Книги, научные публикации
Pages: | 1 | 2 | 3 | Энергосбережение в жилищном фонде: проблемы, практика и перспективы Справочник ФОНД ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА ФОНД ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА Энергосбережение в жилищном фонде: проблемы, практика и ...
-- [ Страница 2 ] --Демонополизация и создание конкурентной среды в жилищном хозяйстве Наглядный пример взаимосвязи активности конкурсного процесса и условий финансирования сферы обслуживания жилья можно прос ледить по ситуации в Рязани, где процесс реформирования идет с 1994 года, и 50% жилья, обслужи ваемого по конкурсу, обслужива ются частными компаниями. Дина мика проведения конкурсов пока зывает: рост конкурсного обслуживания в 1996 году, когда был повышен тариф на жилищные услуги, некоторое снижение ак тивности в 1997 году, когда повы сили ставку оплаты населением при существующем тарифе, и практическое снижение в 1998 го ду. Некоторая активизация в 1999 году связана с тем, что админист рация города обратила присталь ное внимание на аварийное состо яние жилищной отрасли и обязала финансовое управление к регу лярному в полном объеме бюд жетному дотированию жилищных предприятий, что сразу сказалось на уменьшении текущей задол женности по обслуживанию муни ципального жилищного фонда. Нередко, однако, процесс разви тия конкурентной среды в значи тельной мере сдерживался поли тическим фактором. Так, в Ново черкасске, где реформирование сферы ЖКХ началось в 1994 году, после проведения первых двух конкурсов, процесс расширения конкурсного обслуживания за медлился вследствие разногласий между городской Администраци ей и городской Думой относи тельно состава конкурсной комис сии. По этой причине в ноябре 1997 года были отложены уже подготовленные конкурсы на обс луживание 7 участков жилищного фонда. Процесс проведения кон курсов возобновился в городе лишь в начале 2000 года, зато сразу ударными темпами. В янва ре 2000 года в результате прове Управление жилищным фондом дения конкурсов на обслуживание четырех крупных участков, доля муниципального жилищного фон да, обслуживаемого по конкурсу, составила 58,6%, и процесс ак тивно продолжается. В начале 2000 года отмечено зна чительное увеличение общего ко личества конкурсов и объема обс луживаемого по конкурсу жилищ ного фонда вследствие начала проведения реформ в городах из районов Нижегородской области, Поволжья и Дальнего Востока. В таких небольших городах, как Ар замас, Бор, Кстово, в результате проведения нескольких конкур сов, доля муниципального жи лищного фонда, обслуживаемого на конкурсной основе, составила, соответственно, 65,8%, 100% и 76%. В Саратове было проведено семь конкурсов, и на конкурсной основе теперь обслуживаются 24,7% муниципального жилищно го фонда. Прошли первые конкур сы в Хабаровске. К настоящему времени более 30% муниципальной жилой площади в городах, указанных выше, обслу живается предприятиями, отоб ранными в результате конкурсов. Проведение конкурсов на обслу живание и ремонт жилья, как пра вило, позволяет снизить себестои мость этих услуг на 10 15% по сравнению с исходными условия ми конкурса. Практика показыва ет, что, несмотря на относительно низкий уровень финансирования (существенно меньший норматив но расчетного), эта сфера являет ся привлекательной для конкурен ции. В Саратове по итогам двух конкурсов, проведенных в декаб ре 1999 года, победителями кото рых стали частные компании, бы ла снижена стартовая стоимость обслуживания 1 кв. м жилищного фонда на 12%. По новой цене обс луживается 30% муниципального жилищного фонда города. В Новгороде в 1997Ц1998 годах в конкурсах выигрывали муници пальные предприятия, в результа те которых стартовая стоимость обслуживания была снижена на 5%. Сейчас по конкурсу обслужи вается около 40% муниципально го жилищного фонда. В Оренбурге в 1997 году в резуль тате конкурса была снижена стар товая стоимость обслуживания двух участков домов на 5% и на 10% соответственно. В городе по конкурсу обслуживается более 20% муниципального жилищного фонда. В процессе развития конкурен ции в жилищной сфере в горо дах сложился реальный рынок услуг подрядчиков, есть част ные предприятия, победившие в конкурсах и успешно работа ющие по обслуживанию жилья. В Новгороде, Рязани и Чере повце частные компании обс луживают от 50 до 90% обслу живаемого на конкурсной ос нове жилья. Причем, в Новгороде и Рязани доля муни ципального жилья, обслужива емого по конкурсу, также вели ка (30 40%).
нения подрядных работ по обслу живанию и ремонту жилищного фонда нанимаются индивидуаль ные предприниматели. В настоя щее время в сфере обслуживания жилых домов города работает бо лее 20 частных предпринимате лей. Приход частного бизнеса в жи лищно коммунальное хозяйство Ангарска осуществлялся путем ре организации системы жилищно коммунального обслуживания, которая проводилась в несколько этапов. На первом этапе из жи лищных трестов были выделены производственные базы, а их кол лективам было предложено соз дать организации в форме об ществ с ограниченной ответствен ностью (ООО), которые будут работать на муниципальном иму ществе. Между жилищными трес тами и ООО были заключены до говоры возмездного оказания ус луг, например, на транспортное обслуживание, изготовление конструктивных элементов, необ ходимых для ремонта жилых зда ний и инженерного оборудова ния. На втором этапе произошла реор ганизация трестов. На базе жи лищно эксплуатационных участ ков трестов были созданы управ ляющие жилищные организации, три в форме ООО и одно в форме МП. В управлении этих организа ций находится от 160 до 210 тысяч квадратных метров общей площа ди жилья. Управляющие органи зации выполняют исключительно функции по управлению, их дея тельность финансируется из пла тежей граждан за жилищную ус лугу. Штат управляющей органи зации Ч от 7 до 14 человек. Размер вознаграждения управляющей ор ганизации составляет 10% от средств, по факту направляемых на содержание и обслуживание жилищного фонда. Между управ ляющей организацией и админи страцией города заключен дого вор доверительного управления. В соответствии с договором адми Привлечение частного бизнеса в сферу жилищно коммунального хозяйства Примерами лучшей практики привлечения частного бизнеса в сферу жилищно коммунального хозяйства может послужить опыт городов Ангарска Иркутской об ласти, Петрозаводска, столицы Республики Карелия, Бора Ниже городской области. Ангарск Сегодня в относительно неболь шом городе Ангарске в сфере уп равления жилыми многоквартир ными домами работает 4 общест ва с ограниченной ответственностью, 1 закрытое ак ционерное общество и 9 муници пальных предприятий. Для выпол нистрация города по индикаторам оценивает деятельность управля ющей организации и имеет право применить санкции в случае нару шения условий договора. Адми нистрация города ежеквартально производит оценку состояния жи лищного фонда и определяет эф фективность управления жилищ ным фондом. Обслуживание жилищного фон да осуществляют индивидуаль ные предприниматели. В обслу живании у каждого предприни мателя находится в среднем от 6 до 20 домов. Индивидуальный предприниматель отвечает за состояние дома перед управляю щей организацией. Ежемесячно предприниматель представляет план работ на следующий месяц и отчитывается перед управляю щим за работу в предыдущий пе риод. Петрозаводск Приход малого бизнеса в ЖКХ в Петрозаводске связан с проведе нием в октябре 2001 года конкур са на право заключения договора на управление муниципальным жилищным фондом. На конкурс был выставлен жилищный фонд нескольких микрорайонов горо да Ч более 1 миллиона квадрат ных метров жилья. В конкурсе приняли участие четыре организа ции, победителем которого было признано малое предприятие Ч ООО Триал, с которым Департа мент ЖКХ администрации города заключил договор на управление жилищным фондом. Срок управления жилыми домами ООО Триал пока явно недоста точен для того, чтобы делать ка кие либо выводы, но сам факт прихода частной организации на рынок управления жильем следу ет рассматривать как потенциаль ную возможность для малого биз неса не только участвовать, но и побеждать в конкурентной борьбе с МУПами в сфере управления жилыми домами. Бор Еще одним наглядным примером привлечения малого бизнеса в сферу ЖКХ может служить город Бор Нижегородской области. Здесь, начиная с 1999 года, уп равляющая жилищная организа ция Ч МУП Объединение ЖКХ ежегодно проводит конкурсы на обслуживание жилищного фон да. Бор является малым муници пальным образованием с незна чительным по сравнению с дру гими городами объемом жилищного фонда и, казалось бы, узким рынком. Несмотря на это управляющая компания орга низует и проводит конкурсы еже годно, выставляя на конкурс нес колько участков жилищного фонда и привлекая не только местные фирмы, но и из других городов и регионов, в частности из Нижнего Новгорода, из Мор довии. Обычно в результате про ведения конкурсов конечная це на победителя конкурса на 5Ц10% ниже стартовой цены уп равляющей организации. В ито ге, средства, полученные от раз ницы между стартовой и конеч ной конкурсными ценами, идут на финансирование дополни тельных объемов работ по теку щему ремонту жилья или благоу стройство придомовых террито рий, выполняемых этими организациями. В настоящее время 100% городского жилья обслуживается на конкурсной основе 5 ю подрядными органи зациями. Из них три организа ции Ч муниципальные предпри ятия, две Ч частные (ООО и ЗАО). Каждое предприятие обс луживает от 120 до 300 тысяч квадратных метров общей пло щади жилья. Четыре из пяти предприятий, в том числе и част ные, относятся к субъектам ма лого предпринимательства. Ре зультаты ежемесячной проверки управляющей организацией ка чества работ подрядных органи заций с составлением актов вы полненных работ показывают, что частные организации работа ют более качественно и ответ ственно по сравнению с муници пальными предприятиями, к ним практически не предъявляются штрафные санкции. Кроме работ текущего обслуживания на кон курс в обязательном порядке выставляются работы по капи тальному ремонту жилищного фонда. В год проводится нес колько конкурсов. Более 50% организаций, выполняющих ра боты по капремонту, представля ют собой субъекты малого предпринимательства. Помимо управления и обслужива ния жилищного фонда перспек тивным для малого бизнеса явля ется деятельность, связанная с благоустройством городских тер риторий. Таким образом, приход малого бизнеса в жилищно коммуналь ное хозяйство зависит от готов ности органов местного самоуп равления к привлечению частных организаций, от того, насколько прозрачными и понятными для бизнеса будут их взаимоотноше ния в процессе выполнения зака зываемых работ.
Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций Хотя сегодня в нашей стране уже накоплен определенный опыт формирования жилищной политики на всех уровнях Ч от федерального до местного, но российский опыт в области проведения ресурсосберегающих мероприятий пока незначителен, поскольку нам недостает эффективных современных финансовых инструментов, которые могли бы использоваться и давать хорошие результаты в существующих экономических условиях. В этой связи опыт других стран в области финансирования инвестиций в энергосбережение и информация об используемых финансовых механизмах может быть весьма интересной и полезной для российских читателей, участвующих в процессах управления жилищным фондом. Данная глава содержит информацию о том, кто и как привлекает финансовые ресурсы (инвестиции) для решения задач повышения энергоэффективности жилых многоэтажных зданий в мировой практике. Также предлагаем обсудить, какие из этих подходов применяются или могут быть применены в России.
2.1. Основные финансовые инструменты, используемые в международной практике для целей энергосбережения Выбор и условия подходящего ин вестиционного инструмента для использования при проведении ресурсосберегающих мероприя тий во многом зависит от двух главных факторов: Х Тип инвестора, т.е. собственник ли это жилья (собственник до ма или квартиры), частный вла делец (наймодатель) много этажного здания или професси ональная управляющая компания;
Х Тип ремонтных работ, т.е. будут ли это лишь отдельные ремонт ные работы, например, замена отопительных систем, теплоизо ляция внешних стен (так называ емый поэтапный ремонт) или же это будут мероприятия, связан ные с общим ремонтом и модер низацией здания. Наиболее значимыми финансо выми инструментами для исполь зования при проведении энер госберегающих мероприятий яв ляются: Х финансирование за счет собственных средств;
Х привлечение кредита;
Х продажа с последующей арендой;
Х финансирование энергоснаб жающей организацией по дого вору;
Х государственная или муници пальная поддержка.
Финансирование за счет собственных средств Собственный капитал использует ся для финансирования неболь ших инвестиционных проектов, производимых жильцами собственниками дома или кварти ры или частными владельцами многоквартирных жилых домов, сдающими квартиры в наем. Част ные собственники квартир, кото рые все являются членами той или иной ассоциации домовладель цев, создают резервный фонд для содержания, ремонта и/или мо дернизации своего жилого дома. Каждый домовладелец должен делать регулярные ежемесячные взносы в этот фонд. Масштабные проекты, требующие значительно го финансирования, например, общая модернизация инфраструк туры здания, могут быть проведе ны только с одобрения большин ства членов ассоциации домовла дельцев, а размер целевых взносов на их финансирование устанавливаются для каждого собственника в соответствии с до лей участия в общем имуществе. Например, в германской практике и законодательстве проводится различие между финансировани ем содержания и ремонта жилых зданий и инвестициями в модер низацию. Ремонт и содержание направлены на поддержание пер воначального состояния, качества и функций структурных элемен тов, тогда как модернизация име ет целью их общее улучшение. Владельцы социального жилья1 могут взимать с жильцов опреде ленную плату за содержание зда ния в виде разового платежа (ус танавливаемого из расчета на кв. метр в год), который не заложен в арендную плату, а установлен в дополнение к ней. Этот платеж мо жет использоваться для финанси рования содержания инфраструк туры здания. Владельцы частного арендного жилья не имеют права взимать с жильцов подобные пла тежи сверх арендной платы.
должно иметь четкую и конкрет ную связь с работами по модер низации. Чтобы повышение квар тплаты считалось законным, най модатель должен следовать определенной процедуре, которая обеспечивает защиту нанимателей от необоснованных финансовых требований со стороны домовла дельца.
Причина, по которой банковские кредиты обычно не используются как единственный источник фи нансирования, а только для софи нансирования инвестиций, состо ит в том, что при полном финан сировании проекта банки оценивают свои риски очень вы соко, а это означает высокую про центную ставку. В то же время, ис пользование различных финансо вых источников уменьшает величину ставки по кредиту.
Привлечение банковских кредитов Как сказано выше, инвестиции в энергосбережение могут быть фи нансированы из разных источни ков, и, кроме собственных средств, также могут использо ваться банковские кредиты;
есть и третий источник Ч финансирова ние может осуществляться за счет государственных и муниципаль ных грантов. Банковские кредиты обычно выда ются в Германии универсальными банками, специальными ипотеч ными банками, сберегательными банками и строительными сбере гательными кассами (лBausparkassen). Если сумма кредита значительна, он обычно принимает форму ипотечного зай ма, обеспеченного залогом на недвижимость. Ипотечные креди ты Ч это обычно кредиты с регу лярным погашением равными до лями: заемщик должен выплачи вать фиксированную годовую сумму, включающую проценты и выплату основной суммы кредита;
платеж может производиться на помесячной или поквартальной основе. Максимальная сумма ипо течного кредита и процентная ставка зависят от рисков, связыва емых с заемщиком, а также от сто имости заложенного недвижимого имущества. Банки используют сис тему рейтингов, рассчитывая рис ки в соответствии с вероятностью непогашения долга и прошлыми убытками, понесенными вслед ствие неплатежей, для разных ти пов заемщиков и недвижимости.
Рефинансируемые ипотечные займы, обеспеченные закладной (лPfandbrief) Немецкие ипотечные банки значи тельно снижают эти риски, выда вая рефинансируемые ипотечные займы, обеспеченные закладной (лPfandbrief). Эти кредиты выда ются на сумму, не превышающую 60% залоговой стоимости недви жимости, что соответствует при мерно 50% ее объективной теку щей стоимости. Благодаря тому, что операции этих банков подвер гаются жесткому законодательно му регулированию, процентные ставки по таким ипотечным кре дитам находятся на очень низком уровне, так же как и разница (лспред) между процентной ставкой по ипотечному кредиту и процентной ставкой по займам типа Pfandbrief. Недостатком этого вида кредитов при их низ ком риске является невозмож ность (или высокая стоимость) досрочного погашения кредита заемщиком, а также тот факт, что рынки с более высокими рисками не обслуживаются этим видом кредита.
Инвестиции в модернизацию до ма, в отличие от инвестиций в со держание, могут быть возмещены за счет повышения арендной пла ты. Наниматель, в соответствии с законодательными нормами и требованиями социальных прог рамм, обязан платить определен ную надбавку к квартплате, но при этом повышение арендной платы _ Социальное жилье в Германии, в отличие от многих других стран с переходной экономикой, Ч это жилье, частично финансируемое государством. Социальное жилье подразумевает регулирование размера арендной платы, и предоставляется жильцам, чей доход не превышает установленных пределов.
Строительные сберегательные займы (лBauspar) Другой специализированный вид ипотечного кредита Ч строитель Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций Ипотечные ценные бумаги (MBS) По сравнению с обеспеченной закладными германской ипотеч ной схемой, американская схема ипотечных ценных бумаг (MBS) имеет недостаток Ч обычно очень большая разница (лспред) меж ду процентной ставкой по кредиту и процентами, выплачиваемыми покупателям ценных бумаг. Одна ко она имеет и преимущества: свободное досрочное погашение кредита заемщиками и возмож ность разделить акции между по купателями в соответствии с их рисковыми предпочтениями: дать возможность пенсионным фон дам и страховым компаниям по купать акции с низкой степенью риска, а инвесторам, не ориенти рованным на низко рискованные акции, Ч акции других типов. Для того чтобы расширить предс тавления об инструментах финан сирования, необходимо коротко описать американскую систему инвестиционного финансирова ния. В самых общих чертах, мож но сказать, что в США существуют ссудно сберегательные ассоциа ции (схожие с немецкими Bausparkassen), банки взаимно го кредитования (схожие с немец кими Sparkassen) и универсаль ные коммерческие банки (в ос новном присутствующие на рынке краткосрочных ипотечных креди тов). Значительная часть долгос рочных кредитов под залог недви жимости выдается не коммерчес кими банками, а финансовыми брокерами, выступающими в ро ли посредников, а именно Ч ипо течными компаниями. Когда бан ки продают долговые обязатель ства по ипотечным кредитам, то эти обязательства подвергаются секьюритизации. Трансформиро ванные в ценные бумаги ипотеч ные кредиты объединяются в пулы и продаются и покупаются как ипотечные ценные бумаги Ч MBS. Пулы ценных бумаг должны соот ветствовать строгим требованиям, устанавливаемым ипотечными ные сберегательные займы (лBauspar). Если все остальные банковские кредиты должны ре финансироваться банками на фондовом рынке (и таким обра зом, требуют существования функционирующего рынка капи тала, включая страховые компа нии, пенсионные фонды, и другие организации, которые стремятся вложить средства в надежные об лигации с фиксированной проце нтной ставкой), то система строи тельных сберегательных зай мов Ч это закрытая система, независимая от рынка капитала: те, кто, в конце концов, получают кредит, должны сначала собрать значительную сумму денег на сче ту в Строительной сберегатель ной кассе (лBausparkasse). Строительные сберегательные займы обычно также обеспечены залогом ипотечного типа на нед вижимость. Необходимым усло вием получения такого кредита является заключение специально го контракта. Сберегатель обя зан делать ежемесячные взносы на сберегательный счет, пока там не накопится от 40 до 50% пол ной договорной суммы, и должен ждать, по крайней мере, 18 меся цев до получения права на прив лечение займа. При предоставле нии кредита заемщику одновре менно выдается сумма ранее размещенного сберегательного вклада вместе с начисленными процентами, и сумма самого кре дита. Таким образом, строитель ный сберегательный кредит представляет собой разницу меж ду полной суммой сбережений, оговоренной в контракте, и сум мой внесенного сберегательного вклада. Строительные сберега тельные займы имеют фиксиро ванную процентную ставку, не за висящую от рисков каждого конк ретного кредита и ситуации на рынке капитала. Ежегодная сумма выплат в счет погашения такого займа больше, чем при ипотеч ном кредите, поскольку кредит сберегательного банка должен быть выплачен в течение 10Ц12 лет.
компаниями и государственными организациями, гарантирующими данные ценные бумаги. Объеди нение ценных бумаг в пулы про изводится ипотечными компания ми, ссудно сберегательными ас социациями и коммерческими банками. Затем ипотечные ценные бумаги продаются на вторичном рынке, где их в основном приоб ретают институциональные фонды (пенсионные фонды, страховате ли жизни и др.) и, в гораздо меньшей степени, Ч частные ин весторы. Вторичный ипотечный рынок, таким образом, выполняет задачу рефинансирования пер вичных ипотечных кредитов Ч так же, как ипотечные облигации, вы полняющие эту функцию на вто ричном ипотечном рынке Герма нии. Кроме частных инвесторов, участниками вторичного ипотеч ного рынка являются также госу дарственные организации. Наибо лее значительная из них Ч феде ральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mac, или FNMA), федеральная ипотечная ассоциация (Freddie Mae, или FHLMC) и правительственная на циональная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae, или GNMA). Актив ное вмешательство государства, начавшееся в 1938 г., опиралось на традицию предоставления ипо течных кредитов только на корот кие сроки, без соответствующих схем погашения. Эта система при вела к большому количеству нару шений долговых обязательств и обострению социальной ситуа ции. Преимущества этих государ ственных организаций, по сравне нию с рыночными институтами, заключается в очень низкой доле необходимых собственных средств (около трети того, что тре буют Европейские ипотечные бан ки). Поскольку в США не очень хоро шо развита система государствен ной регистрации прав собствен ности, ее все больше и больше за меняет система страхования титула, обеспечивающая уверен ность покупателя в том, что про давец является собственником имущества. Множество брокеров, страховщиков, рейтинговых агентств, поверенных, поручите лей делают эту систему дорогосто ящей и недостаточно прозрачной, по сравнению с европейской. С другой стороны, американская система проявляет при финанси ровании более рискованных ин вестиций гораздо большую гиб кость в том, что касается регуляр ных выплат.
пользования в качестве финансо вого инструмента энергосбереже ния. Финансирование путем продажи и последующей аренды характе ризуется следующими особеннос тями: Х жилищная компания, продаю щая жилищный фонд, не вкла дывает средства в ремонт и мо дернизацию;
Х жилищная компания получает оборотные средства;
Финансирование путем привлечения внешних подрядчиков Финансирование энергосбереже ния путем привлечения внешних подрядчиков подразумевает, что подрядчик берет на себя обяза тельства по проведению энергос берегающих мероприятий Ч пол ностью, включая необходимые ре монтные, строительные работы, наладку системы, а также Ч фи нансирование всех этих работ. Подрядчик, в собственных инте ресах, обязуется: Х использовать имеющиеся воз можности экономии энергоре сурсов;
Х полностью покрыть сделанные инвестиции за счет сэкономлен ных затрат на энергоресурсы;
Х обеспечить успешное энергосбе режение на протяжении всего срока действия договора. Эти обязательства включаются в соответствующий договор. Разли чаются два типа таких договоров: договор на энергоснабжение и договор на энергосбережение. В первом случае Ч по договору энергоснабжения Ч подрядчик выступает как продавец энергоре сурсов для управляющей компа нии. Прибыль возникает при эф фективном использовании энер гии и эффективном профессиональном исполнении условий договоров с коммуналь ными энергетиками. В случае договора на энергосбе режение в договоре фиксируется не только тариф, но и сумма воз награждения подрядчика. Приме няются, как правило, две схемы. 1) При схеме участия заказчик получает фиксированную долю средств экономии энергоресурсов уже в течение действия договора. 2) Если применяется срочная Продажа с последующей арендой Жилищный фонд, принадлежа щий жилищной компании (обыч но этот способ не используется частными домовладельцами) и нуждающийся в ремонте или мо дернизации, продается компании, занимающейся сдачей недвижи мости в аренду. Эта компания фи нансирует необходимые ремонт ные работы, а потом сдает жилье в аренду лобратно бывшему вла дельцу, т.е. жилищной компании. В этом случае кредитное финанси рование ремонтных работ заменя ется финансированием путем про дажи с последующей арендой. Лизинговое финансирование ус пешно применяется в Германии, особенно богатыми частными фондами, стремящимися сэконо мить на налоге на наследство. Этот инструмент считается наибо лее привлекательным и все чаще используется профессиональны ми жилищными компаниями по той же причине. Однако этот фи нансовый инструмент не подходит для жильцов Ч собственников, поскольку они не получают выго ды от налоговых льгот, а также для владельцев небольших жилых домов. Необходимо заметить, что продажу жилищного фонда с пос ледующей арендой не стоит пу тать с лизингом иностранным компаниям, риски и преимущест ва которого трудно оценить, поэ тому мы не рассматриваем его здесь и не рекомендуем для ис Х арендную плату (ежемесячную) жилищная компания может пла тить из своих доходов, но в за висимости от срока действия до говора, общая стоимость аренды может вызвать значительные затраты;
Х сокращаются расходы на амор тизацию благодаря сокращению объема жилой недвижимости на балансе жилищной компании;
Х сокращаются затраты на выплату процентов по долгосрочным кре дитам благодаря продаже нед вижимости;
Х обязательства, которые прода ющая жилье компания должна выполнять, могут быть переда ны лизинговой компании (нап ример, удержание уровня квартплаты, выбор жильцов, работы по модернизации жилья, приватизация и прода жа жилья);
Х право покупки и право продажи, принадлежащие соответственно жилищной компании и лизинго вой компании, включая опреде ление прав и обязанностей в до говоре купли продажи;
Х агентский договор, согласно ко торому продающая жилищная компания полностью отвечает за управление проданным и потом принятым в аренду имущест вом.
Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций схема (на весь период договора), то экономия от энергосбережения принадлежит подрядчику в тече ние всего периода действия конт ракта. Заказчик будет получать выгоду от экономии энергозатрат только после истечения срока до говора. Эта схема позволяет осу ществлять инвестиции большего объема в течение определенного срока договора, либо соответ ственно, сократить договорный период при той же сумме инвес тиций. Финансирование энергосбереже ния путем привлечения внешних подрядчиков Ч подходящий тип финансирования для управляю щих жилищных предприятий, од нако осуществимый также для ас социаций домовладельцев в крупных жилых объектах. Этот вид финансирования инвестици онных проектов считается наибо лее перспективным инструментом. Нужно учитывать, что этот тип фи нансирования экономически эф фективен лишь в том случае, если цены на энергоносители достаточ но высоки для того, чтобы у того, кто будет осуществлять энергосбе регающие мероприятия, был фи нансовый стимул Ч получение перспективной прибыли от сэко номленной стоимости ресурсов. Однако когда цены на энергоно сители в значительной степени субсидируются, такой тип финан сирования энергосбережения в большинстве случаев не является экономически эффективным, если только не возможно сокращение субсидий.
ном в виде низкопроцентных кре дитов, налоговых льгот или гран тов. Кредиты с льготной процентной ставкой Ч это займы на более благоприятных условиях, чем обычные кредиты на рынке капи тала (под более низкий процент). Налоговые льготы могут выра жаться в специальном снижении налогооблагаемой базы в случае совершения инвестиций в энер госбережение. Гранты Ч это одно разовые финансовые выплаты, равняющиеся определенному проценту соответствующих затрат. Для того чтобы финансовая по мощь была экономически эффек тивной, очень важно, извлекает ли инвестор прибыль из данного капиталовложения (например, улучшение теплоизоляции зда ния) или нет. Если инвестор не по лучает никакой прибыли от инвес тиций, то финансовая помощь са ма по себе не может привести к возникновению какого либо по ложительного экологического эф фекта. В таком случае экологичес Государственная (муниципальная) поддержка в форме налоговых льгот, льготных процентных ставок по кредитам, грантов Частью политики по охране окру жающей среды, наряду с законо дательными требованиями и на логами, является государственная финансовая помощь. Финансовая помощь предоставляется в основ Поставщики тепла мазут, газ, тепло гарантирует цены на энергию, получение экономии и инвестиции подрядчик экономия затрат на энергию делится внедрение энергосберегающих мероприятий Ч планирование Ч финансирование Ч установка Ч техническое обслуживание Ч содержание управляющая жилищная компания электроэнергия Поставщики электроэнергии Рисунок 4.
Схема договорных отношений при финансировании энергосбережения за счет поставщика ресурсов кий эффект от кредита, выданного под низкий процент, в целях оп ределенного законодательного регулирования, на самом деле возникает исключительно в ре зультате самого этого регулирова ния. Финансовая помощь в этом случае лишь сокращает убытки инвестора. Таким образом, возни кают непредвиденные доходы, и если инвестиции все же делают ся, то это приводит лишь к излиш нему обременению бюджета. Однако если инвестор получает прибыль от своих инвестиций (например, в случае получения средств от экономии энергозатрат, или от возможного повышения арендной платы), то может быть получен и экологический эффект. Предоставляя финансовую по мощь, можно сделать инвестиции в защиту окружающей среды при быльными. В сочетании с соответ ствующим регулированием, госу дарственная финансовая помощь позволяет законодателям активи зировать дополнительные меры по энергосбережению, не предусмот ренные нормами регулирования.
Этот метод, основанный на стати ческой оценке инвестиций, может быть полезен и эффективен для получения примерного представ ления о том, окупятся ли инвести ции в течение ожидаемого остав шегося срока эксплуатации зда ния. Однако продолжительность периода окупаемости и рента бельность инвестиций в энергос бережение напрямую не связаны. По этой причине более подходя щим представляется метод оценки экономии расходов на энергоре сурсы, основанный на динамичес кой оценке инвестиций. Для рас чета стоимости сэкономленных энергоресурсов дополнительные годовые затраты на меры по энер госбережению (рассчитанные как аннуитет с помощью процентной ставки) делятся на количество сэ кономленной энергии в год. Ин вестиции в ремонт будут эффек тивными, если цена единицы сэ кономленной энергии ниже, чем ожидаемая цена на энергоносите ли в каждый из будущих времен ных периодов. Риск домовладель ца Ч необходимость делать пред положения о динамике цен на энергоносители в будущем. Если на первый план выходят не денежные потоки, а рентабель ность, то часто используется ме тод оценки чистой текущей (при веденной) стоимости. Приведен ная стоимость затрат (дисконтированные дополнитель ные затраты на энергосбереже ние) вычитается из приведенной стоимости денежных поступлений (в основном, дисконтированная дополнительная арендная плата). Положительное значение чистой текущей стоимости означает целе сообразность инвестиций (их бу дущую рентабельность). Все упомянутые методы имеют оп ределенные недостатки, поскольку: Х они не соответствуют европейс ким нормативам: директивам ЕС по расчету торгового баланса;
методике оценки недвижимости, установленной на уровне ЕС в синей книге для дипломиро ванных оценщиков;
а также рей тинговым методам, которые бан ки используют сейчас (и, вероят но, будут еще более активно использовать в будущем) для оценки жилищных компаний при вынесении решений по кредито ванию и выбору процентной ставки;
Х они не учитывают влияние ин вестиций в энергосбережение на размер будущих расходов на ре монт, продление оставшегося срока эксплуатации здания, по вышение арендной платы, кото рое может быть обосновано бо лее комфортными условиями проживания, и более всего Ч на уменьшение количества пустую щего жилья и других рисков, от которых проведение энергосбе регающих мероприятий может защитить. Чтобы учесть эти аспекты, наибо лее подходящим представляется подход, основанный на процедуре оценки основных средств. 1. Первый шаг Ч оценка будущего чистого операционного дохода (NOI) жилищной компании, кото рый рассчитывается как разница между фактическим валовым до ходом и эксплуатационными зат ратами, такими как ремонт и со держание жилья, административ ные расходы, текущие расходы на водо / энергоснабжение, и пр. 2. Затем с помощью стандартной компьютерной программы (нап ример, MS Excel) рассчитывается стоимость ипотечных кредитов, процентные ставки по ипотечным кредитам и оставшийся срок эксплуатации здания, размер го дового аннуитетного платежа по ипотечному кредиту. Необходимо учитывать, что эти расчеты долж ны производиться для всего срока эксплуатации здания. 3. После этого нужно вычесть го довой аннуитетный платеж по Методы расчета рентабельности инвестиций Существует несколько способов оценки экономической эффектив ности инвестиций в жилищный сектор: расчет прибылей Ч оценка регулярных денежных потоков, возникающих в результате инвес тиций, а также расчет рентабель ности Ч оценка приращения стои мости собственного капитала. Для расчета денежных потоков очень часто используется метод амортизации, особенно среди ин женеров строителей. Чтобы опре делить период окупаемости капи таловложений, сумма дополни тельных затрат на меры по энергосбережению делится на среднегодовую сумму сэконом ленных затрат на энергоресурсы.
Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций ипотечному кредиту из чистого операционного дохода;
в резуль тате получится денежный поток Ч прибыль, которой будет распола гать инвестор, обычно Ч жилищ ная компания. 4. Используя сумму собственных средств, инвестированных в нача ле проекта, можно рассчитать норму рентабельности по собственным капиталовложениям. 5. Желаемая норма рентабель ности по собственным капиталов ложениям (своего рода, ориен тир рынка капитала) сравнивает ся с рассчитанной нормой рентабельности. Если ожидае мый показатель выше, чем ры ночный ориентир, то инвестиции целесообразны. На международном рынке капита ла желаемая норма рентабельнос ти по собственным капиталовложе ниям растет параллельно росту бу дущих рисков, но в любом случае не может быть выше, чем процент ная ставка по ипотечным кредитам. Предполагается, что инвестиции в ремонтные работы, такие как меры по энергосбережению, приводят к снижению рисков;
соответственно расчеты надо проводить с более низкой нормой рентабельности по собственным капиталовложениям, чем раньше. Также, расчеты про водятся с учетом продления срока эксплуатации здания, повышения дохода от арендной платы и сни жения будущих затрат на содержа ние и ремонт. Такие расчеты, как правило, показы вают, что инвестиции в ремонтные работы представляются более эко номически эффективными, чем с точки зрения метода чистой текущей стоимости. Однако необходимо учитывать, что оценка чистого опе рационного дохода и определение рыночного ориентира требуют под робного анализа рынка и рисков.
2.2. Полезный опыт Восточной Германии Финансовая помощь в бывшей Восточной Германии Поскольку экономия энергоресур сов и сокращение выбросов двуо киси углерода представляют собой общепризнанную государственную и общественную задачу, то в каче стве стимула для привлечения частных инвестиций в сферу энер госбережения в Германии исполь зуется финансовая помощь Ч на общеевропейском, национальном, государственном и местном уров нях. Государственная финансовая помощь также основывается на представлении о том, что она ста билизирует экономику и создает новые рабочие места. После 1990 г. были приняты раз личные программы финансовой помощи в области модернизации жилищного фонда, разработанные специально с учетом потребностей Восточной Германии. Кроме того, существуют общенациональные программы государственной фи нансовой поддержки в области мо дернизации жилья и энергосбере жения, условия которых одинаковы для Восточной и Западной Герма нии. Законодательная база в обеих частях страны теперь тоже одна и та же (см. Главу 3 Технические ас пекты энергосбережения в жилищ ном фонде). Далее речь идет лишь о программах, действующих только в Восточной Германии. Ввиду нехватки собственных средств при высокой потребности в модернизации жилья, государ ственная помощь играла (и еще играет) в Восточной Германии бо лее важную роль, чем в Западной. Обследование жилищных компа ний в Восточной и Западной Гер мании показывает, что за послед ние пять лет в бывшей ГДР только 11% опрошенных жилищных ком паний провели в своем жилищ ном фонде ремонтные работы без государственной помощи (в За падной Германии Ч 42%). Кроме того, в Восточной Германии чаще использовалась государственная помощь на ремонт социального жилья (51% по сравнению с 31% в Западной Германии) и модерни зацию инфраструктуры зданий (38% по сравнению с 26% в За падной Германии). В целом про цесс модернизации жилья в быв шей ГДР поддерживался с по мощью всех перечисленных ранее финансовых инструментов (льгот ный процент по кредитам, гранты, налоговые льготы). Наиболее часто используемые инструменты Ч это кредиты с льгот ной процентной ставкой и гранты. Эти кредиты могут предоставляться Европейским Сообществом, Феде ральным Правительством Герма нии, федеральными землями, а также отдельными муниципальны ми образованиями и даже местны ми поставщиками энергоресурсов. Для реализации программ обычно привлекаются специальные инвес тиционные агентства (например, EIB, German KfW, Deutsche Ausgleichsbank, инвестиционные банки германских федеральных земель). Условия той или иной программы определяют целевую группу (например, жильцы собственники, домовладельцы, муниципалитеты, и т.д.), вид энергосберегающих мероприятий, объем субсидий и степень финан сового участия грантовой прог раммы. Наиболее значительные программы финансировались фе деральным правительством и фе деральными землями. Напротив, местные власти и пос тавщики энергоносителей нечасто финансируют подобные програм мы. Один из примеров Ч програм ма городской администрации г. Лейпцига (1993Ц1995). Финансовая помощь предоставлялась владель цам домов и жилищным компани ям в виде гранта на проведение ди агностики зданий (3 000 DM мак симум) и мер по сбережению теплоэнергии (25 000 DM макси мум Ч на одно мероприятие, 100 000 DM максимум в год). Другой пример Ч программа компании HEVAG в г. Ростоке, по которой был выдан грант на установку тепловых насосов и баков для горячей воды. Другим инструментом активиза ции целевых мер по энергосбере жению являются налоговые льго ты. В бывшей ГДР предоставлялась специальная льгота по расходам на модернизацию здания (лSonderabschreibung nach dem.. Fordergebietsgesetz2). Эта норма применялась как к жилищным компаниям (до 1995 года льгота составляла до 50%, а с 1995 г. уменьшена до 40%), так и к част ным домовладельцам (до 1995 го да Ч 50%, а с 1995 г. Ч 10%).
Программа ремонта жилых поме щений KfW I + II Эта программа KfW (Кредитный институт восстановления экономи ки) была направлена на финанси рование работ по модернизации и ремонту арендуемого жилья, а так же квартир и домов в частной собственности. Среди прочего, фи нансировались меры по энергосбе режению, установка новых систем теплоснабжения и теплоизоляции. Выдавались низкопроцентные кре диты в размере до 500 DM на м2 общей жилой площади (по прог рамме II Ч до 400 Евро на м2). Кре дит выдавался на 25 лет. Процент ная ставка была снижена на первые десять лет, после этого процентная ставка повышалась в соответствии с условиями рынка и фиксирова лась. Погашение производилось в виде ежегодных выплат. Программа муниципальных гран тов в Восточной Германии (DtA) По этой программе финансирова лись инвестиции в проекты по мо дернизации муниципальной недви жимости и воспроизводству городс ких территорий. Выдавались дешевые кредиты, покрывающие до двух третей соответствующих затрат, сроком на 30 лет. Этой программой управлял банк DtA (лDeutsche Ausgleichsbank), который в настоя щее время является частью KfW. Модернизация и содержание жи лой недвижимости в Восточной Германии По этой программе финансирова лись инвестиции жилищных ком паний и частных домовладельцев в меры по энергосбережению, ус тановку новых систем теплоснаб жения и теплоизоляции. Финан совая поддержка предоставля лась либо в форме дешевого кредита, либо в виде гранта (20% от инвестиционных расходов, до 500 DM на м2). Основы програм мы были разработаны на феде ральном уровне, а за ее реализа цию отвечали федеральные зем ли. Все пять федеральных земель приняли собственные положения о программе, в которых устанав ливались особые приоритеты. Как правило, эта программа не могла сочетаться с программами KfW. Программа модернизации район ной системы теплоснабжения Эта программа поддерживала мо дернизацию районных теплоэлект роцентралей и теплосетей и обнов ление передаточных станций. Грант оплачивался наполовину федераль ным правительством и наполовину Ч вновь образованной федераль ной землей. Сумма гранта составля ла до 35% соответствующих затрат. Закон об инвестиционных грантах Инвестиционные гранты все еще играют важную роль в Восточной Германии. Эта программа заканчи вается в конце 2004 г. Программа, среди прочего, направлена на под держку модернизации арендуемых помещений. Изначально предос тавлялись гранты в размере до 15% от затрат на модернизацию, если эти затраты были больше ус тановленного порогового уровня. В соответствии с программой рекон струкции городов Stadtumbau Ost, о которой было сказано в Главе 1, размер гранта на модерни зацию арендованных помещений и зданий, охраняемых как памятни ки архитектуры 50 х годов, был увеличен на 22% в некоторых го родских районах. Затраты, подпа дающие под программу, также бы ли увеличены до 1200 Евро на м2. Программы, действующие сегодня В настоящее время в Германии действуют три большие програм мы KfW, предоставляющие де шевые кредиты на модернизацию и меры по энергосбережению в су ществующих жилых домах, усло вия которых одинаковы для прежних и новых федераль ных земель. По программе KfW Энергосбережение и сокращение CO2 поддерживаются комплекс Обзор наиболее важных кредитных инструментов со льготной процентной ставкой и грантов на энергосбережение Программы, действовавшие в бывшей ГДР Далее рассказывается о наиболее существенных кредитах с низкой процентной ставкой и грантах, предоставляемых в бывшей ГДР. Эти программы были направлены не только на меры по энергосбере жению, но и на модернизацию жи лищного фонда в целом. Большин ство этих программ уже закрыто.
_ Специальные амортизационные отчисле ния, установленные законом, регулирую щим территории по принципу получения помощи из федерального центра Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций ные меры по энергосбережению, в зависимости от объема сокраще ния выброса CO2 (минимум 40 кг на м2 площади в год). Если энерго потребление снижается до опре деленного уровня, то за счет гран та могут быть оплачены до 20% суммы долговых обязательств по кредиту. По программе KfW Жи лищная модернизация и сокраще ние CO2 финансируются отдель ные меры по энергосбережению. По программе KfW Жилищная модернизация поддерживается модернизация и ремонт жилых зданий (без особых требований по энергосбережению, кроме пред писанных законодательством).
бюджетных ресурсов, в Германии финансовое участие целесообраз но лишь в таких инвестиционных энергосберегающих проектах, ко торые способствуют защите окру жающей среды и не приносят при были в течение 10 лет. Опыт новых федеральных зе мель по внедрению энергосбере жения в жилых домах показывает, что модернизация жилищного фонда должна быть составной частью общей стратегии модерни зации экономики. В связи с мигра цией населения из Восточной Гер мании существует опасность, что даже и после ремонта здания не будут иметь спроса на рынке. В этом случае финансовая помощь окажется неэффективной Ч госу дарство приняло участие в финан сировании пустующего здания. Чтобы избежать таких случаев, не обходимо оказывать финансовую поддержку жилищным компаниям лишь в том случае, если у них есть долгосрочная концепция модер низации, например, если предва рительно был проведен анализ портфеля активов или применен современный рейтинговый метод. Гранты действительно являются эффективным и стимулирующим инструментом финансовой подде ржки. Однако, как правило, бюд жетные ресурсы невелики, и при менение этого инструмента не мо жет быть обеспечено политическими методами. Это также относится к налоговым льготам. Если бюджетные ресурсы ограничены (как в современной Германии), то представляется бо лее целесообразным принимать программы бюджетной помощи на возвратной основе Ч кредиты с низкой процентной ставкой, поскольку они не налагают немед ленной нагрузки на бюджет. Система финансовой поддержки должна быть простой и ясной (простая схема предоставления кредитов и грантов и прозрачность их распределения). В Германии инвесторы испытывают частичный дефицит информации Ч ее трудно получить, и она часто оказывается неверной. Недостаточно полную информацию предоставляют также банки, инженеры ремонтники и планировщики. Эта проблема мог ла бы быть решена с помощью профессиональных консультантов, но их пока еще недостаточно. На сегодняшний день дешевые кредиты, предоставляемые по программам KfW, являются са мой важной формой финансовой поддержки в целях энергосбереже ния в жилищном фонде Германии. Эти программы построены по од ной модели, процесс рассмотрения заявок, подаваемых в банки или сберегательные банки, достаточно прост. Проблема в том, что банки предоставляют низкопроцентные кредиты KfW только по запросу, и не распространяют информацию о них, поскольку дорогостоящие консалтинговые услуги банков не покрываются при таких кредитах. Как правило, судебные иски по поводу государственной финансо вой помощи не предъявляются, за исключением налоговых льгот. Вот почему некоторые инвесторы предпочитают налоговые льготы, поскольку их легче спланировать. Например, если в имеющихся зданиях были проведены мероп риятия по энергосбережению, то возможно получить льготы по на логу на прибыль. Это только при мер возможностей, а конкретные условия должны разрабатываться федеральным Правительством. Подытоживая сказанное, отметим, что требования к любой програм ме поддержки таковы: Х простая схема предоставления и понятные правила;
Х прозрачность распределения по мощи и свободный доступ к не обходимой информации;
Х хорошая подготовка специалис тов в банках, управляющих фи нансированием программ.
Опыт Восточной Германии по стимулированию энергосбережения Опыт энергосбережения в Герма нии показывает, что для преодоле ния многочисленных трудностей очень важно увязывать информа цию, законодательные требования, налоги и финансовую помощь в комплексную систему поддержки энергосбережения. В частности, го сударству необходимо: Х принять законодательную базу для энергосбережения (стан дарты);
Х предоставлять финансовую по мощь на проведение мер энер госбережения при соблюдении определенных условий;
Х предоставлять необходимую ин формацию инвесторам и потре бителям;
Х установить четкую процедуру на логообложения в этой области. Государственная финансовая по мощь может быть оказана только в пределах имеющихся бюджет ных ресурсов, она должна исполь зоваться лишь временно и для особых целей. Чтобы избежать не эффективного использования 2.3. Ситуация в сфере инвестирования в ресурсосбережение в России. Финансовые механизмы эффективного ресурсопотребления Описанные выше финансовые инструменты Ч это устойчивые, работоспособные механизмы ин вестирования в развитие жилищ ного фонда, которые применяются в течение многих десятилетий в Германии и других странах Евро пы. Россия сегодня стоит на поро ге рыночной экономики, при этом, еще сохраняя наследие советской плановой системы, что серьезно осложняет управление различны ми отраслями экономики, в том числе и жилищной сферой. Важ ные вопрос, которые возникает в этой связи Ч в какой мере воз можно сегодня применение за падных технологий в России, и что необходимо предпринять, чтобы использование европейского опы та в нашей стране стало возмож ным и приносило ожидаемые хо рошие плоды. Что касается фи нансовых инструментов инвестирования в модернизацию жилищного фонда и энергосбере жение, нужно признать, что прак тика использования упомянутых ранее механизмов в России толь ко нарождается. Препятствиями для применения различных кредитных схем, как и для вложения собственных средств, является не столько нех ватка средств, или нежелание фи нансовых источников участвовать в инвестировании, или отсутствие знаний о возможных типах фи нансирования, сколько отсутствие сформированного и выраженного интереса вкладывать деньги в ре сурсосбережение у потенциаль ных инвесторов и даже у выгодо получателей от энергосберегаю щих мероприятий. Для того чтобы это прояснить, вначале рассмотрим вопрос, кого можно считать потенциальным инвестором, кто может быть заин тересованным в повышении эф фективности потребления ресур сов.
Такими заинтересованными сто ронами могут являться: Х домохозяйство (семья, прожива ющая в квартире многоквартир ного жилого дома);
Х объединение собственников квартир многоквартирного жи лого дома (как было показано ранее, в России практически все многоквартирные дома принад лежат более, чем одному собственнику);
Х управляющие жилищные орга низации;
Х органы местного самоуправле ния;
Х государственная власть. Проанализируем, какие интересы и ресурсы есть у каждой из пере численных сторон, и какие финан совые инструменты они могут ис пользовать для инвестирования в энергосбережение.
Домохозяйство Интерес домохозяйства Интерес домохозяйства может быть направлен на снижение не эффективных потерь ресурсов для обеспечения либо более комфо ртных условий проживания, либо снижения размеров платежей за коммунальные услуги. Конечно, могут работать оба этих фактора. Однако преобладающее значение в сегодняшних условиях имеет фактор повышения комфортности. Снижение размеров платежей по ка имеет второстепенное значе ние, поскольку для этого нужно иметь возможность учитывать и регулировать количество потреб ляемых ресурсов, а такие возмож ности ограничены. Однако учет и регулирование потребления неко торых ресурсов используется до мохозяйствами и сейчас, как, нап ример, электроснабжения: прак тически каждая квартира имеет свой счетчик, и ее жильцы сами решают, сколько и каких лампо чек включать, какой мощности бытовую аппаратуру приобретать и т.д. Возможность рационально го потребления электроэнергии на уровне конкретного домохозяй ства Ч свершившийся для России факт. И ожидаемый рост стои мости электроэнергии приведет к более активному отношению на селения к вопросам экономного использования электроэнергии. Похожая ситуация начинает скла дываться в вопросах бытового потребления газа, где постоянно растет уровень приборного учета, а постепенное приближение цены на газ к мировым ценам, безус ловно, интенсифицирует этот про цесс. Другое дело, что рационали зация потребления газа в больши нстве домохозяйств, где он не используется для нужд отопления и горячего водоснабжения, весь ма ограничена: фактически Ч в пределах выбора, на чем гото вить Ч на газовой горелке или в микроволновой печи. При этом в общей потребительской стоимости коммунальных услуг газ и электроэнергия занимают незна чительную долю Ч до 20 %. Глав ные расходы домохозяйства несут по оплате отопления, горячей и хо лодной воды, а также канализации, причем оплата за отопление зани мает до 60% стоимости коммуналь ных услуг. Но система отопления в российских многоэтажках устроена таким образом (однотрубная систе ма разводки), что регулировать и учитывать потребление тепловой энергии в пределах квартиры или комнаты практически невозможно. Основные финансовые расходы до мохозяйств, связанные с фактичес Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций ким сбережением энергоресурсов в домашних условиях, производятся, тем не менее, для сохранения теп ловой энергии. Самый типичный Ч пример с заменой окон на более современные, обладающие хоро шими изолирующими свойствами. И делается это, подчеркнем еще раз, не с целью экономической вы годы, а для повышения комфорт ности проживания. Что касается вопросов горячего и холодного водоснабжения, то тео ретическая возможность установки квартирных приборов учета, и, как следствие, формирования эконом ного отношения к воде, сталкива ется, в первую очередь, с неоче видностью экономической выгоды от таких действий. Окупаемость расходов на установку самого простого механического квартир ного водомера при нынешних це нах на воду для населения состав ляет несколько лет. Однако в буду щем, когда будут повсеместно решены проблемы контроля и по верки приборов учета, созданы ор ганизационные механизмы оплаты по фактическому потреблению, а не по нормативу, установка инди видуальных счетчиков может стать рациональным решением. Приемлемые финансовые инструменты Суммируя сказанное, можно от метить, что домохозяйства уже в настоящее время имеют реальную экономическую мотивацию к ра циональному потреблению элект роэнергии, газа. В водоснабжении отсутствует экономическая целе сообразность таких действий, но ситуация может измениться при повышении стоимости услуг во доснабжения (например, при пла нируемой отмене системы перек рестных тарифов, когда промыш ленные потребители, по существу, перестанут дотировать населе ние). Домохозяйства реально вкладывают наибольшие ресурсы в снижение потерь тепловой энер гии, но это связано не с экономи ческими мотивами, а с желанием повысить комфортность прожива ния (поднять температуру в квар тире в зимнее время). Что касается используемых фи нансовых инструментов, то в дан ном случае речь идет только о прямых финансовых расходах до мохозяйств на реализацию тех или иных ресурсосберегающих действий.
неудивительно. Для решения та ких задач необходимо привлекать специалистов. Это могут быть спе циальные консалтинговые фирмы, но наиболее эффективный путь Ч чтобы в роли таких специалистов выступали профессиональные жи лищные управляющие компании. Приемлемые финансовые инструменты Объединения собственников жилья используют в качестве инвестици онных ресурсов в настоящее время только членские или специальные целевые взносы, решения по кото рым принимаются на общем собра нии товарищества. Теоретически товарищества могли бы заимство вать деньги у банков, но таких слу чаев практически нет. И виноваты в этом не столько банки, сколько са ми товарищества, которые не уме ют, во первых, сформулировать свои инвестиционные потребности, во вторых Ч показать эффектив ность предполагаемых инвестиций через инструменты бизнес плани рования. Конечно, с точки зрения здравого смысла представляется, что товариществам и не обязатель но это уметь. Это дело специалис тов Ч управляющих. В то же время, есть еще причины, по которым, даже при грамотно составленном бизнес плане и впол не доказательном представлении необходимости инвестиций и обос новании сумм кредита, банки на верняка не будут испытывать энту зиазма по поводу кредитования ТСЖ. Эти проблемы Ч прежде все го, трудность обеспечения займа (в собственности домовладельцев редко находятся помещения, кото рые можно заложить), а также от сутствие кредитной истории, кото рая может охарактеризовать ТСЖ как надежного заемщика, неком мерческий характер деятельности, связанный с малыми прибылями, и необходимость согласовывать все решения о привлечении займов большинством (в две трети) членов ТСЖ, что лишает процесс кредито вания оперативности. Здесь могли Объединение собственников квартир многоквартирного дома Интерес объединения собственников В первой главе говорилось, что в России не велика доля многоквар тирного жилья, где собственники объединились для управления до мом и создали товарищества собственников жилья. Однако та кая практика постепенно набирает силу, и будущее Ч за ней. В масштабах дома можно провес ти гораздо более эффективные мероприятия по сокращению по терь тепловой энергии, чем в квартире. Проблема только в том, что их проведение требует специ альных профессиональных знаний и экономических обоснований, но в подавляющем большинстве слу чаев товарищества собственников жилья не имеют таких знаний. Достаточно часто товарищества принимают решения об инвести ровании в определенные мероп риятия, которые имеют ресурсос берегающий эффект. Но это, как правило, не прямой, а косвенный эффект. Инвестиционные расходы производятся, в первую очередь, на сохранение функциональной работоспособности здания (ре монт крыш, инженерного обору дования) или на повышение ком фортности проживания (ремонт подъездов, входных дверей). По тенциал ресурсосбережения зда ния при этом оказывается практи чески незадействованным, и это бы свою положительную роль сыг рать механизмы государственных и муниципальных гарантий, но в нас тоящее время такой практики по отношению к ТСЖ пока нет. Кроме указанных финансовых инструментов ТСЖ могут пользо ваться и другими формами пуб личной поддержки для решения задач, связанных с ресурсосбере жением. Например, актуальным на сегодня можно считать выделе ние для этих целей прямого фи нансирования из местных или ре гиональных бюджетов. Такой под ход можно использовать как стимул для создания ТСЖ.
нального управления жилищным фондом. Для этого управляющая жилищная организация должна иметь возможность распоряжать ся всеми финансовыми ресурсами (средствами населения и бюдже та), поступающими на счета ком пании в счет оплаты жилищно коммунальных услуг, и принимать самостоятельные решения. О том, например, как обеспечить необхо димую температуру в помещениях: Х приобретать исходно заявленное количество тепловой энергии, Х или утеплить здание и умень шить количество приобретаемо го тепла. Есть все технико экономические основания полагать, что второй путь окажется более предпочти тельным. Так, постепенно, текущие расходы на оплату лишнего тепла будут переориентированы в капи тальные расходы на утепление зда ний, произойдет рационализация структуры платежей за жилищно коммунальные услуги, что, в конеч ном счете, будет способствовать снижению стоимости коммуналь ных услуг и повышению комфорт ности проживания в доме людей. Это Ч дело ближайшего будущего. Но сегодня по прежнему в городах существует практика формирова ния муниципального заказа на коммунальные услуги, когда теп ловая энергия закупается сразу для всего муниципального жилищного фонда, происходит расщепление жилищно коммунальных платежей в расчетно кассовых центрах без участия управляющей жилищной организации и без каких либо до говорных отношений, процвета ют прямые договоры на поставку тепловой энергии между населени ем и теплоснабжающими компа ниями, оплата ресурсов осущес твляется по нормативам, не соот ветствующим реальному потребле нию. Все вышеперечисленное су щественно ограничивает развитие конкурентного бизнеса по управле нию жилищной недвижимостью и делает практически невозможным создание бизнес моделей ресур сосбережения в многоквартирном жилищном фонде. Эту ситуацию необходимо менять. Для формирования устойчивых механизмов стимулирования ре сурсосбережения для организа ций, управляющих жилищным фондом, необходимо создание системы мотивации, при которой сокращение потребления ресур сов зданием при обеспечении ка чества содержания здания должно обязательно приводить к росту доходов жилищной организации. Приемлемые финансовые инструменты Главный ресурс Ч финансирование ресурсосберегающих мероприятий за счет кредитных средств. Это наи более вероятный путь, который в условиях стабилизации финансо вого положения в стране выглядит абсолютно реальным. Следует только отметить, что различные ва рианты ипотечного кредитования в этом случае не пригодны, посколь ку жилье в качестве залогового обеспечения управляющие компа нии использовать не могут. В каче стве обеспечения займа должны быть использованы другие активы компании. Перспективным предс тавляется использование в качестве залога для получения кредита бу дущих платежей потребителей за жилищно коммунальные услуги. Управляющая компания может так же перекладывать риски финанси рования ресурсосберегающих ме роприятий на специализированные Управляющие жилищные организации Интерес управляющих жилищных организаций Мы уже отмечали, что главные ре зервы ресурсосбережения в жи лищном фонде Ч это эффективное содержание не отдельной кварти ры, а всего здания в целом. И обеспечить такое содержание са ми собственники без помощи про фессионалов не в состоянии. Но проблема заключается в том, что существующая в России система управления жилищным фондом никак не стимулирует энергосбе режение. В рамках сложившейся системы, когда управляющие жи лищные организации представля ют собой муниципальные учреж дения или муниципальные пред приятия, занимающие монопольное положение на рынке услуг, когда отсутствует система договорных обязательств между собственниками жилья и жилищ ными организациями, когда у этих предприятий нет мотивации к биз несу, нет и ресурсосбережения как вида коммерческой деятельности. В то же время, ресурсосбережение в каждом конкретном жилом доме является главным экономическим потенциалом развития профессио Необходимо создание системы мотивации, при которой сокра щение потребления ресурсов зданием при обеспечении качест ва содержания здания должно обязательно приводить к росту доходов жилищной организации.
Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций энергосервисные компании, заклю чая с ними соответствующие дого воры подряда. Главная особен ность этих договоров заключается в том, что подрядчик обязуется пок рыть сделанные инвестиции за счет сокращения потребления ресурсов. Это так называемые перфоманс контракты (performance contract), согласно которым вознаграждение подрядчика зависит от достижения им тех или иных показателей (ин дикаторов) эффективности. Таким образом, развитие бизнеса по уп равлению жилищным фондом мо жет дать дополнительный импульс энергосервисному бизнесу.
ются из городского бюджета в от личие от ставок оплаты для нани мателей в муниципальном жилье. Однако, гораздо чаще в вопросах управления многоквартирным жилищным фондом органы мест ного самоуправления выступают как органы власти, не делая раз личия в своей политике между муниципальным и частным жиль ем. Если говорить исключительно о проблемах ресурсосбережения, то в настоящее время органы местного самоуправления иници ируют первый необходимый шаг этого процесса Ч приборный учет потребляемых ресурсов. Это про исходит двумя путями. Первый путь Ч создание норма тивной базы, которая администра тивно обязывает устанавливать приборы учета ресурсов в жилищ ном фонде. Причем, как правило, это обязательство накладывается на коммунальные предприятия во до и теплоснабжения. Примера ми могут быть Москва, Мурманск, Ярославль. Путь этот малоперс пективный, потому что, как прави ло, у этих организаций нет ни эко номического интереса, ни финан совых источников для решения такой задачи. И, кроме того, часто оплата по показаниям приборов не вписывается в существующую систему хозяйственно экономи ческих взаимоотношений в жи лищно коммунальном комплексе конкретного города. Иллюстраци ей такой ситуации являются не единичные примеры, когда уста новленные домовые водомеры ис пользуются не для коммерческого учета, а лишь для локализации утечек во внутридомовых сетях. Второй путь Ч когда местные орга ны власти выделяют бюджетные деньги для установки домовых приборов учета. Причем, практи чески всегда эти деньги выделяют ся не на возвратной основе (что теоретически возможно и эконо мически часто целесообразно), а в виде грантов. К аналогичным бюд жетным расходам, косвенно свя занным с проблемами ресурсосбе режения в жилищном фонде, можно отнести бюджетное финан сирование капитального ремонта и модернизации жилищного фон да. Но следует подчеркнуть, что выделяемые бюджетные средства на эти цели не смогут решить проблем не только модернизации, но даже простого восстановления жилищного фонда. Объем невы полненных капитальных ремонтов постоянно растет, а модернизация многоквартирных домов за бюд жетные деньги проводится только в масштабе демонстрационных проектов. Приемлемые финансовые инструменты Надо отметить, что для финанси рования мероприятий капитально го характера в жилищном фонде муниципалитеты в ряде случаев используют бюджетные заимство вания в виде выпуска муниципаль ных облигаций, получения креди тов от различных кредитных орга низаций и т.д. Примером таких бюджетных заимствований может служить проект Всемирного Банка по передаче ведомственного жи лищного фонда. Муниципалитеты восьми российских городов (Вла димира, Волхова, Ижевска, Орен бурга, Рязани, Петрозаводска, Са ратова, Череповца) получали кре дитные ресурсы для проведения ресурсосберегающих мероприятий в многоквартирном жилищном фонде. Заемщиком выступали ор ганы местного самоуправления. Однако в жилищный сектор эти средства попадали уже в виде бюджетных грантов. В этой связи следует подчеркнуть, что серьезных бюджетных воз можностей для финансирования мероприятий по ресурсосбереже нию в жилищном фонде у мест ных бюджетов нет, и рассчитывать на этот источник в крупных масш табах не следует. В то же время у органов местного самоуправления есть серьезный Органы местного самоуправления Интерес органов местного самоуправления Органы местного самоуправления могут выполнять две разные функции: Х собственника жилищного фонда, сдающего жилые помещения в наем, и Х собственно органа муниципаль ной власти. Муниципалитеты сегодня владеют около 40% многоквартирного жилищного фонда и являются крупнейшими собственниками жилья. Однако практически в России очень редко встречаются случаи, когда муниципалитеты проводят политику в жилищном фонде как собственники жилья. Это должно означать, что эта по литика различается по отношению к муниципальному жилью и жилью, находящемуся в частной собственности. В качестве приме ра такой дифференцированной политики можно привести ситуа цию в Москве, где ставки оплаты жилищно коммунальных услуг для частных лиц, приобретших в собственность квартиры в мно гоквартирных домах, не дотиру административный ресурс по формированию конкурентного профессионального бизнеса в сфере управления жилищным фондом. И именно на решении этой задачи необходимо сосредо точиться для обеспечения разви тия ресурсосбережения в жилищ ном секторе.
опыт будет иметь наименьшее распространение в России. Во первых, российская федераль ная политика достаточно жестко направлена на то, чтобы снять с го сударства заботу о состоянии жи лищного фонда. Через процессы приватизации и муниципализации жилищного фонда эта задача пере ходит к самим гражданам и к орга нам местного самоуправления. Во вторых, следует признать, что государство просто не располагает необходимыми финансовыми ре сурсами для решения такой задачи. По существу, сейчас государствен ная власть оставила за собой в жи лищной сфере (мы в данном случае Государственная власть Пример Германии показывает, ка кое большое значение может иг рать государственная власть в ре шении вопросов оптимизации ус ловий жизни граждан. Но представляется, что именно этот говорим только о вопросах содер жания уже существующего жилья и не говорим о вопросах строитель ства и предоставления жилья) толь ко одну задачу Ч переселить граж дан из ветхого и аварийного фонда, т.е. из того жилищного фонда, кото рый не подлежит восстановлению. Это очень не простая задача. Для ее решения принята Федеральная программа переселения граждан из ветхого и аварийного фонда. И, тем не менее, и эта задача решается крайне неудовлетворительно. Поэтому в современных российских условиях не следует возлагать серь езные надежды на государственную поддержку процессам ресурсосбе режения в жилищном секторе.
2.4. Рекомендации по финансированию ресурсосбережения в жилищном фонде в России В предыдущем разделе мы пока зали, что в России в настоящее время существует довольно скромный набор инструментов для финансирования ресурсосбе режения в жилищном фонде. И главная проблема состоит не столько в недостатке таких инструментов, сколько в ограни ченном круге сторон, заинтересо ванных в их использовании для инвестирования в модернизацию жилищного фонда и энергосбере жение. В таблице ниже приведена сводная оценка возможностей использова ния применяемых в странах Европы, в том числе в Германии и, финансо вых инструментов различными за интересованными сторонами в про цессе ресурсосбережения в России. Из анализа таблицы можно сде лать следующие выводы: 1. В российских условиях наибо лее заинтересованными сторона ми в процессах ресурсосбереже ния в многоквартирном жилищ Таблица 2. Использование в России финансовых инструментов ресурсосбережения в жилищном фонде Заинтересованная сторона Собственники жилья Товарищества собственников жилья Управляющие жилищные организации Органы местного самоуправления Государственная власть Собственные средства да возможно Долевое финансиро вание Ч да Заемные средства возможно возможно Продажа с последующей арендой Ч Ч Заключение подрядных контрактов Ч Возможно Бюджетное финансиро вание Ч да возможно Ч возможно Ч Возможно Ч Ч Ч возможно Ч возможно Ч Ч Ч Ч Ч да Ч Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций ном фонде могут выступать това рищества собственников жилья и профессиональные жилищные уп равляющие организации. Госуда рство в развитии этих процессов может играть роль только форми рования необходимой норматив но правовой базы. 2. Наиболее перспективными фи нансовыми инструментами для развития процессов ресурсосбе режения видятся привлечение за емных средств и заключение под рядных контрактов с оплатой по фактическому ресурсосбереже нию (лперфоманс контракт). Та кие инструменты как продажа с последующей арендой при рос сийской практике собственности на жилищный фонд не работают.
требуется обсуждать весьма тща тельно для того, чтобы снизить воз можные риски для товарищества. Г рантовые программы в настоящее время выпускаются многими бла готворительными организациями, однако большая их часть обычно направлена на развитие демокра тических процедур и распростране ние полезного опыта, поэтому по иск подходящего гранта, который позволит провести ремонтные ра боты в кондоминиуме, могут пот ребовать труда и времени. Наибо лее реальным представляется учас тие товарищества в грантовой программе местной или региональ ной администрации, направленной конкретно на проведение благоуст ройства, капитального ремонта или отдельных ремонтных работ.
который проводит специальные обучающие занятия для членов товариществ. Отдельный вопрос Ч как сформу лировать свои потребности в тех или иных работах, как провести инвентаризацию имущества и вы яснить физическое состояние до ма. Это практически невозможно грамотно сделать без специаль ных знаний, которые председате лю или членам правления ТСЖ получить трудно. Для этого опти мальным решением будет являть ся привлечение специализиро ванной жилищной организации. Это может быть управляющая компания, которая на постоянной основе по договору будет выпол нять те функции управления, ко торые ей поручит товарищество, Приемлемые финансовые инструменты для товариществ собственников жилья У товариществ собственников жилья есть три пути: Х вложение собственных средств, Х привлечение займов и Х использование грантов. Под собственными средствами то варищества можно понимать ре зервные фонды, специальные фонды, целевые сборы на прове дение конкретных работ. Для по лучения займов в банках, скорее всего, потребуется обеспечение, в качестве которого могут выступать находящиеся в общей долевой собственности или собственности товарищества нежилые помеще ния, средства товарищества на банковском счете, будущие плате жи за жилищно коммунальные услуги. Кредит может быть предоставлен на беззалоговой основе кредитным со юзом, если таковой существует в го роде, однако условия такого займа Оптимальным решением будет являться привлечение специа лизированной жилищной организации. Первые два пути связаны с необ ходимостью принятия решения по этим вопросам как минимум двумя третями всех собственни ков квартир в кондоминиуме, как требует закон. На практике это кажется мало достижимым, однако дело здесь Ч только во взаимоотношениях между сосе дями в кондоминиуме, взаим ном доверии и осознании своих обязательств друг перед другом в отношении содержания дома. Хотя препятствием для достиже ния согласия между собственни ками Ч членами товарищества является, как показывает практи ка, значительная социальная не однородность внутри каждого дома и, вследствие этого, несов падение интересов, Ч достиже ние компромисса возможно всегда, особенно, если на карте стоит будущее дома, безопас ность жильцов и рыночная стои мость квартир. Учиться согласо вывать интересы и вырабатывать компромиссные решения необ ходимо, и это возможно, если в городе создано объединение то вариществ или ресурсный центр, или специально нанимаемая для проведения модернизации (или просто для предварительной оценки состояния дома и опреде ления необходимого объема ра бот) организация.
Приемлемые финансовые инструменты для управляющих жилищных организаций Необходимые условия Для формирования устойчивых механизмов стимулирования ре сурсосбережения в сфере управ ления жилищным фондом необ ходимо выполнение следующих условий. 1. Создание систем мотивации с помощью экономических мето дов управления. Это означает, что сокращение потребления жилым зданием определенных ресурсов (тепловой энергии, го рячей или холодной воды) при обеспечении качества содержа ния здания (комфортных усло вий проживания, технического состояния коммуникаций) должно обязательно приводить к росту доходов жилищной ор ганизации. 2. Формирование системы дого ворных отношений между управ ляющими жилищными и ресур соснабжающими организациями, основанной на пообъектном учете поставляемых ресурсов. Примене ние пообъектных договоров куп ли продажи ресурсов позволит обеспечить реальный контроль за потреблением ресурсов каждым жилым домом и создать механиз мы экономического воздействия на ресурсоснабжающую организа цию в случае недопоставки или поставки в избытке требуемых ресурсов. 3. Договорные отношения должны быть формализованы не только между жилищной и ресурсоснаб жающей организациями, но и между собственниками жилищно го фонда (ТСЖ, органом местного самоуправления, другими собственниками) и управляющей жилищной организацией. В дого ворах на управление жилищным фондом должны быть предусмот рены стимулы к ресурсосбереже нию. В частности, в договорах це лесообразно предусмотреть про цедуру разделения сэкономленных средств между уп равляющей организацией и собственниками с целью, напри мер, стимулирования новых работ по внедрению энергосберегаю щих технологий. 4. Для рационализации потребле ния и сокращения платежей за коммунальные ресурсы необходи мо постепенно внедрять практику планирования расходов на ком мунальные услуги в по каждому жилому дому на основе статисти ческого определения фактической потребности жителей дома в ре сурсах и установления нормати вов потребления по каждому жи лому дому.
Два подхода к стимулированию ресурсосбережения Изучение и обобщение имею щегося опыта управления объ ектами недвижимости в бюд жетной сфере позволяет гово рить о двух основных подходах к формированию устойчивых механизмов стимулирования эффективного использования ресурсов в управлении жилищ ным фондом. Малозатратные ресурсосберегающие проекты Первый подход Ч поощрять уп равляющие жилищные организа ции к проведению малозатратных ресурсосберегающих мероприя тий. Реализовывать этот подход можно путем первоначального стимулирования установки домо вых приборов учета ресурсов (и регулирования Ч в случае теп лоснабжения). Расходы по уста новке приборов при таком под ходе должны производиться жи телями соответствующих домов или за счет финансовой помощи местного бюджета. При заключе нии договора с управляющей ор ганизацией исходить следует из того, что объем платежей населе ния для оплаты ресурсопотреб ления в первый год после уста новки прибора учета должен быть равен фактическому значе нию, а затем постепенно, по за ранее установленной схеме нач нет снижаться. При этом предпо лагается, что он будет снижаться более низкими темпами по срав нению с реальным сокращением ресурсопотребления. В случае с отоплением необходимо также предусмотреть корректировку платежей с учетом погодных ус ловий для возможности сравне ния расходов на отопление в хо лодную и теплую зимы. В соотве тствии с условиями договора полученная экономия делится в заранее установленных пропор циях между управляющей орга низацией и собственником жи лищного фонда.
В предлагаемом подходе инициати ва перехода на приборный учет ре сурсов в масштабах дома принад лежит собственникам дома. Они же несут риски, связанные с окупае мостью этих инвестиций. Установка домовых приборов учета в многоэ тажных жилых домах может также быть политической инициативой местных властей. В любом случае такой подход минимизирует старто вые инвестиционные риски частно го бизнеса, поскольку расходы по установке счетчиков несет не он. Поэтому такой путь представляется наиболее вероятным на этапе фор мирования конкурентного управ ленческого бизнеса. При реализа ции этого подхода необходимо: Х предусмотреть в договоре на уп равление методы расчета эконо мии, полученной благодаря реа лизации мер по ресурсосбереже нию;
Х предусмотреть в договоре обяза тельства собственников по несе нию расходов на обслуживание и ремонт технического оборудо вания по учету и регулированию потребления ресурсов;
Х содействовать развитию конку рентных, рыночных принципов деятельности в сфере работ по установке и обслуживанию при боров учета. Такой подход, с одной стороны, формирует материальную заинте ресованность управляющей орга низации в устойчивой работе при боров учета, а с другой делает возможным материальное стиму лирование только при условии ак тивной деятельности управляющей организации по снижению ресур сопотребления. Например, велика вероятность того, что при такой ор ганизации работы сантехники, обс луживающие Ваш дом, будут систе матически и регулярно обследо вать состояние сантехнического оборудования в Вашей квартире, предложат Вам за их счет поставить новую душевую насадку в ванну. Быстро высохнут подвалы, потому Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций что будут устранены утечки во внут ридомовых сетях. И все это прои зойдет по одной причине: не израс ходованный, сэкономленный ре сурс обеспечивает дополнительный доход управляющей компании. Капиталоемкие проекты энергосбережения Второй подход Ч стимулировать осуществление инвестиционных (капиталоемких) проектов ресур сосбережения. Данный подход предполагает, что управляющие жилищные организации обеспе чивают квалифицированную эксплуатацию зданий и оказание необходимых коммунальных ус луг на основании долгосрочного договора с собственниками жи лищного фонда. В общем случае, если исходить из текущей ситуа ции практического отсутствия приборного учета в жилищной сфере, то установка домовых приборов учета ресурсов также является задачей управляющей компании. Это ее коммерческий риск, который может быть эконо мически оправдан в случае, если расчетное (нормативное) потреб ление ресурсов много больше фактического, зарегистрирован ного приборами учета. При таком подходе эффект от реализации комплекса мер по повышению энергоэффективности делится в пропорциях, оговоренных зара нее в рамках договорных отно шений. Данная схема требует бо лее длительного срока выполне ния работ, чем один год. Реализация ее с методической, организационной и финансовой точек зрения более сложна, но именно она позволяет заинтере совать всех участников процесса в получении максимального эко номического эффекта. В этом случае управляющая жилищная организация занимается не толь ко оптимизацией режимов пот ребления ресурсов, но и улучше нием состояния жилищного фон да с целью сокращения нерациональных потерь ресур сов. Экономический интерес уп равляющей жилищной организа ции будет состоять в том, чтобы за счет относительно недорогих, окупаемых в рамках срока действия договора мероприятий по ресурсосбережению сократить потребность в покупаемых ресур сах. Можно предположить, что с учетом вероятного повышения стоимости ресурсов инвестици онно привлекательными могут стать работы по утеплению стен, замене окон и т.д. Реализация предложенных подхо дов позволяет решить сложную задачу оптимизации и устойчиво го снижения финансовых расхо дов на ресурсоснабжение в жи лищной сфере за счет внедрения экономических механизмов уп равления жилищным фоном. В первую очередь речь идет об ус тановлении реальных договорных и конкурентных отношений, встраивании в договорные от ношения механизмов экономи ческой мотивации деятельности управляющей жилищной органи зации за достижение конкретных результатов ресурсосбережения при соблюдении стандартов каче ства предоставляемых услуг. Очевидно, что договор собствен ника жилищного фонда с управ ляющей жилищной организаци ей должен быть заключен как минимум на срок, несколько больший, чем срок окупаемости инвестиционного энергосберега ющего проекта, то есть на нес колько лет. Наиболее вероятные финансовые инструменты, которые могут ис пользоваться частными управляю щими компаниями для развития энергосберегающего бизнеса в жилищном секторе Ч это финан сирование ресурсосберегающих мероприятий за счет кредитных ресурсов с использованием в ка честве залога будущих платежей потребителей за жилищно комму нальные услуги;
а также заключе ние договоров подряда со специ ализированными энергосервис ными компаниями, которые пок рывают сделанные инвестиции за счет сокращения потребления ре сурсов.
Роль муниципалитетов в финансировании энергосберегающих мероприятий Ранее было сказано, что органы местного самоуправления в Рос сии сегодня редко проявляют се бя как собственники жилищного фонда, формирующие и после довательно проводящие полити ку по отношению только к своей собственности, гораздо чаще выступая в вопросах управления многоквартирным жилищным фондом как органы власти, опре деляющие правила для всего жи лищного фонда города. Это про является и в отношении финан сирования ремонта и содержания жилищного фонда, включая энергосбережение: ставки оплаты жилищных услуг устанавливаются для всего жилищного фонда го рода, при выделении средств на капитальный ремонт не делается различий между муниципальным фондом и приватизированным. В этой связи в качестве рекомен даций, основанных на имеющейся позитивной практике использова ния бюджетных и заемных средств некоторыми российскими города ми, можно предложить: Х внедрение инвестиционных программ развития и модерни зации жилищного фонда, в том числе Ч программ капитального ремонта;
Х предоставление бюджетных грантов заинтересованным орга низациям на цели внедрения энергосберегающих технологий и проведения соответствующих ремонтных работ. Следует учитывать, однако, что для финансирования мероприя тий по ресурсосбережению в жи лищном фонде у местных бюдже тов в настоящее время, при суще ствующей системе прямого доти рования убыточных жилищных предприятий, нет серьезных воз можностей. Поэтому все более важно формировать местную це новую политику на услуги жилищ ных организаций, исходя из необ ходимости полного возмещения затрат предприятий, одновремен но стимулируя их к сокращению издержек. Освобождающиеся бюджетные средства могут быть переориентированы на инвести рование в модернизацию жилищ ного фонда.
2.5. Практика реализации мероприятий по энергосбережению в России Пример экономии электроэнергии на уровне домохозяйства Москва Рационализация использования электроэнергии зависит, в основ ном, от индивидуального потре бительского поведения домохо зяйств. Возможные сегодня пути снижения потребления электро энергии Ч это: Х использование энергоэкономич ных видов домашней техники (например, стиральных машин, кофеварок и др.);
Х рациональное пользование всей домашней техникой;
Х эффективное пользование осве щением (только в помещениях, где находятся люди и т.п.) Есть и еще один путь снижения стоимости потребленной электроэ нергии, который в последние годы становится все более и более мас совым течением в городах России, особенно в Москве. Это примене ние двухтарифных (день ночь) счетчиков для оплаты электроэ нергии, потребляемой домохозяй ствами. При использовании двух тарифных счетчиков для оплаты электрической энергии по тарифу день ночь днем расходы элект роэнергии оплачиваются по стан дартному тарифу, а ночью (с 23 до 7 утра) Ч по льготному тарифу. Хотя это не дает прямой экономии электроэнергии, но косвенным пу тем способствует экономии ресур сов:
Х большее число жителей стано вятся осведомленными о том, сколько электроэнергии потреб ляют, и о возможностях ее эконо мии ради уменьшения собствен ных платежей;
Х перераспределение потребления электроэнергии индивидуальны ми домохозяйствами в течение суток приводит к снижению пи ковой нагрузки по производству электроэнергии, а это, в свою очередь, снимает необходи мость создания дополнительных мощностей электростанций, что означает экономию электроэнер гии уже в промышленных масш табах. Динамика установки двухтариф ных счетчиков в индивидуальном порядке свидетельствует о возрас тающей заинтересованности пот ребителей в такой схеме эконо мии. Кроме того, в московских но востройках двухтарифные счетчики устанавливаются уже в обязательном порядке в процессе оборудования вновь построенного дома. На сегодняшний день в Москве свыше 250 тысяч абонентов рас считывается за электроэнергию по тарифу день ночь. Так, для бы товых потребителей при наличии двухтарифного счетчика стои мость электроэнергии в ночное время снижается почти в четыре раза (с 1 января 2004 года 86 коп./кВтч днем и 22 коп./кВтч ночью в квартирах с электричес кими плитами и соответственно 122 коп./кВтч и 30 коп./кВтч Ч с газовыми).
Установка счетчика в первую оче редь выгодна потребителям, ис пользующим энергоемкие быто вые приборы, которые могут ра ботать в ночное время суток Ч к примеру, стиральные или посудо моечные машины. В этом случае они смогут сбалансировать режим энергопотребления по времени су ток и тем самым сократить расхо ды на оплату электроэнергии. В месяц объем потребления электроэнергии среднестатисти ческой московской семьей сос тавляет в среднем 300Ц320 кВт. Как правило, после 23.00, когда действует льготный тариф на электроэнергию, используются холодильник (который работает круглосуточно), стиральная ма шина и телевизор. По показаниям счетчика в ночное время семья потребляет в среднем в месяц 50Ц70 кВт. При действующих с 1 января 2004 года в Москве тарифах для насе ления в домах с автоматизирован ной системой учета электроэнер гии, оборудованных электропли тами нетрудно подсчитать, сколько данная семья будет рас ходовать на оплату электроэнер гии (см. табл. 3 на стр. 53). Таким образом, в месяц данная семья тратит на оплату электроэ нергии 230,4 рубля. При исполь зовании этой же семьей однота рифного счетчика (86 коп./кВт ч) при всех тех же данных электро потребления сумма оплаты соста вила бы 275,2 руб, то есть на 44,8 рубля больше. Экономия, пусть и небольшая Ч очевидна!
Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций Таблица 3. Оплата электроэнергии по двухтарифному счетчику в Москве в 2004 г. Потреблено электроэнергии всего в месяц 320 кВт По дневному тарифу к оплате (с 7.00 до 23.00) По ночному тарифу к оплате (с 23.00до 7.00) Суммарный платеж за месяц 230,4 р проекта, который мог бы быть вполне эффективным с точки зре ния быстрой окупаемости и дол госрочных перспектив экономии. Необходимо извлечь уроки из не удач этого проекта, чтобы в буду щем найти приемлемое решение. Вот пример типичного проекта: ТСЖ Союз 3 (г. Рязань) для уста новки счетчиков горячей, холодной воды и отопления, теплообменни ков, утепления подвалов и входов в здание, герметизации швов запра шивает кредит в сумме 15 000 дол ларов США на срок 12 месяцев (процентная ставка банка Ч 15% годовых). Финансовые источники погашения кредита Ч экономия от оплаты за тепло после проведения работ, а также дополнительные ре сурсы в виде получаемой арендной платы за помещение магазина и ав тостоянки, средств специального фонда для членов ТСЖ Союз 3, средств муниципальных дотаций на содержание, ремонт и развитие жилого фонда. Однако ни один из проектов, участвовавших в программе, не был осуществлен, так как даже после длительных переговоров с банками и попыток убедить их в надежности таких кредитов ни один банк не согласился выдать заем товариществам собственни ков жилья. Причинами отказа послужили, во первых, отсутствие кредитной истории у товари ществ, созданных всего за год другой до этого;
во вторых, слож ности с обеспечением займа. В ка честве обеспечения наиболее приемлемым для банков был бы залог находящихся в общей собственности членов ТСЖ нежи лых помещений или денежных средств на счетах в банке, однако для этого требуется практически недостижимое (при существую щем недоверии граждан к бан кам) согласие двух третей членов ТСЖ. Предлагавшееся в рамках программы в качестве обеспече ния поручительство со стороны муниципальных властей было от вергнуто банками как ненадеж 250 кВт Х86 коп./кВт ч=215 р 70 кВт Х 22 коп./кВт ч =15,4 р Выделение кредитов на энергосберегающие мероприятия для ТСЖ Товарищества собственников жилья представляют собой орга низации, которые от имени до мовладельцев могли бы осущес твлять инвестиции в ресурсосбе режение, используя членские взносы, средства специально соз данных резервных фондов и/или привлекая заемные средства и гранты. Однако необходимо отме тить, что в действующей практике товариществ собственников жилья сегодня фактически не встречаются примеры эффектив ных проектов по модернизации и ресурсосбережению за счет бан ковских или иных займов. В 1997 году Институт экономики города участвовал в разработке программы, целью которой было создание инструментов кредито вания товариществ собственников жилья (кондоминиумов) на про ведение в домах работ капиталь ного характера, направленных на ресурсосбережение и повышение уровня комфортности. В рамках программы были выработаны ус ловия для первого пилотного проекта с целью отработки основ ных процедур и методов кредито вания данного типа объектов. В качестве основных условий бы ли следующие: Х цель кредита Ч финансирование законченных комплексов работ по благоустройству кондоминиу ма или ремонту отдельных поме щений (подъездов, крыш), уста новка различного типа контроль но измерительной, энергосбере гающей аппаратуры и решение других небольших по объему и стоимости, а также по времени осуществления задач;
Х сумма кредита Ч до 30 тысяч долларов США;
Х ТСЖ должно подтвердить свою финансовую устойчивость и спо собность погасить кредит, а так же иметь необходимое обеспе чение кредита. Предполагалось, с целью сниже ния рисков банков займодателей и снижения процентной ставки, участие в финансировании проек тов гранта американского Фонда Кооперативного жилищного стро ительства (CHF), который должен был размещать для каждого про екта за счет грантов страховой депозит в банке кредиторе в раз мере 50 100% от суммы кредита на срок, не меньший, чем срок кредита. В рамках программы были рас смотрены ряд проектов и прове дены переговоры с участием руко водства трех банков: Сбербанк (Москва), муниципальный ком мерческий банк им. С. Живаго (Рязань) и Тверь Универсал Банк (Москва), Ч и председате лей четырех ТСЖ Ч трех московс ких и одного рязанского. Это пример того, как экономичес кие и, отчасти, политические ус ловия помешали претворению ное. В результате товарищества были поставлены перед необхо димостью решать проблему фи нансирования запланированных работ самостоятельно либо отло жить эти работы. Хотя это не лучший практический пример, но полезный с точки зре ния урока, который из него можно извлечь: он показывает, что банки в принципе готовы рассматривать вопрос о выдаче займов ТСЖ, то есть этот финансовый инструмент может стать доступным. Для этого товариществу следует позаботить ся об обеспечении кредита. В то же время, банкам также следова ло бы сделать шаг навстречу, смягчив политику предоставления займов Ч в особенности для слу чаев, когда возможны гарантии муниципалитета. Другие примеры, приведенные ниже, показывают, что есть и дру гие, позитивные, решения проб лемы финансирования энергосбе регающих мероприятий. Оренбург В качестве примера, когда работы по ресурсосбережению финанси руются товариществами собствен ников жилья за счет собственных средств, можно привести деятель ность ТСЖ Гамма в Оренбурге. Товарищество объединяет 25 быв ших многоквартирных муници пальных домов, то есть это одно из наиболее крупных ТСЖ в горо де. Это дает руководству ТСЖ воз можность некоторого маневра в пределах довольно значительных сумм, собираемых с жильцов Ч собственников ежемесячно в счет обязательных платежей. Работы в ТСЖ проводятся постепенно, дом за домом, по мере появления средств. За время существования товарищества уже проведены та кие крупные работы, как ремонт кровли на большинстве домов, за мена труб на полипропиленовые в девяти домах, установка приборов учета тепла и горячей воды в пят надцати домах. Часть этих, по су ти, капитальных работ проведена в счет технического ремонта: это пример рационального использо вания средств, так как обновление функциональных элементов зда ний впоследствии поможет сни зить затраты на технический ре монт. Замена труб и установка приборов учета производится при частичном дополнительном целе вом финансировании жильцами (от 50 до 500 рублей с квартиры), которое производится в добро вольном порядке. Ростов на Дону В городе Ростове на Дону инвес тиции в ресурсосберегающие ка питальные работы на домах действующих и вновь создавае мых ТСЖ производятся за счет грантов городского и областного бюджета. За счет бюджета произ водится комплексный ремонт зда ния, включающий в себя замену крыши, внутренних коммуника ций, при необходимости Ч лиф тов, ремонт подъездов, и в обяза тельном порядке Ч установку при боров учета и энергосберегающих технологий. При этом во многих муници пальных домах создание ТСЖ и принятие им обязательства по дальнейшему поддержанию здания в исправном техничес ком и санитарном состоянии яв ляется условием проведения за счет городского гранта ремонт ных работ. Работы проводятся с учетом пожеланий собственни ков, которые участвуют в комис сии по оценке технического сос тояния конструкции и коммуни каций. Отремонтированный дом передается на баланс вновь соз данному ТСЖ. За два года, кото рые действует программа по ка питальному ремонту жилья, в Ростове на Дону привели в по рядок и передали или готовят к передаче в собственность горо жанам 40 домов. В управлении ТСЖ находится уже 650 домов Ч 17 процентов общего жилого фонда.
Барнаул Еще один пример решения проб лемы финансирования капиталь ных работ, в том числе, по энергос бережению, создание специаль ных кредитных союзов с участием товариществ собственников жилья. Лидером в этом движении являет ся г. Барнаул, где с 2001 года соз дано пять кредитных союзов ТСЖ. Наиболее активный из них Ч кре дитный потребительский союз собственников жилья Горожане, созданный по инициативе и при непосредственном участии Алтайс кой ассоциации собственников жилья на базе нескольких жилищ ных товариществ. Принцип союза Ч членство и участие в работе кре дитного союза соседей, которые имеют общие интересы и в опре деленной мере могут доверять друг другу. Цель Ч аккумулирова ние резервных фондов товари ществ Ч членов союза, и инвести рование в дома по мере накопле ния средств, достаточных для проведения необходимых капи тальных работ по ремонту, модер низации жилищного фонда ТСЖ.
Решение на практике проблемы ресурсосбережения в масштабах города за счет привлечения кредитных средств международных финансовых институтов Череповец Один из удачных примеров того, как органы местного самоуправ ления, будучи заинтересованной стороной в повышении эффектив ности потребления ресурсов, ре шают на практике проблемы ре сурсосбережения в масштабах го рода за счет привлечения кредитных средств международ ных финансовых институтов, показывает город Череповец. Расположенный на северо западе Финансовые инструменты энергосбережения в жилищном фонде и экономическая эффективность инвестиций России, в Вологодской области, Череповец стал одним из шести городов Ч участников проекта Всемирного банка Передача ве домственного жилищного фонда в муниципальную собственность. Для реализации проекта были привлечены средства Всемирного банка реконструкции и развития (в виде субзайма, размер которо го составил 32,2 млн. долларов) и городского бюджета. В отличие от других городов Ч участников проекта Череповец выбрал самую удачную стратегию использования кредитных средств на цели энергосбережения. В го роде отказались от массовой уста новки водомеров, перекладки се тей и модернизации котельных за счет средств кредита. Этим зани маются местные Водоканал, Теплоэнергия. К примеру, Во доканал установил приборы уче та воды в экспериментальных до мах за свой счет. Администрация сосредоточила заемные средства там, где происходят наибольшие потери тепла и перерасход тепла Ч на самом доме. Именно такой путь выбрал для себя город, решая проблему максимальной эффек тивности вложенных средств и быстрой окупаемости инвестиций.
В ходе осуществления проекта в Череповце был реализован комп лекс мер, направленных на энер го и водосбережение, в первую очередь, на уровне жилых зда ний. К ним относились: Х установка счетчиков коммерчес кого учета тепла, горячей воды, газа;
Х переоборудование систем отоп ления в жилых зданиях с исполь зованием современных техноло гий (монтаж индивидуальных тепловых пунктов и автономных источников теплоснабжения с регулировкой и балансировкой систем отопления и горячего во доснабжения зданий);
Х меры по снижению теплопотерь через стены, окна, чердаки и подвалы (заделка швов, утепле ние стен, ремонт и замена окон и дверей);
Х модернизация системы вентиля ции зданий;
Х меры по снижению расхода воды (установка аэраторов, душевых головок с малым расходом воды, ремонт сантехники и т.п.).
В рамках проекта было переобору довано 66 муниципальных жилых зданий: установлены пункты учета тепла, установлены балансировоч ные вентили на вводе и стояках, смонтированы системы регулиро вания отпуска тепла на ГВС, вос становлена циркуляция ГВС, вы полнен ремонт подвальных поме щений, ремонт входных дверей. Данные мероприятия позволили добиться значительного сокраще ния потребления энергоресурсов в жилищном фонде. Среди всех шести городов Ч участников проекта именно в Че реповце оказались самые низкие удельные затраты на единицу об щей площади Ч 6,8 долларов на м2 (максимальное значение дан ного показателя составило, к при меру, 22 долларов на м2 в Петро заводске.) Это и обусловило быст рую Ч в течение 5 лет Ч окупаемость инвестиций. Положительный эффект для Чере повца с точки зрения экономичес ких показателей дало также и су щественно более высокое, чем в других городах, значение затрат на ремонт и обслуживание зданий до модернизации.
Технические аспекты энергосбережения в жилищном фонде 3.1. Краткое описание состояния жилых зданий и проблем их эксплуатации в России По состоянию на конец 2003 года жилищный фонд Российской Фе дерации состоит из 19,0 млн. жи лых строений с общей площадью жилья около 2850 млн. кв. мет ров, что представляет примерно 30% воспроизводимого недвижи мого имущества страны. Жилищный фонд России насчиты вает более 55,7 млн. квартир, из которых 29,3% Ч однокомнатные;
41,1% Ч двухкомнатные;
29,3% Ч трехкомнатные;
6,3% Ч квартиры с четырьмя и более комнатами;
72,4% общей площади жилищно го фонда сосредоточено в городах и 27,6% Ч в сельской местности. Степень обеспечения инженер ным оборудованием городского жилищного фонда характеризует ся следующими цифрами (в про центах от общей площади): цент ральное отопление Ч 87,8%;
го рячее водоснабжение Ч 76,8%;
холодное водоснабжение Ч 86,7%;
канализация Ч 84,5%;
га зовые плиты Ч 68%;
электропли ты Ч 21,6%;
ванны Ч 79,5%. Аналогичные характеристики для сельского жилищного фонда тако вы: центральное отопление Ч 34%;
горячее водоснабжение Ч 16%;
холодное водоснабжение Ч 39%;
канализация Ч 28%;
газо вые плиты Ч 73%;
электроплиты Ч 2%;
ванны Ч 23%. За последние 10 лет основные по казатели по благоустройству и ин женерному обеспечению жилья в городах выросли незначительно, а в сельской местности, несмотря на заметное относительное увеличе ние, общий уровень благоустрой ства далек от желаемого. Около 20 процентов городского фонда (а в малых городах до 50 процен тов), то есть более 400 млн. кв. метров, еще не благоустроено. Сегодня в России проживают в неблагоустроенных квартирах около 40 млн. человек Ч 27% на селения страны. Средний физический износ жи лищного фонда России оценива ется как 40%. 11,4 млн. жилых строений (или около 60 процентов от их общего количества в России) имеют воз раст старше 30 лет. Из года в год увеличивается коли чество зданий, относящихся к вет хому жилищному фонду, т.е. та ких зданий, конструкция и осно вание которых перестают удовлетворять заданным эксплуа тационным требованиям, а оцен ка их технического состояния со ответствует физическому износу в пределах 60Ц80%. Также растет количество зданий, относящихся к аварийному жи лищному фонду, т.е. таких зда ний, дальнейшая эксплуатация которых должна быть незамедли тельно прекращена из за невоз можности обеспечения безопас ного проживания в нем людей. За 2000Ц2002 годы общая пло щадь ветхого и аварийного жилья увеличилась на 73%, достигнув 87,8 млн. кв. метров (т.е. около 3,1% жилищного фонда России). На конец 2002 года в ветхом и аварийном жилищном фонде проживало около 4,2 млн. чело век. Здания с общей площадью жилья более 290 млн. кв. метров (т.е. более 10,3% жилищного фонда России) нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переобо рудовании коммунальных квар тир в отдельные. Здания с общей площадью более 250 млн. кв. метров (т.е. более 8,9% жилищного фонда России) требуют реконструкции. Темпы строительства жилищного фонда за последние годы предс тавлены далее на графике. К 2008 году Госстрой РФ прогно зирует увеличение объемов жи лищного строительства до 76 млн. кв. метров. Темпы капитального ремонта му ниципального и государственного жилищного фонда составили в 2002 году 0,5%, что примерно в 10 раз ниже установленного нор матива. В целом в настоящее время здания Технические аспекты энергосбережения в жилищном фонде температуры воздуха в квартирах, уровня освещенности фасадов и ветровой нагрузки. Как правило, система отопления является зависимой, т.е. теплоно ситель, подаваемый из системы районного теплоснабжения, пос тупает непосредственно к радиа торам, расположенным в кварти рах. При этом нежелательные ме ханические примеси и химические компоненты, появляющиеся в сис теме районного теплоснабжения, могут попадать в систему отопле ния зданий и приводить к засоре нию и коррозии ее элементов.
Рисунок 5. Темпы строительства жилищного фонда в России с 1990 г. (млн. кв. метров общей площади).
стареют гораздо более быстрыми темпами, чем темпы строительства новых жилых зданий и проведения капитального ремонта, модерниза ции, реконструкции и сноса ветхого и аварийного жилищного фонда. Особо важная сейчас проблема Ч это обновление жилых зданий, построенных по типовым проек там 1 го поколения в период 60Ц70 х годов. Особенно много нареканий жителей вызывают крупнопанельные дома с весьма ненадежной гидро и теплоизоля цией крыш и наружных стен, при водящей к их протечкам и про мерзаниям. Дополнительными не достатками является их моральное старение в части пла нировочных решений и внешнего архитектурного облика. Весьма остро стоит для большин ства российских зданий проблема избыточной инфильтрации (сквоз няков) из за плохого состояния де ревянных оконных и дверных бло ков в квартирах и, особенно, в местах общего пользования. При том, что подавляющее количество российских зданий оборудовано системой естественной вентиля ции, это часто приводит к избыточ ному воздухообмену в квартирах нижних этажей и к недостаточно му Ч в квартирах верхних этажей. Практически для всего жилищного фонда характерна проблема тех нического и морального старения инженерного оборудования зда ний, включающего системы отоп ления, горячего и холодного во доснабжения, канализации, водо отведения, электроснабжения, освещения, вентиляции, телефон ной связи, антенное хозяйство, а часто также системы газоснабже ния, дымоудаления, лифтовое хо зяйство, мусоропроводы и др. В подавляющем количестве зда ний система отопления не имеет оборудования, позволяющего ав томатически регулировать пот ребление тепла в зависимости от температуры наружного воздуха, Значительная часть российских зданий имеет открытую систему теплопотребления, т.е. горячая вода поступает непосредственно из системы районного теплоснаб жения. Такая вода непригодна для питья и приготовления пищи, пос кольку она может содержать вредные для здоровья химичес кие вещества. При отсутствии уст ройств регулирования температу ры горячей воды или при их не надлежащей настройке температура горячей воды может приближаться к температуре теп лоносителя в системе районного теплоснабжения и в зимнее время существенно превышать санитар ную норму в 55Ц60 С. Для системы водоснабжения мно гоэтажных зданий характерно от сутствие аккумуляторных баков для хранения воды и насосов для обеспечения ее напора. В то же время в квартирах практически отсутствуют приборы для ограни чения расхода воды. Это зачастую приводит к избыточному потреб лению воды в квартирах нижних этажей и к недостаточному пот реблению или отсутствию воды в квартирах верхних этажей.
3.2. Общий обзор технических мероприятий по ресурсосбережению, применяемых в зарубежной практике Конструкция здания Общие замечания Термоизоляция конструкции име ет важнейшее значение для ресур сосбережения, в основном по двум причинам. 1. Потребность в отоплении плохо герметизированного старого зда ния может превышать в 10 раз и более аналогичные затраты на современные (лпассивные) зда ния, возведенные с применением ресурсосберегающих технологий. Даже стандартные мероприятия по модернизации здания обычно приводят к снижению потерь теп ла в 2Ц4 раза, т.е., после модер низации потери тепла составляют всего 25Ц50% от изначального уровня. 2. Конструктивные элементы зда ния имеют достаточно большой срок службы. Если мероприятия по их ремонту не сопровождаются со ответствующими ресурсосберегаю щими мероприятиями, возможнос ти по улучшению ситуации будут потеряны на многие десятилетия вперед. При проведении модерни зации зданий необходимо всегда предусматривать меры по повыше нию эффективности ресурсосбере жения. В случае принятия такого решения необходимо увеличить толщину защитного слоя, посколь ку затраты на дополнительные сан тиметры обычно не высоки. Экономия текущих затрат на эксплуатацию зданий Ч это не единственный довод в пользу ак тивной модернизации зданий. Важно также учитывать следую щие моменты: Х Термоизоляция повышает ком фортность проживания в здании. Если мощность системы отопле ния не может обеспечить нор мальную температуру помеще ний в зимний период, при помо щи надежной термоизоляции можно обеспечить снижение потребности в энергии и предо твратить падение температуры в здании. Даже при условии дос таточной подачи тепла в здание, комфортность проживания зна чительно увеличивается за счет повышения температуры внут ренней поверхности стен, что так же важно, как и температура воздуха. Х Термоизоляция позволяет пред отвратить повреждение конструктивных элементов зда ния. За счет повышения темпера туры внутренних поверхностей и элементов конструкции здания можно свести к минимуму проб лемы, вызванные конденсацией паров воды и повышенной влаж ностью структурных элементов. Энергосбережение продлевает жизнь зданий. Х Снижение потребления ресур сов приводит к снижению выб росов двуокиси углерода и мо жет рассматриваться как защи та от последствий будущего повышения стоимости энерго носителей. Х В силу указанных выше преиму ществ, оценочная стоимость жилого здания (и, соответ ственно, квартир в нем), где проведены энергосберегающие мероприятия, значительно вы ше, особенно в долгосрочной перспективе, чем аналогичная стоимость здания без улучше ния конструкции и плохо герме тизированного. Структурные элементы Стены В большинстве случаев стены иг рают самую большую роль в соз дании конструктивной оболочки здания. И в отношении ресурсос бережения в здании стены имеют большое значение, поскольку на Старая штукатурка Старая штукатурка Изоляционный слой Укрепляющий материал Новая штукатурка Сетка Изоляционный слой Сетка Внешнее покрытие Рисунок 6.
Внешняя теплоизоляция стен: утепление с нанесением новой штукатурки (слева) и занавеска (справа).
Технические аспекты энергосбережения в жилищном фонде них приходится около 30% от об щих потерь тепла. Внешнее утепление стен является наилучшим решением с точки зрения улучшения физического состояния здания и эффективно го ресурсосбережения. Рекомен дуется слой утеплителя не менее чем в 12 сантиметров. На рисунке 6 приведены два приме ра возможных решений. Если внешняя теплоизоляция не возможна из за необходимости сохранения исторического фасада здания, можно провести теплои золяцию изнутри. Типичная тол щина изоляционного слоя в дан ном случае составит 6Ц8 санти метров. Во избежание конденсации влаги и сырости не обходимо уделить особое внима ние выбору подходящего конструкционного решения и его реализации на практике. Окна За последние годы произошло значительное повышение каче ства остекления и окон. Это при вело к существенному повыше нию уровня комфортности и снижению потерь тепла. В соот ветствии с современными стан дартами принято двойное остек ление окон со специальным тер мо отражающим покрытием, а также заполнением пространства между стеклами разреженным газом. И то, и другое значитель но повышает теплоизоляцию окон. Новые окна обладают большей воздухонепроницаемостью. Таким образом, проблема сквозняков сводится к минимуму, повышается комфортность проживания, и сни жаются потери тепла. Однако те перь жителям домов нужно обра щать больше внимания на необ ходимость периодически открывать окна для проветрива ния помещений. Крыша / Потолочные перекрытия верхнего этажа Теплоизоляция крыши необходи ма в случае наличия обогревае мых жилых помещений на верх нем этаже. При отсутствии таких жилых помещений лучшим реше нием будет теплоизоляция пото лочных перекрытий верхнего эта жа. В обоих случаях можно реко мендовать изоляционный слой толщиной не менее 20 сантимет ров. На рисунке 8 показана схема теплоизоляции покатой крыши между стропилами (слева) и над стропилами (справа). Для плоских крыш применяются специальные схемы. На рисунке 9 слева показана теп лоизоляция деревянного потолка верхнего этажа. Существуют ва рианты теплоизоляции потолоч ных перекрытий, по которым хо дят или не ходят люди. При нали чии неровных поверхностей или узкого пространства между по толком и крышей возможно сво бодное заполнение изоляцион ным материалом (фотография слева).
Старая штукатурка Изоляционный слой Прокладка Рама Влагозащитный слой Внутреннее покрытие Рисунок 7.
Внутренняя теплоизоляция стен Основная подложка Изоляционный слой Влагозащитный слой Сдвоенные стропила Стропила Внутреннее покрытие Рисунок 8. Теплоизоляция покатой крыши Основная подложка Изоляционный слой Влагозащитный слой Обшивка крыши Стропила Внутреннее покрытие Древесная плита Изоляционный слой Старое деревянное покрытие Балка Старый наполнитель Древесная плита Внутреннее покрытие Рисунок 9. Теплоизоляция потолка верхнего этажа Изоляционная полоска Напольное покрытие Разделительный слой Изоляционный слой Влагозащитный слой Рисунок 10. Теплоизоляция потолка (слева) и пола (справа) в подвале Подвал / Нижний этаж Термоизоляции потолочных пе рекрытий подвалов обычно уде ляют мало внимания, однако здесь есть возможность получить значительную экономию тепла при небольших затратах. Кроме того, в результате повышается температура в помещениях, нахо дящихся над подвалом, что повы шает комфортность проживания. Выше на рисунке показан монтаж потолочных теплоизоляционных панелей (слева). Справа дана схе ма теплоизоляции пола при отсут ствии подвала или в отапливае мых подвальных помещениях. Для теплоизоляции потолков в подвале или полов на нижнем этаже рекомендуется слой утепли теля толщиной не менее 6 санти метров.
Температурные мостки В идеале, изоляционный материал должен создавать герметичную оболочку для всех отапливаемых помещений в здании. На практике, проблемы возникают в местах сое динения отдельных структурных элементов. Эти нарушения изоля ционного слоя называют темпера турными мостками (или чаще Ч мостками холода). Для миними зации потерь тепла необходимы специальные меры: как правило, изоляция стен должна опускаться не менее чем на 50 сантиметров ниже уровня потолка подвала. На уровне земли необходим влагоза щитный слой по всему периметру. Система теплоизоляции крыши должна быть, по возможности, совмещена с теплоизоляцией стен. Теплоизоляционный слой стен должен перекрывать оконный про ем не менее чем на 2Ц4 сантимет ра. Подробные схемы для различ ных ситуаций можно найти в спе циальной литературе. Серьезные проблемы возникают при консольном монтаже балко нов к потолочной панели зданий. При проведении теплоизоляции стен наилучшим решением явля ется ликвидация балконов или иных выступающих элементов, как это показано на рисунке ниже. Их можно также заменить самонесу щими балконами, имеющими то чечное крепление к стене. Для лоджий (т.е., балконов, встроенных в здание) решить проблему температурных мостков еще сложнее. В принципе, можно рекомендовать создание допол Технические аспекты энергосбережения в жилищном фонде Рисунок 11. Ликвидация температурных мостков за счет удаления от дельных элементов (в данном случае Ч горшки с цветами) перед проведением теплоизоляции стен.
Герметичность здания можно из мерить с помощью продувной двери: в здании открывается дверь или окно и в него вставля ется искусственная дверь с вен тилятором. Вентилятор создает за данную разницу в давлении на ружного и внутреннего воздуха. Поток воздуха через вентилятор, измеряемый в ходе проверки, за висит от герметичности здания. Эту проверку следует проводить тогда, когда еще возможно внесе ние изменений в конструкцион ные параметры здания. Выявление дефектов внешней конструкции здания (т.е., наличие температурных мостков, щелей в изоляционном покрытии в местах, где забыли проложить изоляци онный материал) возможно с по мощью термографической фотог рафии, сделанной в холодную зимнюю ночь. Энергетический баланс Уже на стадии проектирования не обходимо рассчитать потребности в отоплении помещений с приме нением соответствующих алгорит мов расчета, которые учитывают потери при теплопередаче для всех элементов здания (включая, если возможно, температурные мост ки), потери при вентиляции. Кроме того, также может приниматься во внимание, хотя это и менее важно, дополнительное тепло, привноси мое самими жильцами, работой электроприборов и солнечным ос вещением через окна. Потребность в энергоресурсах для отопления помещений составляет основу рас четов общей потребности в ресур сах, которая должна фиксировать ся в энергетическом паспорте (см. следующий раздел).
нительной комнаты за счет остек ления лоджии в сочетании с теп лоизоляцией всей стены, включая лоджию и ограждение. Вентиляция Определенный уровень воздухо обмена необходим как для ком форта жильцов, так и для оттягива ния избытка влаги, который всегда образуется в процессе жизнедея тельности Ч в результате наличия растений, готовки, пользования ванной. За вентиляцией должны следить сами жильцы, причем при проветривании следует избегать излишних потерь тепла. Следует избегать возникновения неконтро лируемых потоков воздуха из за наличия щелей в стенах здания. Эти щели могут также стать местом скопления влаги, что приведет к еще большему повреждению зда ния. Оболочка здания должна быть воздухонепроницаемой, а воздухообмен Ч осуществляться по предусмотренным каналам. Вентиляция обычно жильцами осу ществляется путем периодического открывания окон. При необходи мости жильцов следует информи ровать о том, что в случае если ок на приоткрыты все время, воздухо обмен увеличивается и происходит значительная потеря тепла. С дру гой стороны, возможно, потребу ется разъяснять, что минимальный воздухообмен необходим для под держания качества воздуха в по мещениях и обеспечения сохран ности здания. Такая информация будет особенно полезна при уста новке новых окон, обеспечиваю щих экономию тепла и устраняю щих сквозняки. Однако такие окна надо открывать гораздо чаще, чем старые, поскольку они отличаются меньшей воздухопроницаемостью. Для обеспечения нормального уровня воздухообмена рекомен дуется система механической вен тиляции. Наилучшими являются системы, обеспечивающие эконо мию ресурсов за счет утилизации тепла из вытяжной вентиляции. Однако любые системы вентиля ции требуют наличия воздухонеп роницаемой оболочки здания, состояние которой контролирует ся с помощью теста, который бу дет описан далее. Контроль качества Важнейшее значение имеет конт роль за ходом работ со стороны инженеров строителей, хорошо знакомых с проблемами ресур сосбережения. Выполняющие ра боты строители должны иметь соответствующий опыт, и им не обходимо рассказать о деталях, на которые следует обратить вни мание для обеспечения герме тичности и ликвидации темпера турных мостков в конкретных зданиях.
Системы теплоснабжения Производство тепла В стандартных системах тепло производится бойлерами, работа делительных сетях могут исполь зоваться насосы с газовым мото ром, хотя они и не имеют широко го распространения. Обычно ис пользуются электронасосы. Однако если такие насосы позво ляют сэкономить ресурсы и не требуют значительных инвести ций, многое зависит от эффектив ности насосов в котельных, эф фективности производства элект роэнергии в коммунальных объектах и сетях, а также от стои мости электроэнергии. Экологический эффект может быть получен за счет использова ния солнечной энергии. Тепло ге нерируется в солнечных батареях, однако полная система обычно включает еще и накопитель. Не большие установки могут обеспе чить только горячую воду, поэто му обязательно наличие в здании системы центрального горячего водоснабжения. Вклад солнечных батарей составляет около 50%. Более крупные установки могут обеспечить еще и 10Ц20% потреб ности в отоплении. Экономичес кие условия установки солнечных батарей обычно лучше в больших зданиях, однако полное покрытие расходов практически невозмож но без специальных дотаций.
Рисунок 12. Фотография современного бойлера (слева) и схема совре менного конденсационного бойлера (справа).
ющими на мазуте или газе. Новые модели с температурным контро лем достигают годовой эффектив ности в более чем 90% (по отно шении к теплотворной способнос ти). Эффективность конденсационных бойлеров мо жет достигать почти 100%. Кон денсационные бойлеры в настоя щее время широко применяются в системах, работающих на природ ном газе. Значительное повышение эффек тивности использования ресурсов достигается за счет совмещения производства тепла и электричест ва. В локальных системах, обслу живающих небольшой город или отдельные районы города, как и в более мелких системах, может ис пользоваться избыточная энергия, вырабатываемая крупными и средними ТЭ - (от 100 мВт до 100 кВт электроэнергии). В этом слу чае особое внимание следует об ратить на распределительные се ти. Если трубы плохо заизолиро ваны, потери тепла могут быть очень велики, а в старых повреж денных сетях они могут превысить объем тепла, доставляемый в зда ние. В этом случае необходимы срочные меры по их восстановле нию.
Рисунок 13. Небольшая уста новка по производ ству электричества и тепла Распределение тепла в здании Недостаточная изоляция распре делительных сетей отопления и горячего водоснабжения или ее отсутствие ведет к значительным потерям тепла. В случае, если тру бы проходят через не отапливае мые помещения (например, под вал), их теплоизоляция может привести к значительной эконо мии ресурсов. В современных системах теплос набжения предпочтение отдается более низким температурам. Обычно в стандартной двухтруб ной системе температура потока выбирается в зависимости от тем Небольшие установки по произ водству электричества и тепла мо гут работать в подвалах многок вартирных домов (см. рисунок 13) или небольших предприятий. Имеются модели с мощностью около 5 кВт для производства электричества и около 10 кВт для производства тепла. В насосных установках может ис пользоваться тепло окружающей среды (обычно наружного возду ха или почвы). В местных распре Технические аспекты энергосбережения в жилищном фонде быть снабжены термостатически ми вентилями. Действенным сти мулом к ресурсосбережению яв ляется также и расчет стоимости тепла на основе показаний прибо ров учета. Необходимо также учитывать пот ребление ресурсов насосами сис тем отопления и горячего водос набжения. Тщательное планиро вание гидравлического режима распределительных систем и его корректировка после установки теплоизоляции очень важны для получения желательных потоков и температур и снижения расхода энергии при работе насосного оборудования. Насосы также нуж но выбирать с учетом эффектив ности расходования энергии.
дства тепла. Сравнение рассчитан ных значений с показателями ана логичных зданий, прошедших полную ресурсосберегающую мо дернизацию, покажет качество ре сурсосбережения в данном зда нии. Энергетические сертификаты (или паспорта) зданий, в которых фиксируется качество ресурсо сбережения при отоплении явля ются хорошим инструментом для собственников и жильцов зда ния. Для формирования энерге тического паспорта необходимы четкие алгоритмы расчета общей потребности в ресурсах и прави ла представления этих данных в документе. В странах Евросоюза широкое внедрение энергетичес ких паспортов (для каждого но вого здания и каждого старого здания при смене собственника или нанимателя), вероятно, нач нется в следующие несколько лет в соответствии с последней ди рективой ЕС. Ниже на рисунке приведен проект энергетического паспорта, разра ботанный Германским энергети ческим агентством (dena), кото рый используется как стандарт в Германии.
Рисунок 14. Теплоизоляция распределитель ных труб пературы окружающего воздуха (максимальная температура в са мый холодный день составляет от 70 до 55 градусов Цельсия). Низ кие температуры позволяют сни зить потери тепла в распредели тельных сетях, а также необходи мы для эффективной работы конденсационных бойлеров, на сосов и систем, работающих на энергии солнца. Большое значение для экономии ресурсов имеет также и регулиро вание температуры самими жиль цами. Для этого батареи должны Энергетический баланс и энергетический паспорт В процессе планирования необхо димо рассчитать энергетический баланс здания с учетом потреб ности в отоплении помещений, горячего водоснабжения, потерь тепла в распределительных сетях и накопителях, а также уровень эффективности системы произво Рисунок 15. Первая страница энергетического паспорта Рисунок 16. Внутренняя стра ница энергетичес кого паспорта 3.3. Полезный опыт Восточной Германии Политика в период с 1990 по 2003 год В 1990 году большинство зданий в Восточной Германии находились в неудовлетворительном состоя нии из за непроведения надлежа щих работ по их содержанию в предшествующие годы. Помимо острой необходимости ремонта и работ по содержанию зданий, встал вопрос и об их реконструк ции, направленной на экономию ресурсов. Таким образом, после 1990 года в Восточной Германии начался интенсивный процесс мо дернизации зданий. Модернизации подверглась зна чительная часть отопительных систем. В частности, доля котель ных, работающих на угле, которые преобладали в 1990 году, в 2002 году сократилась до 5 процентов. Точные статистические данные о масштабах ресурсосберегающей реконструкции структурных эле ментов зданий получить трудно. Объем работ по модернизации структурных элементов зданий был, несомненно, значительно ниже, чем по системам отопления, однако из за потребности в вос становлении многих элементов он значительно превысил объемы аналогичных работ в Западной Германии. Потенциальные возможности ре сурсосбережения могут быть полностью реализованы только в полностью модернизированных зданиях. На рисунке ниже пока заны данные измерений потреб ления тепла для целей отопления и подогрева воды в 151 одинако вом панельном здании в одном из районов Дрездена в течение 1997 года. Из рисунка видно, что потребление ресурсов в 20 пол ностью модернизированных зда ниях значительно ниже, чем на 14 частично модернизированных и 117 не модернизированных зда ниях. Процесс модернизации жилья в Восточной Германии сопровож дался программой специальных субсидий. Кроме того, существу ют также и национальные прог раммы субсидий на проведение реконструкции и мероприятий по ресурсосбережению с равны ми условиями для Восточной и Западной Германии. В настоя щее время установлены единые нормативные требования для обеих частей страны. В 2001 году было принято новое положение об энергосбережении. Требова ния устанавливаются для строи 1Ц20: модернизация 21Ц34: частичная модернизация 35Ц151: без модернизации Рисунок 17. Показатели потребления ресурсов в 151 панельном здании в г. Дрезден (kWh/m2 жилой площади) (ArbeitsGruppeEnergie, Мюнхен, 1998 г.).
Pages: | 1 | 2 | 3 | Книги, научные публикации