Анализ рынка гостиниц Москвы
Курсовой проект - Туризм
Другие курсовые по предмету Туризм
µриод, ожидаемую в будущем.
. Внесение итоговых поправок. Наиболее существенными считаются две поправки: поправка на величину стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собственного оборотного капитала.
. Согласование полученных результатов.
В результате оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.
Доходный подход при оценке стоимости гостиниц, как правило, используется всегда, даже тогда, когда его применение затруднительно. Затруднения могут возникнуть при отсутствии ретроспективной деятельности оцениваемой гостиницы, в том числе при оценке незавершенных строительством объектов. В этом случае денежный поток прогнозируется на базе предполагаемых экономических показателей гостиницы, основанных на рыночных показателях, действующих в аналогичных гостиницах с учетом внешней рыночной среды.
Следует отметить, что при оценке недвижимости гостиниц доходным подходом необходимо учесть, что помимо недвижимости имущественный комплекс включает в себя не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из оборотных активов, нематериальных активов том числе передаваемого гудвилла и персонального гудвилла[14].
Доходный подход учитывает инвестиционную привлекательность гостиницы - наиболее важный параметр для инвестора. Достоинством доходного подхода является и то, что он показывает так называемую внутреннюю стоимость гостиницы. Недостаток доходного подхода заключается в том, что он оперирует прогнозными значениями экономических показателей, а прогноз это всегда некоторая неопределенность, которую можно снизить только при помощи всестороннего изучения специфики работы гостиниц и гостиничного рынка.
Это требует тщательного анализа ретроспективных экономических показателей гостиницы, изучение определяющих факторов получения прибыли гостиницы, для последующего прогнозирования этих показателей. Прогнозированию так же подлежат отраслевые и макроэкономические показатели. Не менее важными является анализ и прогноз местных экономических условий, включающих в себя конкурентную среду, в которой работает гостиница.
1.2.4 Характеристика затратного подхода к оценке гостиниц
В оценке гостиничного бизнеса затратный подход - это средство расчета стоимости бизнеса с использованием методов, основанных на рыночной стоимости активов бизнеса. При реализации подхода на основе активов баланс гостиницы, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в котором все активы гостиницы - материальные и нематериальные - и все обязательства показаны по рыночной стоимости.
Для оценки имущества гостиниц затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний[15]. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Обычно, стоимость строительства улучшений определяется на основе данных справочников, например, КО-ИНВЕСТ. Достоверные данные можно получить от компаний, владеющих гостиницами. Стоимость объектов сравнения может быть очень полезна, особенно если оценка производилась самим оценщиком. Следует учесть все компоненты. Прибыль предпринимателя, например, не включается в справочные данные компании КО-ИНВЕСТ и должна быть добавлена[14].
Очень важным в процессе оценки недвижимости гостиницы затратным подходом является оценка прав на земельный участок. Используется стандартная методология, которая является предметом отдельного разговора. Поскольку цена продажи обычно сопоставляется с использованием показателя руб./номер, участок должен сравниваться по показателю стоимости руб./кв.м, иногда руб./га. Наиболее эффективное использование сравниваемых участков должно быть одинаково с оцениваемым. Следует проанализировать местоположение гостиницы и окружающую среду. Размер (площадь) является очень важным фактором.
Затратному подходу, как правило, большинством оценщиков в развитых рынках придается небольшое значение, но в России он тоже может сыграть определенную роль в процессе оценки. Этот подход может оказаться достаточно выразительным при оценке элементов гостиницы, относящихся к недвижимости и к основным средствам. Зачастую он неприменим, если оценивается действующее предприятие с большим влиянием на стоимость нематериальных активов. Если стоимость нематериальных активов гостиницы стремится к нулю, и это будет достаточно очевидным, то затратный подход вполне может быть применим в оценке действующего предприятия[17, с. 377].
При правильном использовании затратного подхода, он играет важную роль при оценке стоимости гостиниц. Этот подход является достаточно точным при оценке как движимого, так и недвижимого имущества гостиниц при определенных целях оценки.
Затратный подход является наиболее правильным при оценке стоимости объекта недвижимости гостиницы. Оце?/p>