Слышать такие рассуждения: Квартира куплена на мое имя, договор подписывал(а) я, и свидетельство о праве собственности выдано на меня, значит это моя квартира

Вид материала

Документы

Содержание Регистрация права совместной собственности супругов Когда собственность не совместная? Порядок по распоряжению общим совместным имуществом

Подобный материал:

• Данная квартира куплена для перепродажи работнику организации с условием рассрочки, 24.91kb.
• Контактные телефоны Собственника, 584.27kb.
• Л. Л. Ивченко юмор в военной среде в эпоху наполеоновских войн, 318.31kb.
• Двухкомнатной квартиры общ пл кв м., жил пл кв м. по адресу:, принадлежащей мне, 13.55kb.
• Документов, необходимых, 9.8kb.
• Литературно-мемориальный музей-квартира А. А. Блока, 11.46kb.
• Перепись населения… Это словосочетание можно было часто слышать в 2009 году, 13.43kb.
• Консультанты: по вопросам логики, 7449.95kb.
• Михаил Булгаков «Зойкина квартира», 16.07kb.
• Первая. Лорд Скиминок Скиминок это я, чтобы вы знали. Прозвище, конечно. Втех местах,, 2704.26kb.

общее имущество супругов


Часто можно слышать такие рассуждения: «Квартира куплена на мое имя, договор подписывал(а) я, и свидетельство о праве собственности выдано на меня, значит это моя квартира. И при разделе имущества супруг(а) не имеет на нее право, и продать могу без его (её) согласия».

Данное мнение ошибочно. И в данной статье мы попытаемся рассмотреть некоторые вопросы, касающиеся совместной собственности супругов.

В соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК) и ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее – СК) совместной собственностью супругов является любое имущество, нажитое ими во время брака, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Среди прочего имущества значится недвижимое имущество, приобретенное за счет общих доходов супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Исходя из положений указанных статей, с учетом ст. 33 СК, недвижимое имущество будет являться совместной собственностью супругов, если оно отвечает следующим условиям:

- приобретено во время брака;

- приобретено по возмездной сделке;

- приобретено за счет общих доходов супругов;

- брачным договором не изменен режим совместной собственности (при этом брачный договор может быть заключен как до приобретения имущества, так и после его приобретения).

При отсутствии хотя бы одного из этих условий имущество не может являться совместной собственностью супругов.

Таким образом, если имущество, отвечающее вышеуказанным условиям, приобретено на имя одного из супругов, оно является совместной собственностью супругов, то есть правообладателями указанного имущества являются оба супруга.


Регистрация права совместной собственности супругов


В связи с введением регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним право общей совместной собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Регистрация права общей совместной собственности супругов осуществляется внесением одной записи в Единый государственный реестр права (далее – ЕГРП) и удостоверяется одним свидетельством о государственной регистрации права.

При внесении записи в ЕГРП и заполнении свидетельства в графе «Вид права» указывается: «Общая совместная собственность». В одном свидетельстве указываются все сособственники.


Когда собственность не совместная?


Наверное, многие читатели зададут такой вопрос: могут ли супруги иметь имущество на праве долевой собственности либо в личной собственности?

Конечно, режим совместной собственности может быть изменен: например, брачным договором, либо соглашением о разделе общего имущества, а в случае спора между супругами – судебным решением.

Необходимо отличать брачный договор от договора о разделе общего имущества супругов. Данные договоры отличаются по предмету и форме.

Нормы о брачном договоре содержатся в гл. 8 СК «Договорный режим имущества супругов». Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и может заключаться в отношении:

- имеющегося и будущего общего имущества супругов;

- личного имущества супругов;

- имущества в случае расторжения брака;

- иных имущественных прав супругов.

Нормы о разделе общего имущества супругов содержатся в гл. 7 СК. Под разделом понимается как реальный раздел имущества, так и определение долей в праве общей собственности, когда супруги могут установить режим долевой собственности на общее имущество, при этом доли в праве собственности могут быть как равными, так и нет.

Договор о разделе общего имущества супругов:

- не подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

- может заключаться в отношении только имеющегося общего имущества супругов;

- не изменяет режима иного имущества супругов, в том числе и будущего (приобретенное после раздела или не указанное в договоре о разделе имущество поступает в совместную собственность).

Между супругами возможны и иные гражданско-правовые сделки. Однако они должны соответствовать положениям ГК.

Например, не соответствует закону «продажа» другому супругу недвижимости, находящейся в общей собственности, но оформленной на имя одного из супругов. В соответствии со ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Но в рассмотренном примере имущество из совместной собственности «поступает» опять в совместную собственность тех же лиц, т.е. не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности. Чаще всего такие «сделки» заключаются не с целью изменения имущественных прав, а для «переоформления» недвижимости с целью получения налоговых вычетов или льгот по коммунальным платежам. Однако согласно п. 1 ст. 170 ГК мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поэтому в регистрации таких договоров будет отказано на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Кроме того, каждый из супругов может иметь имущество, которое принадлежит лично ему. Личной собственностью супруга является имущество:

- принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак;

- унаследованное им в период брака;

- подаренное ему в период брака;

- полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации).


Порядок по распоряжению общим совместным имуществом


При распоряжении совместным недвижимым имуществом (продажа, дарение, мена), приобретенного в период брака на одного из супруга, обязательно необходимо получить согласие другого супруга. Согласие должно быть нотариально удостоверено. Если согласие супруга на распоряжение общим имуществом отсутствует, то супруг, чьи права были нарушены, может обратиться в суд о признании такой сделки недействительной. Об этом необходимо помнить и «продавцу», и, особенно, приобретателю имущества.

Не требуется согласие супруга:

на продажу недвижимого имущества, которое не является совместной собственностью супругов;

на продажу недвижимого имущества, полученного супругом безвозмездно (т.е. подарено, по наследству, в порядке приватизации);

на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности.

Если собственник имущества утверждает, что право собственности на имущество принадлежит ему одному, он должен подтвердить свое заявление каким-либо дополнительным документом, бесспорно свидетельствующим об указанных обстоятельствах. Если дополнительных документов, свидетельствующих о единоличной собственности супруга на отчуждаемое имущество, не представлено, то для отчуждения имущества требуется согласие супруга. Собственник имущества, не согласный с этим обстоятельством и не желающий представить в орган по регистрации прав нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение имущества, вправе обратиться в суд и установить факт приобретения имущества исключительно на свои личные средства.

Договор об отчуждении недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, может быть заключен без согласия второго супруга в случае, когда место жительства последнего неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства должна быть представлена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Следует отметить, что прекращение брака в результате его расторжения не является основанием для прекращения права общей собственности. И если раздел общего имущества не произведен (требования о разделе могут быть заявлены в течение 3 лет после расторжения брака), то режим общей собственности сохраняется и после расторжения брака. Соответственно, распоряжение общим имуществом бывшими супругами должно осуществляться по правилам распоряжения общей собственностью.

В случае уклонения супруга либо бывшего супруга «продавца» дать согласие на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества более правильно было бы заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего, сделку возможно оформить без согласия второго супруга.

Получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки (в случае, если сделка подлежит государственной регистрации) необходимо и от супруга покупателя (либо лица, которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи с чем, распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов.

Согласие супруга не потребуется лишь в том случае, если другой супруг является «одаряемым» и имущество переходит к нему по договору дарения, либо при получении имущества по другой безвозмездной сделке.

При обращении в орган по регистрации прав с заявлением о государственной регистрации сделки отчуждатель и приобретатель недвижимости, состоящие в браке, должны предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга в следующих случаях:

-при отчуждении (продажа, мена, дарение) совместно нажитого имущества (жилой дом, квартира, гараж, земельный участок, объект незавершенный строительством, нежилое помещение и др. недвижимость);

-при регистрации договора аренды земли или договора аренды помещений (зданий);

-при приобретении (покупка) в совместную собственность жилых помещений;

-при залоге недвижимости по договору ипотеки.


Материал подготовлен Междуреченским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области.