Blog

Гражданин вправе рассчитывать на гарантированную Конституцией квалифицированную юридическую помощь

Вид материала

Документы

Подобный материал:

Гражданин вправе рассчитывать на гарантированную Конституцией квалифицированную юридическую помощь
13.07.2006
Гражданин вправе рассчитывать на гарантированную Конституцией квалифицированную юридическую помощь Г.Ю. Николаева, нотариус г. Самары, президент Нотариальной палаты Самарской области Обсуждая процесс реализации столь приоритетного национального проекта, как «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», никто из участников конференции «Роль института государственной регистрации прав в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» не отрицает роль всех механизмов, на которых базируется рынок недвижимости. На мой взгляд, реализация любого национального проекта, а тем более такого важного и сложного, как этот, невозможна без программы по его реализации, в которой будет четко определена роль всех механизмов, призванных сделать этот проект реально доступным. В этой связи позволю себе обозначить и роль нотариата в обеспечении граждан гарантированной Конституцией РФ квалифицированной юридической помощью. На секунду позволю себе остановиться на проблеме, которая стала следствием непродуманного законотворчества. Это — постепенное вытеснение института нотариата из сферы гражданско-правового оборота, выразившееся в том числе и в упрощении заключения сделок с недвижимым имуществом. Я думаю, что нет смысла здесь и сейчас доказывать преимущества нотариальной формы. Жизнь их уже доказала. Достаточно вспомнить негативные последствия, к которым привело законодательное отстранение нотариуса от участия в правовом сопровождении некоторых видов сделок и юридически значимых действий, требовавших ранее обязательного нотариального удостоверения. Драматичную ситуацию, которая сложилась с приватизацией жилья, когда были нарушены интересы детей, престарелых, недееспособных, ограниченно дееспособных, лиц, находящихся в местах лишения свободы, и других социально незащищенных категорий граждан, а также на рынке первичного жилья (по долевому участию в строительстве), когда целые дома продавались по два-три раза, можно было бы предотвратить именно посредством нотариального удостоверения сделок. В настоящее время практика ипотечного кредитования в России и Самарской области, которое, несомненно, благотворно влияет на формирование рынка недвижимости, только начинает складываться. Ввиду новизны института ипотечного кредитования на практике существуют определенные проблемы, в том числе диктуемые несогласованностью действий законодателя, допустившего простую письменную форму договора купли-продажи недвижимости, а теперь и ипотеки. Это позволяет вообще исключить участие нотариуса в сделках с недвижимым имуществом, тогда как практика показывает, что даже неискушенный в юридических вопросах человек, как правило, понимает, что нотариальная форма договора — это дополнительные гарантии чистоты и законности сделки. Кроме того, следует отметить, что по общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится в судебном порядке. Однако п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ и ст. 55 Закона «Об ипотеке» допускают в порядке исключения обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, что и должно быть предусмотрено в самом договоре ипотеки, а это, прежде всего, разгрузка судов и минимизация материальных и моральных издержек. Таким образом, при нотариальном удостоверении ипотеки в равной степени защищены не только интересы обеих сторон сделки, но и интересы государства. Публичный характер сделок с недвижимостью обеспечивает отражение на балансах истинных сумм, проходящих в производственной сфере, что, в свою очередь, влияет на объем налоговых поступлений. Проверка всех обстоятельств ипотечной сделки предполагает учет и защиту возможных интересов третьих лиц. Тем самым подкрепляется не только экономическая, но и социальная стабильность и гражданский мир, что обеспечивает интересы и общества, и конкретной личности. Российский же законодатель, отменив обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, не предложил других способов реального правового сопровождения сделок. Более того, в России ни на какой другой орган или лицо, кроме нотариуса, законодатель не возлагает возмещение реально нанесенного ущерба. Сегодня возмещение реального ущерба может обеспечить только нотариальное удостоверение, поскольку только на нотариуса законом (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате) возложена личная имущественная ответственность за неправильно совершенное нотариальное действие, что, в свою очередь, обеспечивается обязанностью нотариуса застраховать риск своей профессиональной ответственности. Ответственность же регистрирующих органов ограничивается, во-первых, размером денежной компенсации, которая не может превышать 1 млн руб., во-вторых, условием выплаты компенсации по исполнительному документу в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Таким образом, личная имущественная ответственность нотариуса за свои ошибки в размере всей суммы сделки на сегодняшний день является единственно реальной. Дополнительным гарантом ответственности нотариусов перед участниками рынка недвижимости являются нотариальные палаты субъектов РФ, которые в большинстве своем, помимо личного имущественного страхования ответственности каждого нотариуса, выступают страхователями по договорам коллективного солидарного страхования профессиональной ответственности нотариусов. Например, Нотариальная палата Самарской области с 2001 г. заключает коллективный договор для всех нотариусов Самарской области с общим лимитом ответственности в сумме 130 млн руб. и договор коллективного солидарного страхования профессиональной ответственности нотариусов с ретроактивной датой. Сторонники отмены обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки полагают, что правовое сопровождение сделки осуществляется регистрирующими органами. Однако ни в одной стране государственная регистрация этих функций не выполняет, да и не может выполнять ни теоретически, ни практически. У нее есть другая исключительно важная задача — высший правовой учет сделок и прав на недвижимое имущество. А эта задача выполняется на основе анализа соответствия представленных на регистрацию документов требованиям закона. Гражданский оборот — явление постоянное и требует повседневной работы над его правовым сопровождением. Каждая публичная структура в силу своей компетенции должна работать на защиту законных прав граждан. Поэтому и регистраторы прав, и нотариусы сегодня, в условиях существующего правового поля, должны предпринимать совместные шаги для защиты прав граждан. Рядовому гражданину безразлично, кто допустил ошибку — риэлтер, нотариус или регистратор. Рядовой гражданин вправе требовать от государства, его публичных структур таких действий, чтобы эти ошибки не совершались. Говоря о совместной работе, я, прежде всего, имею в виду совершенствование правовых механизмов сотрудничества как на базе имеющегося законодательства, так и на базе законотворчества, а также выработку единой правоприменительной практики. Наличие даже незначительных расхождений по юридическим позициям негативно. Но сегодня уже не достаточно только совместных семинаров и выступлений в средствах массовой информации. Сегодня гражданин вправе рассчитывать не только на гарантированную Конституцией РФ (ст. 48) квалифицированную юридическую помощь в осуществлении своих гражданских прав, но и на доступность услуг всех механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости, для достижения чего необходим поиск дополнительных форм и методов, которые сводятся не только к увеличению количества должностей нотариусов, повышению квалификации нотариусов, созданию надлежащих условий организации нотариальной деятельности, действенному контролю со стороны нотариальной палаты и федерального органа исполнительной власти — все это осуществляется и вполне успешно. Одним из таких методов является упрощение процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посредством представления в интересах и по поручению клиента в регистрирующий орган комплекта документов на регистрацию прав. Для граждан создается возможность упрощения процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не отменяя существующий порядок, а предоставляя право выбора прибегнуть к помощи нотариуса или использовать существующий порядок передачи документов для регистрации, который на сегодня создает определенные неудобства. Для регистрирующих органов — постоянный поток большого количества граждан, финансовые затраты, связанные с размещением в зданиях органов регистрации огромного количества заявителей, отвлечение сотрудников от выполнения их непосредственных обязанностей в связи с необходимостью общения с ними по различным вопросам; для граждан — трата времени на подачу заявления о регистрации, порождаемая большими очередями, моральные издержки. Все это обуславливает необходимость поиска третьих лиц, которые за плату представляют интересы сторон в регистрирующем органе. В основном это лица, добросовестность и ответственность которых ничем не подтверждена. Использование же помощи нотариуса в передаче документов нотариально удостоверенной сделки и получение зарегистрированных документов не только не обременительно, но и во много раз ниже сумм, требуемых посредниками за это действие, и составляет всего 100 руб., так как, в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате, относится к категории «иного вида нотариальных действий». Более того, это интересы бюджета, т.к. полученный нотариусом тариф всегда подлежит налогообложению. И первые шаги к принятию изменений в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уже сделаны. Ответ за парламентариями. Доступность услуг может быть обеспечена и изменением порядка получения информации о правах собственника на отчуждаемое им имущество и сведений о характеристике самого объекта. Получение гражданином информации из единого государственного реестра прав для нотариусов в целях последующего нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом сегодня не только неудобно непосредственно для гражданина, но и опасно. Сложившаяся практика, когда клиент приносит выписку из Единого государственного реестра прав, не дает достаточных гарантий того, что эта выписка на момент совершения нотариального действия реально отражает существующую систему прав на тот или иной объект недвижимости. Информация, находящаяся в Едином государственном реестре, может измениться по истечении 20–30 мин с момента выдачи выписки. Та ситуация, когда нотариус не застрахован от ошибок, не может восприниматься как нормальная, поскольку нотариус действует от имени государства, с учетом чего уже сегодня существует реальная возможность создать иной порядок получения нотариусом оперативной, действительной информации как из Единого государственного реестра прав, так и Единого государственного реестра объектов капитального строительства, не исключая возможности использования электронной связи, формирования электронных запросов на эту информацию, при условии депонирования определенных сумм на счет регистрирующих органов и органов Ростехинвентаризации, с тем чтобы обеспечить реализацию принципа платности получаемой информации. Возможность посредством электронной связи осуществлять обмен информацией и документами между названными органами и нотариусами позволит участникам сделок максимально сократить время и минимизировать возникающие при удостоверении и регистрации проблемы. Но самой острой проблемой является возможность неправомерного использования отмененных доверенностей и совершение сделок ненадлежащими лицами по утраченным паспортам. Требования ст. 189 Гражданского кодекса РФ не предусматривают обязанность нотариуса извещать об отмене доверенности поверенных либо третьих лиц, в связи с чем с целью избежания ошибки нельзя использовать доверенность, которая реально уже отменена. Необходимость создания единого банка данных отмененных доверенностей очевидна. Очевидна необходимость и получения информации об утраченных паспортах, которая находится в недрах органов внутренних дел. Технически это не представляет проблемы, так как такая электронная база уже существует в МВД. Кроме того, возможно и необходимо синхронизировать базы данных паспортно-визовой службы (ПВС), паспортных столов ЖЭО и ЖКХ и обеспечить доступ нотариуса и регистратора к информации о зарегистрированных по месту жительства лицах. Таким образом, участникам сделки необходимо будет первый раз обратиться к нотариусу за удостоверением сделки, а второй раз уже за получением зарегистрированных документов, что позволит существенно сократить временные, материальные и моральные затраты, связанные с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество, защитить на профессиональном уровне интересы сторон (сделки) на стадии заключения сделки и регистрации прав на недвижимое имущество, разгрузить деятельность регистрирующих органов, что, несомненно, будет способствовать расширению рынка недвижимости. В качестве эксперимента такой опыт можно реализовать в Самарской области. Опыт нотариата в области сделок с недвижимым имуществом и возможность посредством электронной связи осуществлять обмен документами между регистраторами, паспортно-визовой службой, органами Ростехинвентаризации и нотариусами обеспечат как реальную защиту прав граждан, так и реальную гарантию последующего спокойного владения этой недвижимостью, а при необходимости и реальную защиту своих прав в суде, а также позволят участникам сделок максимально сократить свое время и минимизировать возникающие по сделкам проблемы. В России для такой модернизации есть все условия, в частности, в целях необходимости ускорения решения вопроса о создании единой информационной базы для всех нотариусов Самарской области приобретены за счет средств нотариальной палаты комплекты компьютерной техники, отвечающей требованиям, необходимым для поддержания связи с сервером нотариальной палаты и создания единой информационной сети, все нотариусы подключены к сети Интернет, установлены лицензионные программы Windows, Office, антивирусная программа Касперского. Нельзя игнорировать факт публичности нотариальных действий, так как, с одной стороны, они подчас связаны с реализацией властных полномочий, а с другой — сопровождаются значительными позитивными следствиями, так как нотариат — это предварительное правосудие, и как следствие — это разгрузка судов, а в случае принятия изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — это и разгрузка деятельности регистрирующих органов. Нотариат — это активный современный институт, который должен, опережая эволюцию общества и предвидя ожидания граждан, вносить свой вклад в модернизацию общества, но эффективно это будет лишь при активной поддержке и доверии государства. Слово за государством!
Автор: Николаева Г.Ю. Вернуться	Нотариальный Вестник №7 2006