Книги по разным темам
Pages: | 1 | ... | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | ... | 18 | 170
0,46
0,93
1,04
0,45
Тюмень
руб.
470
180
146
160
0,38
0,81
1,10
0,34
Кемерово
руб.
365
150
140
160
0,41
0,93
1,14
0,44
Ульяновск*
руб.
340
135
134
158
0,40
0,99
1,18
0,46
Омск
руб.
375
170
130
152
0,45
0,76
1,17
0,41
Петрозаводск
руб.
435
180
140
150
0,41
0,78
1,07
0,34
Астрахань
руб.
320
150
145
150
0,47
0,97
1,03
0,47
ипецк
руб.
375
140
135
145
0,37
0,96
1,07
0,39
Россия-2
руб.
432
187
162
205
0,43
0,87
1,26
0,47
Россия (цент-рырегионов)
-
650
533
387
413/
431**
0,82
0,73
1,07
0,64
Примечания:
* - отмечены города, данные по которымрассчитаны сертифицированными Российской гильдией риэлторов (РГР) аналитикамирынка недвижимости по единой методике и обработаны авторами. Данные поостальным городам заимствованы из СМИ, Интернета и являютсяориентировочными.
**- в числителе расчет по методике 1993-1999гг., в знаменателе –по новой методике.
На основании вывода о стабилизации рынкажилья и с учетом факторов, влияющих на цены как внешних по отношению к рынкужилья (макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимноевлияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) былсделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1кв. м жилья в Москве,городах, где цены на жилье номинируются в долларах (Россия-1) и города, где цены на жильеномируются в рублях (Россия-2). В начале года (до апреля-мая) в Москве и некоторых других городахожидалось небольшое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концугода.
Фактические данные по городам России,участвующим в постоянном мониторинге рынка жилья, и их сравнение с прогнозомприведены в таблице 4.10 и на рисунках 4.10-4.12.
Рисунок 4.10
Прогноз и фактическое изменение индекса
долларовых цен в Москве
Рисунок 4.11
Прогноз средневзвешенного значения ифактическое
изменение индексов долларовых цен нажилье в
городах России-1
Из приведенных данных видно, что прогноз восновном подтвердился. По итогам 2000 года можно говорить уже не только остабилизации цен на рынке жилья, но и о появлении очевидной тенденции роста(отдельный вопрос –насколько этот рост будет устойчив). Причиной быстрого перехода от одной стадиик другой является изменение общей экономической ситуации в России, связанной сопределенным подъемом экономики. Первостепенным теперь является вопрос окачестве этого роста, его влиянии на уровень жизни населения, что, в своюочередь, во многом определит тенденции на рынке жилья.
Рисунок 4.12
Прогноз средневзвешенного значения ифактическое изменение индексов долларовых цен на жилье в городахРоссии-2
На предыдущих стадиях падения и депрессивной стабилизации изменения нарынке жилья происходили синхронно внутри трех групп городов (Москва, Россия-1 иРоссия-2), а между группами – резко различались. Во второй половине 2000 года, на стадиироста, наиболее важнымистановятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.
Практически во всех городах выборки,расположенных в азиатской части России (включая Урал), цены на жилье рослитемпами, превышающими средний темп прироста по стране (7%). Единственноеисключение - Барнаул. Максимальные значения роста цен на жилье в долларовомвыражении в 2000 г. отмечены в Перми (на 58%), Томске (на 54%), Екатеринбурге(на 53%), Нижневартовске (на 43%), Красноярске (на 38%), Новосибирске (на 25%).Особо надо отметить рост цен на 82% в Якутске: происходит изменение направлениямиграционного потока, возвращение в город переселенцев из более северныхрайонов, демобилизованных офицеров – бывших жителей Якутска.
Напротив, почтиво всех городах европейской части России (включаяПоволжье), цены на жильеросли темпами, не превышающими средний по стране.Исключением является лишь Ульяновск, где цены за годвыросли на 18%. Наименьший темп прироста цен отмечен в Москве (2%). В Санкт-Петербурге ониостались на уровне 1999 г., а в Калининграде упали на 2%.
Дифференциация ценовой динамики на рынкежилья связана как с особенностями предыдущих стадий кризисного развитиягородов, так и с тем положение, которое складывалось в том или ином регионе наэтапе экономического подъема после девальвации национальной валюты осенью 1998г. В тех городах, где в период кризиса наблюдалось наибольшее падение цен,происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое ихвосстановление. К таким городам можно отнести Пермь, Екатеринбург, Томск, т.е.те города, являющиеся центрами регионов, где в 2000 г. статистикой отмеченбольший рост объемов промышленного производства (а косвенно, и другой деловойактивности), чем в среднем по стране.
В то же время в других городахвосстановления рынка вследствие не столь благоприятного общего экономическогоположения в регионе не произошло, а в Москве и Санкт-Петербурге цены на рынкежилья в период кризиса сократились в наименьшей степени, что предопределилоценовую стабильность в 2000 г.
Отдельно стоит упомянуть о ситуации вКалининграде, гденачавшийся летом вместе со всеми городами рост цен на жилье не был стользначительным, чтобы компенсировать спад первогополугодия (годовое изменение - минус 2%). Объяснения этому лежат вполитической и экономической плоскости. Временное и необоснованное введениеизъятий из режима свободной таможенной зоны (взимание НДС с продукциикалининградских предприятий при ее ввозе на основную территорию РФ) зимой2000-2001 гг., и, как следствие, сокращение потока товаров из анклава в Россию,остановка многих производств, негативные дипломатические сигналы могливызвать даже не снижение темпов роста, а обвал цен на рынке жилья. В случаеулучшения экономической ситуации, урегулирования вопросов паспортно-визовогорежима между Россией и ее соседями, готовящимися к вступлению в ЕвропейскийСоюз, возможен быстрый рост цен на землю, жилье и другую недвижимость города иобласти.
Дифференциация ценовых истоимостных показателей между группами городов в 1997-2000годах
Далее представлены обобщенные данные оценовой динамике на рынках жилья 11 различных городов России (4 города сдолларовой номинацией цен, 6 городов с рублевой номинацией цен и Москва) запериод 1997-2000 гг. (табл. 4.11). Для характеристики процесса восстановлениярынка жилья в посткризисный период принципиально важными являются пределпадения (нижняя точка) на протяжении всего трехлетнего периода и достигнутый кначалу 2001 г. уровень.
Данные таблицы 4.11 показывают, что врезультате индекс изменения цен на жилье в декабре 2000 г. (за единицу принятдекабрь 1997 г.) в Москве достиг значения 0,71 (вырос на 6 процентных пунктовпо сравнению с нижней точкой в мае 2000 г.), в городах России-1 (безЕкатеринбурга) –0,52-0,66 (рост на 4-9 пунктов относительно нижней точки), в городах России-2– 0,41-0,57 (рост на8-22 пункта). Екатеринбург, у которого степень долларизации рынка запериод кризиса значительно колебалась (и потому имеет смысл отметить его, какгород со смешанной номинацией цен), по достигнутому уровню цен относительнодокризисного декабря 1997 г. сравним с городами долларовой группы (0,63), а поприросту от нижней точки – рублевой (рост на 23 пункта).
Таблица 4.11
Характерные точки динамики цен в городахРоссии в период с декабря1997 г. по декабрь 2000 г.
Нижняя точка | Достигнутый к 01.2001уровень | |||||||
Москва | долл. | 950 | 05.00 | 620 | 0,65 | 670/720 | 0,71 | 0,06 |
Екатеринбург | долл.(смеш.) | 535 | 09.99 | 214 | 0,40 | 336 | 0,63 | 0,23 |
Калининград | долл. | 620 | 04.00 | 293 | 0,47 | 323 | 0,52 | 0,05 |
С.-Петербург | долл. | 560 | 06.00 | 349 | 0,62 | 370 | 0,66 | 0,04 |
Тверь | долл. | 355 | 06.99 | 172 | 0,48 | 203 | 0,57 | 0,09 |
Барнаул | руб. | 380 | 02.00 | 143 | 0,38 | 170 | 0,45 | 0,07 |
Красноярск | руб. | 510 | 02.00 | 157 | 0,31 | 270 | 0,53 | 0,22 |
Новосибирск | руб. | 490 | 03.00 Pages: | 1 | ... | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | ... | 18 | Книги по разным темам
|