Конспект лекций Батычко Вик. Т таганрог 2009 г

Вид материала

4. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
2. Пользование жилым помещением
3. Государственная регистрация прав на жилые помещения
4. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
5. Жилищный фонд: понятие и виды

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 12

Тема 4. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ

1. Жилые помещения

2. Пользование жилым помещением

3. Государственная регистрация прав на жилые помещения

4. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

5. Жилищный фонд: понятие и виды

1. Жилые помещения

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

На основании ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо^¹.

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ,

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии со статьёй 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание (самостоятельный объект), котороё состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

2. Пользование жилым помещением

Жилое помещение, прежде всего, предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц, нанимателей и поднанимателей (на основании договора) временных жильцов (на безвозмездной основе).

До мая 2002 года жилищное и гражданское законодательство вообще не предусматривали использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для проживания граждан. Использование жилья не по назначению влекло соответствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК РФ предусматривали выселение граждан из жилого помещения за данное правонарушение (необходимо уточнить, что нормы ГК РФ по данному вопросу продолжают действовать).

В мае 2002 года ст. 10 ЖК РСФСР была дополнена двумя частями, которые предусматривали возможность размещения в жилом помещении адвокатского кабинета. Статьей 21 Федерального закона от 31 мая 2002 года № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (в ред. от 28.10.2003 г.) закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм адвокатских образований наряду с коллегией адвокатов и др.), а также право использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК РФ не содержало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи, могут использоваться под адвокатский кабинет. Следовательно, адвокатский кабинет стало возможным размещать не только в отдельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а также создаёт неудобства для соседей.

Теперь, на основании части 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ использование жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу формулировка о возможности использования жилья для осуществления «профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности» вряд ли имеет какие-либо пределы. Единственным исключением является запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. Однако если руководствоваться формулировкой ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, то с учётом норм ст. 16 ЖК РФ, можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство. Иначе говоря, редакция части 3 ст. 17 ЖК РФ, на наш взгляд, является не совсем удачной.

До принятия нового жилищного кодекса РФ политика государства была направлена на рациональное использование жилья, строго целевое его использование. Сейчас, с учётом упрощенного перевода жилых помещений в нежилые можно говорить, что политика государства по данному вопросу существенно изменилась.

При использовании жилья не по назначению не должны нарушаться прав и законные интересы других граждан. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учётом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными Правительством РФ.

3. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплён в норме ст. 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производится в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости.

По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, а также ограничения (обременения) прав, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Законом о государственной регистрации прав предусмотрено, что регистрация недвижимости должна осуществляться государственными учреждениями.

Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учёта жилищного фонда. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ государственный учёт жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. В том числе: граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- приём документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документов об оплате регистрации;

- правовая экспертиза и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение0 регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о заинтересованном ограничении (обременении).

Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подаётся лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

В случае если прав возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В случае если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию одной стороны, заявление о государственной регистрации прав подаёт одна из сторон договора или сделки.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица – учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции при регистрации прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приёма указанных документов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определённой порядком приёма документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

4. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Понятие «нежилое помещение» в главе 3 ЖК РФ не раскрывается. Это понятие содержалось в Жилищном кодексе РСФСР: ч. 2 ст. 4 было установлено, что нежилые помещения – это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд промышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь как следует из ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, можно перевести в жилые помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременена правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение следующий. Собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:

заявление о переводе помещения;
правоустановительные документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдаётся расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения пакета предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня предоставления этих документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдаёт или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решении.

В случае необходимости проведения переустройства, или перепланировки переводимого помещения, или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Предусмотренный ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, или перепланировки, или иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства или перепланировки и (или) иных работ, документ, указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, является основанием проведения соответствующих переустройства, или перепланировки с учётом проекта переустройства или перепланировки, представляющегося заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, или иных работ с учётом перечня таких работ, указанных в предусмотренном ч. 5 ст. 23 ЖК РФ.

Завершение указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, или перепланировки, или иных работ подтверждается актом приёмочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учёту объектов недвижимого имущества. Акт приёмочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведённого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае (ст. 24 ЖК РФ):

непредставления определённых ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требования законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе помещения выдаётся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

5. Жилищный фонд: понятие и виды

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Согласно части 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или пользование.

Жилищный фонд принадлежит государственному учёту в порядке установленном Правительством РФ.

Государственный учёт жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учёта жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

В соответствии со статьёй 20 Жилищного кодекса РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Blog

Конспект лекций Батычко Вик. Т таганрог 2009 г