Высшего Арбитражного Суда РФ а. В. Егоров остановился на некоторых проблемах арбитражной практики. По его мнению, те проблемы, которые у нас имеются в закон

Вид материала

Содержание

Некоторые особенности правоприменительной практики сегодня
Проблемы залога
Первый вопрос
Второй вопрос
Все еще остается немало спорных вопросов
Требования к адекватной оценке залогов станут жестче

Подобный материал:

ВРЕМЯ ТРЕБУЕТ БОЛЕЕ чЕТКИХ ПОДХОДОВ К ПРОБЛЕМАМ ЗАЛОГА

Сегодня правовые проблемы залогов и возможные пути их решения в условиях ужесточения конкуренции на финансовом рынке выходят на первый план в работе представителей банковской системы России. В связи с этим мы продолжаем начатую в прошлом номере журнала публикацию материалов с конференции «Залоги успешного кредитования», которая была проведена Международным Банковским Клубом «Аналитика без границ» и Международной московской финансово-банковской школой 24 октября 2006 г.

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ СЕГОДНЯ

Выступая на конференции, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ А.В. Егоров остановился на некоторых проблемах арбитражной практики. По его мнению, те проблемы, которые у нас имеются в законодательстве, усиливаются в судебной практике. Недаром говорят – сколько юристов, столько и мнений.

Высший Арбитражный Суд пытается по мере возможности как-то унифицировать правоприменительную практику. Однако он перегружен тысячами заявлений о передаче дел в Президиум, который рассматривает не более 200–300 дел в год, поэтому решение данного вопроса, как правило, переходит на уровень судов кассационных инстанций.

ПРОБЛЕМЫ ЗАЛОГА

В настоящее время спланирована подготовка разъяснений пленума Высшего Арбитражного Суда по очень острой теме, связанной с банкротством залогодержателя. Но пока существуют весьма серьезные разногласия по ряду вопросов, даже среди разработчиков этого документа.

Обращение взыскания на заложенное имущество производится в судебном порядке. Но, к сожалению, совершенно неясно, каким образом производится это обращение, как предмет залога реализуется в конкурсном производстве. Можно ли его продавать при процедуре наблюдения и т.д. Практика крайне разнообразна, и, по-видимому, решать ее придется не на уровне конкретных дел, а на уровне постановления Пленума. Этот вопрос, как надеется А.В. Егоров, будет концептуально обсуждаться Высшим Арбитражным Судом.

Понятно, что при обращении взыскания в случае, когда заемщик не возвращает кредит, возникает право двоякого рода. С одной стороны, у залогодержателя (он же кредитор) есть право требования возврата кредита и взыскания долга, но одновременно возникает и право обращения взыскания на заложенное имущество. Соответственно по первому иску ответчиком будет должник, по второму иску ответчиком может быть залогодатель, который может не являться должником по основному обязательству. В таком случае возникают два требования, которые порождают ряд процессуальных вопросов или, даже можно сказать, проблем.

Первый вопрос заключается в том, в каком порядке такие требования могут предъявляться. Обязательно ли сначала взыскать залог, а потом обратить взыскание на заложенное имущество, если теоретически одно лицо является и должником, и залогодателем, а второе – залогодержателем? Может ли залогодержатель просто обратить иск о взыскании заложенного имущества? Практики сегодня отвечают на этот вопрос отрицательно. Практика Высшего Арбитражного Суда (был решен ряд дел на рубеже XX–XXI веков) показала, что первым нужно обязательно предъявить иск о взыскании долга и только после этого – иск о взыскании заложенного имущества.

И здесь возникает масса вопросов. А.В. Егоров привел примеры из зарубежного законодательства. В Германии не требуется сначала выиграть иск о взыскании долга, а потом предъявить иск об обращении взыскания на заложенное имущество. У них подразумевается, что в процесс доказывания иска на заложенное имущество входит и доказательство, что у тебя есть действительное право, которое обеспечено залогом. Но в России пока практика идет по более простому пути, таким образом, порождая целый ряд процессуальных вопросов.

Представьте, когда залогодателем является третье лицо. Условно говоря, вы – банк-кредитор и перед вами сидят и должник, и залогодатель, которые относятся к разным субъектам Федерации. Вы обязаны сначала пойти к должнику и с ним отсудиться. А если предметом залога является недвижимое имущество? Образуется некий разрыв: с одной стороны, иск о взыскании долга, с другой — иск обращения взыскания на заложенное имущество, и при этом необходимо соблюдать очередность.

Возникает вопрос: «А можно ли соединить соответствующие требования?», – ответить на который сложно, потому что требование к одному ответчику можно соединить, но при требовании к разным ответчикам возникает вопрос о подсудности, и тем более, если должник и залогодатель относятся к разным субъектам Федерации. И как быть в такой ситуации, если в договоре залога не будет согласована договорная подсудность?

Возникают вопросы и в случае банкротства. А.В. Егоров привел следующий пример. Если у залогодержателя в банкротстве находится должник, то как он может пойти к залогодателю и взыскать долг? А в отношении должника взыскание долга отсутствует.

Если требования обоснованы и включены в реестр кредиторов, то в таком случае залогодатель может идти к кредиторам и обращать взыскание на заложенное имущество. А если при этом присутствует процедура наблюдения? У нас существует такое правило, что кредитор должен появиться в течение 30 дней с момента опубликования сведений о введении процедуры наблюдения, в случае опоздания требования судом не будут рассматриваться. Он их примет, но они будут лежать, пока не наступит следующая процедура. А наблюдения могут продолжаться более полугода. Если кредитор и залогодержатель одно лицо, которое опоздало к такому должнику, то срок рассмотрения и включения в реестр требований может затянуться на неопределенный срок, что повлечет за собой отложение рассмотрения дела. Такая принятая судами позиция является не очень удачной, т.к. недостаточно эффективна, но шансов на то, что она будет изменена, отметил докладчик, немного. И всем потенциальным залогодержателям, если будут два иска, он рекомендовал попытаться их «запараллелить».

Второй вопрос, который возникает, фискальный — как платить пошлину и в каком размере. Что по своей сути представляет требование об обращении взыскания на заложенное имущество: подлежит оно оплате госпошлины или не подлежит? Позиция Высшего Арбитражного Суда по данному вопросу была изложена в обзоре практики по договору ипотеки, но только применительно к недвижимости¹. Информационные письма и документы, которые исходят от Высшего Арбитражного суда РФ, считает А.В. Егоров, нужно читать системно, т.к. очень часто разъяснения даются применительно к одной группе проблем и выводы, которые по ним предлагаются, важны для решения массы других вопросов.

Так, например, в обзоре Высшего Арбитражного Суда РФ по аренде важны разъяснения, касающиеся права удержания², в обзоре по зачету – по вопросам, связанным с договором комиссии и поручения³ и т.п. Как было сказано выше, вопрос об оплате госпошлины применительно к недвижимости уже рассматривался, однако применительно к движимому имуществу данный вопрос остается открытым.

¹ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами

споров, связанных с договором об ипотеке».

² Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

³ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с

прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».

Если должник является залогодателем, то при предъявлении требования о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество необходимо исходить из того, что требование на взыскание носит имущественный характер, и при отсутствии иных законодательных разъяснений получается, что платить пошлину нужно два раза.

Высший Арбитражный Суд в обзоре отметил, что требование обращения взыскания на заложенное имущество оплачивается как требование, носящее неимущественный характер. В ситуации, когда сам должник является залогодателем, платить пошлину два раза не имеет смысла. Однако когда залогодателем является другое лицо, то совершенно очевидно, что на самом деле все-таки налицо имущественный спор. Почему? Потому что существует требование забрать объект у должника, продать с торгов и выручку в части непогашенного долга отдать залогодателю.

Называя это неимущественным спором, мы несколько отступаем от природы вещей, поэтому данный вопрос необходимо переадресовать к законодателю, который должен четко сказать, что если должник и залогодатель – одно лицо, то пошлина платится одна.

Несмотря на вышесказанное, практика пошла по простому пути, где защита фискальных интересов государства представлена в меньшей степени, а в большей – защита оборота. Это связано с тем, что пошлина, которая уплачивается по иску об обращении взыскания на заложенное имущество, позднее возлагается на должника, ответчика, и в итоге в любом случае ее погашение происходит за счет заложенного имущества. То есть заложенное имущество еще меньше обеспечивает основное обязательство, т.к. сначала из него вычитается госпошлина.

ВСЕ ЕЩЕ ОСТАЕТСЯ НЕМАЛО СПОРНЫХ ВОПРОСОВ

А.В. Егоров остановился на практических проблемах, которые выявляют суды при применении законодательства. В частности, он дал пояснение по вопросу залога денежных средств. По его словам, Высший Арбитражный Суд в Информационном письме, которое было принято по залогу в 1998 году¹, отметил, что безналичные денежные средства не могут быть заложены по правилам о залоге вещей. В связи с этим Ассоциация российских банков уже в 2002 году вышла с обращением и предложением скорректировать позицию Высшего Арбитражного Суда в отношении права требования денежных средств, находящихся на счете, т.к. их нельзя закладывать по правилам о залоге вещей. И в связи с тем, что это права требования, то необходимо исходить из того, что залог права требования у нас никто не отменял.

Президиум Высшего Арбитражного Суда сформировал позицию по залогу о безналичных денежных средствах. Хотя это и права требования, но основная идея залога заключается в том, что в залог можно передавать только то имущество, на которое обращено взыскание, которое может быть продано. По сути, все обсуждение свелось к тому, можно ли вступить в права требования по договору банковского счета или нельзя, и в зависимости от ответа на этот вопрос уже дальше разбираться по залогу. Так как на этот вопрос был дан отрицательный ответ, то, исходя из этого, Президиум не счел целесообразным что-то менять².

По вопросу, о котором идет речь, было много споров, но общее мнение сводилось к тому, что те средства, которые находятся на счете, – это не просто права требования к банку, это, скорее, некое покрытие, за счет чего банк осуществляет расчетные операции и исполняет платежные поручения, инкассовые поручения и пр.

¹ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».

² Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 № 67 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре залога и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами».

При этом брать и уступать права требования к этому поверенному – практика посчитала несколько необычным. С этим можно не согласиться, хотя в настоящее время трудно предположить, что арбитражные суды поменяют свою позицию. По мнению А.В. Егорова, большинство практикующих судей рассматривают данную ситуацию именно таким образом, что если необходимо уступить права требования по договору банковского счета, то клиент закрывает счет, — здесь образуется чисто денежное обязательство о возврате остатков по счету, которое можно передавать в залог; есть средства на депозите – решение такое же.

Одна из ситуаций, когда имеет смысл передавать в залог соответствующее право требования, – это случай, когда компания берет кредит, а руководство этой компании имеет какие-то счета, вклады в кредитной организации. И в качестве залогодателя третьего лица готово передать свои права требования в залог. Понимая, что при нормальном развитии ситуации предприятие будет отдавать кредит в надежде на то, что обращать взыскание на эти права не потребуется.

В принципе, наверное, это возможно. И из этого исходило обсуждение, результаты которого не опубликованы, но после того как в 2003 году обсудили данную тему, больше этот вопрос не возникал.

В своем выступлении А.В. Егоров обратил внимание на норму закона о банкротстве, в соответствии с которой одним из последствий ведения процедуры наблюдения является то, что приостанавливается исполнение требований по имущественным взысканиям¹.Представьте, что вы являетесь кредитором должника, моделирует ситуацию докладчик. В отношении должника введена процедура наблюдения. Вы уже выиграли иск по взысканию долга и выиграли иск об обращении взыскания на заложенное имущество. Далее дело переходит к судебному приставу, т.к. у него находится исполнительный лист.

Возникает вопрос – обязан ли пристав останавливать исполнительное производство или нет? Ситуация складывается неравнозначно. Если дело касается неимущественного требования, тогда – не обязан. Потому что по неимущественным требованиям пристав не приостанавливает исполнительное производство. Но это, конечно, совершенно неправильно. Известное допущение содержится в письме по ипотеке в отношении госпошлины, но при этом необходимо воспринимать информацию «ограничительно». Ведь конкретно имущество изымается, продается с торгов, и выручка отдается в погашение залога. Это имущественное требование. Просто оно оплачивается пошлиной как неимущественное.

Заслуживает внимания еще один момент, касающийся двух видов требований: о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество. В целом ряде споров залогодержатели сначала выиграли дела о взыскании долга, а потом шли с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда по ст. 324 АПК РФ и просили обратить взыскание на заложенное имущество. Судебная практика выступает против такого порядка.

Требования об обращении взысканий на заложенное имущество носят самостоятельный характер и должны заявляться в исковом порядке, т.е. при рассмотрении требования об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен установить соразмерность требований залогодержателя к стоимости заложенного имущества, определить начальную продажную цену имущества, с которой должны начаться торги. При установлении названных обстоятельств необходимо представление доказательств, их оценка по правилам искового производства.

Следующий вопрос, на котором остановился докладчик. В деле ФАС Поволжского округа от 6 марта 2000 года было высказано весьма интересное предложение². По данному делу на момент окончания действия кредитного договора у залогодержателя имелась реальная возможность получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, но он по каким-то причинам не стал этого делать. Это весьма распространенная проблема – проблема злоупотребления правами.

¹ Статья 63 Федерального закона от 26.11.2002 № 127_ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

² Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2000 № А72_3725/99_Кд307/1.

Например, есть некий залогодержатель, у которого соответственно есть должник и залогодатель (в одном лице). У залогодержателя есть право обращения взыскания на заложенное имущество. Должник и залогодатель попали в просрочку, поэтому залогодержатель имеет право выйти с иском, взыскать долг и обратить взыскание на заложенное имущество. Но он этого не делает, т.к. считает, что ему выгодно получать проценты за каждый день просрочки, и он готов ждать и не заявлять ни о требовании обращения взыскания на заложенное имущество, ни о взыскании долга. Это, по мнению А.В. Егорова, типичный пример злоупотребления правами.

Не так давно готовился проект обзора по злоупотреблениям правом. И суды как раз такое поведение пытались квалифицировать как злоупотребление правом. Но этот обзор, к сожалению, не был принят из-за разногласия в позициях и опасения, что практика применения ст. 10 ГК РФ (в части злоупотребления правом) арбитражными судами примет массовый характер. Поэтому было принято решение подобных разъяснений не давать.

Сегодня А.В. Егоров считает, что норма злоупотребления правом должна работать. Суды о ней знают и применяют ее. Возвращаясь к вышеприведенному примеру, следует отметить, что, обладая правом требования взыскания заложенного имущества, тем не менее залогодержатель не стал этого делать, а стал откладывать решение вопроса. Злоупотребление заключается еще и в том, что если имущество находится в залоге, то продать его без согласия залогодержателя нельзя.

Это спорный вопрос. Но, скорее всего, если залог зарегистрирован, то понятно, что никто не купит данное имущество, а залогодержатель не дает согласия. Хотя должник говорит, что готов погасить требования, но для этого необходимо продать предмет залога или сдать его в последующий залог, чтобы за счет кредита рассчитаться за прежний залог. А залогодержатель от всего отказывается, потому что у него другая цель – получить большую неустойку.

А у должника все, что зарабатывается в течение месяца, уходит на выплату текущих платежей. Проценты же за пользование погашаются вперед при недостаточности платежа для покрытия всего долга. И так далее. На самом деле это явное злоупотребление. И судебная практика в целом к этому относится негативно. В подкрепление своих слов А.В. Егоров сослался на конкретный вышеуказанный пример по делу, рассмотренному в ФАС Поволжского округа, где исходили именно из такой позиции. Суд, по сути, вменил в вину залогодержателю то, что он не совершил по получении исполнения в самостоятельном порядке. Предметом залога был депозитный сертификат, который необходимо было продать. В итоге суд отказал соответствующему требованию об обращении взыскания на заложенное имущество.

Докладчик в то же время отметил, что данная позиция суда, конечно же, неоднозначна, поскольку не ясно, на какую норму ссылаться, чтобы не применять взыскание¹. Но, тем не менее, идея в том, что нужно своевременно осуществлять свои субъективные права, и не замечать данную проблему было бы неправильно.

ТРЕБОВАНИЯ К АДЕКВАТНОЙ ОЦЕНКЕ ЗАЛОГОВ СТАНУТ ЖЕСТЧЕ

По информации директора «Assistant Corp.», члена Российского общества оценщиков В.В. Чижкова, в процессе экономических отношений часто возникает необходимость определения величины ликвидационной стоимости объектов залога. В частности, при выдаче кредита под залог от точности определения величины и стоимости объекта залога зависит стоимость кредита. Вопросы, связанные с ликвидационной стоимостью, довольно актуальны и требуют детального рассмотрения. Известные американские специалисты Томас и Альберт МакМин в своей работе о финансовых отчетах на основе ГААПа отмечают, что балансовая стоимость на базе фактической может иметь для кредиторов мало смысла. Их интересует главным образом ликвидационная стоимость, которую компания или кредитор могли бы при необходимости быстро выручить при продаже заложенных активов.

¹ Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2000 № А72_3725/99_Кд307/1 отменено Постановлением Президиума ВАС РФ от 26.09.2000 № 2967/00.

Большинство активов при ликвидации имеют значительно более низкую цену по сравнению с их рыночной стоимостью, на которую можно рассчитывать при реализации на открытом рынке при нормальных экономических условиях. Метод определения ликвидационной стоимости объектов залога основан на принципе безубыточной реализации товара по цене ниже рыночной, суть которой заключается в следующем: убытки, возникающие при реализации товара по цене ниже рыночной, должны быть компенсированы доходами под размещение денежных средств, полученных при реализации данного товара в меньшем объеме. Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации был разумно короче долгого для данного типа объектов на данном конкретном рынке.

Проблема определения ликвидационной стоимости объектов оценки в последнее время приобретает все большую актуальность. Ведь для адекватной оценки ликвидационная стоимость является одной из важнейших предпосылок формирования цивилизованных рыночных отношений в сфере ускоренной или вынужденной реализации. Хотя сама по себе ликвидационная стоимость как база оценки не новинка в мировой практике, о чем часто свидетельствует стандарт международной оценки, в постсоветских государствах отношение к ликвидационной стоимости все же весьма неоднозначно. Как это ни парадоксально, но все же в постсоветских странах специалисты в области оценки до сих пор придерживаются мнения о том, что необходимости в использовании ликвидационной стоимости вовсе не существует. Дескать, просто нужно правильно оценивать рыночную стоимость. Но подходы к понятию правильной оценки рыночной стоимости у них, конечно, разные.

В отличие от недобросовестных оценщиков, сознательно неверно определяющих ликвидационную стоимость и таким образом дискредитирующих не только идею ее использования, но и оценочную деятельность в целом, по-настоящему квалифицированные оценщики прекрасно понимают, что за необходимостью использования ликвидационной стоимости как базы оценки стоят объективные и экономические причины, обусловленные спецификой ситуации вынужденной или ускоренной реализации.

Опыт оценки объектов залога позволил сформулировать следующие положения, которые, на взгляд В.В. Чижкова, целесообразно использовать при кредитовании под залог. Первое: базой для определения величины кредита, предоставляемого под залог, должна служить ликвидационная стоимость объекта залога. Базой для расчета величины ликвидационной стоимости объекта залога должна служить величина его рыночной стоимости. Величина ликвидационной стоимости объекта меньше величины его рыночной стоимости.

Процесс определения величины кредита, предоставляемого под залог, обязательно должен включать, во-первых, определение рыночной стоимости объекта залога, во-вторых, определение ликвидационной стоимости объекта залога, в-третьих, определение величины представляемого кредита.

При этом рыночную и ликвидационную стоимость объектов залога, а также разницу между их величинами должны определять эксперты-оценщики, фиксирующие свои выводы в документе, имеющем юридическую силу, – отчете об оценке. Саму величину кредита должны определять специалисты банка. Таким образом, среди квалифицированных специалистов дискуссия о проблеме использования ликвидационной стоимости давно перешла от вопроса о необходимости использования данной ликвидационной стоимости к вопросу о том, насколько ликвидационная стоимость должна быть ниже рыночной стоимости для каждого конкретного объекта.

В контексте изложенного следует подчеркнуть особую важность дальнейшего совершенствования в методологии определения ликвидационной стоимости с целью повышения ее обоснованности и результатов, получаемых с ее применением.

В настоящее время определение ликвидационной стоимости объектов оценки должно учитывать два базовых фактора: фактор стоимости денег во времени и фактор эластичности спроса по цене. Причем, по сути, учет первого фактора позволяет отразить величину денежного измерителя, а учет второго

фактора – специфику спроса на данный объект. Для определения ликвидационной стоимости объекта необходимо предварительно определить ряд параметров: рыночная стоимость, разумный довод периода объекта экспозиции на рынке, фиксированный период экспозиции на рынке, годовая ставка дисконта, количество периодов начисления процентов и коэффициент эластичности спроса по цене.

Определение стоимости объекта оценки составляет неотъемлемую часть процесса определения ликвидационной стоимости объекта оценки. Поэтому на этапе непосредственно вычисления ликвидационной цены объекта величина рыночной стоимости должна быть уже известна оценщику. Данные об ориентировочной продолжительности разумного довода периода экспозиции оценщик, как правило, может получить у оператора рынка с соответствующим типом объектов. Продолжительность фиксированного периода на экспозиции объектов устанавливается клиентом и используется оценщиком в качестве условия последующего определения. Годовая ставка дисконта, отражающая стоимость денег во времени, выбирается оценщиком исходя из потенциальной возможности использования во времени средств. Количество периодов начисления процентов в течение года, как правило, стандартно и принимается в расчетах равным 12.

А вот с определением величины коэффициента эластичности спроса по цене зачастую возникают определенные сложности. Однако, несмотря на наличие теоретической возможности расчета количества эластичности спроса по цене, собрать необходимые данные для осуществления такого расчета на практике очень сложно. Сбор исходных данных для расчета эластичности спроса по цене, как правило, требует проведения специальных маркетинговых исследований. Однако проведение полноценного маркетингового исследования для определения значения коэффициента эластичности спроса по цене для оценки ликвидационной стоимости объекта зачастую экономически нецелесообразно при значительной стоимости маркетинговых исследований.

Готовые результаты исследований, посвященных изучению эластичности спроса по цене для различных объектов, найти практически невозможно. Исследования такого рода, как показывает практика, проводятся с целью изучения ценовой эластичности спроса на продукцию конкретных компаний, которые заказывают эти исследования. Подобные исследования, как правило, носят закрытый характер, поскольку данные могут быть использованы в конкурентной борьбе. Поэтому неудивительно, что публичную информацию о результатах исследований значений коэффициента эластичности спроса по цене объектов найти крайне сложно. Зачастую подобная информация ограничивается лишь примерами значений коэффициентов эластичности спроса по цене на кофе, сахар и т.п.

В случае, когда не удается выбрать необходимую исходную информацию непосредственно для расчета данного показателя, как правило, прибегают к проведению экспертного опроса. Казалось бы, целесообразно объединить объекты оценки в определенную группу и провести экспертный опрос для установления наиболее характерных, с точки зрения экспертов, значений коэффициента эластичности спроса по цене для выделенной группы объектов.

Однако использование такого подхода, пусть хотя бы и ориентировочного значения коэффициента по цене для различных групп, зачастую связано с практическими сложностями. Ведь насколько бы мы не сужали границы групп объектов, — все равно вряд ли удастся поставить определенный диапазон значений коэффициента эластичности спроса по цене, который бы служил более полезным ориентиром в оценке конкретных объектов данной группы. Магазин в столице может обладать совершенно иной эластичностью спроса по цене, чем аналогичный магазин в пригороде. Соответственно и недвижимость, в том числе и коммерческая.

С учетом изложенного представляется целесообразным выработать упрощенный подход к определению значения поправочного коэффициента для случаев, когда затруднительно достаточно точно определить

значение коэффициента эластичности спроса по цене для оценки ликвидационной стоимости конкретных объектов.

«Для выработки указанных подходов, – сказал далее В.В. Чижков, – прежде всего, рассмотрим тип значений, который может принимать коэффициент эластичности спроса по цене. С учетом того, что этот коэффициент эластичности спроса по цене берут, как правило, по абсолютной величине, он может принимать значение от нуля до бесконечности».

В зависимости от значения коэффициента могут быть следующие типы спроса: абсолютно неэластичные, когда величина спроса не изменяется при изменении величины цены; эластичные, когда процент изменения величины цены меньше процента изменения в цене; единичные эластичные, когда процентные изменения величины спроса равны процентному изменению цены; эластичные, когда процент изменения спроса больше, чем процент изменения в цене; абсолютно эластичные, когда бесконечно малое изменение цены приводит к бесконечно большому изменению величины спроса.

Необходимо также производить учет фактора экономической вынужденности реализации объектов оценки при определении их ликвидационной стоимости. Метод определения ликвидационной стоимости объекта должен учитывать экономически вынужденную реализацию объекта. По мнению некоторых специалистов, принципиально невозможно аналитически оценить влияние вынужденной реализации на величину ликвидационной стоимости объектов оценки.

Другими специалистами продемонстрирована возможность аналитической оценки влияния экономически вынужденной стерилизации оценки объектов на величину ликвидационной стоимости на базе метода определения ликвидационной стоимости.

Вопросы оценки залогов, отметил В.В. Чижков, сложны в силу того, что все время сталкиваются интересы клиента, который хочет, получая кредит, как можно дороже оценить объект залога с интересами кредитной организации, которая стремится оценить как можно ближе к ликвидационной стоимости, чтобы в случае невозврата кредита обеспечить и тело кредита, и проценты и оставить себе какой-то доход.

Поэтому сейчас банки используют возможности оценочных компаний, которые в той или иной форме являются аффилированными. Однако в настоящее время речь идет о введении уголовной ответственности оценщиков. И ситуация на рынке будет еще жестче. Оценщика, который станет, допустим, занижать стоимость в интересах банка, будут наказывать исковыми преследованиями и судебными исками клиенты банка. И наоборот.

Так что оценщикам придется более внимательно соотносить свою деятельность с требованиями закона.

Е.Е. Смирнов

Издательский дом «Регламент»

www.reglament.net

Blog

Высшего Арбитражного Суда РФ а. В. Егоров остановился на некоторых проблемах арбитражной практики. По его мнению, те проблемы, которые у нас имеются в закон

Содержание