Geum.ru

Указ Президента Республики Беларусь от 24. 03. 2005 №148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» внесены изменения, его пункты, регламент

Вид материалаРегламент
Подобный материал:
КАК РАССЧИТАТЬ РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?


Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ № 518) установлены субъекты, размер и порядок перечисления в бюджет платы за право заключения договора аренды и средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, и оставшихся после вычета сумм амортизационных отчислений, уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджет.

Президент Республики Беларусь определил обязанность исчисления арендной платы исходя из размера базовой величины, установленной на день заключения договора аренды. Вносится арендная плата в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты.

Также подтверждается возможность передачи имущества в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды. В приложении 1 к Указу № 518 дан исчерпывающий перечень юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым недвижимое имущество передается в безвозмездное пользование. Разделена деятельность по реализации книжной продукции и издательская. Сохранено основание предоставления недвижимого имущества в безвозмездное пользование юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под оформленные договором обязательства по созданию рабочих мест (по указанному вопросу Правительством принято постановление от 28.12.2009 № 1715). В целом перечень указанных субъектов, по сравнению с ранее действовавшим, не изменился.

Кроме того, в Указ Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» внесены изменения, его пункты, регламентирующие арендные отношения, с 1 января 2010 года не действуют. Также Указом Главы государства от 14.01.2010 № 19 с 1 января 2010 года признан утратившим силу Декрет Президента Республики Беларусь от 25.03.2003 № 10 «О предоставлении юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям во временное пользование торговых площадей в пунктах продажи».

Теперь порядок определения арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах установлен Указом № 518. С официальным перечнем торговых центров можно ознакомиться на Интернет-сайте Витебского облисполкома (в подразделе «Дислокация торговых центров, расположенных на территории Витебской области», раздела «Деловое сотрудничество»).

Отдельно в Указе отмечается, что его действие не распространяется на отношения по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг).

После упразднения Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (в соответствии с Протоколом заседания Республиканской комиссии от 17.11.2009 № 60 все решения комиссии признаны утратившими силу) право разъяснения вопросов применения Указа № 518 с 13 февраля 2011 года предоставляется Совету Министров Республики Беларусь либо по его поручению Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь.

Указ утверждает четыре основных положения по аренде:

О порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности;

О порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей;

О порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности;

О порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности.

Что касается объектов коммунальной собственности, то все местные Советы депутатов приняли соответствующие решения (в том числе Витебский областной Совет депутатов — решение от 18.12.2009 № 198 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества, находящегося в коммунальной собственности Витебской области», изменения внесены решением Витебского областного Совета депутатов от 23.12.2010 № 66), определяющие порядок сдачи указанных объектов в аренду.

Главное стремление арендодателя — побольше взять за аренду, а арендатора — поменьше отдать. Однако важно, чтобы и хозяин имущества, и пользователь были уверены в правильности расчётов и соответствии их действующему законодательству.

В случаях, когда сдается в аренду недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах, арендная плата устанавливается по договоренности сторон в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь.

При аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь (административно-территориальная единица), обладая акциями (долями в уставном фонде), может определять решения, принимаемые этими обществами, размер арендной платы рассчитывается в соответствии с утвержденным Указом № 518 Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей (далее — Положение о порядке определения размеров арендной платы).

Размер арендуемой площади устанавливается по техническому паспорту или путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем. Арендная плата в договоре аренды указывается в базовых величинах и вносится в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты.

В арендную плату включаются амортизационные отчисления, все виды налогов (в том числе налога на добавленную стоимость), сборов и других обязательных платежей, уплачиваемых арендодателем в бюджет по законодательству.

В арендную плату не включаются расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам, которые оплачиваются отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.

Ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки (приложение 1 к Положению о порядке определения размеров арендной платы), предусмотренной указанным Положением для соответствующих населенных пунктов, на повышающие и понижающие коэффициенты. При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося вне административно-территориальных границ населенных пунктов, применяется базовая ставка по категории «другие населенные пункты».

При расчете к базовой ставке применяются все соответствующие коэффициенты, согласно пункту 9 Положения о порядке определения размеров арендной платы:

– 0,6 — 1 (коэффициенты местонахождения объектов), установленные решением Витебского областного исполнительного комитета от 19.02.2010 № 107;

– от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемые по соглашению между арендатором и арендодателем (по согласованию с государственными органами и иными организациями, если согласование предусмотрено законодательством).

Далее применяем пункт 1 приложение 2 к Положению о порядке определения размеров арендной платы, устанавливающий ряд понижающих коэффициентов к базовой ставке в зависимости от вида деятельности и категории арендатора и недвижимого имущества. При наличии основания для применения нескольких понижающих коэффициентов устанавливается один более низкий коэффициент.

При наличии оснований применяются повышающие коэффициенты, установленные пунктом 2 приложения 2 к Положению о порядке определения размеров арендной платы. Обращаем внимание, что повышающий коэффициент 3 за площади, арендуемые для размещения руководителя, иных органов управления юридического лица либо его обособленных подразделений, в том числе их структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства, в настоящее время не применяется.

Дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты могут быть установлены по решению Президента Республики Беларусь по предложениям соответствующих государственных органов и организаций.

Кроме того, по-прежнему, ориентируемся на так называемый «затратный» метод определения размера арендной платы с учетом суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, уплачиваемых арендодателем в бюджет, и прибыли исходя из рентабельности не более 30 процентов. Формула для определения арендной платы приведена в части 2 пункта 11 Положения о порядке определения размеров арендной платы.

Если размер арендной платы, определенный с учетом всех коэффициентов, оказался ниже размера, определенного «затратным» методом, в договоре аренды указывается наибольший размер.

При сдаче в аренду специфического недвижимого имущества, в котором отсутствуют стены, пол, потолок или затруднено определение арендуемой площади, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и по согласованию с государственными органами или иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества (если такое согласование предусмотрено законодательством).

Методика расчета арендной платы при почасовой аренде недвижимого имущества не изменилась по сравнению с ранее действовавшей.

Порядок определения размера арендной платы одинаков для субарендатора и арендатора.

Размер арендной платы за торговые места устанавливается их арендодателями исходя из площади торгового места, а также ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади.

Площадь торгового места определяется по его фактическому размеру и указывается в плане расположения торговых объектов в торговом месте. Ставка арендной платы за 1 кв. метр арендуемой площади определяется путем умножения базовой ставки за торговые места на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности согласно приложению к Положению о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности на указанный ранее коэффициент местонахождения объекта 0,61,0.

За счёт арендной платы возмещаются амортизационные отчисления, налоги, сборы, другие обязательные платежи, уплачиваемые в бюджет арендодателями торговых мест в соответствии с законодательством, затраты, связанные с содержанием и функционированием торгового объекта, за исключением расходов по оплате услуг за водоснабжение, канализацию, отопление, энерго- и газоснабжение, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов по тарифам, установленным в соответствии с законодательством, на основании фактических затрат согласно договорам, заключенным арендодателем со сторонними организациями на оказание названных услуг. Указанные расходы возмещаются арендаторами торговых мест помимо арендной платы.

В случае, если размер арендной платы определенный таким образом не обеспечивает указанных расходов и получение прибыли в размере, необходимом для развития торгового объекта, к ставкам арендной платы применяются повышающие коэффициенты, устанавливаемые облисполкомом (решение Витебского областного исполнительного комитета от 01.04.2010 № 223).

С целью рассмотрения ходатайств субъектов хозяйствования по вопросам установления повышающих и согласования понижающих коэффициентов Витебским облисполкомом создана комиссия по рассмотрению отдельных вопросов арендных отношений под председательством заместителя председателя Витебского облисполкома Олега Сергеевича Мацкевича. Кроме того, в компетенцию комиссии входит рассмотрение обращений субъектов хозяйствования о дополнительных понижающих и повышающих коэффициентах к ставке арендной платы.

Порядок определения размеров арендой платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, в том числе воздушных судов, находящихся в государственной собственности, в сравнении с ранее действовавшим, практически не изменился.

У арендаторов, надлежащим образом исполнивших свои обязанности по ранее заключенному договору аренды, имеется преимущественное право на получение в аренду на новый срок данного имущества без проведения аукциона. В таком случае информация об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к сдаче в аренду, в том числе в случаях их высвобождения в результате окончания (досрочного прекращения) договоров аренды, не представляется арендодателями для размещения на сайтах в сети Интернет.

Во всех остальных случаях информация об объектах недвижимости, предлагаемых к сдаче в аренду, предоставляется арендодателями в Витебский облисполком для размещения в сети Интернет и находится на сайте Витебского облисполкома (в подразделе «Объекты недвижимого имущества, предлагаемые к сдаче в аренду» раздела «Деловое сотрудничество»).

Форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, утверждена постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь 03.03.2010 № 22.

В целом, нормы Указа № 518 и утвержденных им положений направлены на стимулирование собственника недвижимого имущества к максимальному использованию его для собственных нужд — развития производства. Указанный нормативный правовой акт действует уже более года и подтвердил свою работоспособность. Имевшиеся недоработки выявлены практикой и в большей степени устранены Указом Президента Республики Беларусь от 05.11.2010 № 569 «О внесении изменений и дополнений в Указы Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 года № 148 и 23 октября 2009 года № 518», вступившим в силу с 13 февраля 2011 года.

C текстами нормативных правовых актов, регулирующих арендные отношения, можно ознакомиться на сайте Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь (www.gki.gov.by) и фонда «Витебскоблимущество» (fondgosim.vitebsk.by).


Отдел арендных отношений фонда ”Витебскоблимущество“

тел. (0212) 47-74-88