Общество с ограниченной ответственностью «управляющая компания»

Вид материала

Подобный материал:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

«УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ»

157505, Костромская область, г. Шарья, 1-й микрорайон, д.21а, ОГРН 1084436000550,

ИНН 4407009300, КПП 440701001, БИК 042282751, Р/счет 40702810000020000081

в Шарьинском филиале ОАО КБ «Ассоциация», К/счет 30101810100000000751; Тел./факс: 5-76-86

29.01.2011 г. 10 часов г.Шарья

ДОКЛАД

о результатах деятельности ООО «Управляющая компания» в 2010 году

Данные, представленные в настоящем докладе, в том числе в цифровом выражении, являются предварительными и окончательными могут быть лишь после сдачи годового отчёта.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственники жилых помещений несут бремя содержания общего имущества в многоквартирных домах, в которых они проживают. Для целей содержания такого имущества собственники, согласно ст. 161 ЖК РФ, обязаны выбрать один из способов управления: управляющую организацию, товарищество собственников жилья или непосредственное управление.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах, а также предоставление гражданам коммунальных услуг.

ООО «Управляющая компания» является управляющей организацией у 89 многоквартирных домов и имеет договорные отношения со 161-м ТСЖ (т.е. со 161-м многоквартирным домом). Таким образом, ООО «Управляющая компания» осуществляет управленческие функции в 250-ти многоквартирных домах, которые расположены на площади 311 тыс. кв.м.

Исходя из сказанного, предметом деятельности ООО «Управляющая компания» является:

1) технический контроль и планирование, т.е.:

- оформление на договорной основе заказа на содержание, обслуживание и ремонт жилищного фонда, а также на поставку коммунальных услуг с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг;

- планирование капитального ремонта общего имущества;

- приёмка в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом общего имущества многоквартирных домов;

- проведение профилактических осмотров (обследований) и ремонта общего имущества в жилом фонде, инженерного оборудования, придомовых территорий;

- разработка внутренних требований по качеству содержания и ремонта общего имущества;

- обеспечение работ по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации (в осенне-зимний период);

- установка приборов учёта тепловой энергии, горячей и холодной воды с целью установления фактических объёмов потребления воды и тепла для последующей оплаты поставщикам.

2) ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам многоквартирных домов, их инженерных сетей; разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов.

3) обеспечение потребителей жилищно-коммунальных услуг информацией о нормативных показателях качества этих услуг, сроках их предоставления и размерах финансовых санкций за нарушение нормативного уровня качества.

4) разработка программ сокращения издержек на предоставление населению и другим потребителям жилищно-коммунальных услуг.

5) создание современной системы качества услуг, её проверка, проведение постоянного анализа и принятие мер по её совершенствованию.

6) содержание жилищного фонда:

- обеспечение надлежащего состояния общего имущества многоквартирных домов;

- принятие мер по сохранению и восстановлению строительных конструкций и инженерного оборудования, а также внутридомовых сетей.

7) заключение договора на круглосуточное дежурство аварийно-диспетчерской службой.

8) договорно-правовая деятельность.

9) работа с населением:

- приём и рассмотрение предложений и заявок, поступающих от потребителей жилищно-коммунальных услуг, по вопросам, связанным с жилищно-коммунальным обслуживанием, начислением платы за жилищно-коммунальные услуги и принятия по ним необходимых мер;

- организация сбора платежей от населения за жилое помещение и коммунальные услуги, осуществление оперативного ежемесячного расчёта платежей населения в зависимости от потребления услуг;

- выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, и принятие мер по взысканию задолженности в установленном порядке. Подробно о порядке и результатах по взысканию такой задолженности Вам отдельно расскажет юрист ООО «Управляющая компания»;

- предоставление интересов жильцов в жилищных, гражданско-правовых отношениях перед третьими лицами (в случаях, предусмотренных законодательством).

10) финансово-экономическая деятельность:

- осуществление расчётов по исполнению договорных обязательств;

- аккумулирование финансовых средств, поступающих от населения и организаций – потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также средств, поступающих из бюджета, их рациональное использование;

- применение мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в случае нарушения ими договорных обязательств.

В соответствии с договорами, заключенными с собственниками и с ТСЖ, собственники поручили ООО «Управляющая компания» содержать общее имущество их многоквартирных домов.

Для выполнения указанных задач собственники и наниматели помещений в многоквартирных домах, согласно ст.ст. 153, 154, 156 ЖК РФ, обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Иными словами, в таком размере, который позволяет надлежащим образом содержать общее имущество и производить его текущий ремонт.

В соответствии с жилищным законодательством капитальный ремонт общего имущества также производится за счет средств собственников, однако законодатель предусмотрел для органов местного самоуправления возможность предоставлять управляющим организациям и товариществам собственников жилья соответствующие бюджетные средства.

Как уже было отмечено, для выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов использовались денежные средства собственников, которые вносились ими из расчета за 1 кв.м. общей площади жилого помещения в размере, принятом ими в начале 2010 года. Так, собственники помещений в благоустроенных многоквартирных домах вносили плату из расчета 7,49 руб., в частично благоустроенных – 6,39 руб., в неблагоустроенных – 4,18 руб.

98% домов, находящихся в ведении ООО «Управляющая компания», имеют срок эксплуатации 35-50 лет и за этот период капитальным образом они практически не ремонтировались. И только в 2008-2009 гг. по программе капитального ремонта, проводимого в соответствии со 185-м Федеральным законом, и не без активного участия ООО «Управляющая компания», удалось отремонтировать 36 домов, из них в 29-ти кровлю и еще в 7-ми – инженерные коммуникации.

Вместе с тем для надлежащего состояния общего имущества многоквартирных домов собираемых собственниками денежных средств, согласно принятых ими размеров (7,49 руб./1 кв.м., 6,39 руб./1 кв.м., 4,18 руб./1 кв.м.), естественно, было недостаточно.

За 2010 год от граждан поступило денежных средств на сумму 31576 тыс. руб., в том числе 1999,6 тыс. руб. – сверх установленной платы на основании соответствующих решений общих собраний собственников о проведении неотложных ремонтных работ (ремонт выгребных ям, отмосток, чистка подвальных помещений от спрессованных нечистот, накопившихся за десятки лет, работы по установке приборов учета тепловой энергии, ремонт элеваторных узлов по предписаний ресурсоснабжающих организаций, замена водоподогревателей и иные подобные объективные и срочные работы).

Вместе с тем особо хотелось бы отметить, что далеко не все оплачивают жилищные услуги. Так, долг граждан на 01 января 2011 года составил 3140 тыс. руб., в том числе по отдельным решениям общих собраний собственников – 284 тыс. руб. Наряду с гражданами задолжал и муниципалитет, как непосредственно по ремонтам муниципальных квартир, так и по дополнительным обязательствам собственников, т.е. по отдельным решениям общих собраний о внесении средств за установку общедомовых приборов учета, за ремонт элеваторных узлов, за ремонт внутридомовых инженерных сетей. Долг, который числится за муниципалитетом, составляет 1033,3 тыс. руб.

Основные работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, которые совместно с подрядчиками производит ООО «Управляющая компания» представляют собой:

- текущий ремонт кровель;

- устройство козырьков над входными дверями, которые защищают стены жилых помещений и коридоров от влаги;

- установку металлических дверей;

- ремонт отмосток, цоколей;

- замену трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, канализации;

- ликвидацию выгребных ям и присоединение многоквартирных домов к центральной канализации;

- освещение подвалов;

- установка новых элеваторных узлов; ремонт имеющихся элеваторов;

- утепление трубопроводов отопления в подвалах

Работа Общества с подрядными организациями

Управляющей компанией для осуществления деятельности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, заключены договоры со специализированными подрядными организациями, которые в течение года выполнили работы:

№ п/п	Наименование организации	Объём выполненных работ (оказанных услуг) за 2010 год, тыс.руб.
1	МУП «Аварийная диспетчерская служба» (МУП «АДС»)	5676,7
2	ИП Попов (уборка придомовой территории МКД)	2042,6
3	ИП Ершов В.Н. (внутридом. обс. эл.оборудования)	2522,0
4	МУП «Традиция» (паспортный стол)	717,7
5	ООО «Спецтранс» (сбор, вывоз и утилизация ТБО)	2981,6
6	ООО «Управляющая компания» - собственными силами	10993,41
7	ИП Козырин (установка приборов учёта т/энергии)	1002,0
8	ИП Коновалов С.Н. (ремонт МКД)	1276,4
9	ИП Аникин (ремонт элеваторных узлов, ликвидация выгребных ям)	1015,3
10	ИП Семёнов Н.А. (ремонт ЭУ. системы отопления)	1175,1
11	ИП ЯблочковС.В. (изготовление, установка дверей)	101,4
12	ООО «Костромагазресурс» (ТО вводных и внутренних газопроводов)	214,9
13	Прочие организации	93,9
14	ОАО КБ «Ассоциация»	876,8
15	Компенсация председателям ТСЖ и полномочным представителям собственников затрат, связанных с их деятельностью	450,0
	Итого:	31139,8

Одним из самых больных и не решенных на сегодняшний день вопросов является капитальный ремонт кровель. В конце 2009 года ООО «Управляющая компания» направило необходимую документацию в Комитет ЖКХ и строительства Администрации городского округа город Шарья для принятия решения о включении проблемных домов в программу капитального ремонта по 185-му Федеральному закону. А это, ни много ни мало, на 116 многоквартирных домов, которые объективно требуют полной замены крыши. Вообще, ремонт кровли – это очень затратный вид работ, требующий в нашем случае сотни миллионов рублей. На 2010 год средств не поступило, однако дожди не спрашивают о том, есть деньги или нет, и нас «спасло» лишь жаркое лето. Жители просто не в состоянии за собственный счет отремонтировать кровли.

Промежуточные текущие ремонты таких кровель большого эффекта не дают, как говорится: в одном месте латаешь, в другом ломаешь. После таких ремонтов собственники становятся еще более недовольными , ведь всё это стоит денег, а их как раз таки не хватает. Полный капитальный ремонт практически не по силам одним лишь собственникам. А крыша – это сердце дома, мало того, что в квартирах верхних этажей живут с тазиками, так веди и стены, и конструкции разрушаются. Странно только то, что такое состояние кровли волнует только жителей 5-х этажей.

Конечно, хотелось бы иметь хоть какую-то ясность по программе 185-ого Федерального закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», хотя бы на 2011 год.

В конце ноября 2010 года Управляющая компания вновь подало заявку на капитальный ремонт кровель и внутридомовых систем на 176 многоквартирных домов, из которым 151 дом по кровле и 17 – по сетям. Однако на сегодняшний день Управляющая компания не располагает данными о том, будут ли выделены бюджетные средства на 2011 год по 185-му Федеральному закону и в каком объеме. Что в таком случае можно ответить собственникам, Управляющая компания не знает. В тоже время ремонт заявленных кровель откладывать более нельзя.

Что же касается внутридомовых систем, состояние которых не в меньшей степени влияет на состояние многоквартирного дома: канализационные сети разрушают фундаменты и создают антисанитарию, сети отопления и водопроводов – первоочередные коммунальные услуги для жизнедеятельности граждан. Вместе с тем, в отличие от ремонта кровель, собственники могут решать эти проблемы поэтапно.

Формируя размер платы на год это надо учитывать. Согласно предписаниям ОАО «ТГК-2» и ОАО «РЖД», в 2011 году в обязательном порядке необходимо:

- привести в соответствие остальные элеваторные узлы в количестве 52 шт., а 40 элеваторных узлов приведены в соответствие в 2010 году;

- установить теплорегуляторы;

- произвести ремонт теплоизоляции в подвальных помещениях, в противном случае ресурсоснабжающие организации будут взимать плату за отопление подвалов, а это – целый этаж, и, что важно, это не будет противоречить действующему законодательству;

- установить общедомовые и индивидуальные приборы учета на тепловую энергию и водоснабжение.

Все многоквартирные дома, которые подключены к центральной канализации, в течение всего периода их эксплуатации (а это 30-40 лет), не имели возможности прочистить надлежащим образом внутридомовые канализационные сети. Сети засалены и засорены. В настоящее время МУП «Аварийная диспетчерская служба» приобрело электромеханический аппарат «Крот-мини», который будет производить эти работы. Конечно, затратно, но работа того стоит. Управляющая компания и МУП «АДС» планируют опробовать аппарат в работе, провести фотографию рабочего времени, расценить работы и после этого начать применять на домах.

Также необходимо учитывать затраты на уборку снега механизированным способом. Рабочие от нашего подрядчика Попова Сергея Петровича по уборке территории вручную свои функции выполняют в основном на оценку «хорошо», но убирать проезжую часть подъезда вручную будет невыгодно в финансовом плане. Специалисты Управляющей компании и С.П. Попов просчитывали и этот вариант, пришли к мнению – дешевле механизированно.

Также в летнее время необходимо учитывать окашивание придомовой территории, ведь всем хочется жить в ухоженном дворе.

С 1 января 2011 года согласно федерального закона 212-ФЗ для основной части налогоплательщиков, в т.ч. для всех организаций, которые оказывают услуги и выполняют работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов и управляющих организаций, размер страховых взносов увеличился с 14 % до 34 %, т.е. в 2,5 раза, что неизбежно приведёт к резкому увеличению строительных работ и услуг по МКД.

Единый социальный налог (34 %) складывается:

отчисления в Пенсионный Фонд России – 26,0 %;
отчисления в Фонд социального страхования – 2,9 %;
отчисления в Федеральный Фонд обязательного медицинского страхования – 2,1 %;
отчисления в Территориальный Фонд обязательного медицинского страхования – 3,0 %;

Вот всё вышеперечисленное учла Дума городского округа, когда утверждала размер платы за муниципальное жилье по содержанию и текущему ремонту на 2011 год.

Хочется также обратиться к собственникам жилых помещений, председателям ТСЖ, полномочным представителям собственников по вопросу сосулек. Кто мог бы подумать, что в январе месяце будем вести большую работу по их уборке? Если на двухэтажных домах можно убирать сосульки и с помощью выдвижных приспособлений, то пятиэтажные – только с автовышки.

Поэтому просьба к Вам, присутствующим, пожалуйста, обратите внимание на парапеты крыши, имеются там сосульки или нет. Очень часто сосульки проходят вдоль балконов, лоджий и не представляет никакого труда их сбросить палкой, предварительно предупредив соседей по этажам. Таким образом, можно съэкономить свои денежные средства.

Также хочется обратить внимание председателей ТСЖ и полномочных представителей собственников, у которых на лицевых счетах домов за выполненные в 2010 году работы имеются большие долги (от 20 до 250 тыс. руб.). В 2010 году у Вас складывалась аварийная ситуация по состоянию домов: у одних крыша, у других ремонт сетей, ремонт электропроводки и т.п. Поэтому необходимо учесть эти затраты и на 2011 год.

Управляющая компания регулярно обследует общее имущество многоквартирных домов с составлением об этом соответствующих актов. С актами знакомятся председатели ТСЖ и полномочные представители собственников. Одни из них понимают суть выявленных проблем и реагируют незамедлительно путем организации и проведения общих собраний собственников с целью решения вопросов о проведении тех или иных ремонтных работ с утверждением источников финансирования. Как правило, такую активную позицию жителей ООО «Управляющая компания» поддерживает, и, понимая финансовые трудности жителей, позволяет оплатить работы в рассрочку, что, согласитесь, в наше время весьма проблематично. Следуя этой цели, ООО «Управляющая компания» убеждает подрядчиков начать работы из материалов, закупленных ими на собственные средства. Другая категория собственников отличается тем, что, зная о необходимости проведения ремонтных работ, каких-либо действий для этого не предпринимают, дополнительно денег не собирают, обвиняя Управляющую компанию в бездействии.

Все работы, выполняемые как работниками ООО «Управляющая компания», так и его подрядными организациями, подлежат приемке техническим надзором. Справедливости ради отметим, что случаи некачественно выполненных работ в 2010 году выявлялись, но Управляющая компания учла этот негативный опыт и постарается не допустить его вновь.

Очень много времени отнимают судебные разбирательства в Арбитражном суде Костромской области, касающиеся взыскания недоплаты за тепловую энергию ОАО «ТГК-2». Начало эпопеи положено ОАО «ТГК-2» в июле 2010 года, которая коснулась практически всех ТСЖ. Многим ТСЖ были предъявлены иски с расчетом долга от 400 тыс. руб. до 1,2 млн. руб., что не могло не возмущать председателей ТСЖ и Управляющую компанию, отстаивавшую их интересы. Благодаря усилиям специалистов Управляющей компании, суммы долга, после осуществления своих собственных подсчетов и многочисленных судебных процессов, удалось снизить до минимума (от 100 до 20 тыс. руб.). Так, по одному из ТСЖ было предъявлено 800 тыс., а в конечном счете взыскано лишь 40 тыс. руб. По ряду исков Управляющей компании удалось добиться отказа ОАО «ТГК-2» от своих исковых требований.

Всего за вторую половину 2010 года ОАО «ТГК-2» предъявило 152 иска, что неминуемо повлекло отъем 30-35% рабочего времени сотрудников, которое в то время необходимо для других очень важных дел (особенно в конце и начале года).

ОАО «ТГК-2» не скрывает, что сформирован план по предъявлению исков и на первую половину 2011 года.

Что касается исков, предъявленных с июля 2010 года, то Арбитражный суд уже вынес более 40-ка решений о взыскании долгов, как с ТСЖ, так и с Управляющей компании.

Задолженность ТСЖ и Управляющей компании перед ОАО «ТГК-2» складывается из:

- задолженности граждан за тепловую энергию на отопление и подогрев воды, которая на 01 января 2011 года составила 8155,3 тыс. руб. (и это без учета начислений за декабрь 2010 года, поскольку оплата за декабрь идет в январе);

- задолженности Администрации городского округа город Шарья по предоставлению мер социальной поддержки (это частичная оплата, которую Вы видите у себя в квитанциях за отопление). Задолженность составляет 10446,4 тыс. руб.;

- затраты по расчетно-кассовому обслуживанию, т.е. по начислению и сбору платы граждан за отопление и подогрев воды. Данные услуги по договорам оказывает Шарьинский филиал ОАО КБ «Ассоциация» и стоимость которых в 2010 году составила 2985 тыс. руб. Эти значительные траты ОАО «ТГК-2» ни в пользу Управляющей компании, н в пользу ТСЖ возмещать не торопится, в то время как они предусмотрены в его тарифе за тепловую энергию. В течение уже двух лет Управляющая компания ведет переписку и переговоры с ОАО «ТГК-2», однако вопрос до сегодняшнего дня не решен. Непонятна позиция и Департамента ТЭК и ТП Костромской области, формирующего тариф. В очередной раз в их адрес на имя нового руководителя Колесниковой Ольги Васильевны, направлено письмо по данному вопросу.

Таким образом, Управляющая компания и ТСЖ, не имея денежных средств, которые должны быть получены из перечисленных трех источников, остаются должниками перед ОАО «ТГК-2».

Проблемы эксплуатации инженерных систем МКД

В соответствии с требованиями Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также других нормативно-правовых документов все инженерные системы МКД (отопления, холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, эл/снабжения, а также канализации) жилых зданий должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами, утверждёнными в установленном порядке.

В период за 2010 год Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» установлено и принято в эксплуатацию 13 приборов учёта тепловой энергии в МКД (всего в эксплуатации 56 приборов учёта т/э).

При установке приборов учёта тепловой энергии выявляются следующие проблемы, влияющие на увеличение времени и стоимости работ:

- неудовлетворительное состояние трубопроводов (ветхость, не соответствие проекту);

- отсутствие задвижек на вводе трубопроводов отопления и ГВС в дом;

- в отдельных случаях пришлось переносить элеваторные узлы и ПГС (ул.Юбилейная, дом №11; ул.50 лет Советской власти, дом № 39), а это дополнительные затраты денежных средств;

- практически во всех подвалах пришлось производить чистку от мусора и фекальных отложений, осушение подвальных помещений, которые не очищались десятки лет;

- проводить заново освещение подвалов.

По предписанию ООО «ШТЭЦ» были проведены работы по замене элеваторных узлов, т.к. они не соответствовали «Правилам технической эксплуатации энергоустановок» (ПТЭ), а именно:

- элеваторные узлы не укомплектованы запорной арматурой;

- не выдержаны размеры элеваторных узлов в соответствии с существующими требованиями;

- отсутствуют КИП (термометры, манометры).

Всего установлено 42 новых элеваторных узла.

Для устранения нарушений, отражённых в предписаниях ООО «ШТЭЦ» Обществом были установлены регуляторы температуры на водоподогреватели ГВС- 2 штуки (ул.50 лет Советской власти, д. 35А; ул.Чкалова, д. 60).

ООО «Управляющая компания» проведены работы по замене трубопроводов отопления, холодного и горячего водоснабжения, замена канализационных сетей в подвалах МКД.

На основании предписаний ООО «ШТЭЦ», выданных в адрес ООО «Управляющая компания», требуется в новом отопительном сезоне 2010-2011 г.г. выполнить следующие мероприятия:

- установить регуляторы температуры в тех домах, в которых имеются индивидуальные подогреватели горячего водоснабжения (ПГВ);

- произвести работы по замене элеваторных узлов, привести их в состояние в соответствии с требованиями «Правил технической эксплуатации энергоустановок» (в 58-ми МКД);

- провести работы по восстановлению изоляции на трубопроводах отопления, ПГВ и элеваторных узлах;

- оградить свободный доступ к оборудованию тепловых пунктов в соответствии с требованиями «Правил технической эксплуатации энергоустановок» (элеваторных узлов и ПГВ в 38 МКД);

- провести работы по восстановлению электроосвещения тепловых пунктов, а также подвальных помещений в 24-х МКД.

В декабре месяце 2010 г. с наступлением холодов в адрес ООО «Управляющая компания» стали поступать жалобы от граждан на некачественно предоставленную услугу отопления.

В ходе проверок выяснилось, что температура теплоносителя на входе в элеваторные узлы жилых домов была ниже температуры, установленной графиком, что в итоге отразилось на температурном режиме внутри жилых помещений. Если установлен факт не соответствия температуры внутри помещения требованиям норм, подтверждённый соответствующим актом, собственникам таких квартир будет произведён перерасчёт за коммунальную услугу по отоплению. Вместе с тем, в некоторых квартирах требуется проведение таких работ, как утепление оконных рам, замена старых деревянных окон на новые (например – пластиковые) и т.п. Данные работы должны проводиться самими жильцами в своих квартирах, что позволит создать нормальный температурный режим в жилых помещениях.

В ходе комиссионных проверок с участием МУП «АДС» и ОАО «ТГК-2» (ШТЭЦ) также столкнулись с проблемой, что ОАО «ТГК-2» (ООО «ШТЭЦ») не всегда выделяли своего представителя для участия в работе по выявлению причин несоответствия температурного режима в жилом помещении.

В настоящее время все жалобы, которые поступили в декабре 2010 года, рассмотрены и приняты меры по устранению недостатков.

На основании заявок жителей по замене вентилей и отопительных радиаторов (батарей), ООО «Управляющая компания» со своей стороны своевременно направляет заявки в подрядную организацию МУП «АДС», которые последняя, к сожалению, не всегда своевременно выполнят.

Существенной проблемой систем канализации МКД в настоящее время являются их ветхость и, как следствие, частичное разрушение участков труб, а также не герметичность стыковых соединений. Большинство «лежаков» системы канализации частично забетонированы в помещении подвалов МКД, что затрудняет их осмотр и обслуживание. В большинстве случаев, с течением времени, появляются контруклоны в расположении «лежаков», препятствующие нормальному отводу нечистот.

Так же проблем добавляют некоторые недобросовестные жители домов, выбрасывающие в канализацию различные предметы и вещи, которые, впоследствии, приводят к закупорке участков системы. Это становиться причиной подтопления помещений подвалов, на которые Обществом тратятся значительное время и средства. Помимо проблем с подтоплением подвалов, возникают побочные явления в виде неприятного запаха и появления насекомых. Все эти факты, в дальнейшем, выявляются надзорными органами, которые выписывают предписания, назначают сроки их устранения, не всегда соответствующие реальным. Появляются незапланированные затраты в виде проведения работ по очистке подвалов, дератизации, а также штрафных санкций.

ООО «Управляющая компания» обращается к жителям многоквартирных домов с просьбой бережно относиться к общему имуществу своих домов, проявлять уважение как к своим соседям по жилью, так и к работникам, осуществляющим содержание и ремонт инженерных систем, обеспечивать последним беспрепятственный допуск к месту производства работ, а также своевременно оповещать специализированные службы при обнаружении неисправности в работе инженерных систем и коммуникаций, экономить в первую очередь свои средства, которые зачастую «уходят» с нечистотами.

Порядок и результаты по взысканию задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги

1. Вступление:

В условиях постоянно растущих цен, физического износа общего имущества, которое необходимо ремонтировать в значительных объемах, перед ООО «Управляющая компания» и ТСЖ остро стоит проблема неплатежей за жилищно-коммунальные услуги. В конечном счете, именно от эффективности сбора денежных средств зависит объем выполняемых ремонтных работ.

Неслучайно приоритетом в деятельности юридического отдела ООО «Управляющая компания» является планирование и реальное выполнение мероприятий по взысканию с граждан задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Как обычно, в начале года определяется объем таких мероприятий и сроки их проведения, а сам план утверждается директором.

Вообще существует два способа взыскания долгов.

Первый можно назвать «добровольным». На данном этапе специалисты юридического отдела выписывают и направляют уведомления о наличии задолженности и необходимости ее погашения (за 2010 год их 1643 на сумму 3189 тыс. руб.); приглашают граждан в офис для беседы, выявляя причины неплатежей; вечером после работы эти же специалисты выходят на дом к неплательщикам в надежде убедить их заплатить. Ежемесячно председателям ТСЖ и полномочным представителям собственников выдаются списки граждан, задолжавших за жилищно-коммунальные услуги с тем, чтобы они поработали с должниками «на местах». И, надо заметить, многие заинтересованные председатели значительно помогают нам бороться с неплатежами.

Причинами неплатежей являются различные обстоятельства: от твердого убеждения не платить до объективных финансовых трудностей. В этой связи специалисты отдела подходят к каждому неплательщику индивидуально. С теми, кто действительно оказался в трудной жизненной ситуации, заключаются соглашения о погашении задолженности в рассрочку. Таких соглашений в 2010 году набралось 55 на сумму 676 тыс. руб. Практически все соглашения выполняются гражданами, их подписавшими.

Второй путь взыскания долгов – судебный. Юридическим отделом в 2010 году подготовлены документы и направлены мировым судьям для принятия решения о взыскании 232 материала на общую сумму 3099 тыс. руб.

В первую очередь на взыскание в суд идут крупные долги, от 5-6 месяцев и более.

Полученные от мировых судей приказы о взыскании задолженности были направлены в Отдел судебных приставов для применения к должникам мер принудительного воздействия, предусмотренных ФЗ «Об исполнительном производстве».

Так, в 2010 году в службу судебных приставов направлено 123 судебных приказа на сумму 2810 тыс. руб. Возврат денежных средств при этом составил 1508 тыс. руб., т.е. 54 %.

2. Проблемы:

- значительные затраты по времени на собирание материалов для передачи в суд: необходимо сделать запрос в банк, в паспортный стол. Чтобы подготовить пакет документов на одного должника следует собрать из 10 наименований. При этом база данных, которая ведется подрядными организациями ОАО КБ «Ассоциация» и МУП «Традиция» не всегда содержит актуальную информацию, что увеличивает время на поиск лица, с которого задолженность по закону должна быть взыскана;

- трудности по установлению собственника жилого помещения, влекущие дополнительные временные и финансовые затраты (это направление запроса в регистрационный центр и уплата за это государственной пошлины). Необходимо отметить, что и ответ регистрационного центра не всегда дает желаемый результат, поскольку в нем значатся сведения только о ныне существующем собственнике. А где брать информацию, если за продолжительное время сменился не один, а два и более собственника, и каждый из них накопил долги?

- отсутствие необходимости в предоставлении гражданами справок в регистрационный центр об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги при продаже и иных сделках с квартирами. Если раньше такие справки требовали, то граждане, желали они этого или нет, все равно оплачивали свои долги. То теперь все просто для них, но нелегко для нас;

- загруженность мировых судей (в 2010 году их было трое, а в этом - уже двое), которая непосредственно затрудняет взыскание долгов 2-4-х месячной давности; как уже упоминалось, главнейшей задачей является охват должников, имеющих задолженность 6 и более месяцев;

- вступление судебных приказов в законную силу больше, чем через месяц после их вынесения, поскольку копии приказов направляются судом в адрес должников заказной почтой, что требует их личного посещения почтамта, но далеко не все за ними приходят вовремя;

- неустойчивость судебного приказа о взыскании долга. Дело в том, что приказное производство есть упрощенное судопроизводство, предусмотренное Гражданским процессуальным кодексом РФ. Этот же кодекс устанавливает правило, согласно которому должнику достаточно возразить против судебного приказа без мотивации, и судья будет обязан его отменить. Вот лазейка, которой могут воспользоваться недобросовестные плательщики. Пример из практики. С одного из граждан была взыскана задолженность в общей сумме 45 тыс. руб. Он оплатил 15 тысяч и обратился за отменой приказа, который и был в соответствии с законом отменен. Нам же было предложено обратиться с иском к данному гражданину в общем порядке, т.е. с соблюдением всей предусмотренной ГПК РФ длительной процедуры, с вызовом сторон, их объяснениями и проч. По итогам 2010 года подобных случаев насчиталось 19;

- загруженность судебных приставов (по их словам, более двух тысяч исполнительных производств приходится на каждого из них), не позволяющая уделять должного внимания своевременному и полному исполнению судебных приказов, вступивших в законную силу. Уже говорилось о том, что фактическое взыскание составляет лишь 54%;

- значительное количество случаев, когда имущество и денежные средства должников, на которые может быть обращено взыскание, просто-напросто отсутствуют. Что делать, если человек пьет, не работает, а в доме лишь два стула да пустые бутылки? За неплатежи по жилищно-коммунальным услугам предусмотрена лишь имущественная ответственность, об уголовной же и речи не идет;

- длительность исполнения судебных приказов в связи с направлением их по месту работы (или на пенсию) должников, т.е. платежи удерживаются ежемесячно небольшими суммами. Вроде бы это и хорошо, деньги-то идут, однако это – время;

- нахождение судебных приказов на исполнении у судебных приставов свыше двух месяцев, т.е. свыше срока, установленного Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

3. Планы:

Активизировать работу по взысканию задолженности посредством:

- публикации в СМИ материалов, побуждающих точно соблюдать платежную дисциплину;

- организации совместных рейдов со службой судебных приставов;

- совместной работы с муниципалитетом по подготовке нескольких показательных процессов по выселению нанимателей;

- применения мер по приостановлению предоставления некоторых коммунальных услуг в соответствии с порядком, закрепленном в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам.

Заключение

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» с пониманием относиться к обращениям граждан по многим наболевшим вопросам. В свою очередь ждёт адекватного отношения к себе.

Уважаемые собственники! Руководители и специалисты Управляющей компании прекрасно понимают, что не всё, на сегодняшний день, делается так, как хотелось бы. Встречаются случаи некачественного выполнения работ. Мы это знаем и согласны с Вашим недовольством по данному вопросу. Причина некачественного выполнения работ не всегда зависит от руководителей и специалистов Управляющей компании, но мы не снимаем с себя ответственности и, поэтому, брак будем устранять за счёт собственных средств.

Одной из причин брака – это наболевший кадровый вопрос. Казалось бы – в городе нехватка рабочих мест, но в тоже время нет квалифицированных кадров, как инженерно-технических работников, так и рабочих.

Поэтому, мы обращаемся к Вам с просьбой, если Вы обладаете информацией о квалифицированных специалистах, которые ищут работу или предлагают свои услуги, Управляющая компания с готовностью отзовётся на предложения и рассмотрит все варианты трудоустройства, вплоть до заключения краткосрочных (разовых) договоров на выполнение работ.

Руководители и специалисты Управляющей компании верят, что работая совместно с Вами, жителями города Шарьи мы преодолеем все трудности сегодняшнего периода!

Blog

Общество с ограниченной ответственностью «управляющая компания»