Оценка недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
асположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно.
Исходные данные:
-Стоимость земли: VL=8 000 долл.
-Стоимость строительства: VB=V - VL
-Доля заемных средств: ML=0,6V
-Срок кредита: T=10 лет
-Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
-Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4
-Ставка капитализации для земли: RL=17%
-Ставка капитализации для улучшений: RB=19%
Решение:
1)По условиям задачи коэффициент покрытия долга DCR = NOI/DS, где DS - сумма по обслуживанию долга, составляет 1,4. Следовательно, NOI должен быть > или = DCR*DS=1,4*DS;
2)Сумма по обслуживанию долга DS = RM*ML = RM*0,6*V;
)Коэффициент капитализации для заемного капитала:
RM = 12*F6(12%,10лет, мес.) = 12*0,01435 = 0,1722;
4)Чистый операционный доход можно выразить следующим образом:
а) NOI=1,4*DS=1,4* RM*0,6*V=1,4*0,1722*0,6*V=0,144648*V,
б) NOI = IL+IB = RL*VL+RB*VB = 8 000*0,17+0,19*(V-8000) =
= 1 360+0,19*V-1 520 = 0,19*V-160.
Следовательно,
,144648*V = 0,19*V - 160
,045352*V = 160
V = 3 527,96
Минимальный NOI = 0,19*3 527,96 - 160 = 510,31 долл.
Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510,31 долл.
Задача 3.3
Оценить стоимость объекта недвижимости. Ожидается, что он принесет чистый операционный доход в размере $110 000 за год №1, после чего доход будет возрастать на 5% ежегодно. Период владения составляет 4 года вплоть до момента продажи объекта на рынке за $1 380 000 по завершении четвертого года. Какова стоимость объекта при условии, что ставка дисконтирования 17%.
Исходные данные:
NOI = 110 000 долл.
T = 4 года
R = 17%
FV = 1 380 000 долл.
Решение:
Стоимость объекта найдется по формуле:
1)Определим денежные потоки по годам:
2)Определим стоимость объекта:
Ответ: Стоимость объекта составляет 1 058 503,4 долл.
Задача 3.4
Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:
1)чистый операционный доход (постоянный) - $50 000;
2)проектируемый период - 10 лет;
)условия кредита:
- норма процента - 8% годовых,
срок амортизации кредита (месячные платежи) - 25 лет;
4)доля заемных средств - 70%;
5)изменение стоимости недвижимости - 20% потери;
)норма отдачи собственного капитала - 16%.
Решить задачу двумя способами:
-используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;
-используя модель Эллвуда.
Решение:
1)Решение по общей модели ипотечно-инвестиционного анализа:
недвижимость доход земельный капитализация
V = (NOI - DS)*F5(16%,10лет,год) + (SP - BAL)*F4(16%,10лет,год) + ML
где NOI - денежный поток регулярных доходов (NOI = 50 000);
DS - годовая сумма по обслуживанию долга:
DS=RM*ML = 0,09264*0,7V = 0,064848V, где
RM - ипотечная постоянная:
RM = F6(8%, 25лет, мес.) = 12*0,00772 = 0,09264
ML - доля заемных средств (ML=0,7V),
F5(16%,10лет,год) = 4,83323 (табл.),
F4(16%,10лет,год) = 0,22668 (табл.)
SP - стоимость продажи объекта (SP=0,8V),
BAL - остаток по кредиту:
BAL = DS/12*F5(8%,15лет, мес.)= 0,064848V/12*104,64059 = 0,565V.
Стоимость недвижимости:
V = (50 000 - 0,064848V)*4,83323 + (0,8V - 0,565V)*0,22668 + 0,7V
V + 0,31343V - 0,0533V - 0,7V = 241 661,5
,56013V = 241 661,5
V = 431 438,2 долл.
2)Решение с помощью модели Эллвуда:
V = NOI/ R0,
где NOI - чистый операционный доход (NOI = 50 000),
R0 - общий коэфф-т капитализации:
R0 = r - ?0*F3 или R0 = Ye - ML*(Ye + PRN*F3 - Rm) - ?0*F3,
где Ye - норма отдачи от собств. капитала (Ye = 0,16),
ML - доля заемного капитала (ML = 0.7),
PRN - процент выплаты кредита:
PRN = 1 - BAL% = 1-F5(bal)/F5(all) =
= 1-F5(8%,15лет, мес.)/F5(8%,25лет, мес.) = 1 - 104,64059/129,56452 = = 0,192366938
Rm - коэффициент капитализации заемного капитала:
Rm = Im/Vm = DS/ML = ML*F6(8%,25лет, мес.)*12/ML =
= 12*0,00772= 0,09264
?0 - потери в стоим-ти недвиж-ти (?0 = -0,2)
F3(16%,10лет,год) = 0,04690 (табл.)
R0 = 0,16 - 0,7(0,16 + 0,192*0,0469 - 0,09264) - (-0,2)*0,0469 = 0,1159
V = NOI/ R0 = 50 000/0,1159 = 431 359,5 долл.
Ответ: стоимость недвижимости составляет:
по ИИА - 431 438,2 долл.,
по модели Эллвуда - 431 359,5 долл.
4. Оценка недвижимости затратным методом
Задача 4.1
Эффективный возраст склада соответствует действительному и составляет 6 лет, а оцениваемый остающийся срок полезной жизни - 44 года. Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.
Какова величина неустранимого физического износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом?
1. Прямые издержки, $ 200 000 в том числе:
- кровля, $ 7 500
- электропроводка, $ 3 500
- система тепло и водоснабжения и канализация, $ 4 500
2. Накладные расходы, $ 10 000
3. Прибыль предпринимателя, $ 23 000
За время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась.
5.