Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. №675; Концепция жилищной политики в Пермской области на 2003 2010 годы, утверждена постановлением закон
| Вид материала | Закон |
- Жилищное право: Учебник, 6590.75kb.
- Правительства Российской Федерации от 20 г. № Федеральная целевая программа, 1599.52kb.
- Председателя Правительства Московской области Егерева В. А. Губернатор Московской области, 3783.97kb.
- Правительства Российской Федерации от 18 января 2003 г. №69-р Собрание закон, 289.92kb.
- О проведении городских соревнований, 113.95kb.
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июня 2004 г. N 280 Собрание, 736.61kb.
- Правительства Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. №585. Выплаты работникам, 1613.18kb.
- Председатель Правительства Российской Федерации В. Путин утверждена постановлением, 563.69kb.
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050 Собрание, 17.73kb.
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2004 г. N 506 Собрание, 136.46kb.
1 2
22.02.2008
О
32-п
б утверждении программы развития
системы ипотечного жилищного
кредитования в Пермском крае на
2008-2010 годы
В соответствии с Концепцией ипотечного жилищного кредитования в Пермской области, одобренной решением Законодательного Собрания Пермской области от 25 мая 2000 г. № 951,
Правительство Пермского края ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Утвердить прилагаемую программу развития системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2008-2010 годы.
2. Контроль за исполнением постановления возложить на заместителя председателя Правительства Пермского края Санникова А.Г.
Председатель
Правительства края Н.Ю.Бухвалов
УТВЕРЖДЕНА
постановлением
Правительства Пермского края
от 22.02.2008 № 32-п
ПРОГРАММА
развития системы ипотечного жилищного кредитования
в Пермском крае на 2008-2010 годы
i. Паспорт программы
| Наименование программы | Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2008 - 2010 годы |
| Основание разработки Программы (наименование, номер и дата соответствующего нормативного акта) | Федеральная целевая программа «Жилище», утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675; Концепция жилищной политики в Пермской области на 2003 - 2010 годы, утверждена постановлением Законодательного Собрания Пермской области от 17 апреля 2003 г. № 745; Концепция ипотечного жилищного кредитования в Пермской области, утверждена решением Законодательного Собрания Пермской области от 25 мая 2000 г. № 951. |
| Государственный заказчик Программы | Правительство Пермского края |
| Разработчики Программы | Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края; ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» |
| Исполнители Программы | Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края |
| Цель Программы | Развитие на территории Пермского края системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающей доступность жилья для граждан |
| Задачи Программы | Разработка универсальных организационных и кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих функционирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях; развитие инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае и условий для рефинансирования ипотечных кредитов; развитие эффективного и доступного рынка жилья. |
| Сроки и этапы реализации Программы | Срок 2008 - 2010 годы I этап Происходит формирование нормативно-правовых и организационно-экономических условий для развития в области первичного рынка ипотечных кредитов, распространение системы ипотечного жилищного кредитования по всей территории Пермского края. В рамках I этапа осуществляются следующие мероприятия: определение источников финансирования; отработка механизмов адресной социальной поддержки граждан, участвующих в ипотечном кредитовании; отладка механизма взаимодействия ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с федеральным оператором вторичного рынка ипотечных ценных бумаг по рефинансированию выданных в Пермском крае ипотечных кредитов; развитие региональной сети филиалов ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию». II этап Формирование и развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг на региональном уровне; освоение инвестиций в строительство, осуществление мероприятий по реализации комплексной застройки новых микрорайонов. В рамках II этапа осуществляются следующие мероприятия: привлечение внебюджетных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и долгосрочное жилищное кредитование граждан; начало массового рефинансирования ипотечных кредитов; распространение ипотечного кредитования по всем сегментам рынка жилья и на всей территории Пермского края. |
| Ожидаемые конечные результаты | Создание эффективных кредитно-финансовых механизмов долгосрочного кредитования населения на цели приобретения жилья; привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования; формирование инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае. |
| Организация контроля за реализацией Программы | Организацию контроля за исполнением Программы осуществляет Правительство Пермского края. |
II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Программа развития системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2008 - 2010 годы (далее – Программа) определяет ключевое направление преобразований в жилищной сфере и, в частности, в строительной отрасли Пермского края с целью обеспечения граждан жильем.
Необходимость внедрения и развития эффективных механизмов обеспечения жильем жителей края обусловлена недостаточностью объемов нового жилищного строительства, низкой покупательной способностью большинства граждан, желающих приобрести жилье, и ограниченностью финансовых возможностей бюджета Пермского края при малоэффективных механизмах привлечения внебюджетных средств в строительную отрасль. Программа разработана в целях разрешения существующих проблем.
Программа направлена на формирование нормативной правовой базы, разработку и внедрение механизмов ипотечного жилищного кредитования, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные средства, а также механизмов осуществления государственной поддержки отдельных категорий граждан.
Программа разработана в соответствии с федеральным и краевым законодательством, а также с учетом накопленного положительного опыта в решении вопроса внедрения и развития региональных систем ипотечного жилищного кредитования.
В современных экономических условиях для Пермского края, как и для России в целом, развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы граждан. При правильной организации система ипотечного жилищного кредитования, получив государственную поддержку на этапе ее внедрения, должна трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточную систему, не требующую значительного бюджетного финансирования. Система ипотечного жилищного кредитования позволит:
обеспечить активное развитие рынка жилья;
перейти от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке гражданина, желающего приобрести жилье;
внедрить кредитно-финансовые механизмы, стимулирующие рост платежеспособного спроса граждан, направленного на более полное удовлетворение их потребности в жилье;
вовлечь внебюджетные средства и, в первую очередь, средства финансово-кредитных учреждений в хозяйственный оборот Пермского края;
укрепить региональную кредитно-финансовую систему;
способствовать оживлению и развитию других секторов экономики Пермского края.
В настоящее время на федеральном уровне уже созданы необходимые правовые, социально-экономические, финансовые и другие предпосылки для внедрения и использования данного механизма. На федеральном уровне организован вторичный рынок закладных, который позволяет кредитным и финансовым учреждениям Пермского края осуществлять рефинансирование выданных ипотечных кредитов, тем самым восполняя их собственные ресурсы для долгосрочного кредитования граждан.
Вместе с тем в целях развития региональной системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае необходимо доработать соответствующую нормативную правовую базу, обеспечить формирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, согласовать с профессиональными участниками ипотечного рынка механизм реализации жилищно-социальных программ в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.
В настоящей Программе используются следующие понятия и термины:
Ипотека (залог) - способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.
Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Первичный ипотечный рынок - совокупность отношений, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей ипотечных кредитов и обеспечением исполнения обязательств по ипотечным кредитам. На первичном ипотечном рынке совершаются процедуры и сделки по андеррайтингу заемщиков, кредитованию на приобретение жилья под залог недвижимого имущества, страхованию данного имущества и иных объектов имущественных интересов залогодержателей, оценке объекта ипотеки, поручительству по кредитным обязательствам или страхованию кредитных рисков, оформлению закладных, иные процедуры и сделки.
Ипотечный оператор - открытое акционерное общество «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – ОАО «ПАИЖК», Ипотечный оператор), 100% акций которого находится в собственности Пермского края, для организации первичного ипотечного рынка и координации деятельности его участников.
Рефинансирование ипотечных кредитов - приобретение прав требований по ипотечным жилищным кредитам.
Вторичный ипотечный рынок - совокупность отношений, связанных с рефинансированием ипотечных кредитов (передачей прав по закладным), формированием покрытия, эмиссией и обращением ипотечных ценных бумаг. Вторичный ипотечный рынок включает в себя процедуры и сделки по формированию пулов закладных и их купле-продаже, по организации эмиссии ипотечных ценных бумаг, их первичному размещению и купле-продаже на вторичном рынке.
Пул закладных - закладные, объединенные в пакет для их совместной продажи.
Секьюритизация - процесс объединения ипотечных активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс эмитента.
"Пилотный" проект - комплекс мероприятий в рамках развития региональной системы ипотечного жилищного кредитования, координируемый Ипотечным оператором.
Общество взаимного страхования - некоммерческая организация, создаваемая путем объединения средств граждан и юридических лиц, осуществляющая страхование имущественных интересов своих членов непосредственно на основании членства в обществе или на основании заключаемых договоров страхования. В системе ипотечного кредитования объектом страхования в обществе взаимного страхования может быть риск ответственности по кредитным обязательствам, возникающий у граждан, являющихся ипотечными заемщиками, и у ипотечных операторов, несущих солидарную ответственность с ипотечными заемщиками.
2.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами
Ипотечное жилищное кредитование - один из наиболее эффективных рыночных механизмов, обеспечивающий привлечение долгосрочных финансовых ресурсов в сферу жилищного финансирования. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы граждан - участников Программы в улучшении жилищных условий, кредиторов - в предоставлении масштабного и надежного кредитного продукта, а также организаций строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства. Ипотека, являясь, по сути, коммерческим инструментом, снимает с государства часть социального обременения и предоставляет возможность решить проблему приобретения жилья всем категориям граждан.
2.1.1. Содержание проблемы. Жилищные условия и
жилищное строительство
Жилищные условия населения Пермского края в целом являются неблагоприятными. По обеспеченности жильем Пермская область находилась в 2005 году на 62-ом месте в России: этот показатель равнялся 18,9 кв.м на 1 жителя, тогда как в среднем по Российской Федерации этот показатель составил –
20,2 кв.м/чел., в Приволжском федеральном округе – 19,9 кв.м/чел., в Уральском федеральном округе – 19,5 кв.м/чел.
Жилищное строительство в регионе по сравнению с другими регионами Российской Федерации и со среднероссийским уровнем является критическим. Пермская область по вводу жилья на душу населения в 2005 году занимал 57-ое место в России с показателем 148 кв.м на 1000 человек населения, тогда как в лидирующем регионе, Московской области, в 2005 году было построено 625 кв.м на 1000 человек населения, а среднероссийский уровень составляет 252 кв.м на
1000 человек населения, средний по Приволжскому федеральному округу – 246 кв.м/1000 чел., средний по Уральскому федеральному округу – 229 кв.м/1000 чел.
Существующие объемы жилищного строительства обеспечивают воспроизводство лишь порядка 0,7% жилищного фонда, что заведомо ниже темпов его выбытия. Необходимо увеличение темпов обновления жилищного фонда до 3 - 5% (в 4 - 7 раз).
В основе стратегии развития ипотечного рынка в Пермском крае лежит ориентация на формирование открытой системы ипотечного жилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийский рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг.
В результате реализации Программы должна быть сформирована региональная система ипотечного жилищного кредитования с необходимым нормативным правовым обеспечением (регионального уровня), определены ее основные положения и приоритеты дальнейшего развития и совершенствования, определены организационные, экономические и кредитно-финансовые механизмы долгосрочного жилищного кредитования, а также механизмы защиты имущественных прав и интересов инвесторов, кредиторов и заемщиков.
Существуют объективные факторы, которые будут сдерживать формирование и развитие региональной системы ипотечного жилищного кредитования:
1. Отсутствие кредитной истории (сведений о погашении ранее бравшихся кредитов) у подавляющего большинства заемщиков в сочетании со скрытыми доходами части граждан.
Этот фактор существенно затрудняет проведение оценки реальной платежеспособности (андеррайтинга) потенциальных заемщиков и ужесточает требования к качеству этой процедуры. Последняя должна включать анализ не только доходов, но и расходов потенциальных заемщиков. Отсутствие кредитной истории может быть компенсировано в процессе накопления необходимых первичных денежных активов (не менее 30% от стоимости будущего жилья).
Недостаток легальных доходов может быть восполнен также путем использования института поручительства третьих (юридических или физических) лиц, однако его возможности ограничены.
2. Ограниченная емкость рынка жилья.
Низкие темпы нового жилищного строительства приводят к недостаточным объемам предложения жилья - потенциальных объектов ипотечных сделок. Возможности вторичного рынка жилья ограничены, поэтому давление со стороны ипотечного кредитования может вызвать всплеск цен на жилье, что негативно скажется на покупательной способности населения и дестабилизирует рынок.
В этой связи необходимо разработать механизмы, обеспечивающие рост объемов жилищного строительства (кредиты, займы, гарантии, лизинг и иные). При этом прямое использование средств населения непосредственно в жилищном строительстве без специальных мер их защиты является недопустимым.
3. Отсутствие нормативной правовой базы, обеспечивающей процедуру обращения взыскания на жилье, составляющее предмет ипотеки.
Для снижения кредитных рисков ипотечный оператор должен создать фонд жилья для временного поселения граждан, не выполнивших обязательства по ипотечным кредитам.
2.1.2. Основные положения Программы.
Правовые условия и предпосылки, государственная
поддержка реализации Программы
Программа отражает современные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, ориентирована на внешнее рефинансирование, учитывает требования "Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов", (далее - Стандарты), и определяет организационные и кредитно-финансовые механизмы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае.
При разработке Программы были учтены мировой, российский и региональный опыт становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования. Комплекс мер, предусматриваемых Программой, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ипотечного жилищного кредитования.
В настоящее время в России созданы необходимые условия для старта системы ипотечного жилищного кредитования:
1) оживление в 1999 - 2005 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также общий рост уровня реальных доходов;
2) законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка;
3) приняты меры государственного стимулирования ипотечного кредитования:
предусмотрен имущественный налоговый вычет по подоходному налогу в сумме до 1000000 рублей с одновременным увеличением срока его предоставления (на весь период погашения кредита);
утратили силу положения законодательных актов Российской Федерации в части налогового контроля за расходами физических лиц на приобретение недвижимого имущества;
4) принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска, эмиссии, выдачи и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных ценных бумаг, определяет требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг.
В соответствии с вышеназванным Федеральным законом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.
Системный характер действий органов государственной власти Пермского края, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Программы.
2.2. Основные цель и задачи Программы
Основной целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые, благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Пермского края, обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории края, так и подъем региональной экономики в целом.
Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:
создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;
формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Пермском крае;
подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы вторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую;
обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
В рамках реализации указанных задач предполагается решить следующие подзадачи:
создание и развитие схем, обеспечивающих надежное накопление населением денежных средств, в том числе через развитие схем пенсионного обеспечения, накопительного страхования, функционирования инвестиционных фондов, кредитных потребительских кооперативов граждан и других объединений граждан, вкладывающих свои средства в жилищную сферу;
определение форм и методов адресной государственной поддержки отдельных категорий граждан;
создание и использование экономических механизмов привлечения частных инвестиций в систему ипотечного жилищного кредитования с использованием механизма рефинансирования ипотечных кредитов;
формирование нормативной правовой основы для защиты имущественных прав и интересов инвесторов, вкладывающих средства путем приобретения ипотечных ценных бумаг;
повышение надежности и инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг;
внедрение эффективных и прозрачных для инвесторов технологий учета возвратных денежных потоков по ипотечным кредитам, а также процедур замещения в эмитированных пулах ипотечных облигаций (закладных листов) досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми;
внедрение эффективных методов координации действий участников ипотечного рынка Ипотечным оператором;
организация процедуры оценки платежеспособности заемщика (андеррайтинга), оформления сделок при ипотечном кредитовании;
разработка и использование комплекса мероприятий, направленных на стимулирование жилищного строительства, с привлечением кредитных (заемных) средств (включая ипотечные жилищные кредиты);
содействие формированию системы профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в области технологий ипотечного кредитования и управления финансовыми операциями на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг;
внедрение информационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа данных в системе ипотечного жилищного кредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования;
формирование условий, обеспечивающих постепенную интеграцию региональной системы ипотечного кредитования в единую государственную систему ипотечного жилищного кредитования;
обеспечение условий устойчивого и эффективного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования преимущественно за счет внебюджетных источников финансирования;
создание механизмов управления рисками в системе ипотечного жилищного кредитования;
проведение разъяснительной работы с целью повышения доверия со стороны населения и инвесторов.