1. Общие сведения о зданиях
| Вид материала | Документы |
- Общие сведения Название направления, 222.63kb.
- Лифты Общие требования безопасности к устройству и установке Lifts, 4056.38kb.
- Временные рекомендации по тушению пожаров в зданиях повышенной этажности. М.: Вниипо,, 315.94kb.
- Инструкция о мерах пожарной безопасности в зданиях и помещениях для электронно-вычислительных, 27.24kb.
- Лекция № Введение в оау. Общие сведения. Общие понятия, 48.78kb.
- Методика определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и строениях, 132.13kb.
- Стены и отдельные опоры, 29.3kb.
- Мы представляем вашему вниманию Публичный отчет о деятельности школы за 20010-2010, 356.06kb.
- Отступления от требований настоящих норм подлежат согласованию органами Государственной, 188.96kb.
- Общие правила, 156.74kb.
Таблица 2
Распределение гражданских зданий по группам капитальности
| Конструктивные элементы | Группы | |||||
| I | II | III | IV | V | VI | |
| Фундаменты | Железобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные, кирпичные | Деревянные стулья, каменные столбы | Глинобитные, грунтовые | |||
| Стены | Кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные | Облегченные из кирпича и легких камней | Деревянные и смешанные (кирпич, дерево) | Щитовые каркасно-засыпные, саманные, глинобитные | Другие облегченные | |
| Перекрытия | Железобетонные | Смешанные (металлические балки и деревянное заполнение) | Деревянные | |||
Таблица 3
Распределение производственных зданий по группам капитальности
| Конструктивные элементы | Группы | ||||
| I | II | III | IV | V | |
| Стены | Сплошная кладка из кирпича, крупных блоков или железобетонных панелей | Облегченная кладка из кирпича или камней | Деревянные и брусчатые, рубленные | Деревянные каркасные, щитовые, глинобитные | |
| Заполнение каркасных стен | Кирпич, шлакобетонные камни, крупные панели, металлические или асбестоцементные листы | – | – | – | |
| Колоны и столбы | Металлические или железобетонные | Железобетонные или кирпичные | Кирпичные или деревянные | Деревянные | |
| Перекрытия межэтажные и чердачные | Железобетонные | Деревянные | |||
| Бесчердачные перекрытия | Металлические | Железобетонные | Деревянные конструкции | ||
5. Инженерное оборудование жилых зданий
и его техническая эксплуатация
5.1 Холодное водоснабжение (водопровод)
Внутренние системы холодного водоснабжения здания могут монтироваться по одной из следующих схем:
1. Схема с нижней разводкой – применяется при достаточном напоре в городской сети.
2. Схема с верхней регулирующей емкостью без насосов (водонапорный бак), применяется при напоре, который недостаточен в часы максимального водозабора.
3. Схема с устройством насосной для одного или нескольких зданий – применяется при постоянном или периодическом недостатке напора. В этой схеме также используются водонапорные баки и подкачивающие насосы для верхних зон.
В жилых зданиях свыше 12 этажей также устраивают внутренний противопожарный провод. Система холодного водоснабжения монтируется из стальных оцинкованных труб. Магистральные трубопроводы холодного водоснабжения прокладывают в технических подпольях зданий или полупроходных каналах.
5.2 Водоотведение (канализация)
Внутренние системы водоотведения имеют выпуски в смотровые колодцы, дворовые сети. В местах присоединения канализационных стояков к магистрали устанавливаются ревизии для прочистки сети. Ревизии также устанавливают на первом и пятом этажах.
Канализационный стояк диаметром 100 мм на последнем этаже переходит в вытяжную канализационную трубу диаметром 150 мм. Эта труба выводится выше кровли на высоту 0,7 м и заканчивается обычно обрезом трубы (флюгаркой).
При использовании транзитных магистралей непосредственно для обеспечения домов применяется совмещенная прокладка сетей между зданиями в проходных каналах и технических подпольях.
Техническое подполье здания имеет входы в торцевых стенах и является продолжением канала, идущего по территории квартала между другими зданиями. В техническом подполье одновременно прокладывают:
1. Водопроводную сеть (домовую, внутриквартальную).
2. Канализационную сеть (домовую, внутриквартальную).
3. Теплосети (прямую и обратную, транзитные сети микрорайона, домовую сеть).
4. Сети горячего водоснабжения (прямую и циркуляционную в пределах здания).
5. Газопровод (домовую, внутриквартальную).
6. Силовые электрические и телефонные кабели.
5.3 Отопление
Центральное отопление от внешних источников теплоснабжения.
В многоэтажных домах применяются, как правило, вертикальные проточные системы отопления с верхней и нижней разводкой магистралей, с тупиковым или попутным движением воды. Системы могут состоять из отдельных секционных систем, ограниченных лестничными клетками.
В качестве нагревательных приборов применяются:
1. Чугунные радиаторы (батареи).
2. Стальные штампованные панели.
3. Конвекторы плинтусного типа.
В домах некоторых типовых серий раньше применялись бетонные отопительные системы (трубчатые змеевики, замоноличенные в стеновые панели).
Внутренние сети центрального отопления подключаются к магистральным через тепловые пункты, в которых установлены водоводянные или пароводяные подогреватели и насосы, которые рассчитаны на температуру 80–90°С.
Тепловые пункты монтируют в техническом подполье.
Местное отопление.
Применяется в малоэтажных домах. Выделяют следующие виды местного отопления:
1. Печное отопление (дровяное, угольное, газовое). Его основой является отопительная печь, которая состоит из основания, теплоаккумулирующего массива и дымовой трубы. Основанием для печей, которые расположены на первом этаже, служат самостоятельные фундаменты. Фундаменты верхних этажей располагают на металлических балках, заделанных в стены. Теплоаккумулирующий массив состоит из:
– топки,
– системы дымооборота (дымохода).
Дымовая труба предназначена для создания тяги в печи и удаления продуктов сгорания.
2. Водяное отопление с местным водогрейным котлом или котлом типа «АГВ» (агрегат газово-водяной). Этот вид отопления включает водогрейный котел на твердом и жидком топливе. Этот вид также может включать котел «АГВ» с газовым водоподогреванием и подключенную к нему систему разводящих труб с нагревательными элементами.
5.4 Горячее водоснабжение с ваннами
Центральное горячее водоснабжение от внешних источников.
Применяют различные схемы централизованного горячего водоснабжения, в том числе совмещенные с отоплением ванных комнат, с расположением сушителей для полотенец на подъемной или опускной части стояка.
Горячую воду получают в бойлерах, котельных или тепловых пунктах.
В настоящее время в основу внедрена объединенная система центрального отопления и горячего водоснабжения с разбором горячей воды, поступающей из теплосети.
Для защиты труб от коррозий применяются фильтры, устанавливаемые в центральных тепловых пунктах, которые обслуживают несколько зданий.
Местное горячее водоснабжение.
Для подогрева применяют следующие устройства:
1. Местные водонагреватели на твердом топливе с ванными (дровяные колонки).
2. Газовые или электрические водонагреватели с ванными (газовые или электрические колонки).
3. Местный подогрев воды без ванны (электронагреватели, подключаемые к водопроводу).
5.5 Газоснабжение
Газовые вводы осуществляются по различным схемам.
1. Наружный ввод с расположением отключающего крана на наружном вертикальном участке.
2. Наружный цокольный ввод – отключающий кран располагают в тамбуре лестничной клетки.
3. Ввод через технические подвалы с расположением отключающих гидрозатворов на подземном газопроводе в 3–5 метрах от здания.
5.6 Мусоропровод
Состоит из следующих элементов:
1. Вертикального ствола.
2. Загрузочных камер.
3. Вытяжной трубы.
4. Вентиляционной камеры на чердаке (иногда с механическим побудителем тяги).
5. Мусороприемной камеры со смежными мусоросборниками или бункером. В верхней части вертикального ствола устанавливают дверки для ревизий.
Чтобы создать тягу в стволе мусоропровода в верхней боковой части стенки бункера делают решетку (S = 150–200 см2).
5.7 Вентиляция
Вентиляционные каналы располагаются в бетонных панелях. В некоторых домах каналы сделаны приставными из асбоцементных труб, которые часто располагают в коридорах.
В верхних этажах зданий повышенной этажности (12–14 эт.) удаление воздуха осуществляется с помощью вытяжных вентиляторов.
Выпуск воздуха осуществляется через вытяжные шахты в атмосферу или чердачное помещение. В последнем случае воздух выпускают через общую для всего дома шахту или отдельные шахты в атмосферу.
5.8 Электроснабжение
Электроснабжение городских домов осуществляется от трансформаторных подстанций.
Электрическая сеть до вводного устройства многоэтажного дома выполняется трехфазной, четырехпроводной, с наглухо заземленной нейтралью 380/220Вт. Электрическая сеть находится в ведении и эксплуатации энергосберегающей организации. После вводного устройства она находится в ведении и эксплуатации владельцев дома.
5.9 Лифты
В многоэтажных гражданских зданиях в лестнично-лифтовые узлы вставляются лифтовые шахты. Встроенные лифты бывают грузовые и пассажирские.
Лифт состоит из кабины, подвешенной на стальных канатах, перетянутых через шкив подъемной лебедки. Кабина уравновешивается противовесом, состоящим из чугунных или бетонных грузов. Кабина и противовес перемещаются по специальным направляющим, которые устанавливаются с большой точностью на всю длину шахты лифта.
Машинное отделение лифта может находиться над шахтой или под ней. Наиболее распространено верхнее расположение машинного отделения, так как оно позволяет уменьшить длину ведущих канатов в 3 раза. При этом сокращается стоимость самого лифта и эксплуатационные расходы на его содержание.
При модернизации зданий, которые не имеют встроенных лифтов, лифтовые шахты пристраивают к дворовому фасаду или торцевой стене. Стоимость пристроенных лифтов значительно больше встроенных.
6. Организация строительства и производство строительно-монтажных работ
6.1 Проект организации строительства
Проект организации строительства разрабатывается для эффективного выполнения строительно-монтажных работ. Он входит в состав проектной документации на стадии рабочего проекта. Проект организации строительства составляется в качестве самостоятельного раздела при проектировании промышленных предприятий, а так же комплексов гражданских зданий и сооружений.
Состав проекта организации строительства определяется в соответствии со СНиП 3.01.01-85 «Организация строительного производства».
На отдельные здания и сооружения проект организации строительства составляется в сокращенном объеме. В этом случае он включает:
1. Календарный план строительства
2. Строительный генеральный план (стройгенплан)
3. Ведомость объемов строительно-монтажных работ и специальных строительных работ
4. Графики потребности в строительных конструкциях, изделиях, материалах, строительных машинах и механизмах
5. Краткую пояснительную записку, которая содержит:
– описание принятых методов производства основных строительно-монтажных работ,
– потребность в основных строительных машинах, транспортных средствах, рабочих кадрах и материально-технических ресурсах,
– потребность в воде, электроэнергии, паре, сжатом воздухе, кислороде,
– порядок и способы производства работ без остановки или с минимальным перерывом в эксплуатации предприятия (для реконструируемых предприятий).
Календарный план строительства устанавливают последовательность, сроки возведения, сроки ввода в эксплуатацию отдельных объектов, а также объемы строительно-монтажных работ по каждому объекту по годам строительства.
Стройгенплан – графическая модель строительной площадки, которая устанавливает расположение постоянных и временных зданий и сооружений, в том числе железных и автодорог, основных коммуникаций и складов, крупных механизированных установок.
6.2 Проект производства работ
Проект производства работ составляется на основании рабочих чертежей и решений, которые приняты в проекте организации строительства. Составляется на строительство отдельных зданий и сооружений. Состав и объем проекта производства работ определяется в соответствии со СНиП 3.01.01-85.
Для отдельного здания или сооружения проект производства работ содержит:
1. Календарный план производства работ по объекту. Календарный план работ разрабатывают в виде сетевого или линейного графика. Он устанавливает последовательность и сроки выполнения всех строительно-монтажных работ.
2. Стройгенплан объекта – это графическая модель строительной площади, которая устанавливает расположение подъездных путей, сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения, монтажных кранов, механизированных установок, складов, временных зданий и устройств, которые используют для нужд строительства данного объекта.
3. График поступления на объект строительных конструкций, изделий, основных материалов и оборудования.
4. График потребности в рабочих кадрах по профессиям.
5. График потребности в основных строительных машинах.
6. Технологические карты на работы – устанавливают последовательность и методы выполнения входящих в нее производственных операций, потребность в трудозатратах и материально технических ресурсах.
7. Документация для контроля и оценки качества строительно-монтажных работ.
8. Краткая пояснительная записка с обоснованием потребности в электроэнергии, в воде, паре, кислороде, сжатом воздухе, во временных зданиях и сооружениях.
Проект производства работ составляется генеральной подрядной организацией, либо выполняется по ее заказу проектными организациями. Субподрядные монтажные и специализированные организации сами составляют проекты производства работ на выполненные ими работы.
6.3 Производство строительно-монтажных работ
(на примере многоэтажных зданий из сборных элементов)
В зависимости от габаритов многоэтажных зданий для их монтажа используют башенные или стреловые краны, которые устанавливают с одной или с двух сторон здания. При установке здания с двух сторон их размещают таким образом, чтобы одновременно исключить:
1. Возможность столкновений стрел кранов и поднимающих ими грузов.
2. Недосягаемые для кранов «мертвые» зоны.
Способы монтажа конструкций в гражданском строительстве и при возведении многоэтажных промышленных зданий принципиально не отличаются.
Монтаж многоэтажных зданий производят в следующей технологической последовательности:
1. После приемки по акту конструкций подвала приступают к монтажу конструкций подземной части.
2. Монтируемое здание в плане делят на захватки – монтажные блоки, обычно ограниченные температурными швами. По вертикали здание делят на ярусы, которые могут быть высотой в один или два этажа.
3. При установке кранов, за пределами здания применяют поэтажный метод монтажа. Монтаж вышележащего этажа начинают только после окончания монтажа всех конструкций на нижележащем этаже, а также установке монтажных связей, которые обеспечивают продольную устойчивость зданий.
4. При возведении многоэтажных каркасных зданий большую роль играет точность монтажа колон. Для обеспечения высокой точности монтажа колон применяют специальные монтажные устройства – групповые кондукторы. Они рассчитаны на одновременный монтаж от 4 до 12 колон.
Групповой кондуктор – это пространственная металлическая конструкция с хомутами для закрепления колонн и деревянного рабочего настила для работы монтажников. Уровень кондуктора выверяют с помощью винтовых домкратов.
После выверки и закрепления колон в кондукторе производят сварку закладных частей и замоноличивание стыков колон.
5. Монтаж ригелей по всей стороне здания (ригель – горизонтальный элемент строительной конструкции (балка)):
– в начале производят прихватку закладных деталей ригелей к консолям колон;
– после окончания монтажа ригелей по всей ширине здания производят сварку закладных выпусков арматуры;
– производят окончательную сварку закладных деталей ригелей и консолей колон с последующим заколачиванием стыков.
6. Монтаж плит перекрытий – начинают с установки распорных плит, их приварки к ригелям и соединение между собой накладками.
7. Остальные плиты укладывают так, чтобы положение закладных деталей плит соответственно их расположение на ригелях и чтобы оставались зазоры между плитами для заделки швов. Замоноличивание швов производят бетоном на мелком щебне.
8. Стеновые панели монтируют одновременно с несущими элементами каркаса или отдельно.
Строительство зданий из объемных элементов заключается в возведении надземной части из объемных блоков комнат или блоков квартир. При этом значительно сокращается продолжительность и трудоемкость монтажа, поскольку, уменьшается количество монтажных элементов, а большинство специальных и отделочных работ осуществляется в заводских условиях.
На строительной площадке производят установку блоков, соединение коммуникаций, заделку стыков и швов между элементами. Фронт работ делят на монтажные участки, как и при строительстве крупно-панельных зданий. Монтаж блоков ведут поэтажно. Это гарантирует ярус-этаж от непредвиденных перегрузок.
Монтаж блоков ведут непосредственно с транспортных средств.
Установку начинают от середины объекта в плане или от середины его части. Последовательность установки блоков в участке зависит от использования кранов. При установке блоков применяют три схемы:
1. Кольцевая
2. Линейная
3. По всей ширине здания
Целесообразность применения того или иного крана определяется технико-экономическим обоснованием.
6.4 Приемка строительно-монтажных работ
Приемка выполненных работ производится с соблюдением следующих правил.
Конструктивные элементы, скрываемые в процессе последующего строительства называются скрытыми работами (основания, фундаменты, арматура, закладные части железобетонных конструкций). Скрытые работы подлежат приемке техническим надзором по строительству до их закрытия, при этом составляют акты на скрытые работы.
Отдельные конструкции подлежат приемке техническим надзором по мере их готовности, при этом составляют акты промежуточной приемки работ.
После окончания строительства объекта все выполняемые на объекте строительно-монтажные работы, предусмотренные подрядным договором, подлежат приемки рабочей комиссией.
Приемка конструктивных элементов, выполненных с применением материалов, которые твердеют после укладки, допускается не ранее достижения этими материалами проектной прочности. Приемка конструкций, которые подлежат облицовке, оштукатуриванию или окраске, производится до проведения этих видов отделки.
В актах приемки выполненных работ дается оценка качества работ, устанавливается их соответствие утвержденному проекту, рабочим чертежам и требованиям СНиП.
Акты приемки работ предъявляются дирекцией строящегося предприятия (застройщиком) комиссии по приемке в эксплуатацию предприятия, здания или сооружения.
7. Долговечность и износ зданий
7.3 Факторы физического износа зданий
На физический износ влияет большое количество внешних факторов. Степень их влияния выражается коэффициентами значимости.
Таблица 6
Значимость внешних факторов физического износа
| Основные внешние факторы износа | Коэффициент значимости факторов, % |
| 1. Неиспользование здания по назначению с отключением всех видов инженерного благоустройства | 48 |
| 2. Объем и характер капремонта | 14 |
| 3. Уровень содержания и текущего ремонта | 3 |
| 4. Санитарно-гигиенические факторы | 2 |
| 5. Плотность заселения | 1 |
При эксплуатации различают силовое воздействие нагрузок, которое вызывает напряженное состояние конструкций. Различают также агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего элементы здания быстро изнашиваются и выходят из строя. Агрессивность и пассивность среды не имеют универсального характера. В одних условиях окружающая среда может быть агрессивна, а в других наоборот пассивна. Например, теплый влажный воздух очень агрессивен по отношению к стали, однако, он же упрочняет бетон.
Воздействие воздушной среды на здания
Загрязненный воздух, особенно в сочетании с влагой, приводит к преждевременному износу, к коррозии, к растрескиванию и разрушению строительных конструкций. Наиболее интенсивными загрязнителями являются продукты сгорания различного топлива, поэтому в городах и промышленных центрах металл коррозирует в 3–4 раза быстрее, чем в сельской местности.
К основным продуктам сгорания большинства видов топлива относят: углекислый и сернистый газы. При их соединении с водой образуются угольная и серная кислоты, которые разрушают бетон и стальные материалы. Кроме этих газов, в атмосфере накапливаются более 100 видов вредных соединений.
В приморских районах в воздухе присутствуют хлориды и соли серной кислоты, которые также вредно действуют на строительные материалы. Влажность воздуха повышает его агрессивное воздействие, особенно на металл.
Воздействие грунтовых вод на здания
Вода в грунте постоянно взаимодействует физически и химически с минералами и органическими веществами.
Грунтовые воды представляют собой раствор с изменяющейся концентрацией и химическим составом, что отражается на степени агрессивности воздействия раствора. С течением времени возле подземных частей здания водный режим может измениться, в связи с чем агрессивность будет повышаться или снижаться. Устойчивое обводнение подземных частей зданий при перемещении грунтовой воды вверх по капиллярам на значительную высоту усиливает коррозию конструкций, а также выщелачивание извести в бетоне, в результате чего снижается прочность оснований.
Наиболее часто выделяют следующие разновидности грунтовых вод по степени агрессивности:
– общекислотную;
– выщелачивающую;
– сульфатную;
– углекислотную.
Эти виды грунтовых вод различаются содержанием в воде соответствующих веществ, а также их концентрацией.
Воздействие отрицательных температур на здания
Некоторые части здания находятся в зоне переменного увлажнения и периодического замораживания, например, цоколь. Отрицательная температура приводит к замерзанию влаги в конструкциях и грунтах основания, что разрушающе воздействует на здания. При замерзании воды ее объем в порах материала увеличивается, что создает внутренние напряжения, которые возрастают вследствие сжатия самого материала при охлаждении. Давление льда в порах достигает до 20 Па.
Разрушение конструкций в результате замораживания происходит при полном насыщении материала влагой, максимальный объем льда достигается при температуре – 20°С, когда вся вода превращается в лед.
Напряжение в конструкциях также зависит от скорости замерзания и числа переходов через 0°С. Например, камни и бетоны с пористостью до 15% выдерживают от 100 до 300 циклов замораживания. Уменьшение пористости приводит к уменьшению количества влаги в материалах и повышает морозостойкость конструкции. Для зданий и их конструкций опасны три вида воздействия отрицательной температуры:
1. Промерзание увлажненных конструкций и их разрушение.
2. Промерзание ограждающих конструкций (стен) и нарушение в помещениях температурно-влажностного режима и комфортности.
3. Промерзание оснований, их пучение и разрушение вследствие этого находящихся выше них конструкций (фундамента).
Самыми опасными и трудноустранимыми воздействиями являются промерзание оснований и их пучение. Они опасны только для наземных сооружений, поскольку на глубине примерно в 1,5–2 м отсутствует разница в колебаниях дневной и ночной температуры, а на глубине 10–30 метров практически нет разницы между колебаниями зимних и летних температур.
Повреждение здания из-за промерзания и выпучивания оснований может произойти и после многих лет эксплуатации, особенно если допущена срезка грунта вблизи фундамента и увлажнение оснований.
Воздействие технологических процессов на здания
Несмотря на то, что здания проектируются и строятся с учетом тех технологических процессов, которые в них будут протекать, из-за неодинаковой долговечности материалов износ конструкций будет неравномерным.
В первую очередь разрушаются защитные покрытия стен и полы, а также окна, двери и кровля. Затем разрушаются стены, каркас и фундаменты. Сжатые элементы и элементы больших сечений при статических нагрузках изнашиваются медленнее, чем изгибаемые и растянутые элементы, а также элементы, работающие под динамической нагрузкой.
Кислотостойкими являются материалы с большим содержанием кремния (кварц). Нестойкими к кислотам являются материалы, которые содержат известь (известняк, мрамор), однако последние стойкие к щелочам. Обожженный кирпич стоек к кислым и щелочным средам. Для него опасен раствор едкого натра, солевая коррозия.
Минеральные масла химически неактивны по отношению к бетонам, в то же время они воздействуют на них отрицательно, так как их поверхностное натяжение в 2–3 раза меньше, чем у воды, следовательно, они обладают большей смачивающей способностью и расклинивают бетон.
7.4 Дефекты и повреждения зданий
Повреждения зданий и сооружений, возникающие в процессе их эксплуатации, начинаются в следующих наиболее уязвимых местах:
1. В местах сопряжения разных материалов и конструкций.
2. В местах операния конструкций.
3. В местах ввода коммуникаций в здания.
4. В местах сопряжения цоколя с грунтом.
Таблица 7
Наиболее уязвимые места, характерные дефекты и повреждения элементов здания
| Наименования элементов здания и наиболее уязвимые места | Характерные дефекты и повреждения |
| Основание: – зоны застоя и притока воды – зоны увлажнения основания – зоны промерзания и пучения – зоны перегрузки | Осадка грунтов, деформации вышележащих конструкций; пучение грунтов основания и деформации фундаментов, а также стен; снижение несущей способности грунтов |
| Фундаменты: – зона увлажнения основания – зона промерзания грунта – места пропуска коммуникаций | Расслоение кладки фундамента, разрушение фундамента с поверхности, разрыв фундамента по высоте, трещины в плите фундамента, неравномерная осадка или просадка |
| Стены: – стыки панелей – закладные детали – места ввода коммуникаций – места прохождения водостоков – защитное покрытие | Осадочные трещины в стенах, вертикальные трещины в простенках, деформация внутренних стен, увлажнение стен, промерзание стен, отслоение защитного слоя, растрескивание и выпадение в месте заделки стыков |
| Колонны: – места сопряжения с балками – сопряжение с фундаментами – закладные детали и связи – места крепления коммуникаций | Расслоение бетона или кирпича, отслоение защитного слоя, механические повреждения колонны, вертикальные трещины в месте сопряжения с балкой |
| Балки: – пролет и опорные части балки – места крепления коммуникаций | Трещины в пролете, трещины в опорной части балок, прогибы более допустимых величин |
| Перекрытия: – пролет и опорные части балки | Трещины в панелях или балках, прогибы более допустимых величин |
| – зоны увлажнения – зоны сосредоточения нагрузок – швы между панелями – места прохождения труб | |
| Крыша: – сопряжения кровли с трубами и другими коммуникациями – карнизы – примыкание кровли к парапетам – утеплитель и защитный ковер | Протечка кровли в местах сопряжения материалов, повреждение гидроизоляции, износ и повреждение кровли, наледи и повреждения карнизов, увлажнение и промерзание утеплителя, засорение вентиляционных каналов |
| Полы | Износ и выпадение клепок или плиток, отслоение или вспучивание линолеума, усушка древесины и образование щелей, вытирание досок |
По видам конструктивных элементов дефекты распределяются следующим образом:
1. На сопряжение различных конструкций приходится до 40% дефектов.
2. На кирпичные конструкции – 18% дефектов.
3. Железобетонные конструкции – 17% дефектов.
4. Теплоизоляция – 9% дефектов.
5. Деревянные конструкции – 7% дефектов.
6. Стальные конструкции – 6% дефектов.
7. Основания – 3% дефектов.
По степени опасности дефекты подразделяют на три группы:
1. Дефекты, влияющие на условия проживания (78% всех дефектов).
2. Дефекты, влияющие на внешний вид (13% дефектов).
3. Дефекты, влияющие на безопасность (9% дефектов).
Дефекты первых двух групп отражают эксплутационные показатели конструкций. Дефекты третьей группы отражают прочностные показатели конструкций.
Оценщикам достаточно часто приходится проводить оценку кирпичных зданий, которые имеют характерные повреждения в виде трещин, которые предшествуют разрушению стен. Трещины – это результат деформаций, вызванных следующими причинами:
– усадка здания в течение первых 1,5–2-х лет после строительства за счет обжатия швов,
– неравномерной прочностью основания (рис. 2),
– пучением грунтов в период промерзания грунтовых вод происходит в том случае, если подошва фундамента находится выше глубины промерзания почвы (рис. 3),
– чрезмерными нагрузками на перекрытия (рис. 4).
По видам деформаций дефекты распределяются следующим образом:
1. На трещины приходится – 49%.
2. На протечки – 18%.
3. На промерзание – 16%.
4. Отслоение отделочного слоя – 10%.
5. На зыбкость – 7%.
8. Оценка физического износа здания
8.3 Оценка физического износа методом разбиения
на виды износа
Метод заключается в подробном рассмотрении устранимого и неустранимого физического износа, который оценивается по короткоживущим и долгоживущим элементам зданий.
Короткоживущие элементы – это строительные элементы, физический срок жизни которых меньше срока жизни здания, и которые периодически нуждаются в замене (кровля, полы, внутренняя отделка, инженерное оборудование и др.).
Долгоживущие элементы – это строительные элементы, срок жизни которых сравним со сроком жизни здания, либо нормативный срок жизни которых больше срока экономической жизни (фундамент, стены, перегородки, перекрытия и др.). Эти элементы также называются капитальными конструкциями, которые не подлежат замене на протяжении всего периода использования здания по назначению.
Расчет износа производят раздельно по обоим видам элементов с последующим суммированием:
ФИ = УФИ + НФИ,
где УФИ – устранимый физический износ,
НФИ – неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ –- это износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость здания или добавленный доход. Его также называют отложенным ремонтом.
На практике стоимость отложенного ремонта определяется либо как потеря стоимости нового строительства, либо как стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов и повреждений.
В первом случае УФИ определяется либо на основании обследования объекта, либо методом срока жизни:
УФИ = УФИк + УФИд,
УФИк = Сстр.к х (Тэф.к / Тнорм.к),
УФИд = Сстр.д х (Тфакт.д / Тэк),
где УФИк – устранимый физический износ короткоживущих элементов;
УФИд – устранимый физический износ долгоживущих элементов;
Сстр.к – стоимость строительства короткоживущих элементов;
Сстр.д – стоимость строительства долгоживущих элементов;
Тэф.к – эффективный возраст короткоживущих элементов;
Тфакт.д – фактический возраст долгоживущих элементов;
Тнорм.к – нормативный срок службы короткоживущих элементов;
Тэк – срок экономической жизни всего здания.
Во втором случае следует учитывать весь комплекс ремонтно-строительных работ, который необходимо выполнить на дату оценки. Затраты на такие работы рассчитываются по действующим сметным нормативам на ремонтно-строительные работы:
УФИ = УФИк + УФИд,
УФИк = Срем.к,
УФИд = Срем.д,
где Срем.к – стоимость ремонта короткоживущих элементов;
Срем.д – стоимость ремонта долгоживущих элементов.
Неустранимый физический износ – это износ, устранение которого технически невозможно, либо затраты на устранение которого превосходят добавленную стоимость здания.
На практике НФИ определяется либо как потеря стоимости нового строительства, либо как степень исчерпания элементами объекта своих эксплутационных качеств.
В первом случае расчет неустранимого износа производят либо на основании обследования объекта, либо методом срока жизни.
Во втором случае расчет неустранимого износа производят только методом срока жизни, при этом делают допущения, что эксплутационные качества объекта будут до конца использованы до окончания срока службы.
Главная проблема при оценке – это определение срока службы. Из-за отсутствия достоверной статистики сегодня невозможно четко указать сроки, в течение которых тот или иной конструктивный элемент или инженерное устройство используют до конца свои эксплутационные качества.
При расчете НФИ методом срока жизни применяют следующие формулы:
НФИ = НФИк + НФИд,
НФИк = (Сстр.к –УФИк)хТэф.к / Тнорм.к,
НФИд = (Сстр.д – УФИд)хТфакт.д / Тэк,
где НФИк – неустранимый физический износ короткоживущих элементов;
НФИд – неустранимый физический износ долгоживущих элементов.
8.4 Оценка физического износа по объему ремонтных работ
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкции, элементов или системы в целом, а также восстановительной стоимости последней.
Физический износ рассчитывают по формуле:
ФИ = (Срем / Сстр)х100%,
где Сстр – стоимость ремонтируемых элементов здания, определяемая сметой на строительно-монтажные работы или укрупненными показателями восстановительной стоимости;
Срем – стоимость ремонта, определяемая сметой на ремонт по следующим формулам:
1. Расчет через единичные расценки:
Срем = (∑ОРi х ЕРРi + НР + СП +ПрЗ) х Крем
2. Расчет через ресурсные нормы:
Срем = [(М + ЗП х 1,15 + ЭМ х 1,25) + НР + СП + ПрЗ] х Крем
где ОРi – объем i-й ремонтной работы;
ЕРРi – единичная расценка i-й ремонтной работы;
НР – накладные расходы;
ПрЗ – прочие затраты;
СП – сметная прибыль;
М – затраты на материалы;
ЗП – затраты на зарплату рабочих;
ЭМ – затраты на эксплуатацию машин;
Крем – коэффициент повышения стоимости ремонтных работ, регламентируемый в общих частях к сборнику сметных нормативов на ремонтные работы. Значение этого коэффициента – 1,15–1,3. При использовании сборников на строительно-монтажные работы этот коэффициент не применяется.
Повышающие коэффициенты на ЗП – 1,15, на ЭМ – 1,25 применяются только при использовании сборников на строительно-монтажные работы.
9. Функциональный износ зданий
9.4 Совместный учет устранимого и неустранимого
функционального устаревания
На практике бывает достаточно трудно классифицировать то или иное устаревание в плане его устранимости и неустранимости. Поэтому, чтобы избежать двойного учета остаточной восстановительной стоимости, применяют следующую процедуру совместного учета устранимого и неустранимого функционального устаревания.
Если устранение износа технически возможно, то сначала производят расчет устранимого износа по формулам:
УФУ1 = Сдоп – Сстр,
УФУ2 = Сстр – ФИ + Сдем + Смонт - Свозвр,
УФУ3 = Сстр – ФИ + Сдем - Свозвр.
Если расчеты показали, что устранимый износ есть, то переходят к расчету неустранимого устаревания по скорректированной формуле.
Если расчеты показали, что устранимый износ отсутствует, то переходят к расчету НФУ по одной из основных формул.
Если устранение износа технически невозможно, то нужно производить расчет по основным формулам НФУ.
Алгоритм расчетов сведен в таблицу.