Методы оценки земельных участков
| Вид материала | Документы |
СодержаниеМассовая оценка городских земель |
- Практика оценки земельных участков для предоставления объектов недвижимости на инвестиционных, 70.71kb.
- 27 декабря 2007 г. N 667 об изъятии и предоставлении земельных участков, 2222.63kb.
- О проведении аукциона по продаже земельных участков и об приватизации, 331.81kb.
- Что такое приватизация земельных участков, виды земельных участков, 303.07kb.
- Во исполнение Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007, 38.34kb.
- Земельные участки, кадастровый № б/н, 11.35kb.
- Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом, 200.55kb.
- «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области», 1135.66kb.
- Указ №58 от 28 января 2006 г. О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных, 151.13kb.
- Башkортостан республикаhы, 26.61kb.
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1. Метод рыночных сравнений - сравнения производятся по следующим параметрам: - условия финансирования;
особые условия продажи;
время продажи;
местоположение;
физические характеристики.
Продано 3 участка (г. Зеленоград). Предполагалось продать 13 участков. Нормативная цена земли 260000$ за гектар. Первый - 0,3 га = 300000$; первый аукцион проходил при трех участниках.
- Метод соотнесения (переноса) - стоимость объекта недвижимости как единого комплекса
делится на стоимость здания и стоимость земельного участка. Доля издержек на приобретение
земельного участка составляет от 15% (для неосвоенных участков) до 35% (для участков с
развитой инфраструктурой). Чем старше здание, тем выше доля земельного участка в общей
стоимости объекта оценки
- Метод капитализации земельной ренты- используется редко, с точки зрения технологии
проводится капитализация арендных платежей (для Москвы i = 16%).
- Техника остатка для земли.
5. Метод развития (освоения земельного участка) - используется, когда необходимо
определить стоимость земельного участка, пригодного для разбивки на отдельные
индивидуальные участки.
Технология оценки:
а) определение размера и количества индивидуальных участков;
б) расчет стоимости освоенных участков методом сопоставлением продаж;
в) расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого
периода продаж и величины выручки от продажи этих участков;
г) расчет денежных потоков с учетом времени освоения земельного участка: денежный поток =
общая выручка - издержки;
д) определение ставки дисконта;
е) дисконтирование денежного потока.
6. Метод инвестиционных контрактов - является разновидностью доходного подхода оценки
земельного участка и прав их долгосрочной аренды. Типичное условие инвестиционных
контрактов - разделение доли собственника и инвестора в определенных пропорциях.
Например, в Москве 50/50 в центре; 30/70 на периферии.
Практически все инвестиционные контракты заключаются между городской администрацией собственника и частными инвестора-ми. Оплата земельного участка или права его долгосрочной аренды, или права застройки происходит фактически в натуральной форме.
Технология оценки:
а) определяются характеристики здания, планируемого к строительству или уже
запроектированного для строительства на данном земельном участке. Например, определяется
полезная площадь;
б) на основе типичных условий инвестиционных контрактов определяется общая величина
полезной площади различного функционального назначения, которая должна перейти
городской администрации;
в) определяется стоимость квадратного метра площади различного функционального
назначения в здании, расположенном на оцениваемом или аналоговом земельном участке;
г) определяется общая стоимость полезной площади, которая должна перейти городу;
д) определяется ориентированный срок реализации проекта (по аналогам, либо из
градостроительных органов);
е) определяется возможный период продажи городской доли;
ж) определяется величина коэффициента капитализации (в некоторых случаях, объект
недвижимости утверждается конкурсной комиссией).
з) определяется текущая стоимость будущих платежей, которая и принимается за величину рыночной стоимости земельного участка при отсутствии обременении. При наличии документально подтвержденных обременении, их стоимость вычитается из оценочной стоимости участка. Соблюдение условий инвестиционного контракта контролирует местная (городская) администрация и, в случае, если земельный участок остается неосвоенным, администрация имеет право расторгнуть контракт и освободившиеся участки выставить на земельный конкурс.
7) Затратный метод - в основе метода тезис о том, что владелец земельного участка не согласится продать его по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в улучшение земельного участка (особенно если продается право аренды, а обязанности по воспроизводству городских земель остаются за владельцем земельного участка). Таким образом, минимальная стоимость земельного участка рассчитывается исходя из стоимости затрат на создание и воспроизводство улучшений с учетом инфляции и фактора времени.
Стоимость замещения рассчитывается как стоимость создания всей системы улучшений городских земель, которая имеет ту же или эквивалентную пригодность с точки зрения функционального назначения, использования стандартов (материал и дизайн, оборудование). В качестве основы для расчета используют следующие укрупненные данные:
а) баланс земель города;
б) характеристики здания и сооружения на земельном участке раз-личного функционального
назначения;
в) характеристики инженерной инфраструктуры;
г) соотношение капитальных затрат на строительство объектов раз-личного назначения и на
создание городской инфраструктуры.
1. Баланс городских земель
| земли жилой застройки | площадь, тыс. га |
| 1. многоэтажная застройка 2. индивидуальное строительство 3. дачное строительство | 23 3 0,3 |
- Себестоимость строительства одного квадратного метра жилых домов 500-700 3;
- средняя плотность застройки 8000 м2/га (берем по градостроительным нормам либо по
факту);
3. ориентировочная общая площадь замещаемых жилых домов
23 га* 8000= 184000 м2;
4. ориентируемая стоимость замещения всех жилых домов
184000 * (500 + 700) /2=184000 * 600 = 110400000$;
доля города: минимальная - 30% стоимости замещения максимальная - 50%.
5. минимальная стоимость земель жилой застройки:
33120/23 - 1,44 млн./га
максимальная стоимость = 55200 / 25 = 2,4 млн./га
Следует вкладывать деньги на улучшение земельных участков.
8,Нормативная цена земли. До рыночных реформ величина налога на землю устанавливалась органами исполнительной власти по предложениям соответствующих земельных комитетов. Нормативная цена земли рассчитывалась как 200 * земельный налог.
НЦЗ = 200 * ЗН
Ставки земельного налога увязаны с зонированием городской территории (учитывается местоположение и другие характеристики, например, в Москве выделено 69 территориальных экономических оценочных зон).
Если определена рыночная стоимость улучшений (РСУ) земельного участка, то рыночная стоимость земли может быть определена как:
РСЗ = НЦЗ + РСУ
Существующая практика противоречит основному принципу расчета налогов, который должен определяться в процентах от налогооблагаемой базы. Кроме того, границы и конфигурация оценочных зон соответствует существующим внутригородским магистралям, т.е. эти границы оценочных зон нельзя рассматривать как границы и линии разделения участков с различной градостроительной ценностью.
По мере развития рыночных отношений и получения информации о рыночных сделках, нормативная цена земли должна приниматься в соответствии (пропорционально) с рыночной стоимостью объекта недвижимости, находящихся в обороте.
МАССОВАЯ ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
1. Сбор и анализ информации:
| номер квартала; | площадь застройки; |
| границы; | стоимость строительства (м~); |
| площадь; | - рыночная стоимость одного |
| удельный вес жилой застройки; | квадратного метра; |
| этажность; | - ежегодная арендная плата; |
| общая жилая площадь; | - транспортная доступность; |
| материал стен; | престижность; |
| | - инфраструктура. |
2. Выделение типовых земельных участков: по каждому показателю формируются интервальные ряды и определяется частота попадания в каждом из них. Например, по
| стоимости строительства | частота попадания |
| 170-179 $/м2 | 2 |
| 180-189 | 3 |
| 190-199 | 4 |
| 200-209 | 5 |
| 300-309 | 8 (наиболее типичная) |
По каждому параметру определяется наиболее типичная группа. По максимальному количеству объектов с типичными показателями выбираются так называемые типичные объекты.
3. Оценка типовых земельных участков путем капитализации арендной платы.
Ставка капитализации определяется на основе данных по рыночной стоимости жилья и ежегодной арендной плате за его использование.
4. Построение линейной регрессионной модели: строится по типовым участкам.
у = а0 + а1x1| + а2х2 + ... + аnхn;
5. Перенос рыночной стоимости типовых земельных участков с помощью уравнения регрессии на другие земельные участки.
Полученная таким образом стоимость может использоваться в качестве налогооблагаемой базы при взимании земельного налога. При этом, целесообразно установить ставку налога меньшую, чем ставку арендной платы.