Оценка объекта недвижимости
Отчет по практике - Экономика
Другие отчеты по практике по предмету Экономика
вниваемыми объектами, указаны в нижеприведенной таблице:
Элемент сравнения5-й Армии, 7Трубачево (пригород)Иртышская, 23Цена продажи, руб2 300 000800 0002 500 000Этаж3/101/15/9Sобщ., м2656565Sжил., м2576362Sкухни, м2899С/узелразд.разд.разд.Балкон+нет+Телефон+нет +КорректировкиОбщая чистая корректировка, руб0+168 1660Цена с учетом корректировки 2 300 000968 166 2 500 000
Источники информации - агентство недвижимости Алатарцева, агентство недвижимости Диалог.
Рассчитаем корректировку на наличие телефона для квартиры, расположенной по ул. Трубачево (пригород). При этом воспользуемся стоимостью срочной установки телефона на данный момент и в данном районе. Установка стоит 1 500 руб., т.к. в оцениваемом объекте имеется телефон, то к стоимости квартиры без телефона прибавляем данную сумму.
Рассчитаем корректировку на наличие балкона для квартиры, расположенной по Трубачево (пригород). Величину такой корректировки можно определить самостоятельно, подобрав для сравнения 3-4 пары объектов, о которых известна информация о сделках купли-продажи, один из них должен находиться в одном районе с оцениваемым объектом, другой - с объектом сравнения. Отношение их цен и даст размер корректировки.
№ парыЦена квартиры с балконом, тыс. руб.Цена квартиры без балкона, тыс. руб.Разность цен, тыс. руб.1900 000790 000110 0002950 000800 000150 00031 090 000850 000240 000
Корректировка на наличие балкона вычисляется как среднее значение разности цен и равна (110 000+150 000+240 000) / 3 = 166 666 руб.
Источник информации - агентство недвижимости Алатарцева
Теперь найдем рыночную стоимость оцениваемого объекта (путем усреднения):
(2 300 000+968 166 +2 500 000)/3=1 922 722 руб.
Стоимость объекта, полученная методом сравнения продаж равна:
1 922 722 руб.
Примечание: при корректировке продажных цен все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
4.3 Метод капитализации дохода
.3.1 Расчет чистого операционного дохода
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.
Плата за аренду квартиры, аналогичной оцениваемой, составляет 32 300 руб. в месяц при ежемесячной оплате в конце периода при условии, что коммунальные услуги за исключением интернета оплачивает арендодатель.
Из расчета прописки в трехкомнатной квартире 3-х человек получаем ежемесячные расходы инвестора, т.е. коммунальные расходы, в размере 2100 руб. Уменьшив на эту сумму ежемесячную арендную плату, получим ежемесячный доход:
300 - 2 100 = 30 200 рублей.
Полученную величину необходимо продисконтировать, чтобы получить текущую стоимость доходов. Исходя из процентных ставок, предоставляемым банками по вкладам, примем ставку дисконта равной 15% годовых.
200 * 11,07931 = 334565,162 рубля.
Вычтя из полученной суммы ежегодный налог на имущество, который в текущем году составил 360 руб., получаем чистый операционный доход (ЧОД) от сдачи оцениваемого объекта внаем:
ЧОД = 334565,162 - 360 = 334205,162 руб.
.3.2 Метод прямой капитализации
Оценка с использованием общего коэффициента капитализации
Оценка коэффициента капитализации, полученная при данных условиях, приводится ниже. ЧОД рассчитывается по ставке дисконта 15 %. Плата за коммунальные услуги для всех объектов-аналогов принята 2100 руб., налог на имущество - 360 руб. в год. Коэффициент капитализации (R0) для объектов-аналогов находится как отношение ЧОД к цене продажи. Весовые коэффициенты (K) расставлены в зависимости от степени похожести объектов-аналогов и оцениваемого объекта.
Объекты-аналогиСтоимость аренды, тыс. руб. /мес.Цена продажи, тыс. руб.ЧОД, руб.в годR0К, Весовой коэффициентРасчетная величина, R0*КУл. Рабочая, 45212 100232 4700,07650,40,03065-й Армии, 7202 300254 6100,07930,60,04760 для оцениваемого объекта определяется суммой расчетных величин, R0 = 0,0782. Рассчитаем стоимость объекта методом прямой капитализации на основе полученных данных:
Чистый операционный доход, руб.334 205Коэффициент капитализации0,0782Стоимость недвижимости, руб.4 273 721
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, полученная с помо-щью доходного подхода, равна:
Сд= 4 273 721 рублей.
5. Согласование результатов оценки
Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:
затратный метод: 2 632 500 руб.
метод прямого сравнительного анализа продаж: 1 922 722 руб.
- метод капитализации доходов: 4 273 721 руб.
Учитывая, что целью оценки является определение рыночной стоимости объекта, весовой коэффициент для метода прямого сравнительного анализа продаж примем равным 0,5. стоимость замещения с учетом износа не всегда точно отражает стоимость объекта на рынке, поэтому для затратного подхода выбран следующий вес - 0,1. Стоимости, полученной доходным подходом, присвоим коэффициент 0,4. Используя выбранные весовые коэффициенты, получим искомую стоимость:
632 500 * 0,1 + 1 922 722 * 0,5 + 4 273 721 * 0,4 = 2 934 099 руб.
Таким образом, исходя из приведенных в отчете данных, на 14.04.2011г. рыночная стоимость объекта равна:
2 934 099 руб.
Сертификат рыночной стоимости
стоимость недвижимость сертификат
Я, нижеподписавшийс