Книги по разным темам
Pages: | 1 | ... | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | ... | 36 | 5) расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству;
если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;
6) общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
2. Рыночный метод оценки недвижимости В литературе рыночный метод еще называют методом сравнительных продаж; подходом прямого сравнительного анализа продаж; методом рыночной информации. Распространенность этого метода объясняется его простотой, доступностью и достаточной точностью. Он основан на сравнительном анализе продаж.
Принцип прост - ни один покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами. Иными словами, оценщики, используя накопленные данные о продажах сходных или аналогичных объектов, корректируют стоимость оцениваемого объекта недвижимости с помощью специальных поправок.
Скорректированная цена представляет собой возможную стоимость оцениваемого объекта на рынке.
Из этого следует, что рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости может быть определена из выражения:
Цн = Цр К1 К2, Е, Кn, где Цн - рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости;
Цр - рыночная стоимость проданных аналогичных объектов;
К1, К2, К3, Е, Кn, - поправочные коэффициенты.
Таким образом, метод рыночных сравнений - подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенность недвижимости.
Поправочные коэффициенты могут быть больше или меньше единицы.
Если оцениваемый объект имеет какие-либо дополнительные положительные качественные параметры, то поправочный коэффициент больше единицы. Если же оцениваемый объект имеет какие-либо изъяны по сравнению с проданными, то, естественно, поправочные коэффициенты меньше единицы.
На практике иногда трудно определить поправочный коэффициент в относительной величине; в этом случае он рассчитывается в абсолютной величине, а затем добавляется или вычитается из рыночной стоимости проданного аналогичного объекта.
Если рынок недвижимости активный и однородный, имеется хорошая информационная база данных об этом рынке, то для определения рыночной стоимости какой-либо недвижимости (обычно это квартиры) можно использовать экономико-математические модели (обычно это корреляционная модель).
Цн = f (Х1, Х2, Х3, Е, Хn), где Х1, Х2, Х3, Е, Хn - основные факторы, от которых зависит рыночная стоимость недвижимости.
Например, на рынке жилых квартир к основным факторам, от которых зависит рыночная стоимость квартиры, относятся: общая и полезная площадь;
площадь кухни; местонаходжение; кирпичный, деревянный или панельный дом;
этаж; наличие балкона и др.
Процесс оценки недвижимости по рыночному методу обычно осуществляется в следующей последовательности:
- сбор информации по рыночному методу проданных объектов недвижимости, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым;
- проверка достоверности собранной информации;
- анализ собранных и проверенных данных по сопоставимым объектам недвижимости с данными оцениваемого объекта недвижимости;
- определение поправочных коэффициентов;
- определение рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости.
Недостаток данного метода - ограниченность применения.
3. Доходный метод оценки недвижимости.
Доходный метод - это способ оценки стоимости недвижимости, согласно которому рыночная стоимость рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу.
Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость.
Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:
- текущие денежные поступления;
- экономия на налогах;
- будущие доходы от арендной платы;
- доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;
- экономия на налогах при перепродаже.
Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости. Среди доходных методов наибольшее распространение получили два метода: прямой капитализации и капитализации доходов.
Метод прямой капитализации является наиболее простым. Согласно этому методу рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле:
NOI V = R где NOI - годовая чистая операционная прибыль от объекта;
R - норма капитализации.
Годовая чистая операционная прибыль от объекта недвижимости (NOI) - разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и суммой затрат на содержание объекта и всевозможных убытков.
Оценочная норма капитализации (R), которая означает ставку, используемую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время.
Метод прямой капитализации исходит из предположения, что годовой доход (прибыль) от приобретения и владения недвижимостью в динамике будет приблизительно одинаковым. Это касается и нормы доходности. Но на практике по многим причинам годовые доходы, получаемые владельцем недвижимости, колеблются в значительном диапазоне. В этих условиях не является постоянной и норма капитализации.
В этом случае используется метод капитализации дохода, или метод дисконтирования денежных потоков. При этом методе задача оценщика заключается в том, чтобы экономически обосновать целесообразность покупки объекта недвижимости при определенной заданной рыночной цене. Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) - разницу между суммой приведенной стоимости доходов и размером инвестиций, вложенных в недвижимость.
Если NPV окажется положительной величиной, то недвижимость целесообразно приобретать, если отрицательной - нецелесообразно.
Величина NPV означает целесообразность приобретения недвижимости, но она не характеризует доходность (эффективность) вложения инвестиций в недвижимость.
Компаундиг (англ. compounding составление) - это процесс перехода от сегодняшней (т.е. текущей) стоимости капитала к его будущей стоимости.
Процесс, противоположный компаудингу, представляет собой дисконтирование.
Дисконтирование - это процесс определения сегодняшней (т.е. текущей) стоимости денег, когда известна их будущая стоимость.
Дисконтирование дохода применяется для оценки будущих денежных поступлений (прибыль, проценты, дивиденды) с позиции текущего момента.
Инвестор, сделав вложение капитала, должен руководствоваться следующими положениями:
во-первых - происходит постоянное обесценение денег;
во-вторых - желательно периодическое поступление дохода на капитал, причем в размере не ниже определенного минимума.
Инвестор оценивает, какой доход он может получить в будущем и какую максимально возможную сумму финансовых ресурсов допустимо вложить в данное дело.
Эта оценка производится по формуле:
Kt K = t (1 + n) где К - текущая оценка размера вложения капитала, т.е. с позиции исходного периода, когда делается первоначальный вклад, руб.;
Кt - размер вложения капитала к концу t-го периода времени с момента вклада первоначальной суммы, руб.;
n - коэффициент дисконтирования (т.е. норма доходности или процентная ставка);
t - фактор времени (число лет или количество оборотов капитала).
Для измерения динамики экономических процессов за какой-то период используется относительный показатель - индекс.
Индексы могут использоваться:
1) как прием анализа динамики показателей;
2) как экономический инструмент государственного регулирования.
В последнем случае индексация - это способ сохранения реальной величины денежных ресурсов (капитала и доходов) по их покупательной способности в условиях инфляции.
Индексация применяется для увеличения заработной платы, пенсии, доходов, т.е. обеспечивается гарантированный уровень затрат и доходов.
Индексация применяется также при страховании валютных рисков.
При анализе и прогнозе финансовых ресурсов необходимо также учитывать изменение цен, для чего используют индексы цен.
Индекс цен - показатель, характеризующий изменение цен за определенный период времени. Различаются индивидуальный (однотоварный) и общий (или групповой) индексы.
Индивидуальный индекс исчисляется как отношение цены конкретного товара отчетного периода (Р1) к цене базисного периода (РО):
P i = P O g P = i ц g P O Общий индекс цен (iц) определяется на базе агрегатного индекса: где g1 - количество товаров, реализованных за отчетный период.
Оценка инвестиционных решений хозяйствующего субъекта позволяет обосновывать рациональное использование различных ресурсов.
Управление финансовой деятельностью организации Управление изменением капитала С позиции финансового менеджмента капитал организации характеризует общую стоимость средств в денежной, в материальной и нематериальной форме, инвестированных в формирование активов.
Отдельные экономисты рассматривают капитал с позиции обобщения всех источников финансирования деятельности организации, т.е. капитал сводится к финансовым ресурсам.
Финансовые ресурсы - денежные доходы, поступления и накопления, находящиеся в распоряжении организации, предназначенные для осуществления затрат по простому и расширенному воспроизводству, выполнения обязательств перед финансово-кредитной системой.
Понятия капитал и финансовые ресурсы необходимо разграничивать с позиций управления финансами организаций.
Капитал (собственные средства, чистые активы) - это свободное от обязательств имущество организации, которое создает условия для ее развития.
Капитал - это максимальная форма мобилизации финансовых ресурсов.
Под капиталом могут также пониматься долгосрочные пассивы, поскольку в западной практике учета долгосрочные заемные средства по своему назначению и функциям приравниваются к собственным.
Сущность капитала выражается в следующих функциях.
1. Капитал - производственный ресурс (фактор производства).
Используемый в процессе производства товаров и услуг капитал является фактором производства, т.е. является ресурсом, оказывающим определяющее воздействие на результаты производства.
2. Капитал - объект собственности и распоряжения. Как объект предпринимательской деятельности капитал является носителем прав собственности и распоряжения.
3. Капитал - часть финансовых ресурсов. Достаточная величина капитала означает не только возможность выплаты компенсации кредиторам в случае ликвидации хозяйствующего субъекта, но и поддержание его платежеспособности путем создания резерва на случай убытков. В процессе выполнения своей функции как финансового ресурса капитал обеспечивает средства, необходимые для создания, организации и функционирования хозяйствующего субъекта, для организационного роста и разработки новых видов продукции, услуг до привлечения заемных средств. В период роста организация нуждается в дополнительном капитале для поддержки и защиты от риска, связанного с предоставлением новых услуг и строительством новых мощностей.
4. Капитал - источник дохода. Капитал как экономический ресурс неизменно потенциально способен приносить доход его собственнику при условии эффективного его применения. Как источник дохода капитал является одним из важнейших средств формирования будущего благосостояния его собственников.
Как источник дохода капитал представляет собой постоянно возрастающую экономическую ценность. Вместе с тем потенциальная способность капитала приносить доход не реализуется автоматически, а обеспечивается лишь в условиях эффективного его использования. Формирование таких условий предопределяет одну из важных задач управления капиталом.
5. Капитал - объект временного предпочтения. Процесс функционирования капитала непосредственно связан с фактором времени. При этом экономическая ценность сегодняшних и будущих благ, связанных с функционированием капитала, для его собственников неравнозначна. Согласно экономической теории, деньги в настоящее время оцениваются выше денег будущих.
6. Капитал - объект рыночного обращения. Как объект купли-продажи капитал формирует особый вид рынка - рынок капитала, который характеризуется спросом, предложением и ценой, а также определенными субъектами рыночных отношений.
7. Капитал - связан с фактором риска. Риск является важнейшей характеристикой капитала, связанной со всеми формами конкретного его использования. Фактор риска капитала выступает как источник дохода в процессе его использования в предпринимательской деятельности.
8. Капитал - связан с фактором ликвидности. Используемый в предпринимательской деятельности капитал в процессе своего постоянного движения характеризуется определенной ликвидностью, под которой понимается его способность быть реализованным по своей реальной рыночной стоимости. Эта характеристика капитала обеспечивает постоянную возможность его реинвестирования при наступлении неблагоприятных экономических и других условий его использования в определенной сфере предпринимательской деятельности и (или) в определенном регионе.
Уровень эффективности хозяйственной деятельности организации во многом определяется целенаправленным формированием его капитала.
При рассмотрении формирования капитала с позиции финансового менеджмента основной целью формирования капитала является удовлетворение потребности в приобретении необходимых активов и оптимизации его структуры с позиции обеспечения условий эффективного его использования. Принципы формирования капитала организации включают следующее.
1. Учет перспектив развития хозяйственной деятельности организации.
Процесс формирования объема и структуры капитала обеспечивает задачи хозяйственной деятельности не только на начальном этапе деятельности организации, но и на продолжении и расширении этой деятельности в будущем. Обеспечение перспективности достигается путем включения всех расчетов, связанных с формированием капитала, в бизнес-план создания новой организации.
2. Обеспечение соответствия объема привлекаемого капитала объему формируемых активов организации. Общая потребность в капитале основывается на потребности в оборотных и внеоборотных активах. При определении общей потребности в капитале используются два метода:
- прямой;
- косвенный.
Прямой метод характеризует условия начала хозяйственной деятельности организации. Этот метод рассчитывается из следующего алгоритма:
Сумма активов = Сумме инвестируемого капитала Косвенный метод основывается на использовании показателя капиталоемкость продукции.
Pages: | 1 | ... | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | ... | 36 | Книги по разным темам