Оценка имущества
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
орам ставку прибыли с учетом предполагаемого риска.
За прогнозный период каждый годовой денежный поток дисконтируется в отдельности. Что же касается второго периода, то первоначально определяется так называемая конечная стоимость потока дохода на его начало. Затем последняя приводится к текущей стоимости на дату оценки.
Наиболее часто расчет ставки дисконта производится по так называемой модели оценки капитальных активов (САРМ), которая предусматривает следующую методику определения ставки дисконта:
Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге +
+ Медианное значение ? по сопоставимым компаниям *
* Рыночная премия за риск инвестирования в акции +
+ Премия за размер компании +
+ Премия за риск инвестирования в конкретную компанию +
+ Страховой риск
= Ставка дисконта.
Например:
- Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге 3,8 %
- Рыночная премия за риск инвестирования в акции 7,5 %
- Медианное значение ? по соспоставимым компаниям, рассчитанное на основе биржевых данных 0,76*.
- Если фирма относится к разряду малых, то риск инвестирования в малую компанию 5,3 %.
- Риск инвестирования в конкретную компанию 4,5 %.
- Страховой риск 7 %.
- Ставка дисконта по Методу оценки капитальных активов составила:
3,8 % + 0,76 * 7,5 % + 5,3 % + 4,5 % + 7 % = 26,3%.
Существует и другой метод определения дисконтной ставки метод куммулятивного построения.
Методика его расчета изложена в учебном примере по оценке бизнеса российской фирмы, помещенного в данной главе.
Затратный подход.
В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета фирмы. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств.
Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако Балансовая стоимость активов, исходя из представленного баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.
В целях перестройки баланса фирмы анализируются и оценивается основные средства и текущие активы. Для оценки зданий, оборудования и сооружений приглашаются эксперты по оборудованию и специалисты-сметчики. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и пр.), то их анализ производится на основе документов фирмы и консультаций с ее специалистами.
Оценка зданий (сооружений) проводится как по стоимости воспроизводства, так и по стоимости замещения.
Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки и функциональный износ.
Полная же стоимость замещения это стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако, с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном и планировкой.
Определение стоимости строительства включает оценку прямых и косвенных затрат, а также предпринимательский доход. Предполагаемые затраты на строительство должны покрыть подготовку рабочей документации и чертежей, отвод земельного участка, разработку и согласование технических условий на инженерное обеспечение, составление строительного паспорта и технического заключения (изыскания), инженерно-геологическое изыскание по площадке и сетям, разработку, согласование и утверждение ТЭО, наконец, непосредственно строительство новой фирмы. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска доходности по сопоставимым объектам.
Так как в большинстве случаев оценивается объект, сооруженный ранее даты оценки, то из стоимости строительства вычитается общий износ.
Оценка установленных машин и оборудования проводится, исходя из результатов продаж аналогичной подержанной техники на вторичном рынке. В этом случае учитывается не только степень физического износа продаваемого объекта, но и функциональное и технологическое устаревание.
Помимо основного технологического оборудования оуенке подлежат также передаточные устройства, транспортные средства, вычислительная техника и измерительные приборы, т.е. те виды машин, которые хотя сами непосредственно не участвуют в процессе производства, однако, обслуживают его. Оборудование, подлежащее установке, не переоценивается и включается в сумму активов по балансовой стоимости.
Оценке подлежат также нематериальные активы: право на торговую марку, авторские права, управленческое ноу-хау, приобретенные лицензии, маркетинговые исследования и т.п.
Долгосрочные финансовые вложения, включающие активы других фирм, банков и компаний, оцениваются по возможности по рыночной цене. В случае отсутствия такой возможности по номинальной стоимости.
Корректировка краткосрочной задолженности не проводится, так как платежи по ней являются обязательными в ближайшее время. Также не подлежат корректировке расчеты с кредиторами, по социальному страхованию, расчеты с бюджетом и внебюджетными фондами.
Проведя соответств?/p>