Анализ рынка гостиничной недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
ижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
2. Практическая часть. Оценочная стоимость гостиничной недвижимости на примере 3-х гостиниц Южного Административного Округа Москвы: Джаз-отель, Фламинго и Электрон
рыночный стоимость гостиничный недвижимость
Рассмотрим оценку недвижимости на примере гостиниц Южного Административного Округа Москвы: Джаз-отель, Фламинго и Электрон.
Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа рассмотрим на условном примере при следующих исходных данных (таблица 1).
Таблица 1
Расчетные показатели Джаз-отель,Значение показателя 1. Площадь оцениваемого помещения, м25002. Доля неиспользуемой площади, %- для первого года15- для второго года 20- в последующие годы - полная загрузка03. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс. руб./ м23004. Рост арендной платы в год, 5. Доля потерь при сборе платежей, ежегодно, . Расходы на управление, % в год от ДВД 57. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД108. Капитальные вложения, % в год от ЧОД159. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб.15 65010. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб.17 80011. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения3512. Ставка банковского процента по ипотечному кредиту, 13. Премия за риск вложения в недвижимость, % 614. Премия за риск ликвидности, 5. Премия за риск инвестиционного менеджмента, %5Расчет производится в следующей последовательности.
. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сводятся в расчетную таблицу (таблица 2).
. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).
.1 Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70%) и стоимости приобретения объекта Спр: ИК = 0, 35 Спр = 0,35 15 650 = 5 478 тыс. руб.
.2 Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:
ЕПЛ = ИК /PМТ/ = ИК /колонка №6/,
где /PМТ/- фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки №6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N. Тогда:
ЕПЛ = 7 825 /колонка №6/ = 5 478 0,01435 = 78,6 тыс. руб.
Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:
РОД = ЕПЛ 12 = 78,6 12 = 943 тыс. руб.
Таблица 2
Расчетные показатели Фламинго Значение показателя Годы прогнозного периода, год20122013201420152016Исходная информация по объекту оценки1. Площадь оцениваемого объекта, м25002. Доля неиспользуемой площади, 100003. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2300336 300+ 300Ч Ч 0,12376,32 336+ 336Ч Ч 0,12412,45 376,32 + +376,32Ч Ч 0,12461,94 412,45 + +412,45Ч Ч 0,124. Доля потерь при сборе платежей, 333Расчетные показатели по объектам оценки5. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 Ч стр. 3 Ч 12 мес.)1 800 2 0162 2582 4752 7726. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 Ч стр. 2/100)75500007. Потерянный доход, тыс.руб. ((стр. 6 Ч стр. 3 Ч 12 мес.) + + (стр. 5 Ч стр. 4/100))324 2410008. Действит. вал. доход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5-7)1 470 1 7752 2582 4752 7729. Операционные расходы (ОР), в том числе:221 267339372416- управленч. расходы, 5% от ДВД, (0,05 стр. 8)74 89113124139- прочие операц. расходы, 10% от ДВД, (0,1 стр. 8)147178226248277
.3 Определяем остаток платежей по кредиту ОПК(5) на конец прогнозного периода (5 лет).
ОПК(5) = ЕПЛ /PVA/ = ЕПЛ /колонка №5/,
где /PVA/ - фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки №5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N - n). Тогда:
ОПК(5) = 78,6 /колонка №5/ = 78,6 44,95504 = 3 534 тыс. руб.
. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3).
Таблица 3
Денежные потоки, тыс.руб.Значение показателя Электрон.Прогнозный период, тыс.руб. /годГоды201220132014201520161. Действительный валовой доход (ДВД)1 470 1 7752 2582 4752 7722. Операционные расходы 221 2673393724163. Чистый операционный доход (ЧОД) (стр.1 - стр.2)1 3231 5972 0322 2272 4954. Капитальные вложения, 15% от ЧОД (0,15 стр.3)1992403053343745. Обслуживание кредита943943943943943Денежный поток до уплаты налогов (стр. 3 - стр. 4 - стр. 5)1814147849501 178
. Определение ставки дисконтирования. Для расчета ста?/p>