Особенности приобретения земельных участков на торгах, конкурсах и аукционах
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
? при перепродаже. Теперь условия изменились. И земельные участки - это первое, от чего стараются избавиться должники, столкнувшиеся с проблемами возврата банковских кредитов. При этом цена земли на вторичном рынке резко снизилась. В Тюмени падение составило порядка 50%. В Екатеринбурге, летом прошлого года в пределах города стоимость земли под строительство крупных объектов в среднем составляла 2 млн. долларов за 1 га, в начале 2009-го - 1,4 - 1,5 млн.руб. (снижение - 30%).
Земельные участки уже перестали быть дефицитным товаром, спрос на них сократился на 10 - 20% Эксперты ожидают дальнейшего падения спроса и снижения цен на первичном рынке на 20 - 30% (пока заметных изменений в этом сегменте не произошло, на вторичном - еще на 15 - 20%.[12,с. sob.ru]
Таким образом, механизм аукционов не может заработать вот уже третий год. В 2007 - 2008-м и начале 2009 года это происходило из-за того, что муниципалитеты практически не выставляли на торги ликвидные участки, а на привлекательную землю назначали спекулятивно высокие цены. Например, в Екатеринбурге на первом аукционе 2008 года поставлен рекорд: право аренды земельного участка площадью 2,1 га, расположенного в центре, продано при стартовой стоимости в 102 млн рублей за 278 миллионов. Тогда аналитики в один голос заявили: строительство при такой цене выйдет на грань рентабельности [11,с.12-15]Теперь аукционы не востребованы: у застройщиков нет свободных средств, реализация многих проектов приостановлена.
2.2 Анализ целесообразности и эффективности проведения аукционов в муниципальных образованиях Республики Коми
Рассмотрев ситуацию по реализации земельных участков через аукционы в крупных городах , необходимо проанализировать аналогичную ситуацию в районах Муниципальных образований Республики Коми.
Из-за законодательной чехарды в земельных вопросах люди сегодня не могут понять, почему при наличии множества неиспользуемых сенокосных угодий и свободной земли нужно проводить аукционы на выделение участка под строительство индивидуального жилья или ведения приусадебного хозяйства. Как вообще реализовать это нововведение в поселке, где претендентов на один и тот же участок из числа стариков нет, а значит, аукцион будет признан несостоявшимся.
Понятно, что эти требования актуальны для средней полосы России, где за участки под застройку в благоустроенных поселках идет борьба.
Но в Республике Коми, где луга и пастбища зарастают лесом, где полно свободных участков в поселениях, аукцион становится малоэффективной, а по сути нецелесообразной формой распределения земли. А если сельский житель хочет построиться, то здесь необходимы льготные условия предоставления участков.
Казалось бы, чего проще разделить земли на категории в рамках отдельной целевой программы. И, к примеру, под социальные цели, то есть строительство жилья на селе, разработать преференции. Можно также отдать не используемые по назначению сельскохозяйственные угодья. По такому пути пошли в Самарской области, где людям без аукциона в кризис "нарезали" сотки под строительство домов и огородничество. Такой вариант решения проблемы лежит вне правового поля, ведь закон не разрешает отдавать под застройку земли сельскохозяйственного назначения, даже если на них не пашут, не косят. В этом случае могут привлечь чиновников к ответственности за нарушение законодательства при передаче земли.
Таким образом, за время применения аукционного порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, выявились и недочеты законодателя, и трудноразрешимые проблемы, с которыми постоянно вынуждены сталкиваться правоприменители, органы власти, инвесторы. Кроме того, сразу же обнаружилось, что универсальные для всей страны нормы земельного законодательства в разных регионах работают не одинаково и что иногда аукционный порядок просто невозможно реализовать.
Есть основания предположить, что , законодателю нужно отказаться от единых для всей страны процедур предоставления земельных участков под освоение и жилищное строительство в пользу дифференцированного подхода. Это позволит учесть региональную специфику.
Так же необходимо предоставить органам представительной власти на местах возможность самим решать вопросы по процедурам выделения земельных участков и принимать соответствующие законодательные акты.
2.3 Проблемы и пути их решения
Из приведенного выше анализа можно выделить ряд проблем, которые существуют на сегодняшний день в процедуре проведения земельных торгов(аукционов , конкурсов):
- Универсальные для всей страны нормы земельного законодательства в отношении земельных аукционов разных регионах работают не одинаково, а зачастую просто неэффективны или вообще не целесообразны.
- В связи с экономическим кризисом в России даже в крупных городах механизм земельных аукционов не работает уже третий год. В среднем за год на земельных торгах совершается две-три сделки .
- Механизм проведения торгов(аукционов, конкурсов) очень сложен . Для подготовки земельного участка требуется не менее 6 месяцев, а бюрократический подход приводит к тому, что потенциальные приобретатели прав на земельный участок должны собрать не менее 80 подписей в различных кабинетах власти. Очевидно, что частные аукционы пользуются популярностью по причине более гибкого подхода к покупателю (например, аукционные дома могут устраивать торги на понижение), возможности догово