Geum.ru

Анализ рынка гостиниц Москвы

Курсовой проект - Туризм

Другие курсовые по предмету Туризм

я также стоимость ценных бумаг, акций гостиницы на фондовом рынке[14].

Оценка рыночной стоимости гостиницы напрямую зависит от спектра предоставляемых гостиницей услуг и доходов от них. Большинство гостиниц сегодня предлагают не только простое проживание в номерах, там же можно сходить в фитнес-центр, спа-салон или даже клуб, поиграть на поле для гольфа или покататься на лыжах. В общих доходах велика доля прибыли от бара или ресторана. Именно поэтому, рыночная стоимость гостиницы складывается из всех ее доходов. В связи со всем вышесказанным, оценщик недвижимости должен обладать высокой квалификацией в области оценки гостиниц.

При оценке стоимости гостиниц выбор методики оценки зависит от того, что оценивается (сам объект), для чего оценивается (задачи оценки) и какую стоимость объекта необходимо получить. Не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиниц, как и не существует одинаковых гостиниц. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка гостиницы содержит уникальные аспекты. В связи с этим, качество оценки гостиниц зависит от фундаментального понимания особенностей гостиничной отрасли.

Критерии оценки гостиниц[10]

Формальными критериями оценки гостиниц (критериями, которые не включают в себя логических противоречий) являются:

месторасположение;

бренд;

историческая ценность;

архитектура;

качество номерного фонда;

наличие ресторана;

наличие охраняемой стоянки;

наличие конференц-залов;

наличие разнообразных сервисов.

Для определения стоимости гостиниц необходимо формальные критерии измерить со стоимостной точки зрения. Эту функцию выполняют количественные критерии оценки гостиниц, к которым относятся[10]:

размер выручки;

уровень затрат;

уровень заёмных средств;

необходимые капитальные вложения;

риски вложения в гостиницы;

уровень собственных оборотных средств;

стоимость земельного участка;

стоимость улучшений (зданий и сооружений);

стоимость прав на бренд;

наличие спроса и предложения на гостиничные активы.

Все эти критерии используются при оценке гостиниц в трёх классических подходах: сравнительном, доходном и затратном. Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям. Однако на практике это не всегда получается. Это происходит и от особых обстоятельств часто присутствующих при конкретных оценках[14].

В процессе оценки стоимости гостиниц анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых гостиничных активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки. Итоговая стоимость гостиниц определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.

 

1.2.2 Характеристика методов сравнительного подхода при оценке гостиниц

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения[19].

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Важный вопрос при применении сравнительного подхода - правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения. Минимальный объём сведений, который нужно иметь о каждой цене[8, с. 35]:

Момент времени действия зафиксированной цены;

Денежная единица, в которой выражена цена;

Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки и т.д.);

Место продажи (территориальная привязка);

Состояние объекта с точки зрения физического износа и времени его изготовления;

НДС в цене;

Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин франко);

Наличие скидок и надбавок к цене. Условия продажи; Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:

с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

с приблизительным аналогом