Правовое регулирование лизинга недвижимого имущества в российской федерации

Вид материала

Автореферат

Содержание Научный руководитель Шпаковский Юрий Григорьевич I. Общая характеристика работы II. Основное содержание диссертационной работы Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих опубликованных работах автора общим объемом 1,8 п.л.

Подобный материал:

• Фонд правового просвещения в сфере недвижимости лицензия Серия а №261896 от 27 ноября, 19.32kb.
• 1 Отличие лизинга от аренды и кредита, 36.21kb.
• Правовое регулирование лизинга в Украине, 84.22kb.
• Перечень примерных вопросов для экзамена по дисциплине «Правовое регулирование миграционных, 22.86kb.
• Перечень примерных вопросов для экзамена по дисциплине «Правовое регулирование миграционных, 38.07kb.
• Примерный перечень тем курсовых работ по курсу «Правовое регулирование ценных бумаг», 16.53kb.
• У граждан возникает обязанность по декларированию доходов и уплате налога при наследовании, 59.3kb.
• 2010-2011 уч год, 52.4kb.
• 2010-2012 уч год, 52.4kb.
• Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс, 190.98kb.

На правах рукописи


Селезнев Максим Дмитриевич


ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право


АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук


Москва

2007

Работа выполнена на кафедре частного права юридического факультета Российского государственного гуманитарного университета

^ Научный руководитель:	Доктор юридических наук, профессор Цмай Василий Васильевич
Официальные оппоненты:	Доктор юридических наук, профессор ^ Шпаковский Юрий Григорьевич Кандидат юридических наук Журавлева Екатерина Владимировна
Ведущая организация:	Московская финансово-юридическая академия

Защита состоится «25» сентября 2007 г. в 12.00 часов на заседании Диссертационного совета К.212.198.04 при Российском государственном гуманитарном университете по адресу: 125993, ГСП-3, Москва, Миусская площадь, д.6, ауд.255.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного гуманитарного университета.


Автореферат разослан «____» августа 2007 г.


Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат юридических наук, доцент С.В. Тимофеев

^ I. Общая характеристика работы


Актуальность темы исследования. В настоящий момент можно с уверенностью сказать, что в нашей стране активно происходит процесс формирования цивилизованных экономических отношений на внутреннем рынке, а также интеграции России в международную систему рыночных отношений. Однако в ходе проведения социально-экономических реформ и развития конкуренции большинству российских организаций (предприятий) по-прежнему приходится сталкиваться с огромным количеством проблем при осуществлении своей хозяйственной деятельности.

Долгий экономический спад производства, продолжавшийся в России, в том числе общий кризис августа 1998 года, обусловили катастрофическую нехватку оборотных средств, выявили практически полностью выработавшие свой ресурс основные фонды, устаревшие технологии, отсутствие долгое время четкой денежно-кредитной политики со стороны государства.

Одними из ключевых факторов развития предпринимательства в рыночной экономике является возможность для хозяйствующих субъектов четко и эффективно планировать свою деятельность, постоянно собирать и аккумулировать информацию как о состоянии целевых рынков, положении на них конкурентов и о собственных перспективах и возможностях. Нередко для организации производства и в целом предпринимательской деятельности необходим либо значительный стартовый капитал, либо практически полное вложение всех оборотных денежных средств в развитие предприятия в течение длительного периода времени.

В сложившихся условиях финансовая аренда (лизинг) является одним из способов налаживания производства, развития промышленности, диверсификации бизнеса, появления новых продуктов на рынке, и в целом – стабилизации экономического развития государства.

Возникновение лизинговых схем является закономерным этапом развития форм заимствования долгосрочных инвестиционных ресурсов производственно-хозяйственными субъектами, поскольку в данном случае лизинг представляет собой один из вариантов защиты кредитной сделки.

Следует отметить, что лизинг является важным источником среднесрочного и долгосрочного финансирования предприятий во многих странах, независимо от уровня их развития. При этом в странах с развитой экономикой лизинг зачастую является решением проблемы приобретения основных средств, которое экономически эффективно для всех участников лизинговой сделки. Это имеет особое значение для обеспечения финансирования малых и средних, а также открывающихся субъектов бизнеса, которым принадлежит ключевая роль в обеспечении внедрения новых технологий и конкуренции в экономике наряду с созданием новых рабочих мест.

Основными причинами обращения к услугам лизинговых компаний в Российской Федерации являются большая гибкость лизинга; менее жесткие требования по дополнительному обеспечению и гарантиям; более продолжительные сроки финансирования; меньшее количество бюрократических барьеров; налоговые преимущества, в частности, при уплате налога на прибыль и на имущество, получение рассрочки в выплатах НДС.

Наиболее значимой причиной, по которой предприниматели могут предпочесть лизинг, является недоступность банковских кредитов для многих лизингополучателей, так как для получения кредита, заемщику приходится предоставлять залог и гарантии. Лизинг этого не требует - достаточным обеспечением является сам предмет сделки. Несмотря на то, что услуги лизинговых компаний обходятся дороже услуг банков на 2-3 процентных пункта, на практике по сравнению с кредитами экономия средств за счет налоговых льгот составляет 15-20%. Это подчеркивает одно важное качество лизинга: во многих случаях лизинг является альтернативным источником финансирования, не конкурируя напрямую с банковским кредитованием.

Одним из возможных источников ускорения экономического роста называют сектор малого и среднего бизнеса. Лизинг является эффективным механизмом финансирования этого сектора, который банковская сфера традиционно обходила стороной. В настоящее время все большее количество лизингодателей в своей деятельности ориентируется на малые и средние организации и предприятия, являющиеся основными потребителями услуг лизинговых компаний.

На сегодняшний день лизинговый бизнес - один из сложнейших видов предпринимательской деятельности. В нем задействованы арендные отношения, элементы кредитного финансирования под залог, расчеты по долговым обязательствам и другие финансовые механизмы. Лизинговую компанию отличает большое количество аналитических подразделений, сильное маркетинговое и юридическое обеспечение. Постоянное взаимодействие с банковскими учреждениями, страховыми компаниями и властными региональными структурами.

Наличие конкуренции является одним из важнейших свидетельств развитости любого рынка, в том числе рынка лизинговых услуг. На рынке лизинговых услуг России уже функционирует более 1000 лизинговых компаний, которые при дефиците финансовых ресурсов способны помочь выжить многим предприятиям, обеспечив техническое обновление их производства, то есть заложить основы выхода из кризиса и будущего экономического подъема. Большинство лизинговых компаний, особенно крупных, расположено в Московском регионе, при этом, как правило, они создаются кредитными организациями с достаточно большими капиталами, что, безусловно, также является одной из гарантий стабилизации рынка лизинговых услуг в России.

Следует отметить, что в настоящее время одной из тенденций лизингового рынка является увеличение количества лизинговых компаний в регионах.

_{Предметом лизинга может выступать практически любое имущество, за исключением установленного законодательством РФ ограничений. Однако большинство лизинговых компаний специализируются на предоставлении услуг по лизингу транспорта любого вида, промышленного оборудования, строительной и дорожно-строительной техники. В то же время некоторые лизинговые компании успешно диверсифицируют предметную сетку лизинга, как, например, один из лидеров лизингового рынка ОАО «РТК-Лизинг», включая вычислительную технику, банковское оборудование, контейнеры, лифтовое оборудование, металлургическое оборудование, погрузчики и складское оборудование, полиграфическое оборудование, телекоммуникационное оборудование и т.д.}¹

_{В то же время лизингу недвижимости отводится незаслуженно не значительное место в деятельности лизинговых компаний. В основном подобные услуги предоставляют крупные лизинговые компании, например, ООО «Лизинговая компания УРАЛСИБ», ОАО «Авангард-Лизинг» и др. При этом многие лизинговые компании предоставляют не лизинговые услуги в чистом виде, а программы по проектному финансированию и сопровождению строительства какого-либо объекта недвижимости, в частности, речь идет об ООО «Альфа-Лизинг», ЗАО «БИЗНЕС-АЛЬЯНС» и др.}

Таким образом, приведенные выше обстоятельства предопределили выбор темы диссертационного исследования, поскольку правовой анализ лизинга недвижимого имущества является достаточно сложной, но перспективной темой для теории гражданского и предпринимательского права, а также практической деятельности лизинговых компаний и лизингополучателей.

Целью диссертационного исследования является совершенствование правового регулирования лизинговых операций, предметом которых является недвижимое имущество, на основе проведения комплексного анализа нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения финансовой аренды (лизинга) в Российской Федерации, а также практики применения лизинга недвижимого имущества.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие лизинга по российскому законодательству и раскрыть его специфические черты.

2. Проанализировать юридическую и экономическую сущность лизинга.

3. Выявить особенности недвижимого имущества как предмета лизинга.

4. Исследовать договорное обеспечение лизинга недвижимого имущества.

5. Определить субъектный состав лизинга недвижимого имущества.

6. Рассмотреть особенности заключения и исполнения договора лизинга недвижимого имущества.

7. Проанализировать возможности использования лизинга недвижимого имущества за счет разработки рабочего проекта на примере конкретной лизинговой компании.

8. Выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере и сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ в области правового регулирования лизинга недвижимого имущества.

Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, связанные с правовым регулированием лизинга недвижимого имущества в Российской Федерации.

Предметом настоящего исследования являются нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие особенности реализации лизинга недвижимого имущества в России.

Степень научной разработанности темы. Научная разработанность рассматриваемой тематики связана, прежде всего, с тем, что традиционно проблемы лизинга рассматриваются многими теоретиками в рамках курса гражданского права, в том числе в работах, посвященных как аренде в целом, так и финансовой аренде (лизингу) в частности.

При этом следует выделить работы таких дореволюционных и советских ученых, как: М.М. Агарков, С.Н. Братусь, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиков, М.И. Кулагин, Л.А. Лунц, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, Р.О. Халфина, С.А. Хохлов, Б.Б. Черепахин, Г.Ф. Шершеневич и др.

К современным авторам, рассматривающим лизинг в правовом аспекте в соответствии с действующим законодательством России, следует отнести: А.Н. Борисова, А.Г. Брагинского, В.В. Витрянского, В.Д. Газмана, Е.В. Кабатову, О.М. Козырь, Е.А. Павлодского, И.А. Решетник, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Ю.С. Харитонову, А.М. Эрделевского и др.

Кроме того, лизинг традиционно является предметом исследования ученых-экономистов, финансистов, управленцев, среди которых следует выделить Н.В. Абрамову, М.Н. Агафонову, В.А. Горемыкина, Т.А. Красеву, Т. Крутякову, Ю.Н. Лапыгина, М.И. Лещенко, Е.В. Лукина, Е.В. Сокольских. А.М. Тавасиева, Т.Г, Философову и др.

Несмотря на значительный вклад указанных авторов в развитие правового регулирования лизинговых правоотношений, следует отметить, что в большинстве случаев некоторые аспекты лизинга рассматривались с общих позиций гражданского права, а некоторые не были рассмотрены вообще. Кроме того, какое-либо комплексное исследование лизинга недвижимого имущества по-прежнему отсутствует, что также повышает ценность настоящего исследования.

Методологическая основа исследования. Для достижения поставленной цели и задач исследования использовались следующие методы: формально-логический, системного анализа, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы научного исследования.

С помощью формально-логического метода автором было исследовано понятие лизинга по российскому законодательству, а также выявлена юридическая и экономическая сущность лизинга.

Метод системного анализа позволил определить правовой режим недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, а также место договора лизинга недвижимого имущества в системе гражданско-правовых обязательств.

Сравнительно-правовой метод использовался автором при выявлении специфики правового регулирования и использования лизинга недвижимого имущества в гражданском и предпринимательском праве, в различных отраслях промышленности и т.д.

Теоретическую основу исследования составляют теоретические и научно-практические работы российских правоведов по вопросам правового регулирования осуществления лизинговых операций, в том числе относительно недвижимого имущества, а также основополагающие работы в области гражданского права.

Положения диссертации соотносятся с мнениями и суждениями ученых-правоведов, специалистов в сфере изучения гражданского права и лизинговой деятельности.

Кроме того, теоретическую основу диссертации составили научно-практические комментарии гражданского законодательства Российской Федерации, монографии, публикации в периодических изданиях по проблемам правового регулирования лизинговых правоотношений.

В эмпирическую основу исследования составили входят материалы бухгалтерской отчетности и практической деятельности Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕГАВТОТРАНС - ЛИЗИНГ» (ООО «ЛТ-ЛИЗИНГ»).

Нормативная база исследования основана на нормах Конституции Российской Федерации, международно-правовых актов, в частности, Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона РФ «О финансовой аренде (лизинге)», иных нормативно-правовых актов, регулирующих объект диссертационного исследования.

Научная новизна работы заключается в том, что диссертационная работа является комплексным исследованием лизинга недвижимого имущества.

Предложены некоторые теоретические определения и конструкции, в частности, непосредственно, лизинга недвижимого имущества, договора лизинга недвижимого имущества и т.д.

Сформулирован авторский подход к определению существенных условий договора лизинга недвижимого имущества, которые предложено расширить, исходя из специфики предмета данного договора, включив помимо предмета лизинга также условия о цене недвижимого имущества и данные о его продавце.

Новизна диссертационного исследования заключается также в том, что автором разработан и предложен проект внедрения лизинга недвижимого имущества в конкретной лизинговой компании, который целесообразно применять на практике лизинговыми компаниями.

В диссертационной работе предложен также ряд мер по поддержанию рынка лизинговых услуг, диверсификации предметов лизинговых сделок, обоснованы предложения, направленные на совершенствование законодательства, регулирующего рассматриваемые вопросы.

В результате проведенного исследования были сформулированы следующие обладающие научной новизной выводы и положения, выносимые на защиту:

1. При исследовании сущности лизинга показано, что на настоящем этапе развития лизинговых отношений в российском законодательстве, а также в теории гражданского права отсутствует понятие лизинга недвижимого имущества.

Поэтому предложена теоретико-правовая конструкция, согласно которой под лизингом недвижимого имущества следует понимать совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга недвижимого имущества, в том числе приобретением предмета лизинга, а также сопутствующих договоров и иных правоотношений по реализации лизинга недвижимого имущества.

2. Проанализировав правовой режим недвижимого имущества как предмета лизинговых правоотношений, автором показано, что поскольку законодательно установлено обязательное использование предмета лизинга только в предпринимательской деятельности, то и недвижимое имущество может выступать предметом лизинга только в целях его использования в предпринимательской деятельности.

В связи с этим предложено конкретизировать предмет лизинга, дополнив п. 2 ст. 3 Закона о лизинге частью 2 следующего содержания:

«Предметом лизинга не могут быть объекты недвижимости, используемые субъектами лизинга для личных, бытовых, семейных нужд, а также находящиеся в собственности физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями».

3. Специфика недвижимого имущества как предмета договора лизинга обусловлена тем, что предметом должен выступать конкретный объект недвижимости, реально существующий, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника. Поэтому к недвижимости как предмету лизинга не может относиться не введенное в эксплуатацию или недостроенное недвижимое имущество.

4. Исследовав условия договора лизинга недвижимого имущества, обосновано, что к существенным условиям договора лизинга недвижимого имущества помимо предмета лизинга, должна быть также отнесена цена данного имущества, поскольку подобное требование корреспондирует нормам ГК РФ о купле-продаже недвижимого имущества, как одного из наиболее схожих правоотношений, а также данные о продавце данного имущества, поскольку конкретное имущество, которое лизингополучатель имеет намерение приобрести по договору лизинга, как правило, имеет конкретного собственника, с которым лизингодатель заключит соответствующий договор купли-продажи.

5. Традиционно договор лизинга предшествует заключению договора купли-продажи имущества, выступающего предметом лизинга. Кроме того, ст. 667 ГК РФ установлена обязанность лизингодателя уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду (лизинг).

Однако, в силу специфики договора недвижимого имущества еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должно быть известно, какое имущество должно быть приобретено, за какую сумму, какие специфические характеристики имеются у объекта недвижимого имущества, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Таким образом, отношения между лизингодателем и продавцом должны быть установлены еще до заключения договора лизинга между лизингодателем и лизингополучателем. Подобные отношения целесообразно закреплять в предварительном договоре купли-продажи, заключаемом до подписания договора лизинга.

6. Исследовав особенности заключения договора лизинга недвижимого имущества, показано, что действующее законодательство РФ прямо не указывает на форму договора лизинга недвижимого имущества и порядок его заключения. Кроме того, в Законе о лизинге нет прямого указания на регистрацию договора лизинга недвижимого имущества.

Поскольку в ст. 4 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» указано, что регистрации подлежат обременения недвижимого имущества, среди которых фигурирует аренда, а также так как лизинг представляет собой вид аренды, форма и порядок заключения договора должны соответствовать общим правилам об аренде. Из этого следует, что договор лизинга недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

7. Полагаем, что за исполнением договора лизинга недвижимого имущества, предполагающего последующий выкуп предмета лизинга, должен быть установлен соответствующий государственный контроль, поскольку при выкупе недвижимого имущества, являвшегося предметом лизинга, возможны злоупотребления по определению и уплате соответствующей цены, которая может не соответствовать рыночной цене.

Подобные полномочия целесообразно возложить на Федеральную антимонопольную службу посредством включения в п. 5.3.1 Положения о Федеральной антимонопольной службе подпункта 5.3.1.13. следующего содержания:

«за соблюдением лизингодателем, лизингополучателем требований о выкупе недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, в том числе о справедливости и разумности цены приобретаемого недвижимого имущества».

8. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Однако, исходя из норм ГК РФ и Законе о лизинге, земельные участки и их части предметами лизинги не являются, что вызывает коллизию норм земельного и гражданского законодательства, поскольку при отчуждении зданий, сооружений, являющихся предметом лизинга, земельный участок также должен быть передан в собственность.

Для устранения указанной коллизии следует внести изменения в соответствующие нормативно-правовые акты, в частности, в ст. 666 ГК РФ и п. 2 ст. 3 Законе о лизинге, указав, что предметом лизинга могут выступать части земельных участков, находящихся под зданиями или строениями, переданными в лизинг.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в расширении научных и теоретических знаний о правовом регулировании лизинговых правоотношений в целом и лизинга недвижимого имущества в частности, теоретического определения договора лизинга, существенных условий договора лизинга недвижимого имущества и т.д.

Полученные результаты могут способствовать дальнейшим исследованиям проблем гражданского права и лизинговых правоотношений, в частности, относительно недвижимого имущества.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что результаты исследования могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего лизинговые правоотношения, заключения и исполнения лизинговых сделок, в том числе предметом которых выступает недвижимое имущество.

Материалы и разработки диссертационного исследования могут представлять интерес в правоприменительной практике для юристов, экономистов, чья профессиональная деятельность связана с лизингом, лизинговых компаний, имеющих намерение диверсифицировать лизинговые продукты за счет предоставления услуг по лизингу недвижимого имущества, а также судей арбитражных судов, третейских судов.

Также результаты исследования могут быть использованы при формировании учебных дисциплин по специальности «юриспруденция» и в лекционных материалах по гражданскому и предпринимательскому праву.

Апробация результатов исследования. Материалы и результаты диссертационного исследования использовались в практической деятельности автора в лизинговой компании.

Основные положения и выводы диссертационной работы нашли свое отражение в семи опубликованных работах автора, изложены в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях.

Структура диссертации обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Диссертация состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка источников и литературы.


^ II. Основное содержание диссертационной работы


Во Введении автором обоснован выбор темы исследования, ее актуальность, изложены цель, задачи определены объект и предмет исследования, степень научной разработанности темы, методологические и теоретические основы, а также выявлена научная новизна и практическая значимость работы, сформулированы основные положения, выносимые на защиту.

В главе первой - «Общие положения о лизинге недвижимого имущества» -автором исследованы общие вопросы правового регулирования лизинга недвижимого имущества.

В первом параграфе – «Понятие лизинга по российскому законодательству» диссертантом проанализировано развитие теоретических концепций лизинга в России, как в историческом аспекте, так и на современном этапе.

Автором показано, что в России лизинг впервые начал использоваться в 80-е гг. ХХ века, однако в очень ограниченных масштабах и в сфере международной торговли. В этот период практически не существовало законодательного обеспечения лизинговых правоотношений, и в начале 90-х гг. лизинговая деятельность по-прежнему регулировалась по аналогии с арендой без специальных нормативных и законодательных документов.

В дальнейшем с развитием лизинговых правоотношений, была сформирована законодательная база, регулирующая порядок осуществления лизинговых сделок в России, правовой статус лизингодателя и лизингополучателя, специфические особенности применения лизинга в инвестиционной и внешнеторговой деятельности, требования о лицензировании и т.д.

В работе исследуются точки зрения различных авторов на понятие лизинга и его правовую природу, при этом отмечено, что, несмотря на наличие в действующем законодательстве, в частности, в Законе о лизинге указанного понятия, многими авторами отмечаются его существенные недостатки. При анализе видов лизинга по действующему законодательству показано, что внесение изменений в правовое закрепление видов лизинга обусловлено международным оборотом лизинговых операций и практикой их применения.

Поскольку объектом диссертационного исследования является лизинг недвижимого имущества, автором детально проанализировано именно это понятие, и предложена теоретико-правовая конструкция, согласно которой под лизингом недвижимого имущества следует понимать совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга недвижимого имущества, в том числе приобретением предмета лизинга, а также сопутствующих договоров и иных правоотношений по реализации лизинга недвижимого имущества.

При этом отмечено, что включение в данное понятие сопутствующих договоров и иных правоотношений по реализации лизинга недвижимого имущества призвано закрепить возникновение и реализацию обязательных мероприятий в отношении лизинга недвижимого имущества, в частности, обязательной государственной регистрации, страхования предмета лизинговой сделки и т.д.

Второй параграф – «Юридическая и экономическая сущность лизинга» – посвящен анализу правовых и экономических аспектов института лизинга.

Автором показано, что развитие лизинговой отрасли позволяет расширить возможности финансирования реального сектора экономики, способствует росту внутреннего производства, реализации основных средств, а также расширению выбора механизмов финансирования, доступных российским предприятиям.

В работе проанализировано, что процесс обновления основных фондов финансируется в основном за счет нераспределенной прибыли организаций и сдерживается отсутствием доступного заемного капитала. Хотя за последние полтора - два года произошло увеличение объемов банковского кредитования реального сектора, банки по-прежнему не выполняют своей роли финансового посредника. Лизинг, как механизм альтернативного финансирования, может в том числе, сыграть чрезвычайно важную роль в выполнении этой стратегической задачи, стоящей перед российской экономикой, в переоснащении основных фондов промышленных предприятий ведущих сфер экономики.

Сделан вывод, что сама форма лизинга представляется неким компромиссом между организацией, у которой, как правило, нет достаточных средств на модернизацию и обновление оборудования, и банком, который, как правило, неохотно предоставляет кредиты этой организации, так как в большинстве случаев не имеет достаточных гарантий возврата инвестированных средств.

На сегодняшний день лизинговый бизнес представляет собой один из сложнейших видов предпринимательской деятельности. В нем задействованы арендные отношения, элементы кредитного финансирования под залог, расчеты по долговым обязательствам и другие финансовые механизмы. Лизинговую компанию отличает большое количество аналитических подразделений, сильное маркетинговое и юридическое обеспечение, постоянное взаимодействие с банковскими учреждениями, страховыми компаниями и властными региональными структурами.

В третьем параграфе - «Недвижимое имущество как предмет лизинга» - автором показано, что предметом лизинга может быть любое непотребляемое движимое и недвижимое имущество, не изъятое и не ограниченное в обороте.

Многие нормативно-правовые акты, в частности, ст. 3 Закона о лизинге указывают на обязательный характер использования этого имущества только в предпринимательской деятельности.

Обосновано, что жилые помещения традиционно не являются объектом предпринимательской деятельности, однако могут быть объектом деятельности, например, агентств недвижимости, застройщиков, инвесторов и т.д. Поэтому жилые помещения как объект лизинга не должны быть использованы для личных, семейных, бытовых нужд.

На основании указанного требования предложено конкретизировать недвижимое имущество, являющееся предметом лизинга, дополнив п. 2 ст. 3 Закона о лизинге частью 2 об исключении из состава недвижимого имущества как предмета лизинга, тех объектов недвижимости, которые используются субъектами лизинга для личных, бытовых, семейных нужд, а также находятся в собственности физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

В диссертации обосновано, что поскольку объект недвижимости всегда индивидуально определен, и его свойства являются достаточно значимыми для совершения любых сделок с ним, предметом лизинга должен выступать конкретный объект недвижимости, реально существующий, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника, что исключает из состава недвижимости как предмета лизинга не введенное в эксплуатацию недвижимое имущество, или недостроенное. В обратном случае можно говорить не о лизинге, а об инвестировании.

Во второй главе – «Правовая характеристика договора лизинга недвижимого имущества в России» - рассмотрены правовые особенности договора лизинга недвижимого имущества, его содержание и основные характеристики.

В первом параграфе – «Понятие договора лизинга недвижимого имущества по российскому законодательству» - исследуется правовая сущность данного договора.

Проанализировав нормы действующего законодательства о понятии договора финансовой аренды (лизинга) выявлены некоторые противоречия в основополагающих нормативно-правовых актах: ГК РФ и Законе о лизинге. В частности, ГК РФ ясно дает понять, что договор лизинга заключается в предпринимательских целях, однако ст. 2 Закона о лизинге такую цель не указывает, что, безусловно, вызывает необходимость устранения данной коллизии.

Кроме того, установлено, что терминология ГК РФ и Закона о лизинге в целом тождественна, но не идентична, что обусловливает целесообразность устранения проблем использования терминов «финансовая аренда» и «лизинг».

Автором установлено, что договор лизинга недвижимого имущества, как и договор лизинга в целом, является двусторонним, консенсуальным и взаимным.

При этом показано, что традиционно существенным условием договора лизинга является только условие о предмете, однако поскольку лизинг недвижимого имущества имеет сходные черты с куплей-продажей недвижимости, существенным условием которой является и цена данного имущества, для лизинга недвижимости следует также закрепить условие о цене в качестве существенного.

Кроме того, так как конкретное имущество, которое лизингополучатель имеет намерение приобрести по договору лизинга, имеет конкретного собственника, с которым лизингодатель заключит соответствующий договор купли-продажи, к существенным условиям договора лизинга недвижимого имущества необходимо также отнести и условие о закреплении в договоре данных о продавце предмета лизинга.

Во втором параграфе - «Субъекты лизинга недвижимого имущества» - рассматривается субъектный состав лизинговых правоотношений, а именно: лизингодателя, лизингополучателя, а также продавца недвижимого имущества.

В диссертации показано, что в соответствии с норами Закона о лизинге лизингодателем и лизингополучателем может быть любое физическое или юридическое лицо.

Однако в соответствии с ст. 665 ГК РФ предмет лизинга приобретается и передается лизингополучателю для предпринимательских целей, что означает, что лизингополучатель должен использовать это имущество в предпринимательской деятельности. Следует отметить, что лизингодатель, реализуя договор лизинга, также выступает как предприниматель, поскольку обязан осуществлять определенную бухгалтерскую и финансовую деятельность относительно предмета лизинга.

Исходя из этого, сделан вывод о том, что лизингополучатель и лизингодатель должны являться предпринимателями, что влечет необходимость внесения изменения в ст. 4 Закона о лизинге относительно правового статуса лизингодателя и лизингополучателя.

В ходе анализа установлено также, что терминология обозначения субъектов лизинговых отношений в ГК РФ и Закона о лизинге также различна, поскольку субъектами лизинга в ГК РФ обозначены «арендодатель» и «арендатор», а в ФЗ о лизинге – «лизингодатель» и «лизингополучатель».

Несмотря на то, что понятия «лизинг» и «финансовая аренда» тождественны, специфика данных правоотношений позволяет сделать вывод о более логичном употреблении терминов «лизингодатель» и «лизингополучатель».

Также обосновано, что продавцом недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, может выступать любое физическое или юридическое лицо, причем требование о обязательном статусе предпринимателя на продавца имущества не распространяется.

Третий параграф - «Особенности заключения договора лизинга недвижимого имущества» - освещает процедуру заключения договора лизинга недвижимого имущества, возникающие в связи с реализацией правоотношения и трудности в практике.

В диссертации показано, что договор лизинга всегда предшествует заключению договора купли-продажи имущества, выступающего предметом лизинга. Кроме того, ст. 667 ГК РФ установлена обязанность лизингодателя уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду (лизинг).

При этом обосновано, что, как правило, в отношении недвижимого имущества не применяется правило о возможности выбора продавца лизингодателем, поскольку недвижимое имущество обладает уникальными свойствами, которые необходимы для реализации законных интересов лизингополучателя.

Поэтому показано, что до заключения договора лизинга лизингополучателю должно быть известно, какое именно недвижимое имущество будет передано ему по договору лизинга. Подобное требование целесообразно решить за счет заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое впоследствии будет передано в лизинг и приобретено в собственность лизингодателя по основному договору купли-продажи.

В ходе анализа действующего законодательства РФ установлено, что форма договора лизинга недвижимого имущества прямо не определена. При этом возможно применение аналогии с нормами об аренде, что указывает на необходимость заключения договора лизинга недвижимого имущества в письменной форме и его государственной регистрации.

В параграфе четвертом – «Исполнение договора лизинга недвижимого имущества» - проанализированы особенности исполнения договора лизинга недвижимого имущества.

Особое внимание уделено порядку уплаты лизинговых платежей, применению права ускоренной амортизации недвижимого имущества, переданного в лизинг, вопросам бухгалтерского учета и налогообложения недвижимого имущества.

Автором показано, что в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Из этого следует, что если предметом лизинга является здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок, который в лизинг передан быть не может. Если лизингодатель приобретает здание и земельный участок, но в лизинг передает только здание, то дальнейший выкуп лизингополучателем здания по договору лизинга невозможен, поскольку нельзя выкупить здание без земельного участка, а земельный участок не являлся предметом лизинга. Кроме того, несмотря на то, что лизингополучатель осуществляет пользование земельным участком, на котором расположено здание, плата за пользование земельным участком им не уплачивается.

Таким образом, сделан вывод, что для устранения указанной коллизии следует внести изменения в соответствующие нормативно-правовые акты, в частности, в п. 2 ст. 3 Закона о лизинге и ст. 666 ГК РФ, согласно которым в лизинг может быть передана часть земельного участка, находящегося под зданием или строением, являющегося предметом лизинга.

В главе третьей – «Правовые проблемы реализации лизинга недвижимого имущества в Российской Федерации» - автором рассмотрены некоторые практические аспекты применения лизинга недвижимого имущества.

В первом параграфе – «Специфика перехода права собственности на предмет лизинга недвижимого имущества» - автором рассмотрена практическая реализация права лизингополучателя на приобретение в собственность имущества, переданного в лизинг, по истечении срока договора лизинга.

В работе показано, что нередко на практике лизингодатели и лизингополучатели заключают сделки на фиктивные, заниженные суммы, что обусловливает возможность приобретения недвижимого имущества не по реальной, рыночной цене.

На основании проведенного анализа сделан вывод, что за исполнением договора лизинга недвижимого имущества, предполагающего последующий выкуп предмета лизинга, должен быть установлен соответствующий государственный контроль, поскольку при выкупе недвижимого имущества, являвшегося предметом лизинга, возможны злоупотребления по определению и уплате соответствующей цены, которая может не соответствовать рыночной цене.

Подобные полномочия целесообразно возложить на Федеральную антимонопольную службу посредством включения в п. 5.3.1 Положения о Федеральной антимонопольной службе подпункта 5.3.1.13. об осуществлении контроля и надзора за соблюдением лизингодателем, лизингополучателем требований о выкупе недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, в том числе о справедливости и разумности цены приобретаемого недвижимого имущества.

Во втором параграфе «Использование лизинга недвижимого имущества в деятельности лизинговой компании» - автором предложена авторская концепция лизинга недвижимого имущества, которую целесообразно применять на практике в деятельности лизинговых компаний.

Данный проект включает теоретические разработки о целях и организации проекта, целесообразности и законности оформления тех или иных сделок лизинга недвижимого имущества, оформлению сделки, экспертизы потенциальных лизингополучателей, рекламы, страхования лизинга, соблюдении антимонопольных требований и т.д.

В Заключении подводятся итоги диссертационного исследования, излагаются основные выводы, полученные в результате исследования, имеющие теоретическое и практическое значение, сформулированы предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в сфере правового регулирования активных банковских операций с участием корпоративных клиентов.


^ Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих опубликованных работах автора общим объемом 1,8 п.л.:


1. Селезнев М.Д. Правовые проблемы лизинга недвижимого имущества // Вопросы гуманитарных наук, № 4, 2007. – 0,2 п.л.

2. Селезнев М.Д. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору лизинга // Юриспруденция, № 11, 2007. – 0,3 п.л.

3. Селезнев М.Д. Правовая сущность договора лизинга как разновидности договора аренды // Сборник научных трудов по экономике и юриспруденции «Актуальные проблемы современной экономики России». Выпуск № 2, 2007. – 0,25 п.л.

4. Селезнев М.Д. Субъектный состав лизинговых обязательств // Право: теория и практика, № 8, 2007. – 0,25 п.л.

5. Селезнев М.Д. К вопросу об определении объекта лизинга // Современные гуманитарные исследования, № 4, 2007. – 0,2 п.л.

6. Селезнев М.Д. Лизинговые сделки как способ приобретения недвижимого имущества // Юридические науки, № 4, 2007. – 0,25 п.л.

7. Селезнев М.Д. Историко-правовые аспекты регулирования финансовой аренды (лизинга) в России // История государства и права. Август, 2007. Специальный выпуск. – 0,35 п.л.