Оценка эффективности инвестиций в недвижимости
Информация - Разное
Другие материалы по предмету Разное
p>эффективности инвестиций в недвижимость
Существует ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и окупаемость капиталовложений.
Показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.
Рассмотрим некоторые стоимостные показатели.
Накопленный денежный поток (НДП), как показатель эффективности проекта, отражает сальдо поступлений и расходов средств (превышение накопленного дохода над капиталовложениями). НДП не учитывает норму дохода. Ставка дисконтирования равна нулю. НДП в постоянных ценах показывает движение собственных средств.
Предельные капиталовложения (PV) представляют капитализированный доход и выражают его нынешнюю ценность для инвестора. Они позволяют установить максимальную допустимую цену будущего дохода, то есть предельную для инвестора величину первичных вложений собственных средств.
Чистая нынешняя стоимость (ЧНС, NPV) выражает эффект (прирост богатства) инвестора за расчетный период, пересчитанный (дисконтированный) в эквивалентную сумму в начале проекта. ЧНС рассчитывается в сравнении с нормативным доходом, определяемым базовой ставкой. Проект целесообразен при ЧНС не меньше нуля. [3, c.9-12]
Перейдем к рассмотрению удельных показателей.
Доходность (MIRR) характеризует доход от вложений собственных средств процентом годовых, то есть процентом ежегодного прироста капитала. Доходность определяется при заданной базовой ставке и зависит от ее величины. Капиталовложения целесообразны при доходности не ниже базовой ставки.
Внутренняя норма дохода (IRR), как показатель доходности проекта или доходности вложений собственных средств, рассчитывается без учета базовой ставки. Внутренняя норма сама определяет максимальную базовую ставку для конкретного проекта, при которой вложения не убыточны. Данный показатель удобен для отбора и сравнения проектов по эффективности, так как он не зависит от нормы дохода.
Коэффициент эффективности капиталовложений (PI) показывает, во сколько раз увеличиваются вложенные собственные средства за расчетный период в сравнении с нормативным увеличением на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при коэффициенте не меньше единицы.
Срок окупаемости (DPB) определяет время, за которое инвестор возвратит вложенные в проект собственные средства и получит нормативный доход на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при условии, что срок окупаемости не превышает заданную величину. [3, c.12-14]
Таким образом, анализ эффективности инвестиций в недвижимость предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей экономической эффективности проекта.
Исходя из целевой установки инвестора, различают три основных критерия оценки эффективности капиталовложений в недвижимость: максимальный доход от капиталовложений, максимальный доход на единицу капиталовложений, минимальный срок, за который будет получен нормативный доход от вложений.
Анализа эффективности инвестиционных проектов - сложный процесс, поэтому лишь точные расчеты и компетентность экспертов способны привести к полной реализации инвестиционных планов.
Задача
Условие:
Фирма решает проблему финансирования инвестиций в современное технологическое оборудование для переоснащения мебельного цеха в сумме 100 000 долларов США. Срок окупаемости оборудования - 1 год. У нее имеются две альтернативы:
1. Получить банковский кредит в долларах США сроком на 1 год с уплатой 20 % годовых;
2. Выпустить облигации в белорусских рублях со сроком погашения через 1 год с обязательством уплатить по ним 60 % годовых, а затем конвертировать полученные от продажи облигаций денежные средства в необходимую сумму долларов США для оплаты оборудования.
Учитывая, что:
а.) фирма получает выручку от реализации продукции мебельного цеха в долларах США;
б.) курс доллара США на момент инвестирования составляет - 1 доллар США = 1000 рублей, а прогнозируемый курс через 1 год - 1 доллар США = 1400 рублей.
в.) комиссионные, уплачиваемые посреднику за размещение облигаций, составят 6% от суммы размещенных облигаций и взимаются на момент инвестирования.
Определить наиболее эффективный из данных вариантов финансирования инвестиций.
Решение:
Рассмотрим оба варианта.
1. Взяв кредит, через год необходимо его погасить и выплатить проценты:
Расходы: Р = 100 000 $ * 120% = 120 000 $.
2. Чтобы получить сумму, эквивалентную 100 тыс. долл. на закупку оборудования, необходимо 100 млн. рублей (100 000 $ * 1000 руб/$).
Учитывая, что наличных денег у фирмы нет, и оплата посреднику будет производиться из средств, полученных от размещения облигаций, общий размер размещения облигаций (О) равен:
О = 100 млн. руб. + 6% * О.
Отсюда О = 106,383 млн. руб.
Через год необходимо погасить облигации с выплатой процентов:
Расходы: Р= 106,383 * 1,6 = 170,213 млн. руб.
Чтобы оплатить эту сумму, необходимо 121 580 $ (170,213 млн. руб. / 1400 руб/$).
Таким образом, расходы по выплатам обязательств меньше для первого варианта, который и нужно использовать для инвестирования.
Список литературы
Инвестиционный кодекс: кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 № 37-З. / ред. от 01.11.2004