Оценка имущества
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
проведения оценочных работ, а также детально описаны три метода оценки стоимости имущества фирм по остаточной стоимости с учетом фактической и ожидаемой прибыли (метод капитализации), с учетом льгот и наценок.
При этом окончательная оценка стоимости имущества предприятия должна была определяться, исходя из анализа результатов расчета по всем трем методам.
В 1992 году Госкомимущество России Указом Президента № 66 от 9 января 1992 года утвердило Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Данная методика стала официальной. Эта методика задумана как единая для определения стоимости всех приватизируемых фирм. Согласно этой методике, основные фонды оцениваются по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной стоимости (балансовой) на величину износа, начисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки, исходя из норм амортизации основных средств.
Стоимость запасов и затрат, а также стоимость денежных средств рассчитывалась в сумма, отраженных в балансе фирмы на дату проведения оценки. Однако, при оценке фирмы не учитывается цена земельного участка, что значительно снижает объективность оценки.
Согласно этой методике, для получения стоимости имущества фирмы из балансовой стоимости активов нужно вычесть обязательства фирмы.
В настоящее время оценка приватизируемых предприятий осуществляется на основе Методики оценки стоимости объектов приватизации в Российской Федерации.*
В некоторых методиках, предлагаемых к использованию в нашей стране, при оценке стоимости имущества учитывается финансовое состояние фирмы, ее доходность, перспективы развития. Однако эти методики далеки от совершенства, так как в них мало учитываются особенности оценки в условиях нестабильной инфляционной экономики. В результате на практике используется оценка на базе остаточной (балансовой) стоимости.
По мнению ряда экономистов, оценка фирмы по остаточной стоимости ошибочно по своей сути.** Эту точку зрения аргументируют следующим образом:
- Оценка фирмы должна быть комплексой, то есть даваться как со стороны стоимости, так и со стороны потребительской стоимости. Оценка имущества это взгляд на фирму-товар только с одной стороны со стороны затрат на создание аналога.
- Используемый в настоящее время подход к оценке имущества на основе остаточной стоимости не позволяет дать точную оценку фирме даже с позиции затрат, поскольку остаточная балансовая стоимость не соответствует реальным затратам на создание аналога в рыночной экономике, особенно в условиях инфляции.
- Оценка стоимости имущества не отражает перспективы развития бизнеса: прибыль, которую получает и может получить фирма в будущем от использования своих активов.
В силу перечисленных причин методы, основанные на остаточной стоимости активов, в западной практике получили ограниченное распространение.
1.3. Западные методы оценки имущества и бизнеса фирм.
На Западе существует множество приемов для определения стоимости действующей фирмы, однако, большинство из них может быть ограничено тремя подходами: доходным, затратным и сравнительным. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.
Рассмотри сущность каждого из этих подходов.
Доходный подход.
Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Он предусматривает:
- Составление прогноза от ожидаемых будущих доходов;
- Оценку риска, связанного с получением доходов;
- Определение времени получения доходов.
Приведенная к текущему моменту стоимость, то есть текущая стоимость будущих доходов, служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемую фирму потенциальный инвестор.
Базовым понятием в доходном подходе являются чистые денежные поступления или чистые денежные потоки, определяемые как разность между притоками и оттоками денежных средств за определенный период времени. При расчете этого показателя используется следующий порядок вычислений:
- Чистая прибыль +
+ Начисленный износ +
+ Увеличение долгосрочной задолженности
- Прирост собственного оборотного капитала
- Капитальные вложения
- Капитальные вложения
- Уменьшение долгосрочной задолженности
= Поступление денежных средств.
При определении будущих денежных поступлений ожидаемый предстоящий срок деятельности фирмы следует разделить на два периода. На первый период, обычно называемый прогнозным, составляет детальный погодовой прогноз денежных поступлений. По истечении прогнозного периода фирма должна достичь равновесного состояния, при котором темпы прироста денежных поступлений в целом будут оставаться стабильными и предсказуемыми (постпрогнозированый или остаточный период).
Приведение будущих денежных поступлений к текущей стоимости проводится с использованием ставки дисконта. Вследствие неопределнности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспечить премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму, Иными словами, дисконтная ставка должна отражать требуемую инвест