Оценка недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
Оценка недвижимости методом сравнения продаж
Задача 5.1
Какова оценочная стоимость магазина общей площадью 4000 м2, в котором арендная площадь составляет 3400 м2. Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1).
Таблица 5.1 - Информация о продажах аналогичных объектов
Характеристики объектовОбъектОцениваемый№ 1№ 2№ 3Цена продажи344 850246 950277 100Дата продажи2 недели назад1 месяц назад3 дня назадОбщая площадь, м24 0007 0005 4008 000Арендная площадь, м23 4006 6005 0006 100Транспортная доступность и возможность парковки автотранспортаЛучшеЛучшеХужеУдобство разгрузкиАналогАналогХужеРешение:
1)Рассчитаем стоимость долю арендной площади по каждому из сравниваемых объектов:
Объект 1 = 6 600/7 000 = 0,943
Объект 2 = 5 000/5 400 = 0,926
Объект 3 = 6 100/8 000 = 0,7625
2)Цена одного метра общей площади объектов:
Объект 1 = 344 850/7000 = 49,26
Объект 2 = 246 950/5 400 = 45,73
Объект 3 = 277 100/8 000 = 34,64
3)Цена одного метра полезной площади объектов:
Объект 1 = 344 850/6 600 = 52,25
Объект 2 = 246 950/5 000 = 49,39
Объект 3 = 277 100/6 100 = 45,43
Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По остальным факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене полезной площади обоснована только фактором времени.
Цена за одну неделю снизилась на 49,39 - 52,25 = - 2,86
)Произведем корректировку цены продажи по фактору времени:
Объект 1 = - 2,86 * 2 = - 5,72
Объект 2 = -2,86 * 4 = -11,44
Объект 3 = -2,86 * 0,43 = -1,23
Корректировка по транспортной доступности и возможности парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для сопоставления. Поэтому рассчитаем полуразность между объектами 1 и 3. Величина корректировки по транспортной доступности: (52,25 - 45,43) / 2 = 3,41. Корректировка по удобству разгрузки. Для сопоставления возьмем объекты 1 и 3: 52,25 - 45,43 = 6,82. Результаты расчета корректировок представим в таблице 5.12
Таблица 5.12
Характеристики объектовОбъектОцениваемый№ 1№ 2№ 3Цена продажи в расчете на 1 м2 полезной площади52,2549,3945,43Величина корректировки по времени- 5,72-11,44-1,23Скорректированная по времени продажи цена46,5337,9544,2Величина корректировки по транспортной доступности и возможности парковки-3,41-3,41+3,41Скорректированная величина43,1234,5447,61Величина корректировки по удобству разгрузки00-6,82Скорректированная величина43,1234,5440,79
Исходя из расчетов, можно принять оценочную стоимость одного метра полезной площади - 40,8 долл/м2. Общая стоимость магазина будет составлять: 40,8 * 3 400 = 138 720 долл.
Ответ: Оценочная стоимость магазина составляет 138 720 долл.
Задача 5.2
Определить медиану, моду и установленную корректировку по данным, представленным в таблице 5.2.
Таблица 5.2 - Информация по парным продажам
Цена продажи, $Пара 1Пара 2Пара 3Пара 4Пара 5Дом с садом55 00060 00052 00047 00048 500Дом без сада51 00057 00050 00045 00043 000
6. Оценка земельных участков
Задача 6.1
Семья собирается приобрести земельный участок под коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж сметной стоимостью $56 000 и сдан в аренду за $15 000 в год. Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний взимает комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой суммы. Собственник несет расходы по эксплуатации объекта $2 375 в год. Рыночные ставки капитализации для земли и улучшений составляют 19 и 21% соответственно. Определить стоимость земельного участка. Решение:
1)Стоимость земельного участка:
L = IL/RL,
где RL - коэффициент капитализации земли (RL = 0,19);
IL - доход, относящийся к земле:
IL = NOI - IB,
где IB - доход, относящийся к улучшениям:
IB = VB* RB= 56 000*0,21 = 11 760 долл.
)Рассчитаем чистый операционный доход от соседнего:
NOI = (Арендные платежи - расходы по эксплуатации)*(1 + комиссионные)
NOI = (15 000 - 2 375) * (1 - 0,015) = 12 435,63 долл.
3. Доход, относящийся к земле:
IL = NOI - IB = 12 435,63 - 11 760 = 675,63 долл.
4. Стоимость земельного участка:
VL = IL/RL = 675,63/0,19 = 3 555,95 долл.
Ответ: Стоимость земельного участка составляет 3 555,95 долл.
Задача 6.2
Оценить стоимость земельного участка (рис.1) исходя из цены за 1 сотку в $300.
Решение:
а2 = 1302 - 502 = 16900 - 2500 = 14400
а = 120
S1 = 350*120 = 42 000 м2 = 420 соток
S2 = S3 = (50*120)/2 = 3 000 м2 = 30 соток
V = (420 + 2*0,35*60)*300 = 138 600 долл.
Ответ: Стоимость земельного участка составляет 138 600 долл.