Geum.ru


Оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель"

Дипломная работа - Медицина, физкультура, здравоохранение

Другие дипломы по предмету Медицина, физкультура, здравоохранение



?и выполнении оценки следует придерживаться экономического подхода и рассматривать только те выгоды и потери, которые могут быть измерены в денежном эквиваленте.

Финансовые ресурсы, материальную основу которых составляют деньги, а деньги помимо прочего имеют еще одну объективно существующую характеристику, а именно - временную ценность. [15, с.49]. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости или учета временной стоимости денег.[8, с.104].

Инвестиционные проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капиталовложений, имеют определенную логику:

  1. С каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток, элементы которого представляют собой либо чистые оттоки, либо чистые притоки денежных средств.
  2. Чаще всего анализ ведется по годам, хотя это ограничение не является безусловным или обязательным; анализ можно проводить по равным базовым периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год, пятилетка и т. д.).
  3. Предполагается, что весь объем инвестиций делается в конце года, предшествующего первому году генерируемого проектом притока денежных средств, хотя в принципе инвестиции могут делаться в течение ряда последующих лет.
  4. Приток (отток) денежных средств имеет место в конце очередного года.
  5. Коэффициент дисконтирования, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стоимость, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода - год).

При дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов (в этой роли обычно выступает поток денежных средств) на несколько периодов, затем они по отдельности приводятся к текущей стоимости по формулам сложного процента.

Сложные проценты начисляются несколько раз, причем начисленные проценты присоединяются к основной сумме, в результате чего в следующий раз проценты начисляются как на основную сумму, так и на уже начисленные проценты. Данный процесс и называется дисконтированием.

Для определения текущей стоимости Р будущего платежа Fn через n периодов при ставке r процентов за период:

где Fn - доход, планируемый к получению в n-м году;

Р - текущая (или приведенная) стоимость, т.е. оценка величины Fn с позиции текущего момента;

r - коэффициент дисконтирования.[15, с.53-54].

Существует шесть функций сложного процента: будущая стоимость платежа, текущая стоимость будущего платежа, текущая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию платежа, накопление платежа за период, фонд возмещения.

Анализ инвестиционного проекта проводится с раiетом наиболее вероятного варианта, при этом рассматривается стоимость кредитных ресурсов, степень риска (что отражается в уменьшении ставки дисконта), потери от недозагрузки и неплатежей, ставки на офисные площади и номерной фонд, сроки введения в эксплуатацию многофункционального центра.

При определении стоимости действующего предприятия (бизнеса) ООО "Исаакиевский отель" методом дисконтирования будущих доходов, исходили из следующих предположений и допущений:

  1. Общеполезная площадь всех помещений составит 26000 м2;
  2. Номерной фонд гостиницы составит в соответствии с проектом 250 номеров;
  3. На основании проведенного маркетингового исследования ценовой политики в отелях аналогичного уровня, предполагаемая стоимость стандартного номера составит 260$ в сутки;
  4. Потери от недозагрузки (сезонность учтена) будут колебаться от 50% до 30%;
  5. Раiеты финансовых потоков выполнены в предположении о том, что реализация проекта будет включать в себя следующие этапы: Инвестиционный период - 3 года;
  6. Предполагаемый суммарный объем инвестиций 60 000 000$ включает в себя собственные средства инвестора, а также заемные средства (долгосрочные кредиты), при этом соотношение собственных и заемных средств предполагается - 40/60;
  7. Для инвестора заемные средства (долгосрочные кредиты) доступны не только на внутреннем рынке (РФ), но на внешнем рынке, таким образом, стоимость заемных средств для инвестора может составить 9% годовых;
  8. Прогнозный период выбран равным 10 годам, что соответствует существующей международной практике и графику инвестиций и показателями эффективности инвестиций для аналогичных проектов;

Для целей раiета предполагается введение в коммерческую эксплуатацию многофункционального центра с 4 года реализации проекта, в связи iем, первые выплаты по кредиту связаны с 1 годом коммерческой эксплуатации объекта с ежегодным погашением кредита равномерными аннуитетными платежами, начиная с первого года эксплуатации.

Аннуитет - инвестиции, приносящие вкладчику определенный доход через регулярные промежутки времени, или поток однонаправленных платежей с равными интервалами между последовательными платежами в течение определенного количества лет. К аннуитету также относятся инвестиции в недвижимость, приносящую доход.

Как говорилось в п.3.1., коммерческим отделом гостиничного оператора InterContinental Hotels Group были выведены абсолютные и относительные показатели чистой прибыли в период с 2009 по 2014 год. Именно эти данные взяты для раiетов показателей эффективности инвестиций, т.е. учитывались только те денежные потоки (поступления и выплаты), которые произошли в результате операционной (основной) деятельности. В ?/p>