Книги по разным темам Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 | 7 |

его собственного участка. В-четвертых, ограни- имеет право на выдел физического участка земчения на земельную собственность будет слож- ли в безусловном порядке, но до момента выдено контролировать на практике, что опять же ла участок на месте не определяется. При этом станет источником коррупции. доля представляет собой своеобразный опцион, Тем не менее, есть определенный аспект, с подлежащий купле-продаже, аренде, наследовапозиции которого необходимо предусмотреть нию и другим формам сделок. Такой механизм некоторые ограничения на концентрацию земли позволяет экономическому агенту, намереваюв руках одного экономического субъекта. Земля, щемуся приобрести значительный массив земли также как и полезные ископаемые, - ограничен- для аграрного производства, аккумулировать в ный естественный ресурс производства. Моно- своих руках необходимое количество долей и польный контроль над ним может привести к только после этого потребовать выдела земельограничению доступа на рынок этого ресурса ного участка (или небольшого количества учадругих экономических субъектов, что означает стков) в натуре. В результате после выдела не ограничение конкуренции. В Законе РФ О возникает проблемы консолидации земельных конкуренции и ограничении монополистиче- участков, которая бы неизбежно возникла7 поской деятельности на товарных рынках такой сле приобретения такого же количества физичеслучай не регулируется, поэтому можно ввести ских участков. Консолидация требует времени и в закон об обороте сельхозземель некоторого средств, и это может вполне отвратить потенципредела собственности на земельный ресурс на альных инвесторов от вложений в аграрный одном рынке, например, в виде ограничения сектор.

собственности одного субъекта земель сельхоз- Второе преимущество аренды доли перед назначения в одном районе (эта норма преду- арендой участка заключается в выгодности для смотрена в правительственном законопроекте и самого владельца доли, что также влияет на его в законопроекте аграрной группы). При этом склонность к сдаче в аренду. При сдаче в аренду нужно отметить, что в настоящее время самые доли земельный участок арендатору может быть крупные землевладения не превышают 300 тыс. выделен в удобном для него месте (консолидига (это размер одного среднего района на ос- ровано с другими купленными или арендованновных сельскохозяйственных территориях), и ными участками). По окончании срока аренды всегда расположены не только в нескольких владелец доли может захотеть выделить свой районах, но и в нескольких субъектах федера- участок для собственного использования, но его ции. Это позволяет операторам увеличивать на- может уже не устраивать местоположение выгрузку на сельскохозяйственную технику. По- деленного при аренде участка. Тогда этот учаэтому нет оснований опасаться возникновения сток возвращается в коллективное землепользоземельной монополии в обозримой перспективе. вание, а владельцу доли выделяется участок в Не стоит, видимо, говорить и о том, что опас- устраивающем его месте. Если бы положение ность возникновения помещичьего землевладе- участка при аренде фиксировалось бы навечно, ния (то есть специфического типа ведения аг- то либо владелец доли мог бы и не захотеть рарного производства, базирующегося на об- сдать ее аренду, либо арендатор бы не устроило рочно-барщинной системе) сегодня вообще не- местоположение участка, и он отказался бы от реальна. аренды. Иными словами, аренда земельного пая 5. Оборот земельных долей (не участка) расширяет рынок: вообще говоря, Одной из наиболее сложных проблем закона на земельный участок приходится потенциальоб особенностях оборота сельхозземель являет- ных арендаторов меньше, чем на условный зеся проблема правового регулирования земель- мельный пай, а это гарантирует более экономиных долей - института, возникшего в ходе реор- чески обоснованную цену такой аренды.

ганизации колхозов и совхозов в начале 1990-х Кроме того, аренда (или пожизненная рента, гг. и ставшего основным механизмом оборота которая распространена еще более аренды) явсельхозугодий в настоящее время. ляется и своеобразным социальным компенсаПеремещение земельных долей из рук в руки торным механизмом в сельской местности. Поможет происходить как путем покупки, так и жилые сельские жители, отдав свой пай по допутем аренды, причем последнее распространено заметно больше. Но в том и другом случае И возникает на деле во всех странах Восточной и сложившаяся в России практика условной доли Центральной Европы, где произвели физический имеет свои преимущества. Институт условной раздел земли (не важно в какой форме - реституции земельной доли предполагает, что ее владелец или компенсации) говору пожизненной ренты, получают хотя и Кроме того, отказ от аренды земельной доли незначительные, но достаточно гарантирован- ведет и к снижению инвестиций в сельское хоные услуги от арендатора. В условиях сохра- зяйство, идущие сегодня, в основном от внешняющейся социальной нестабильности, нераз- них для сектора инвесторов. При отмене аренды витости других механизмов социальной защиты условного пая потенциальному инвестору для сельских жителей аренда земельного пая дает получения доступа к земле остаются два варивполне реальную социальную гарантию опреде- анта:

енным, и немалочисленным, слоям сельского - покупка паев или участка (от коллективного населения. При продаже пая, равно, как и при собственника);

внесении его в уставной капитал, такого меха- - аренда земельного участка от коллективного низма не возникает. собственника.

Сегодня уже очевидно, что в ближайшей го- В обоих случаях затраты инвестора на полуды основным производителем в сельском хозяй- чение доступа к земельному ресурсу увеличистве России будут крупные товарные фермы, ваются. Очевидно, что единовременные затраты плантации, ведущие производство на больших на покупку будут выше арендной платы. Но и массивах арендованной или купленной земли, при аренде у коллектива арендная плата будет нанимающий значительное количество рабочей выше, чем при аренде индивидуальных паев.

силы. Для крупнотоварной структуры произ- Это значит. что капитал будет отвлечен от проводства механизм аренды условной земельной изводительных инвестиций, то есть суммарный доли является вполне адекватным. объем вложений в сельское хозяйство, только Однако в представленных законопроектах на что начавший поступать в этот сектор, будет огэто механизм осуществляются атаки справа и раничен нормами земельного законодательства.

слева. Сторонники левых подходов вообще Наконец, отмена аренды пая уничтожит и стремятся к исключению возможности продать описанный выше социальный компенсаторный или сдать в аренду земельную долю вне роди- механизм в сельской местности в условиях, котельского сельскохозяйственного предприятия. гда государство пока не в состоянии предлоЭто позволяет бывшим колхозам и совхозам, жить ему какой-либо замены независимо от эффективности использования Наиболее удачный правовой механизм регуземли, иметь гарантированное землепользова- лирования оборота земельных долей в этом ние. То есть - исключает реальный земельный смысле предложен в законопроекте Четверикооборот в стране. ва.

Сторонники правых походов (в частности - Правительственный вариант не только отмеправительство) стремятся привести этот особый няет аренду условных паев, но он также в перемеханизм к единому знаменателю гражданско- ходных положениях предлагает заменить все го законодательства, в котором нет понятия зе- уже существующие договоры по аренде паев (а мельной доли и сделок с ней. Поэтому предла- это миллионы контрактов) на договоры доверигается отказаться от аренды условной доли. В тельного управления. Во-первых, это беспрецеэтом случае земельный оборот в сельском хо- дентное правовое решения, когда уже заклюзяйстве будет также заторможен: крупным ченные на одних условиях контракты законом арендаторам придется арендовать разрозненные заменяются на принципиально иные контракты.

участки и нести существенные затраты на их С точки зрения правовой техники это недопусконсолидацию. Владелец земельной доли, не тимо. Но и содержательно в этом решение очень желающий ее продавать, но готовый сдать ее в много негативного. В частности:

аренду, будет дестимулирован: в случае услов- 1. Доверительный управляющий лобязуется ной доли при расторжении арендного договора осуществлять управление этим имуществом в он может впоследствии выделить участок в интересах учредителя управления или указанноудобном для себя местоположении, в случае го им лица (выгодоприобретателя). (ст. аренды физического участка его участок может ГК) Доверительный управляющий не может оказаться в середине землепользования крупно- быть выгодоприобретателем по договору довего арендатора. В таком случае владелец доли рительного управления имуществом. (ч.3 ст.

предпочтет скорее сдачу своего пая в аренду 1015 ГК) При аренде земельного пая арендатор родительскому предприятию, так как при выхо- использует имущество в своих интересах, то де из него такой проблемы возникнуть не мо- есть является выгодоприобретателем, при этом жет. оплачивая это право собственнику. Иными словами, аренда и доверительное управление - принципиально иные конструкции. Замена тор должен возместить разницу, так как это в аренды договором доверительного управления чистом виде упущенная выгода. Или если в пеозначает, что бывший арендатор не может из- риод договора собственник пая выясняет, что влекать прибыль из использования земли, полу- урожайность в соседнем хозяйстве была выше, ченной в счет земельных долей, а должен весь то это также может трактоваться как упущенная доход с этой земли отдать собственнику. выгода. И тот, и другой случай делают такой 2. Договор доверительного управления договор совершенно невыгодным для того, кто имуществом заключается на срок, не превы- сегодня является арендатором пая.

шающий пяти лет. Для отдельных видов иму- 5. Долги по обязательствам, возникшим в щества, передаваемого в доверительное управ- связи с доверительным управлением имущестление, законом могут быть установлены иные вом, погашаются за счет этого имущества. В предельные сроки, на которые может быть за- случае недостаточности этого имущества взыключен договор. скание может быть обращено на имущество доПри отсутствии заявления одной из сторон о верительного управляющего, а при недостаточпрекращении договора по окончании срока его ности и его имущества на имущество учредитедействия он считается продленным на тот же ля управления, не переданное в доверительное срок и на тех же условиях, какие были преду- управление. (ч.3 ст. 1022 ГК). Иными словами, смотрены договором. (ч.2 ст. 1016 ГК) В пра- если нынешний арендатор, взяв земельный пай вительственном проекте закона об обороте в аренду, наделал долгов, то земельный пай мосельхозземель нет явных указаний, что договор жет быть взят для компенсации. Более того, доверительного управления по земельной доле собственник земельного пая может оказаться может быть заключен на более длительный также ответчиком по этому долгу и другим свои срок. Тем самым вводится ограничение на арен- имуществом.

ду (бывшую аренду) земельных долей в виде Вышеприведенные условия приведут к тому, пятилетнего срока. В то же время известно, что что основная часть существующих арендных аренда земли эффективна при 6-8 летнем сроке. договоров будет расторгнута. Заключение но3. Для расчетов по деятельности, связанной вых договоров - процесс длительный и затратс доверительным управлением, открывается от- ный, а это означает, что принятие нового закона дельный банковский счет. (ч.1 ст.1018 ГК). Это затормозит развитие аграрного сектора на незначит, что все компании и индивидуальные сколько лет, будет равносильно очредной реорфермеры, ныне арендующие земельные доли, ганизации, равной реформе 1992-1994 гг.

будут вынуждены открывать отдельный банков- Второй группой причин, делающих данную ский счет для операций с продукцией, получен- новеллу правительственного законопроекта не ной с земли, обособленной в результате догово- приемлемой, с нашей точки зрения, является ра доверительного управления. неурегулированность заключения договоров о 4. Доверительный управляющий, не про- доверительном управлении правом в долевой явивший при доверительном управлении иму- земельной собственности в последующем. Проществом должной заботливости об интересах ект не дает ответа на один из основных вопровыгодоприобретателя или учредителя управле- сов: может ли такого рода договор заключаться ния, возмещает выгодоприобретателю упущен- одним из участников долевой собственности без ную выгоду за время доверительного управле- согласия всех остальных со-собственников Из ния имуществом, а учредителю управления контекста статей ГК о доверительном управлеубытки, причиненные утратой или повреждени- нии это не следует. Для аренды земельных доем имущества, с учетом его естественного изно- лей, как было показано выше, такое право очень са, а также упущенную выгоду. (ч.1 ст.1022 важно.

ГК) Это положение может трактоваться таким В этой связи считаем, что представленный образом, что если в ходе действия договора до- правительством законопроект не решает вопроверительного управления выяснится, что пере- са сохранения механизма аренды земельных додача в доверительное управление (иначе говоря лей в том виде, в котором это сложилось на в аренду) другому лицу принесла бы более вы- практике. А закон в данном виде будет не тольсокую оплату, то разница должна быть возме- ко тормозить земельный оборот в сельском хощена собственнику за счет доверительного зяйстве в сложившихся в России условиях, но и управляющего. В терминах аренды это означа- станет тормозом наметившегося в секторе позиет, что если в течение срока аренды выясняется, тивного развития в последние несколько лет.

Pages:     | 1 |   ...   | 5 | 6 | 7 |    Книги по разным темам