Применение метода валовой ренты в оценочной практике
| Вид материала | Документы |
- Курсовая работа Применение метода проблемного обучения в школе Содержание, 626.17kb.
- План Валовой доход Валовые затраты Учет товарных потерь в торговле По закону о прибыли, 375.79kb.
- Управление образования администрации г. Белгорода Муниципальное общеобразовательное, 153.08kb.
- Вопросы к экзамену по дисциплине «макроэкономика», 628.88kb.
- Самостоятельная работа Кредитная, 99.73kb.
- «Экономическая оценка земель» Общая трудоемкость дисциплины составляет, 30.4kb.
- План Валовой доход Валовые затраты Учет товарных потерь в торговле, 324.1kb.
- Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности, 60.26kb.
- Яковлев Владимир Иванович Москва 2004 год Основные разделы реферат, 438.11kb.
- Вопросы по экономической теории для студентов 2-го курса (Макроэкономика), 22.98kb.
Применение метода валовой ренты в оценочной практике
11.03.2001 Автор Чемерикин С.М.
Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, диаметрально противоположная - практически отсутствует аналитическая информация, относительно небольшое количество сопоставимых объектов, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д.
Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят наибольшую точность по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости.
Чтобы немного изменить создавшееся положение и помочь практикующим оценщикам недвижимости в своей профессиональной деятельности, нами были проведены исследования по выявлению значений валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского, торгового и офисного назначения, расположенных на территории Москвы, являющегося одним из наиболее динамично развивающихся пространственных базисов.
Необходимо напомнить, что метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM).
Метод валовой ренты считается методом рыночного подхода, поскольку данный показатель учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.
В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:
Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:
GRM = PV / PGR
где:
GRM - валовой рентный мультипликатор;
PV - цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;
PGR - потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.
Рассчитав несколько значений валового рентного мультипликатора, согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины потенциальной валовой ренты (PGR) для оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе по сопоставимым объектам определяется величина арендной платы (потенциальной валовой ренты) для оцениваемого объекта с внесением необходимых поправочных коэффициентов в сопоставимые объекты.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем перемножения расчетной величины потенциальной валовой ренты для оцениваемого объекта недвижимости и соответствующего значения валового рентного мультипликатора.
Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами присутствуют какие-либо различия, то предполагается, что они уже учтены в их ценах продажи (предложений) и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже оцениваемого, то его цена продажи и ставка арендной платы, соответственно, ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.
Анализ значений валового рентного мультипликатора проводился по объектам недвижимости офисного, торгового и производственно-складского назначения расположенных на территории Москвы. Например, офисное помещение площадью 627 кв. м, не единственное в своем роде, расположенное на Кутузовском проспекте (м. Кутузовская) в октябре 2000 года предлагалось к продаже по цене 750 000 долларов США, что в расчете на 1 кв. м общей площади составляет 1 196 долларов США, и одновременно предлагалось в аренду за 400 долларов США за 1 кв. м в год с учетом операционных расходов. Исходя из соотношения цены продажи и ставки арендной платы по данному объекту, значение валового рентного мультипликатора составит 3,0. Аналогичная процедура была проведена и по остальным объектам.
В результате проведенного анализа и математической обработки исходных данных нами было выявлено, что среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости офисного назначения составило 3,1, а диапазон колебаний его значений составил от 2,7 до 3,5.
Среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости торгового назначения составило 4,2, а диапазон колебаний его значений - от 3,8 до 4,6.
Среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского назначения составило 2,9, а диапазон колебаний его значений - от 2,5 до 3,3.
Несомненно, что эти значения могут незначительно изменяться в зависимости от объема выборки. В данном случае было отобрано не менее 20 объектов недвижимости по каждой исследуемой группе за период с 1999 по 2000 гг.
Чемерикин Сергей Михайлович