Оценка недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное агентство по образованию
Южно-Уральский государственный университет
Кафедра "Экономика и финансы"
Контрольная работа
по дисциплине "Экономика недвижимости"
Выполнила: Гумарова Л. Т.
Проверила: Субботина Н. В.
Челябинск
Оглавление
. Принципы оценки недвижимости
. Финансовая математика
. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
. Оценка недвижимости затратным методом
. Оценка недвижимости методом сравнения продаж
. Оценка земельных участков
1. Принципы оценки недвижимости
Задача 1.1
Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (табл.1.1).
Таблица 1.1 - Альтернативные варианты застройки земельного участка
ПараметрыОфисное зданиеТорговый центрПроект по застройке жильемСтоимость застройки, $577 000721 500450 000Годовой валовой доход, $150 000250 000100 000Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $20 00025 0005 000Прочий доход, $5 00010 0003 000Операционные расходы, $50 000120 00030 000Резерв на замещение, $5 00010 0003 000Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, 1413,2Коэффициент капитализации для земли, 1111
Решение:
)Подсчитаем действительный валовый доход EGI:
Таблица 1.2
Альтернативные варианты застройки земельного участкаEGI = PGI - потери + прочие доходыОфисное здание150 000 - 20 000 + 5 000 = 135 000 $Торговый центр250 000 - 25 000 + 10 000 = 235 000 $Проект по застройке жильем100 000 - 5 000 + 3 000 = 98 000 $
)Рассчитаем чистый операционный доход NOI:
Таблица 1.3
Альтернативные варианты застройки земельного участкаNOI = EGI - операц. расходы - резерв на замещениеОфисное здание135 000 - 50 000 - 5 000 = 80 000 $Торговый центр235 000 - 120 000 - 10 000 = 105 000 $Проект по застройке жильем98 000 - 30 000 - 3 000 = 65 000 $
3)Рассчитаем доход, относящийся к застройкам IB:
Таблица 1.4
Альтернативные варианты застройки земельного участкаIB = CC * RBОфисное здание577 000 * 0,13 = 75 010 $Торговый центр721 500 * 0,14= 101 010 $Проект по застройке жильем450 000 *0,132 = 59 400 $
)Рассчитаем доход, относящийся к земле IL:
Таблица 1.5
Альтернативные варианты застройки земельного участкаIL = NOI - IBОфисное здание80 000 - 75 010 = 4 990 $Торговый центр105 000 - 101 010 = 3 990 $Проект по застройке жильем65 000 - 59 400 = 5 600 $
)Рассчитаем общую стоимость земли (VL)
Таблица 1.6
Альтернативные варианты застройки земельного участкаVL = IL/RLОфисное здание4 990 / 0,11 = 45 363,6 $Торговый центр3 990 / 0,11 = 36 272,7 $Проект по застройке жильем5 600 / 0,11 = 50 909 $
Результаты расчетов сведем в общую таблицу 1.7
Таблица 1.7
ПараметрыОфисное зданиеТорговый центрПроект по застройке жильемСтоимость застройки, $577 000721 500450 000Годовой валовой доход, $150 000250 000100 000Действительный валовый доход135 000235 00098 000Чистый операционный доход (NOI)80 000105 00065 000Доход, относящийся к застройкам75 010101 01059 400Доход, относящийся к земле (IL), $4 9903 9905 600Общая стоимость земли (VL), $45 363,636 272,750 909,1
Вывод: Наиболее лучшим и наиболее эффективным использованием из предложенных вариантов застройки земельного участка будет проект по застройке его жильем.
2. Финансовая математика
Задача 2.1
Инвестор имеет временно свободную сумму в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:
) положить на счет в банке под 16% годовых;
) приобрести квартиру и сдать ее в аренду с чистой арендной платой $1400 в год, а через 5 лет продать за $25 000. Какой вариант предпочтительнее.
Решение:
1)Будущая стоимость средств (FV) в банке через 5 лет:
FV = PV*(1+r)5 = 20 000*(1+0,16)5 = 42 006,83 долл.
)а) Доход от продажи квартиры будущем:
FV = 25 000 долл.
б) Будущая стоимость равных арендных платежей:
FVА = А*F2 (16%, 5 лет, год) = 1400*6,87714 = 9627,996 долл.
в) Совокупный доход через 5 лет:
I = 25 000 + 9 627,996 = 34 627,99 долл.
Вывод: Первый вариант вложения средств более доходный, чем второй.
Задача 2.2
В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 15%.
Решение:
а) Найдем фактор ежегодного в теч. 10 лет взноса за амортизацию ед. при 15% ставке - 0,19925 (по табл. сложных процентов типа Б);
б) Ежегодные взносы на замену коврового покрытия составят:
I = V*R = 9 500*0,19925 = 1 892,875 долл.
Ответ: Ежегодные взносы на замену коврового покрытия составят 1 892,875 долл.
3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Задача 3.1
Какова общая ставка капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере 60% от стоимости под 10% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%.
Решение:
ФинансированиеДоля в совокупном капитале, %Текущая требуемая ставка, %Кредит6010 (годовых)Собственные средства4015
1)Найдем ипотечная постоянную:
M = 12*F6(10%, 10 лет, мес.) = 12*0,01322 = 0,15864
2)Общая ставка капитализации объекта недвижимости:
R = M*RM + E*RE = 0,6*0,15864 + 0,4*0,15 = 0,0954184 + 0,06 = 0,155184
Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 15,52%.
Задача 3.2
Инвестор собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он р