П. А. Столыпин (из речи в Государственной Думе, 5 декабря 1908 г.)

Вид материала

Подобный материал:

земельные отношения как базовый Фактор устойчивого развития сельского хозяйства

(ДОКЛАД НА ВСЕРОССИЙСКОЙ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКОЙ КОНФЕРЕНЦИИ «СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ РОССИИ: ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТОЛЫПИНСКОЙ РЕФОРМЫ И ПРИОРИТЕТЫ СОВРЕМЕННОЙ АГРАРНОЙ ПОЛИТИКИ», Г. САРАТОВ, 28 НОЯБРЯ 2006 Г.)

«...все силы и законодателя, и правительства должны быть обращены к тому, чтобы поднять производительные силы единственного источника нашего благосостояния - земли. Применением к ней личного труда, личной собственности, приложением к ней всех, всех решительно народных сил необходимо поднять нашу обнищавшую, нашу слабую, нашу истощенную землю, так как земля — это залог нашей силы в будущем, земля - это Россия».

П.А. Столыпин

(из речи в Государственной Думе, 5 декабря 1908 г.)

Российская Федерация обладает огромным сельскохозяйственным потенциалом. Площадь земель сельскохозяйственного назначения в стране на 1 января 2006 года равнялась 401,6 млн га, в том числе 194,4 млн га сельскохозяйственных угодий (48,4%) и 116,1 млн га пашни (28,9%). Общая площадь сельскохозяйственных угодий в составе других категорий земель составляла 26,3 млн га, пашни - 5,7 млн га.

Основу рационального использования и охраны этих земель, устойчивого развития сельскохозяйственного производства закладывают земельные отношения, зависящие от складывающихся в сельском хозяйстве форм и структуры земельной собственности, землевладения и землепользования.

Согласно данным государственных статистических наблюдений, осуществляемых Роснедвижимостью (форма 22-1), на 1 января 2006 года распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности складывалось следующим образом: в государственной и муниципальной собственности находилось 275,8 млн га (68,7% земель категории), в частной собственности -125,8 млн га, в том числе 120,7 млн га (30,1% площади категории) в собственности граждан и 5,0 млн га (1,2%) -в собственности юридических лиц (1).

Из всех земель Российской Федерации, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 97,1% (125,7 млн га), из них 88,8% в общей собственности на землю составили доли граждан.

К государственной и муниципальной собственности относились участки лесных земель, земель под древесно-кустарниковой растительностью, под дорогами, под водой, под болотами, а также участки земель фонда перераспределения, в котором находилось 39,9 млн га.

В структуре частной земельной собственности категории земель сельскохозяйственного назначения основную площадь занимали сельскохозяйственные угодья, включая большую часть пашни (около 90%).

Сельскохозяйственное производство в 2006 году вели предприятия, учреждения и организации различных организационно-правовых форм. Большая часть из них - это сельскохозяйственные коммерческие организации. В связи с тем, что приватизация имущества и регистрация новых организационно-правовых форм сельскохозяйственных предприятий с 1992 года по настоящее время шли без оформления в установленном порядке прав на землю, в границах сельскохозяйственных организаций земля до сих пор используется на основе различных видов права.

Несмотря на то, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации всё имущество коммерческих организаций должно принадлежать им на праве собственности или аренды, в действительности, вне зависимости

от формы хозяйствования, сельскохозяйственные организации использовали землю на праве общей (долевой или совместной) земельной собственности, принадлежащей гражданам, а также основываясь и на иных видах права (аренды, постоянного бессрочного пользования и др.).

По данным Роснедвижимости, в 2005 году доля земель граждан в общей площади земель сельскохозяйственных организаций составила в целом по Российской Федерации 20,4%, а доля сельскохозяйственных угодий, находящихся в общей долевой или совместной собственности, равнялась 70% (табл. 1).

В 2005 году были ликвидированы государственные унитарные предприятия, занимающиеся оленеводством в Магаданской области, на территории Эвенкийского и Таймырского автономных округов (78% от 7 млн га, занимаемых этими предприятиями).

Как показал анализ, в Российской Федерации с 2000 по 2005 годы продолжалось перераспределение земель между юридическими и физическими лицами, занимающимися сельскохозяйственным производством, что особенно характерно для европейской территории страны.

Так, если в 2000 году у предприятий, занимающихся сельскохозяйственным производством, имелось 581,1 млн га земель, в том числе 157,6 млн га сельскохозяйственных угодий, то в 2005 году они имели 458,7 млн га, из которых 137,9 млн га занимали сельскохозяйственные угодья.

Площади земель у граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, возросли с 63,8 млн га (45,5 млн га сельскохозяйственных угодий) в 2000 году до 79,3 млн га (53,8 млн га сельскохозяйственных угодий) в 2005 году (табл. 2).

Это происходило в результате ликвидации нерентабельных сельскохозяйственных предприятий, когда собственники земельных долей, входящих в эти предприятия, осуществляя права собственников, сдавали земельные доли в аренду иным производителям сельскохозяйственной продукции, чаще всего крестьянским (фермерским) хозяйствам. Кроме этого, собственники земельных долей выходили из действующих предприятий, каждый со своей долей с целью организации крестьянского (фермерского) или личного подсобного хозяйства. Часть земель, представляющих собой земельные доли граждан, после ликвидации предприятий не использовалась.

По данным на 1 января 2006 года, у предприятий, организаций и граждан, занимающихся сельскохозяйственным производством, находилось 538,0 млн га земель, из них земли сельскохозяйственного назначения составляли более 361 млн га (67,1%). На землях поселений для сельскохозяйственных целей использовалось 8,5 млн га. Кроме этого, часть сельскохозяйственных угодий из земель лесного, водного фонда и других категорий была предоставлена в аренду или срочное пользование для сельскохозяйственного использования.

Из всех земель 6,2 млн га составляли земли сельскохозяйственных предприятий, ликвидированных в результате банкротства, но учтенных в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ) в связи с тем, что вопрос их принадлежности не был решен. Вследствие этого действия по внесению изменений в ЕГРЗ не были произведены (1).

Таким образом, всего за 2000-2005 годы площадь земель, находящихся у предприятий, организаций и граждан, занимающихся сельскохозяйственным производством, сократилась с 644,9 млн га, из которых 203,1 млн га занимали сельскохозяйственные угодья, до 538,0 млн га (191,7 млн га сельскохозяйственных угодий), то есть на 106,9 млн га (11,4 млн га сельскохозяйственных угодий).

Около 78% земель, используемых предприятиями и организациями, являлось государственной собственностью. И только 0,6% от общей площади земель, используемых предприятиями, составила собственность юридических лиц.

В целом в составе территорий предприятий и организаций имелось 97,7 млн га земель граждан, из них у собственников земельных долей находилось 92,1 млн га, из которых - 24,5 млн га было не востребовано. В общей совместной собственности состояло 1,3 млн га земель.

Кроме этого, сельскохозяйственные организации использовали 4,7 млн га земель иных юридических лиц и земель граждан, не являющихся участниками предприятий, из них 4,3 млн га принадлежало собственникам земельных долей.

Площадь земельных долей, используемых сельскохозяйственными организациями в 2005 году, составила 83% от их наличия в Российской Федерации. По сравнению с 2004 годом этот показатель снизился на 3%.

Большой пестротой отличалась структура землевладений и землепользовании хозяйств граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции (табл. 3).

Наличие земельных долей в составе различных предприятий и организаций, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции (на 01.01.2006)

Наименование хозяйствующих субъектов	Площадь сельскохозяйственных угодий, тыс. га	Площадь пашни, тыс. га	Наличие земельных долей
Наименование хозяйствующих субъектов	Площадь сельскохозяйственных угодий, тыс. га	Площадь пашни, тыс. га	тыс. га	%
Хозяйственные товарищества и общества	48868,9	33 717,2	36 185,4	74,0
Производственные кооперативы	70809,9	44 942,0	59 059,4	83,4
Государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйственные предприятия	11250,4	5479,9	588,0	5,2
Научно-исследовательские и учебные учреждения и заведения	2043,7	1560,8	6,8	0,3
Подсобные хозяйства	1494,8	986,9	223,2	14,9
Прочие предприятия, организации и учреждения	3320,5	2056,6	308,0	9,3
Общинно-родовые хозяйства	18,7	0,2	—	—
Казачьи общества	108,5	69,9	22,0	20,4
Итого земель	137915,4	88813,5	96392,8	69,9

Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан

Наименование хозяйствующих субъектов, использующих землю	Всего	Сельскохозяйственные угодья, тыс. га
		в том числе
		пашня	залежь	Многолетние насаждения	сенокосы	пастбища
Крестьянские (фермерские) хозяйства	19462,7	14728,9	80,6	12,3	898,6	3742,3
Личные подсобные хозяйства	6453,3	4590,7	21,4	212,6	1014,7	613,9
Граждане, имеющие служебные наделы	71,1	13,5	-	0,4	51,5	5,7
Садоводы и садовнические объединения	1081,6	22,4	1	1056,7	0,5	1
Огородники и огороднические объединения	302,1	319	0,6	0,4	-	0,1
Дачники и дачные объединения	12,1	8,6	0,3	2,7	0,4	0,1
Граждане, имеющие земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства	447,4	372,8	0,1	60,1	5,6	8,8
Животноводы и животноводческие объединения	319	38,1	0,2	0,1	75,7	204,9
Граждане занимающиеся сенокошением и выпасом скота	15277	1249,3	109,5	6,7	3278,3	10633,2
Граждане занимающиеся северным оленеводством и промыслом	-	-	-	-	-	-
Граждане, собственники земельных участков	1398,8	1046,2	8,5	2	72,9	269,2
Собственники земельных долей	8249,8	4344,9	720,3	5,7	1218,7	1960,2
Индивидуальные предприниматели, не образовавшие крестьянские (фермерское) хозяйство	656,5	514	3,3	3,1	26,4	109,7
Итого использованных земель гражданами	55749,4	27248,4	945,8	1362,8	6643,3	17549,1

Из таблицы видно, что в частной собственности граждан или объединений граждан, в зависимости от вида хозяйств, находилось от 5,9% земель (участки под огородами) до 75,5% (дачные участки). Другие земельные участки или части земельных участков граждан или их объединений арендовались, находились в постоянном (бессрочном) пользовании, безвозмездном срочном (временном) пользовании, пожизненном наследуемом владении или вообще использовались без оформления прав.

Таким образом, проведенный нами анализ показал, что, как минимум, 12,6 млн хозяйств граждан (31,0%) из 40,63 млн хозяйств, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, нуждаются в переоформлении документов, удостоверяющих права на землю, и в постановке этих земельных участков на государственный кадастровый учет.

Из 137,92 млн га сельскохозяйственных угодий, закрепленных за сельскохозяйственными предприятиями и организациями, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции, 96,39 млн га составляли земельные доли, используемые на различных видах права, не выделенные в натуре и не зарегистрированные в установленном порядке.

Если считать, что примерно 200 млн га земель сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями (дороги, лесополосы, земли под древесно-кустарниковой растительностью, под водой и др.) являются бесхозными, то примерно на 80% земель сельскохозяйственного назначения требуется проведение землеустроительных работ по закреплению земельных участков в собственность или аренду с постановкой их на государственный кадастровый учет.

Это означает, что большая часть земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время не может находиться в обороте, так как земельная собственность в сельской местности юридически не разделена и фактически не оформлена.

Такое положение не позволяет хозяйствующим субъектам стабильно вести сельскохозяйственное производство. По этой же причине нельзя считать сложившееся распределение земельных участков в сельской местности законным.

Владельцы земельных участков не могут реализовать свои права собственников без их юридического оформления, то есть не могут купить, продать, заложить, подарить, передать по наследству, включить в уставные фонды принадлежащие им земельные участки. Местные же власти не имеют оснований в полной мере применить механизм платного землепользования.

По нашим расчетам, суммарные ежегодные потери, которые понесла наша страна в 1991-2005 годах из-за реформирования земельной собственности на землях сельскохозяйственного назначения и ухудшения использования земли, составляли не менее 123,28 млн тонн в зерновом эквиваленте. Это равняется 40,8% от уровня производства 1990 года, которое достигало 301,92 млн тонн.

Учитывая, что тонна зерна на мировом рынке оценивается в среднем в 100 долларов США, то суммарные потери от ухудшения землепользования за этот период равнялись не менее 12,32 млрд долларов США, или 325,25 (12,32426,4=325,25) млрд руб. в год

Таблица 3

Площадь, число и структура землевладений и землепользования хозяйств граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции (на 01.01.2006)

№ п/п	Показатели	Ед. измерения	Крестьянские хозяйства	Личные подсобные хозяйства	Садоводческие хозяйства и объединения	Огороднические хозяйства и объединения	Земельные участки для индивидуального жилищного строительства	Дачные хозяйства и объединения
1.	Число хозяйств	млн ед.	0,268	15,87	14,14	3,18	7,06	0,11
2.	Общая площадь	млн га	14,91	6,97	1,25	0,32	0,77	0,017
3.	Структура землевладений и землепользовании	%	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0
	- частная собственность	%	44,1	66,7	65,7	5,9	42,9	75,5
	- аренда	%	41,9	13,4	2,8	44,5	10,0	8,7
	- постоянное (бессрочное) пользование	%	4,4	11,2	24,8	26,2	31,5	8,1
	- безвозмездное срочное (временное) пользование	%	0,9	0,4	0,2	9,4	0,2	0,1
	- пожизненное наследуемое владение	%	8,7	6,9	4,9	1,0	9,4	5,8
	- использование земель без оформления прав	%	0,01	1,4	1,6	13,0	6,0	1,8

Если считать, что недополученный чистый доход с общей суммы ущерба 325,25 млрд руб. будет составлять 30%, то есть равняться 97,58 млрд руб. (325,25*0,3=97,58), а процентная ставка, используемая для капитализации ренты (процент капитализации), составит 3%, то снижение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий Российской Федерации за 1991-2005 годы будет равняться 3,25 трлн. руб., или (97,58*100)/ 3=3252,67 млрд руб.

При ставке земельного налога, равной 0,3%, с этой суммы местные бюджеты ежегодно будут недополучать 9,76 млрд руб. (3252,67*0,003=9,76 млрд руб.). Учитывая то, что в 2005 году в Росси и было получено 46,6 млрд руб. земельного налога, то можно считать, что земельно-ресурсный потенциал России уменьшился за 1991-2005 годы на 20,9%.

К этому также следует добавить потери продукции, связанные с существенным сокращением внесения органических и минеральных удобрений, средств защиты растений, объемов известкования, гипсования и фосфоритования почв.

Для того, чтобы ликвидировать такую ситуацию с использованием земель, необходимы огромные финансовые, трудовые и материальные ресурсы. По нашим расчетам, на осуществление мероприятий по восстановлению земель потребуется не менее 386,25 млрд руб. (4).

Все это сдерживает развитие экономики села.

В сложившейся ситуации реальным механизмом наведения порядка на земле в сельской местности является землеустройство, в ходе которого формируется земельная собственность, устанавливается правовой режим и условия ее использования.

С точки зрения землеустройства, основными характеристиками земельной собственности являются:

-площадь земельного участка, в гектарах;

местоположение, характеризующееся координатами поворотных точек границ земельного участка и адресом;
согласованные с соседями границы земельного участка, которые оформляются протоколом;
уникальный кадастровый номер;
кадастровая стоимость земельного участка, руб.;
обременения (ограничения) в использовании земельного участка;
межевые знаки (столбы), которые устанавливаются на поворотных точках границ земельного участка;
внутренняя структура земельного участка (состав угодий, размещение других объектов недвижимости, посторонних и смежных землепользователей и др.).

По результатам проведенных землеустроительных работ составляется кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) и земельный участок ставится на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ).

В связи с тем, что при формировании любого земельного участка, а также при перераспределении земельных участков затрагиваются площади и границы других землевладений и землепользовании, при проведении землеустроительных работ обязательно должен составляться проект территориального землеустройства. Одна из его задач - учесть интересы смежных землевладельцев и землепользователей в части изменения местоположения, границ, площадей и качества их земельных участков.

Проект территориального землеустройства с материалами межевания земель, проектом границ земельного участка включается в землеустроительное дело, которое хранится постоянно в архивах землеустроительных организаций.

На основании земельно-кадастровых, а также правоустанавливающих документов (решений органов местной власти, договоров купли-продажи, передаточных актов), осуществляется государственная регистрация права на земельный участок в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдается «Свидетельство о государственной регистрации права». Только после этих действий земельная собственность является оформленной, а собственник земельного участка может реализовать свои права по владению, пользованию и распоряжению недвижимостью и осуществлять законные сделки с ней.

В настоящее время объемы землеустроительных и топографо-геодезических работ по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет возросли. Если в 2004 году число подготовленных по заявкам о постановке на государственный кадастровый учет кадастровых планов земельных участков в целом по Российской Федерации составило 1635 тыс., то в 2005 году оно увеличилось до 2057 тыс., то есть на 25,8 %.

Число кадастровых планов земельных участков, выполненных по заявлениям о предоставлении сведений государственного земельного кадастра, возросло за этот период с 2615 тыс. до 3022 тыс., то есть на 15,6%.

Всего в 2005 году было подготовлено 5079 тыс. кадастровых планов.

На конец 2005 года в территориальные управления Роснедвижимости в Российской Федерации поступило 2,22 млн обращений заинтересованных лиц по вопросам проведения землеустройства, из которых 1,81 млн дел (81,5%) было исполнено. Самое большое число исполненных обращений было отмечено в Московской области - 143,5 тыс. и Краснодарском крае - 153,4 тыс., в сумме 13,4% от общего числа исполненных обращений, то есть в тех местах, где имеются наиболее ликвидные земельные участки.

На начало 2006 года в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, находилось 12,02 млн единиц хранения. За 2005 год число единиц хранения в этом фонде возросло на 1,47 млн.

Если считать, что за 2005 год в России было осуществлено всего 1,20 млн сделок с земельными участками, а с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель - 4,35 млн сделок на площади 68,8 млн га, то можно считать, что землеустроительные и земельно-кадастровые действия обеспечивали только гражданский оборот земельных участков и незначительное число работ по формированию и перераспределению земельных участков, особенно в сельской местности. Там землевладения и землепользования сельскохозяйственных организаций ставились на государственный кадастровый учет, в основном, под единым кадастровым номером, несмотря на наличие различных форм собственности, составляющих их территории.

Анализ отношений земельной собственности в сельской местности показывает, что постановка земельных участков на государственный кадастровый учет и их государственная регистрация могут быть осуществлены только при выполнении следующего комплекса основных видов землеустроительных работ.

К ним относятся:

Инвентаризация и упорядочение (определение) границ земельных участков, используемых сельскохозяйственными организациями и гражданами на различном праве.
Развитие опорной межевой сети для привязки земельных участков при постановке их на государственный кадастровый учет и проведения других топографо-геодезических работ.
Проведение аэрофотосъемки и составление картографических планов землеустраиваемой территории.

Составление проектов территориального земле устройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности.
Внесение уточнений в размеры земельных долей при изменении площадей сельскохозяйственных угодий, выделение земельных участков в счет земельных долей в натуре (на местности).
Осуществление землеустройства при передаче в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам несельскохозяйственных угодий, расположенных между участками продуктивных земель.
Проведение землеустроительных работ, связанных с передачей в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков под объектами недвижимости в сельской местности.
Оказание землеустроительной помощи хозяйствам, включенным в приоритетные национальные проекты.
Завершение межевания земель (установление на местности границ муниципальных образований; территорий с особыми природоохранными, рекреационными и заповедными режимами; границ поселений; границ земельных участков граждан и юридических лиц).

Выявление земель сельскохозяйственного назначения, которые не используются землепользователями, и осуществление мер по их перераспределению в порядке землеустройства.
Проведение консервации малопродуктивных и техногенно загрязненных сельскохозяйственных угодий на основе разработки соответствующих проектов землеустройства и их реализации.
Осуществление консолидации земель запаса и фонда перераспределения земель в границах муниципальных образований с целью обеспечения их эффективного использования путем передачи в собственность или аренду на конкурсных условиях.
Организация территории сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств, созданных в ходе земельных преобразований.
Землеустроительное обоснование мер по мелиорации, сохранению и повышению плодородия земель, защите почв от эрозии и других видов деградации, составление проектов ограничений и обременении использования земель, в том числе для земельных участков граждан и юридических лиц.
Разработка проектов земельно-хозяйственного устройства территорий населенных пунктов.
Завершение землеустроительных работ, необходимых для разграничения земель государственной и муниципальной собственности.
Возобновление работ по проведению почвенных, геоботанических, агрохозяйственных обследований и качественной оценке земель, а также проведение комплексного обследования техногенно загрязненных территорий.
Выполнение землеустроительных работ по установлению и закреплению придомовых территорий, а также по выделению земельных участков под личные подсобные хозяйства, индивидуальное жилищное и дачное строительство.
Проведение целевых землеустроительных работ по обследованию и выявлению состояния использования мелиорированных земель, пойменных земель и подготовка предложений по их эффективному использованию.

Считается, что постановка земельных участков на государственный кадастровый учет для конкретных граждан является весьма дорогостоящим мероприятием. Например, фактические затраты только на межевание земельного участка (установление границ) площадью 0,06 га оцениваются ориентировочно, по данным ряда авторов, следующим образом: Рязанская область - 2 тыс. руб., Пензенская область - 2-8 тыс. руб., Республика Татарстан -1-3 тыс. руб., Московская область - 4—15 тыс. руб., Москва - до 50 тыс. руб. Нормативные затраты на межевание земельного участка, площадью 0,06 га, составляют 8 тыс. руб. (3).

Также высокие цены на межевые работы объясняются тем, что в стоимости межевания частные землемеры, осуществляющие эти услуги, включают работы по сгущению опорной межевой сети и привязке к ней границ земельных участков, по составлению или обновлению планово-картографического материала на землеустраивае-мую территорию, по территориальному (межхозяйственному) землеустройству, то есть те землеустроительные работы, которые в большинстве экономически развитых зарубежных государств выполняются за счет средств государства или местных бюджетов.

Практика показывает, что в общей стоимости межевания удельный вес перечисленных выше работ доходит до 50-80%.

Таким образом, проведение работ по сгущению опорной межевой сети и созданию картографической основы на межселенных территориях масштаба 1:5000 -1:10 000 за счет бюджетных средств позволит существенно сократить затраты юридических и физических лиц на межевание земельных участков.

Частично вопросы сгущения опорной межевой сети и создания картографической основы решаются в рамках подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)».

Так, в рамках подпрограммы планируется разработка проектов создания и развития опорных межевых сетей в 60 субъектах Российской Федерации, создание опорных межевых сетей в 88 субъектах Российской Федерации, а также создание цифровой картографической основы в целях ведения государственного кадастра недвижимости.

На данные цели предусмотрено выделение средств федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации в размере 4816,1 млн рублей. Однако предусмотренные подпрограммой средства в полном объеме не обеспечивают проведения комплекса мер, направленных на снижение затрат по формированию земельных участков.

Для обновления картографического материала, а также создания и сгущения опорной межевой сети потребуется выделение дополнительных бюджетных средств.

В настоящее время рынок землеустроительных работ, в отличие от рынка европейских стран, монополизирован. Несмотря на отмену лицензирования указанных работ, к их выполнению допущены только организации «близкие» к местным властям и руководству территориальных органов Роснедвижимости. Причиной такого положения являются:

- возложение функций по формированию земельных участков на органы местного самоуправления;

- отсутствие механизмов государственного регулирования проведения и финансирования землеустройства;

- отсутствие утвержденного Правительством Российской Федерации порядка проведения землеустройства, намеченного Федеральным законом от 18.06.2001 № 78 - ФЗ «О землеустройстве».

Названные проблемы могут быть решены с принятием Федеральных законов «О государственном кадастре недвижимости», «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства», а также других нормативных правовых актов в этой сфере.

Одним из примеров снижения стоимости работ по формированию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является реализация международного пилотного проекта по перераспределению сельскохозяйственных угодий в сельскохозяйственных организациях Псковской области, который осуществлялся Роснедвижимостью совместно с органами исполнительной власти Псковской области при финансовой поддержке Министерства иностранных дел Дании.

Согласно применяемой технологии на первом этапе разрабатывался проект территориального землеустройства по перераспределению земель сельскохозяйственной организации на всю территорию бывшего колхоза (совхоза) за счет бюджетных средств.

При этом описание местоположения границ земельных участков осуществлялось по координатам характерных точек границ, определяемым картометрическим методом без проведения межевания на основе планово-картографического материала.

Псковский пилотный проект показал, что затраты на разработку проекта перераспределения земель сельскохозяйственного назначения на всю территорию сельскохозяйственной организации составили 200-400 тыс. рублей. При количестве участников общей долевой собственности в 500 человек, сумма затрат для каждого участника общей долевой собственности составит 400-800 рублей, что в несколько раз ниже стоимости работ по землеустройству при выделении земельных участков в счет земельных долей в индивидуальном порядке. Так, в Псковской области стоимость таких работ колеблется от 4 до 8 тыс. рублей.

При проведении аналогичных работ в ОАО «Лазаревское» Тульской области с числом участников общей собственности 2569 человек при наличии хозяйства 20 832 га сельскохозяйственных угодий, из которых 16906 га находились в общей долевой собственности, общие затраты на переоформление 1822 долей и перераспределение земель составили 3,42 млн руб., что в расчете на одну долю равнялось1877 руб., из которых расходы на межевание - всего 280 руб. (4).

Проводимые землеустроительные работы по переоформлению в собственность земельных участков показали, что основной удельный вес в структуре затрат занимает не межевание земель, а расходы на регистрацию прав и сделок с землей, а также на оплату услуг нотариуса, которые доходят до 80% от общей стоимости. Поэтому следует не упрощать землеустройство, а совершенствовать процедуру регистрации земельных сделок.

Опыт реализации проектов землеустройства показывает, что его результаты землеустройства достаточно быстро окупаются за счет вовлечения земельных участков в гражданский оборот и повышения собираемости земельного налога.

При этом без софинансирования указанных работ из бюджетов всех уровней, формирование земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения для вовлечения их в гражданский оборот в массовом порядке невозможно.

Таким образом, для снижения стоимости работ по формированию земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, по нашему мнению, необходимо:

разработать и утвердить Правительством Российской Федерации «Порядок проведения землеустройства в Российской Федерации», определенный Федеральным законом от 18.06.2001 г. №78-ФЗ «О землеустройстве»;
повысить эффективность государственного регулирования в сфере рынка оказания землеустроительных услуг, для чего разработать и утвердить постановлением
Правительства Российской Федерации «Порядок установления и регулирования цен на землеустроительные услуги», провести аккредитацию частных землеустроительных компаний и индивидуальных предпринимателей в сфере землеустройства, а также аттестовать госслужащих территориальных органов «Роснедвижимости», занимающихся землеустройством и кадастром;
в связи с необходимостью гарантированного выполнения приоритетного национального проекта «Развитие АПК» в части развития кредитных отношений под за
лог недвижимости и обеспечения земельными участками для индивидуального жилищного строительства обеспечить административную и финансовую поддержку в проведении землеустроительных работ для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет;
передать функцию государственного управления
земельными ресурсами Российской Федерации Министерству сельского хозяйства, осуществить координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления при проведении землеустройства, возложив ее на Министерство сельского хозяйства Российской Федерации;
установить четкий порядок проведения территориального землеустройства с определением требований ко вновь образуемым земельным участкам, требований к оформлению землеустроительной документации, ее согласованию и утверждению (включая особенности, характерные для земель сельскохозяйственного назначения);

определить случаи, при которых возможен выбор правообладателем земельного участка различных способов описания местоположения границ земельных участков - более дешевых работ с использованием планово-картографического материала, материалов дистанционного зондирования либо выполнения более дорогостоящих работ по межеванию;
разработать и реализовать Федеральную целевую программу «Землеустройство на землях сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации (2008-2012 годы)», главным содержанием которой должно являться землеустроительное обеспечение и завершение земельных преобразований;

создать систему управления землеустройством на землях сельскохозяйственного назначения в системе Министерства сельского хозяйства Российской Федерации с филиалами в субъектах Российской Федерации;

ввести институт досудебного рассмотрения споров о местоположении границ земельных участков; организаций МСХ Российской Федерации Федеральный центр по проведению землеустройства;
принять меры по выполнению постановления Правительства Российской Федерации от 04.04.2002 №214 «Об утверждении Положения о государственной экспертизе
землеустроительной документации» для обеспечения ее соответствия стандартам, техническим регламентам и исходным данным;
до формирования системы саморегулируемых организаций в области оказания землеустроительных услуг с целью соблюдения технологий выполнения земле устроительных работ и обеспечения их качества усилить контроль за проведением землеустройства через систему территориальных органов «Роснедвижимости»;
ускорить создание системы страхования профессиональной ответственности землеустроителей за выполняемые землеустроительные работы с целью возмещения ущерба, причиненного исполнителями землеустроительных работ при оказании соответствующих услуг;
рекомендовать субъектам Российской Федерации финансировать работы по составлению проектов территориального землеустройства по перераспределению земель сельскохозяйственного назначения в целом на территорию бывших колхозов и совхозов;
провести уполномоченными федеральными органами исполнительной власти проверки рынка землеустроительных работ на предмет соответствия законодательству о конкуренции и ограничении монополистической деятельности.

Литература

Государственный (национальный) доклад (Текст): О состоянии и использовании земель в Российской Федерации. - М.: МЭРТ - Роснедвижимость, 2006. - 200 с.
Основные направления развития землеустройства в Российской Федерации (Текст) / Под ред. С.Н. Волкова.- М.: ГУЗ, 2006. - с. 27-28.
Киевская Е.С. Территориальное планирование и землеустройство в странах Европейского Союза (Текст) // Автореферат дисс. канд. экон. наук. - М.: ГУЗ, 2006. - 28 с.
Шагайда Н.И. Трансакционные издержки сельскохозяйственных организаций при формировании землепользования за счет участков долевой собственности (Текст): Организационно-экономический механизм регулирования земельных отношений на региональном и муниципальном уровнях // Материалы заседания выездного Бюро Отделения экономики и земельных отношений в г. Великий Новгород, 27-28 октября 2006 г. - С.-Пб. - Пушкин.: СЗНИИЭиОСХ, 2006. - с. 108-109.

Blog

П. А. Столыпин (из речи в Государственной Думе, 5 декабря 1908 г.)