Особенности бухгалтерского учета
| Вид материала | Закон |
СодержаниеОоо «интер аудит» Ооо «интер аудит» |
- Курс Теория бухгалтерского учета. Законодательное и нормативное регулирование бухгалтерского, 91.36kb.
- Темы курсовых работ: Совершенствование нормативного правового регулирования бухгалтерского, 12.41kb.
- Национальный стандарт бухгалтерского учета 6 "Особенности учета на сельскохозяйственных, 1756.57kb.
- Метод ведения бухгалтерского учета. Элементы метода ведения бухгалтерского учета, 173.48kb.
- Академия Экономической Безопасности мвд россии кафедра налогов, бухгалтерского учета, 472.25kb.
- Программа вступительного экзамена в аспирантуру по специальности 08. 00. 12 «Бухгалтерский, 290.91kb.
- Лекция Основы бухгалтерского учета в сельскохозяйственных организациях, 1050.48kb.
- Программа курса Теория бухгалтерского учета Сущность и содержание бухгалтерского учета, 28.17kb.
- 1. Организация системы бухгалтерского учета и внутреннего контроля в организациях торговли, 45.02kb.
- Контрольная работа по дисциплине «Компьютерные информационные системы бухгалтерского, 181.12kb.
"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 35, 2002
ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА
Лицензирование риэлторской деятельности
После вступления в силу Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" многие риэлторские фирмы начали работать без лицензий. Однако Российская гильдия риэлторов (РГР) разработала систему сертификации и зарегистрировала ее в Госстандарте России. Прием заявок от организаций на получение сертификата РГР начался в феврале 2002 г.
Согласно Распоряжению Правительства Москвы от 13.12.2001 N 473-РП "О создании системы сертификации качества риэлторских услуг в городе Москве" ответственность за ее разработку возложена на Московскую лицензионную палату. Заниматься выдачей сертификатов будет Московская ассоциация - гильдия риэлторов (МАГР).
Чтобы получить сертификат, риэлтор должен написать заявку на проведение работ по сертификации. После того как заявка зарегистрирована, МАГР в течение 10 рабочих дней проанализирует полученные данные и примет решение. Риэлтор, получивший положительный ответ из МАГР, заключает договор о проведении работ по сертификации. После подписания договора МАГР в течение 10 дней формирует комиссию, которая проводит выездную проверку риэлторской фирмы на предмет соответствия требованиям стандарта. По условиям договора заявитель должен обеспечить комиссии доступ во все служебные помещения, предоставлять любую информацию и документацию, касающуюся деятельности фирмы, а также возможность общаться с сотрудниками фирмы и с ее клиентами. По окончании этой процедуры комиссия составляет акт проверки, на основании которого МАГР принимает решение о выдаче или невыдаче сертификата. Отказ в выдаче сертификата должен быть обоснованным. Оснований для отказа может быть несколько: невыполнение заявителем требований договора; несоответствие качества предоставляемых услуг разработанным стандартам; негативная информация, поступившая в комиссию о данной фирме.
МАГР не несет ответственности за действия компаний, которым выдает сертификаты. В МАГР создан специальный орган по рассмотрению жалоб, куда потребители будут обращаться с претензиями.
Если в комиссию МАГР поступят сведения (например, из налоговой инспекции) о том, что риэлторская фирма проверялась налоговой инспекцией и были выявлены налоговые нарушения, а фирма не заплатила причитающиеся штрафы и пени, то сертификат аннулируют.
Решение о том, нужно ли получать сертификат, каждая риэлторская фирма будет принимать самостоятельно.
Постановка на учет по месту нахождения
недвижимого имущества
В соответствии с п.1 ст.83 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения обособленных подразделений или по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества. Организация, в собственности которой находится подлежащее налогообложению недвижимое имущество, обязана встать на учет в качестве налогоплательщика в налоговом органе как по своему месту нахождения, так и по месту нахождения принадлежащего ее недвижимого имущества. На основании п.5 указанной статьи заявление организации о постановке на учет по месту нахождения подлежащего налогообложению недвижимого имущества подается в налоговый орган по месту нахождения этого имущества в течение 30 дней со дня его регистрации в органах, осуществляющих государственный учет и регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним. Следовательно, как только риэлторская организация зарегистрировалась в этих органах (т.е. получила свидетельство о праве собственности на объект недвижимости), она обязана не позднее 30 дней начиная с даты регистрации встать на учет в налоговом органе по месту нахождения данного недвижимого имущества.
Кроме того, согласно п.10 ст.83 НК РФ налоговые органы обязаны на основе имеющихся данных и сведений, сообщаемых им органами, осуществляющими государственный учет и регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, самостоятельно (до подачи заявления налогоплательщиком) принимать меры к постановке на учет налогоплательщиков в налоговых органах. В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2001 N 5 "О некоторых вопросах применения части первой Налогового кодекса Российской Федерации" разъясняется, что ст.83 НК РФ регламентирует порядок постановки на налоговый учет как самих налогоплательщиков, так и принадлежащего им имущества.
Регистрация риэлторской фирмы в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества влечет за собой уплату налога на имущество, подлежащее обложению налогом на имущество предприятий. В данную налоговую инспекцию следует представлять Расчет по налогу на имущество предприятий по форме 1152002 (отдельно по каждому обособленному подразделению, зданию), утвержденной Приказом МНС России от 18.01.2002 N БГ-3-21/22 "О внесении изменений и дополнений в Инструкцию Госналогслужбы России от 08.06.1995 N 33 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий", вступившим в силу с 24 февраля 2002 г. По месту регистрации головной риэлторской фирмы необходимо представить Расчет по налогу на имущество предприятий по форме 1152001, который составляется в целом по организации (включая обособленные подразделения, здания и сооружения, если они имеются).
Переоценка объектов основных средств
Переоценка объектов основных средств проводится до начала отчетного года. Переоценивать стоимость группы однородных объектов основных средств (зданий, сооружений) по состоянию на начало отчетного года (на 1 января отчетного года) следует по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам. При этом переоценку можно проводить не чаще одного раза в год (п.15 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).
В соответствии с п.20 Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организации, утвержденных Приказом Минфина России от 28.06.2000 N 60н, данные переоценки нужно отражать в бухгалтерском учете в январе текущего года и учитывать в бухгалтерской отчетности при формировании данных на начало отчетного года. В пояснениях к балансу следует указать, что по статье "Основные средства" данные на начало отчетного года несопоставимы с данными баланса за предшествующий период в связи с проведенной переоценкой.
После переоценки на основании приказа руководителя суммы дооценки и уценки основных средств будут учитываться при расчете налога на имущество предприятий. В соответствии со ст.2 Закона Российской Федерации от 13.12.1991 N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий" (в ред. от 04.05.1999) и п.4 Инструкции Госналогслужбы России от 08.06.1995 N 33 (в ред. от 18.01.2002) налог на имущество определяется по данным бухгалтерского учета.
Налог на пользователей автомобильных дорог
Обязанность организаций уплачивать налог на пользователей автомобильных дорог установлена Законом Российской Федерации от 18.10.1991 N 1759-1 "О дорожных фондах в Российской Федерации". Порядок применения этого Закона изложен в Инструкции МНС России от 04.04.2000 N 59 "О порядке исчисления и уплаты налогов, поступающих в дорожные фонды" (далее - Инструкция N 59). Объектом обложения налогом на пользователей автомобильных дорог является выручка от реализации продукции, работ, услуг. Если учитываются объекты недвижимости, приобретенные на определенный период времени для последующей перепродажи, объектом обложения налогом будет служить разница между продажной и покупной ценами этих объектов недвижимости. Выручка в целях обложения данным налогом определяется с учетом суммовых разниц.
Величина выручки устанавливается по данным бухгалтерского учета на основе первичных документов. Из суммы полученной выручки исключаются НДС, налог с продаж, акцизы, а также экспортные пошлины.
В 2002 г. выручка от реализации в целях обложения налогом на пользователей автомобильных дорог может по-прежнему определяться либо по мере отгрузки, либо по мере оплаты. При этом способ определения выручки выбирается независимо от принятого в организации способа признания дохода в целях налогообложения прибыли.
Дата определения выручки установлена в п.27 Инструкции N 59: для организаций, определяющих реализацию по мере отгрузки, это день отгрузки или иной момент перехода права собственности на продукцию и товары к покупателю; для организаций, определяющих выручку по мере оплаты, - день поступления средств за отгруженную продукцию, товары, услуги или иной момент прекращения дебиторской задолженности.
Ставка налога в 2002 г. не изменилась по сравнению с прошлым годом. Она установлена в следующем размере:
1% от выручки, полученной от реализации продукции, работ, услуг;
1% от суммы разницы между продажной и покупной ценами товаров, реализованных в результате заготовительной, снабженческо - сбытовой и торговой деятельности.
С 1 января 2002 г. начисление налога необходимо отражать как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.
В бухгалтерском учете начисление налога производится по кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" в корреспонденции со счетами учета затрат (20, 26, 44). В организациях, определяющих выручку по мере оплаты, для отражения в бухгалтерском учете налога на пользователей автомобильных дорог счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" не используется, налог начисляется в периоде признания выручки как объекта налогообложения.
В налоговом учете суммы налога на пользователей автомобильных дорог признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией, и учитываются при исчислении налога на прибыль согласно пп.1 п.1 ст.264 НК РФ. Датой осуществления данного вида расходов будет считаться дата начисления налога (при методе начисления) или дата погашения задолженности перед бюджетом по данному налогу (при кассовом методе). С 1 января 2002 г. расходы в виде начисленного налога на пользователей автомобильных дорог отражаются в Регистре учета начисленных налогов и сборов, включенных в состав расходов.
Пример. 10 января 2002 г. ООО "Рона" продало нежилое помещение за 6 000 000 руб., в том числе НДС 1 000 000 руб., приобретенное ранее за 4 800 000 руб. с целью его дальнейшей перепродажи. 2 февраля 2002 г. была произведена оплата за нежилое помещение после получения организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное помещение.
В январе ООО "Рона" заключило договор с фирмой ООО "Шанс" на оказание услуг по поиску помещения под офис. 10 февраля услуга была оказана. ООО "Шанс" оплатило стоимость услуги по договору в размере 60 000 руб., в том числе НДС 10 000 руб. В целях начисления налога на пользователей автомобильных дорог выручка от реализации определяется "по оплате".
Базу для расчета налога на пользователей автомобильных дорог по реализованному объекту недвижимости будет составлять разница между покупной и продажной стоимостью помещения без налога на добавленную стоимость:
((6 000 000 - 1 000 000 - 4 800 000) х 1%) = 2000 руб.
Базу для расчета данного налога по реализованным услугам будет составлять выручка от реализации данных услуг за вычетом налогов:
((60 000 - 10 000) х 1%) = 500 руб.
На счетах бухгалтерского учета в ООО "Рона" будут сделаны следующие записи (табл. 1).
Таблица 1
| Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Признана выручка от реализации помещения | 62 | 90-1 | 6 000 000 |
| Списана себестоимость реализованного помещения | 90-2 | 45 | 4 800 000 |
| Начислен НДС по реализации помещения | 90-3 | 68 | 1 000 000 |
| Начислен налог на пользователей автомобильных дорог | 44 | 68 | 2 000 |
| Списан налог на пользователей автомобильных дорог по реализации помещения | 90-2 | 44 | 2 000 |
| Получены от покупателя денежные средства в оплату помещения | 51 | 62 | 6 000 000 |
| Получены от ООО "Шанс" денежные средства по договору за услуги | 51 | 62 | 60 000 |
| Начислен НДС по реализации услуг | 90-3 | 68 | 10 000 |
| Начислен налог на пользователей автомобильных дорог по услугам | 20 | 68 | 500 |
| Списан налог на пользователей автомобильных дорог по услугам | 90-2 | 20 | 500 |
(Продолжение см. "Финансовая газета. Региональный выпуск",
N 36, 2002)
Подписано в печать Ж. А. Морозова
Руководитель
ООО «ИНТЕР АУДИТ»
28.08.2002
"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 36, 2002
ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА
(Продолжение. Начало см. "Финансовая газета.
Региональный выпуск", N 35, 2002)
Бухгалтерский учет банковского кредита,
полученного на приобретение нежилого помещения
с целью его перепродажи
Активы организации, предназначенные для продажи, в соответствии с п.2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально - производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н (вступило в силу с 1 января 2002 г.), принимаются к бухгалтерскому учету в качестве товаров. Учет приобретенного организацией нежилого помещения для перепродажи осуществляется в порядке, установленном для учета товаров.
На основании п.п.5 и 6 ПБУ 5/01 товары, приобретаемые за плату, принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). К фактическим затратам на приобретение, в частности, относятся суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также начисленные до принятия к бухгалтерскому учету товаров проценты по заемным средствам в том случае, если они привлечены для приобретения товаров. В рассматриваемой ситуации первоначальная стоимость приобретаемого помещения не включает суммы процентов по заемным средствам, поскольку проценты начисляются после принятия к учету приобретенного помещения.
Товарно - материальные ценности, приобретенные для продажи, в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, учитываются на счете 41 "Товары".
Для оплаты приобретенного помещения риэлторская фирма привлекает кредитные средства. В соответствии с п.п.3 и 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию" (ПБУ 15/01), утвержденного Приказом Минфина России от 02.08.2001 N 60н, на дату получения денежных средств по кредитному договору фирма отражает основную сумму долга в составе кредиторской задолженности. Уменьшение (погашение) указанной кредиторской задолженности отражается при возврате организацией - заемщиком полученного от заимодавца кредита (п.10 ПБУ 15/01).
Для обобщения информации о состоянии краткосрочных (на срок не более 12 месяцев) кредитов, полученных организацией, предназначен счет 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам". Суммы полученных организацией краткосрочных кредитов отражаются по кредиту счета 66 в корреспонденции в данном случае с дебетом счета 51 "Расчетные счета", погашение полученных кредитов - по дебету счета 66 в корреспонденции с кредитом счета 51.
Затраты, связанные с получением и использованием кредитов, в том числе проценты, причитающиеся к уплате кредиторам за полученные от них кредиты, признаются расходами того периода, в котором они произведены, за исключением их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива, под которым понимается в том числе и объект основных средств (п.п.11 и 12 ПБУ 15/01). При этом согласно п.13 ПБУ 15/01 объекты основных средств, приобретаемые непосредственно для перепродажи, учитываются как товары и к инвестиционным активам не относятся.
В соответствии с п.14 ПБУ 15/01 начисленные согласно условиям договора проценты по полученным кредитам независимо от срока их уплаты включаются заемщиком в состав текущих расходов в качестве операционных. В п.17 ПБУ 15/01 указано, что задолженность по полученным займам и кредитам показывается с учетом причитающихся к уплате на конец отчетного периода процентов согласно условиям договоров.
На основании Инструкции по применению Плана счетов причитающиеся к уплате по полученным кредитам проценты отражаются по кредиту счета 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам" в корреспонденции с дебетом счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы". Начисленные суммы процентов учитываются обособленно. Обособленный учет процентов можно обеспечить путем открытия соответствующих субсчетов к счету 66, например 66-1 "Расчеты по основной сумме долга", 66-2 "Расчеты по начисленным процентам".
Пример. ООО "Рента" получило банковский кредит сроком на 2 месяца в сумме 500 000 руб. под 30% годовых для оплаты приобретенного нежилого помещения с целью его дальнейшей перепродажи. Согласно договору проценты начисляются банком ежемесячно, а их уплата производится единовременно вместе с погашением основной суммы долга. Стоимость приобретенного помещения составляет 600 000 руб., в том числе НДС 100 000 руб. Получение кредита и оплата нежилого помещения произведены после получения организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение. Кредитные средства возвращены в установленный срок. На счетах бухгалтерского учета в ООО "Рента" будут сделаны следующие записи (табл. 2).
Таблица 2
| Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Оприходовано нежилое помещение, приобретенное для продажи | 41 | 60 | 500 000 |
| Отражена сумма НДС по приобретенному помещению | 19 | 60 | 100 000 |
| Получен кредит банка на приобретение помещения | 51 | 66-1 | 600 000 |
| Произведена оплата за приобретенное помещение | 60 | 51 | 600 000 |
| Принята к вычету сумма НДС по оплаченному и оприходованному нежилому помещению | 68 | 19 | 100 000 |
Сумма НДС, уплаченная продавцу нежилого помещения, принимается к вычету из суммы НДС, исчисленной организацией к уплате в бюджет, на основании п.2 ст.171, п.1 ст.172 НК РФ при наличии счета - фактуры продавца и документов, подтверждающих оплату приобретенного помещения.
Ежемесячно в течение срока действия кредитного договора производятся следующие записи (табл. 3).
Таблица 3
| Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Начислены проценты по полученному кредиту (500 000 х 30% : 12) = 12 500 | 91-2 | 66-2 | 12 500 |
| Отражен возврат основной суммы долга по полученному кредиту | 66-1 | 51 | 500 000 |
| Отражена уплата процентов банку по полученному кредиту (12 500 х 2 месяца) = 25 000 | 66-2 | 51 | 25 000 |
На основании пп.2 п.1 ст.265 НК РФ в целях налогообложения прибыли проценты за пользование кредитом в 2002 г. учитываются в составе внереализационных расходов с учетом требований ст.269 НК РФ.
Оказание услуг по подбору объектов недвижимости
для физических лиц
В соответствии со ст.1 Закона Российской Федерации от 18.06.1993 N 5215-1 "О применении контрольно - кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением" (в ред. от 30.12.2001) денежные расчеты с населением при осуществлении торговых операций или оказании услуг на территории Российской Федерации производятся всеми предприятиями с обязательным применением контрольно - кассовых машин (ККМ). Для отдельных видов услуг на основании Постановления Совета Министров Российской Федерации от 30.07.1993 N 745 (в ред. от 02.12.2000) Минфином России по согласованию с Государственной межведомственной экспертной комиссией по контрольно - кассовым машинам (ГМЭК) утверждены формы бланков строгой отчетности. Для осуществления риэлторской деятельности указанные формы не утверждены, следовательно, риэлторская фирма должна осуществлять расчеты с населением с обязательным применением ККМ.
Согласно п.2 ст.1 Федерального закона от 31.07.1998 N 150-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в статью 20 Закона Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" (в ред. от 31.12.2001) стоимость товаров (работ, услуг), реализуемых за наличный расчет, является объектом обложения налогом с продаж. Риэлторская фирма начисляет данный налог по установленной в регионе ставке исходя из полной стоимости оказанных услуг, включающей НДС.
Поступления, связанные с выполнением работ, оказанием услуг, являются на основании п.5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н (в ред. от 30.12.1999), доходами по обычным видам деятельности организации. Согласно п.6 ПБУ 9/99 эти доходы принимаются к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности.
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций выручка отражается в учете записью по дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" и кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка".
На основании гл.21 НК РФ обороты по реализации на территории Российской Федерации товаров, выполненных работ и оказанных услуг являются объектами обложения НДС. Облагаемый оборот определяется на основе стоимости реализуемых товаров (работ, услуг) исходя из применяемых цен и тарифов без включения в них НДС.
Согласно п.9 Порядка ведения журналов учета счетов - фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.1996 N 914 (в ред. от 19.01.2000), организациями, оказывающими платные услуги непосредственно населению за наличный расчет с использованием контрольно - кассовых машин, счета - фактуры не составляются в том случае, если продавец товара (работы, услуги) выдал покупателю должным образом оформленный кассовый чек (счет). При этом в книге продаж отражается ежедневная выручка на основании данных контрольно - кассовых лент.
Пример. По договору оказания услуг риэлторская фирма ООО "Дека" подобрала квартиру на вторичном рынке жилья для покупателя - физического лица. Плата за оказанные услуги в размере 12 600 руб. внесена физическим лицом наличными денежными средствами в кассу фирмы. В регионе введен налог с продаж, ставка которого составляет 5%.
В данном примере риэлторская организация налог на пользователей автомобильных дорог уплачивает по ставке 1% от суммы выручки за оказанные услуги, при этом в налоговую базу не включаются НДС и налог с продаж (п.35 Инструкции N 59 в ред. от 20.10.2000). Стоимость услуги, реализуемой за наличный расчет, является объектом обложения налогом с продаж. Следовательно, организация начисляет данный налог по ставке 5% исходя из полной стоимости оказанных услуг, включающей НДС (табл. 4).
Таблица 4
| Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Получена выручка от физического лица за оказанные услуги | 50 | 90-1 | 12 600 |
| Начислен к уплате в бюджет налог с продаж (12 600 : 105 х 5) | 90-4 | 68 | 600 |
| Начислен к уплате в бюджет НДС ((12 600 - 600) : 120 х 20%) | 90-3 | 68 | 2 000 |
| Начислен к уплате налог на пользователей автомобильных дорог ((12 600 - 600 - 2000) х 2,5%) | 20 | 68 | 250 |
| Списан налог на пользователей автомобильных дорог | 90-2 | 20 | 250 |
| Отражен финансовый результат | 90-9 | 99 | 9 750 |
Приобретение и регистрация права собственности
на квартиру для последующей перепродажи
В соответствии со ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Приобретенная квартира учитывается на забалансовом счете 002 "Товарно - материальные ценности, принятые на ответственное хранение" до государственной регистрации права собственности на нее.
Правоотношения сторон по договору купли - продажи регулируются гл.30 ГК РФ. Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли - продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Сумма НДС, предъявленная продавцом квартиры, учитывается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям". На основании ст.ст.171 и 172 НК РФ данная сумма подлежит вычету из общей суммы начисленного НДС при наличии счета - фактуры и документов, подтверждающих фактическую оплату квартиры. Принятие к вычету сумм НДС отражается в бухгалтерском учете по кредиту счета 19 в корреспонденции с дебетом счета 68 "Расчеты по налогам и сборам".
Выручка от продажи объектов недвижимости является для риэлторской организации доходом по обычным видам деятельности на основании п.5 Положения по ведению бухгалтерского учета "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н. Выручка от реализации признается при выполнении условий, приведенных в п.12 ПБУ 9/99, одним из которых является переход права собственности. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю на дату внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации о наличии и движении отгруженной продукции (товаров), выручка от продажи которой в определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные".
Если организация оказывает покупателю услугу на безвозмездной основе, то между сторонами имеют место отношения поручения, не предполагающие вознаграждения поверенного (ст.971, п.1 ст.972 ГК РФ). Соответственно, в результате исполнения обязанности по регистрации права собственности на квартиру в интересах покупателя организация не получает какой-либо выручки, а сумму, причитающуюся организации в порядке возмещения понесенных ею расходов, следует отражать в учете как задолженность покупателя. Расчеты с регистрирующим органом можно учитывать на отдельном субсчете счета 76, например 76-5 "Расчеты с регистрирующим органом", а расчеты с покупателем по возмещению расходов - например, на субсчете 76-6 "Расчеты с доверителем".
В бухгалтерском учете сумма НДС, начисленная к уплате в бюджет, отражается по дебету счета 90, субсчет 90-3 "Налог на добавленную стоимость", и кредиту счета 68.
(Окончание см. "Финансовая газета. Региональный выпуск",
N 37, 2002)
Подписано в печать Ж. А. Морозова
Руководитель
ООО «ИНТЕР АУДИТ»
04.09.2002
"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 37, 2002
ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА
(Окончание. Начало см. "Финансовая газета.
Региональный выпуск", N N 35, 36, 2002)
Пример. ООО "Мега", осуществляющее риэлторскую деятельность, приобрело у застройщика квартиру для последующей перепродажи за 600 000 руб., в том числе НДС 100 000 руб. Впоследствии данная квартира была продана покупателю по цене 720 000 руб., в том числе НДС 120 000 руб. По условиям договора купли - продажи организация за свой счет производит государственную регистрацию права собственности на проданную покупателю квартиру, а последний возмещает организации возникшие в связи с этим расходы в сумме 3000 руб. При этом вознаграждение за оказанную организацией услугу по регистрации с покупателя не взимается. Предположим, что выручка для целей налогообложения определяется "по отгрузке".
В данном случае квартира приобретается риэлтором для продажи и является товаром. Согласно п.3 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально - производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н, товары - это часть материально - производственных запасов организации, приобретенная или полученная от других физических и юридических лиц и предназначенная для продажи. Согласно п.5 ПБУ 5/01 материально - производственные запасы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой в случае приобретения за плату признается сумма фактических затрат на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов.
Проданная покупателю квартира до регистрации перехода права собственности на нее отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 45 в корреспонденции с кредитом счета 41 "Товары" по учетной стоимости.
При получении покупателем права собственности на квартиру (на дату внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в бухгалтерском учете организации отражается выручка от продажи по дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" и кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка". Одновременно в дебет счета 90, субсчет 90-2 "Себестоимость продаж", списывается учетная цена проданной квартиры в корреспонденции в данном случае со счетом 45 (табл. 5).
Таблица 5
| Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Приобретение квартиры | |||
| Принята на забалансовый учет приобретенная квартира | 002 | | 500 000 |
| Списана с забалансового учета стоимость приобретенной квартиры | | 002 | 500 000 |
| Оприходована приобретенная квартира | 41 | 60 | 500 000 |
| Отражена сумма НДС по приобретенной квартире | 19 | 60 | 100 000 |
| Произведена оплата за приобретенную квартиру | 60 | 51 | 600 000 |
| Принята к вычету сумма НДС по оплаченной и оприходованной квартире | 68 | 19 | 100 000 |
| Продажа квартиры | |||
| Отражена передача квартиры покупателю | 45 | 41 | 500 000 |
| Оплачены услуги по государственной регистрации права собственности | 76-5 | 51 | 3 000 |
| После государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру | |||
| Отражена задолженность покупателя за услуги по регистрации права собственности | 76-6 | 76-5 | 3 000 |
| Признана выручка от реализации квартиры покупателю | 62 | 90-1 | 720 000 |
| Списана себестоимость реализованной покупателю квартиры | 90-2 | 45 | 500 000 |
| Начислен НДС по реализации квартиры | 90-3 | 68 | 120 000 |
| Начислен налог на пользователей автомобильных дорог ((720 000 - 120 000 - 500 000) х 1%) | 44 | 68 | 1 000 |
| Списан налог на пользователей автомобильных дорог | 90-2 | 44 | 1 000 |
| Получены от покупателя денежные средства в оплату квартиры | 51 | 62 | 720 000 |
| Получены от покупателя денежные средства в возмещение расходов по регистрации права собственности | 51 | 76-6 | 3 000 |
| Отражен финансовый результат от продажи квартиры | 90-9 | 99 | 99 000 |
Начисление амортизации для целей бухгалтерского учета
Рассмотрим случай, когда риэлторская организация приобрела объект недвижимости (здание, сооружение) не для перепродажи, а для дальнейшей реконструкции (достройки, дооборудования), т.е. как объект основных средств. В таком случае приобретение данного объекта недвижимости необходимо отразить на счете 01 "Основные средства". У каждого объекта основных средств есть определенный срок службы (срок полезного использования), с учетом которого необходимо рассчитать норму амортизационных начислений для восстановления основных средств. Амортизация отражает процесс постепенного списания (погашения) стоимости объекта основных средств в течение времени его полезного использования и непосредственно связана с распределением ранее понесенных расходов, связанных с принятием объекта к бухгалтерскому учету и последующим улучшением его состояния.
Порядок учета амортизации для целей бухгалтерского учета регулируется следующими документами:
Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н;
Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н;
Положениями по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99 и "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденными Приказами Минфина России от 06.05.1999 N 32н и N 33н;
Планом счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.
С 2001 г. риэлторская организация самостоятельно определяет срок полезного использования объекта основных средств, в течение которого будет производиться начисление амортизации для целей бухгалтерского учета. Объектами для начисления амортизации являются основные средства, находящиеся в собственности организации, принятые в хозяйственное ведение либо в оперативное управление.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 N 1 утверждена Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы. Следует иметь в виду, что Классификация не может использоваться для начисления амортизации для целей бухгалтерского учета. ПБУ 6/01 предусматривается, что в случаях улучшения первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта основных средств в результате проведенной реконструкции или модернизации организация может пересмотреть срок полезного использования по этому объекту.
Для целей бухгалтерского учета разрешается начислять амортизацию по основным средствам одним из следующих способов:
линейным способом - исходя из первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости в случае проведения переоценки объекта основных средств;
способом уменьшаемого остатка - исходя из остаточной стоимости объекта;
способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ, услуг).
В соответствии с ПБУ 6/01 начисление амортизации по объектам основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо его списания с бухгалтерского учета, кроме случаев перевода объекта по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев.
Если объект недвижимости не зарегистрирован в Едином государственном реестре, т.е. на него не перешло право собственности, то такой объект не может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств.
Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации установлено, что к незавершенным капитальным вложениям относятся объекты недвижимого имущества, на которые отсутствуют документы, подтверждающие их государственную регистрацию в установленных законодательством случаях. Таким образом, по объектам, которые не находятся в эксплуатации и от использования которых организация не получает дохода, амортизация не начисляется. Согласно Положению о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденному Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29.12.1990 N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73, по не оконченным строительством или не оформленным актами приемки объектам капитального строительства или их частям, но фактически эксплуатируемым теми предприятиями и организациями, которым они будут переданы в основные фонды, или с их согласия другими предприятиями и организациями, амортизация начисляется в общем порядке - с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию. Основанием для начисления амортизации в данном случае будет являться справка о стоимости указанных объектов или их частей по данным учета капитальных вложений.
Таким образом, объект должен отражаться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" до момента государственной регистрации права собственности на него. Только после государственной регистрации права собственности затраты, связанные с формированием первоначальной стоимости объекта, могут быть списаны в дебет счета 01 "Основные средства" в корреспонденции с кредитом счета 08, и объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. Затраты же по его эксплуатации отражаются по дебету счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом соответствующих счетов (10, 70, 69 и др.), начисленные амортизационные отчисления - по дебету счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 "Амортизация основных средств". После оформления ввода в действие этих объектов актами и приемки и зачисления их в состав основных средств уточняется ранее начисленная сумма амортизации.
Подписано в печать Ж. А. Морозова
Руководитель
ООО «ИНТЕР АУДИТ»
11.09.2002