Книги по разным темам Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |   ...   | 35 |

С другой стороны, продолжающийся в течениенескольких лет спад сельскохозяйственного производства приводит к отсутствиюспроса на сельскохозяйственные земли в большинстве регионов, и, соответственно,в существующих условиях земельный рынок и земельная ипотека оказываются подвопросом.

2. Права собственности насельскохозяйственные земли и их приобретение

Сельскохозяйственные земли могут находитьсяв личной или коллективной собственности, а также в собственности юридическоголица. Наиболее распространенной и своеобразной формой коллективнойсобственности на землю в сельском хозяйстве России является совместнаясобственность на землю коллективов преобразованных колхозов и совхозов.Существует два способа приобретения сельскохозяйственных земель в частнуюсобственность. Первый представляет собой приватизацию: (1) выход изсельскохозяйственного предприятия со своей земельной долей или (2) получениеучастка из земельного резерва в пределах установленной в районе нормыбесплатного наделения землей (устанавливаемой в каждом районе). Второй способприобретения земельных участков в частную собственность связан сполучением земли в результате операций, регулируемых гражданским правом:покупка, наследование и т.д.

В числе основных ограничений правсобственности на сельскохозяйственные земли можно отметитьследующие:

предельные размеры участков, которые могутнаходиться в личной собственности (для ведения личных фермерских хозяйств исадоводства устанавливаются каждым из субъектов Федерации, для домашнегохозяйства устанавливаются каждым из районов);

целевое использование участков (дляизменения цели использования земель необходимо получить разрешениеисполнительных местных органов власти);

ряд требований по наличию навыковсельскохозяйственных работ для претендентов на получение участков из районныхрезервов (например, навыки управления трактором).

3. Прочие права на землю

В 1989 году новым Законом о земле в СССРбыло введен новый титул на землю: пожизненное наследуемое владение. Данноеправо собственности подразумевало полные права на владение и пользование земли,а также частичные права на распоряжение землей: передача по наследству, арендав ряде случаев, хотя продажа земли или ее использование в качестве обеспеченияне допускалась.

Право владения было аннулировано Указомпрезидента в 1994 году, но позднее введено снова в Гражданскомкодексе.

Еще один специфический титул на землю вроссийском законодательстве – право на постоянное (без ограничения по времени) пользование.Изначально данное право было предусмотрено только для юридических лиц. Сейчасих статус не совсем понятен. В отличие от аренды данное право пользованияявляется бесплатным и не подлежащим передаче.

Сельскохозяйственные земли могут выделятьсяво временное пользование; это могут сделать собственники, арендаторы и дажепользователи земли.

4. Передача прав на сельскохозяйственныеземли

3.4.1. Продажа

Земельные доли изначально разрешалосьпродавать только другим членам того же самого коллектива собственников (того жехозяйства), но с 1995 года было разрешено продавать земельные доли также другимгражданам или юридическим лицам.

Сельскохозяйственные предприятия могутпродавать свои земли, которые принадлежат ему как юридическому лицу. В случаеземель, находящихся в долевой собственности, решение о продаже должноприниматься коллективно, так как в результате продажи уменьшается доля каждогоиз членов коллективного хозяйства.

Фермеры могут продавать собственные землибез каких-либо ограничений (в соответствии с федеральным законодательством).Однако это право является предметом постоянных споров в законодательнойвласти.

Принадлежащие государству земли могут такжепродаваться под фермерские хозяйства на открытых аукционах. Такие аукционы ужепроводились в нескольких регионах, но не собрали большого количествапокупателей.

Порядок регистрации операций по продажеземли в законодательстве четко не оговорен.

3.4.2.Аренда

В Гражданском кодексе накладывается рядограничений на аренду земельных участков. Так, запрещается финансовый лизинг вотношении земельных участков. Цель использования земельных участков должнасохраняться. Права на аренду земли не допускают возможностьипотеки.

Не существует явных ограничений на срокиаренды земельных участков и размеры арендной платы.

Земельные доли могут сдаваться в арендусельскохозяйственным предприятиям или гражданам. В соответствии с Указомпрезидента от 1996 года минимальный срок такой аренды составляет 3 года.Арендатор может выплачивать собственнику земельной доли арендную платуналичными или в виде набора продуктов, пожизненную поддержку.

Принадлежащие государствусельскохозяйственные земли также могут сдаваться в аренду под фермерскиехозяйства.

3.4.3.Наследование

Участки земли могут передаваться понаследству от собственников земли или от тех граждан, которые имели эти участкиво владении. Права аренды также могут передаваться по наследству (всоответствии с Гражданским кодексом).

Земельные доли также могут передаваться понаследству.

3.4.4. Вложениеземли в паевой капитал

Владельцам земельных участков или земельныхдолей разрешается вносить свою собственность в паевой капитал предприятий. Вданном случае они утрачивают права собственности на землю и получают акциикорпорации. С другой стороны, корпорация получает землю в собственность какюридическое лицо и не обязана отчуждать земельную долю в пользу прежнеговладельца в случае его выхода из компании.

3.4.5. Ипотека

Земля может выступать объектом ипотеки(залога недвижимости).

Начиная с 1992 г. российскимзаконодательством определялось, что имущество, находящееся в общей совместнойсобственности, может быть заложено только с письменного согласия всехсобственников, а находящееся в общей долевой собственности имущество может бытьзаложено собственником доли без согласия других собственников.

В 1998г. был принят Федеральный Закон УОбипотекеФ (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16 июля 1998г. Закон содержиткрупное внутреннее противоречие: с одной стороны, по закону предметом залогаявляется в первую очередь земля, находящаяся в собственности или хозяйственномведении физического или юридического лица (или в аренде - с согласияарендатора). С другой стороны, в ст.63 установлено, что не допускается ипотекасельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций,крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых участков личных подсобныххозяйств. То есть ипотека распространяется только на земельные участки граждан,их объединений и юридических лиц, предоставленные для садоводства,животноводств, индивидуального, жилищного, дачного и гаражного строительства,приусадебные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятыезданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для иххозяйственного обслуживания.

3.4.6. Праваиностранных граждан на сельскохозяйственные земли

До 1994 года иностранным гражданам июридическим лицам не разрешалось иметь фермерские хозяйства в частнойсобственности. Иностранцам разрешалось лишь арендовать земельные участки.Однако, право на вложение земель и земельных участков взамен акций корпораций,включая совместные предприятия, позволило в некоторой степени пренебречь этимзапретом.

При внесении поправок в Земельный кодекс вначале 1994 года данное ограничение в соответствии с новой российскойКонституцией было снято. В настоящее время в федеральном законодательствеотсутствуют какие-либо письменные ограничения прав собственности иностранныхграждан на землю. С другой стороны, все варианты проекта нового Земельногокодекса, полученные в результате заседаний круглого стола по вопросамземлевладения (заседания круглого стола проводились под патронажем президента вМоскве в начале 1998 года; они имели целью выработку компромиссного вариантаЗемельного кодекса и проводились с участием всех основных политических сил),включают явный запрет на приобретение в собственность земельных участков вРоссии для иностранных граждан.

5. Система регистрации земельныхучастков

В 1997 г. был кардинально изменен порядокрегистрации земель на основании Федерального Закона УО государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимФ №122-ФЗ от 21 июня1997г. В соответствии с этим законом государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции погосударственной регистрации на территории регистрационного округа по местунахождения недвижимого имущества. Следовательно, отменяется сложившаяся до1997г. система регистрации собственности на землю и сделок с ней,осуществляемая Госкомземом.

В настоящее время регистрация недвижимости,в том числе земли, и сделок с ней, производится учреждениями Министерстваюстиции по мере их создания на территории России. В тех районах, где такиеучреждения еще не созданы, регистрацию, как и раньше, осуществляют местныеКомитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

4. Региональные особенности земельныхотношений в аграрном секторе России
1. Конституция и права субъектов РоссийскойФедерации.

Со времен разработки Основных принциповземельного законодательства Союза ССР (1988-1989 годы) в законодательствепоявилась не вполне внятная норма о совместном ведении земельных отношенийцентральной и региональной властью. Появление данной нормы обусловливалосьрастущей суверенизацией страны: каждый субъект союза хотел иметь правосамостоятельно регулировать казавшиеся тогда центральными в перестройкеэкономики земельные отношения. Однако четкого разграничения компетенции органоввласти разработано не было. Проблема практически в полном объеме былаперенесена и после распада СССР в российскую Конституцию. В результатеземельное законодательство сегодня формируется в центре и в регионах, при этомвесьма часто в противоречии друг другу.

Федеральное земельное законодательство,представленное остатками Земельного кодекса и рядом Указов президента являетсяодним из самых либеральных в мире. Если следовать правовому принципу о том, чтоне запрещенное в явном виде законом должно рассматриваться как легитимное, тофедеральное законодательство разрешает все виды частной собственности на землю,практически не несет в себе запретов на земельные транзакции, на использованиеземли. Однако такое законодательство не дает правовых норм регулированияземельных отношений: гарантий собственникам, процедур регистрации сделок сземлей и т.п. Законодательный клинч по поводу нового Земельного кодекса междудвумя палатами Федерального собрания и Президентом надолго затянул введениетаких регулирующих норм. А практика, тем временем, начала испытывать дефицитразвитого земельного законодательства. В результате, воспользовавшись своимконституционным правом принимать участие в его формировании, законодатели всубъектах Федерации начали разрабатывать и принимать собственныеКодексы.

Сыграла в этом роль и определеннаясоревновательность среди регионов за привлечение иностранных инвестиций: примерНижегородской области, своими либеральными реформами начала 1990-х годовсумевшей заработать высокий рейтинг среди потенциальных инвесторов,привлекателен для многих субъектов Федерации. Либеральное земельноезаконодательство, даже просто декларируемое как либеральное, может статьзнаковым отличием для региона перед лицом не такого уж и многочисленного рядапотенциальных инвесторов.

Случаи принятия регионом собственногоземельного кодекса пока немногочисленны и у всех наслуху. Однако в регионахмогут вводиться собственные нормы земельных отношений и без полномасштабногоземельного кодекса. Полного мониторинга этой практики сегодня нет. Поэтому входе нашего исследования мы предприняли попытку обследовать субъекты РоссийскойФедерации на предмет соответствия регионального земельного правафедеральному.

2. Обследование регионального земельногозаконодательства

В процессе исследования особенностейрегионального законодательства субъектов РФ была разработана и разослана повсем 89 субъектам РФ специальная анкета. Ответы на анкету получены от 28земельных комитетов субъектов федерации, или от 31% всех регионов России.Анализ и обобщение сведений, полученных из анкет, позволяют сделать следующиевыводы.

В большинстве субъектов РФ региональноезаконодательство соответствует федеральному законодательству. Только около 15%регионов имеют какие-либо отличия от федерального законодательства.

В 13 субъектах РФ (14,6% от общего числарегионов) действуют региональные земельные законы, вводящие ограничения начастную собственность граждан и юридических лиц на сельхозугодья. Такимирегионами являются Ненецкий автономный округ, республики Тыва, Мордовия,Калмыкия, Дагестан (в Дагестане частная собственность запрещена даже дляведения садоводства, огородничества и ЛПХ), Ингушетия, Осетия,Кабардино-Балкария, Башкортостан, Эвенкия, Карачаево-Черкессия, Алтай, Якутия,а также Таймырский автономный округ. Региональное законодательство этихсубъектов РФ противоречит Конституции РФ, но федеральным законом не установленмеханизм государственного реагирования на подобные противоречия, тем более, чтомногие из этих региональных законов были введены на основе референдумов(республика Дагестан) или плебисцита (республика Алтай).

Согласно Конституции Республики Тыва (ст.17)земля в Республике может находиться в государственной собственности ипередается только в пожизненное наследуемое владение, индивидуальноеколлективное и общинное владение. То же самое предусмотрено в ст.11 КонституцииРеспублики Марий Эл.

Конституция республики Коми (ст.13)допускает нахождение земли в частной собственности на условиях и в порядке,предусмотренном законами Республики. Об этом упоминается и в ст.37республиканской Конституции. Статьей 2 Закона Республики УО земельной реформеФустановлено, что в частной собственности могут находиться земли только дляведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства,строительства и обслуживания дачного хозяйства и строительства гаражей. В 1995году была разрешена продажа земель несельскохозяйственного назначениясобственникам предприятий, т.е. промышленным предприятиям.

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |   ...   | 35 |    Книги по разным темам