рисков проекта;
Разработка бизнес-плана проекта. [11, c.175-183]
Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2).
Рис. 2. Структура целей и этапов анализа
<