Методические рекомендации по оценке стоимости земли методические рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности
| Вид материала | Методические рекомендации |
Содержание22. Метод капитализации арендной платы 23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю |
- О. Е. Медведева Методические рекомендации по осуществлению эколого-экономической оценки, 567.55kb.
- Методические рекомендации по оценке эффективности научных, научно-технических и инновационных, 249.94kb.
- Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов общие положения, 5143.29kb.
- Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов общие положения, 3659.97kb.
- Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности, 222.46kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
- Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности, 1159.14kb.
- Министерства Юстиции Республики Казахстан, рекомендации Казахстанской ассоциации оценщиков., 587.45kb.
- Методические рекомендации по оценке эффективности деятельности антинаркотических нко., 380.57kb.
22. Метод капитализации арендной платы
22.1.Стоимость земли данным методом определяется как отношение арендной платы за минусом издержек, связанных с владением земельным участком, к коэффициенту капитализации.
Пример:
| Рыночная ставка арендной платы за пашню | = 1000 руб./га |
| Ставка земельного налога | = 200 руб./га |
| Коэффициент капитализации | = 0,1 |
| Рыночная стоимость пашни | = (1000-200) : 0,1 = 8000 руб./га |
22.2. Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах.
22.3. При расчете рыночной стоимости необходимо использовать только данные о рыночных ставках арендной платы за землю. В качестве последних целесообразно использовать ставки, формируемые на вторичном рынке.
23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
23.1. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, заключается в определении дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации. В данном случае чистый операционный доход рассматривается в качестве земельной ренты.
23.2. Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом от выращивания наиболее распространенных (товарных) культур и издержками на их производство в расчете на единицу площади.
23.3. Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники, то есть, на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия.
23.4. В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.
23.5. Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота.
23.6. Оптимальная структура посевных площадей, определяемая наиболее типичным севооборотом для данной местности, является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве.
23.7. Доход также может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, в течение трех лет поле было занято зерновыми, а один год – паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду.
23.8. Культуру можно считать основной, если в структуре товарной продукции растениеводства она занимает не менее 70 процентов.
23.9. При определении затрат можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными о себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.
23.10. Ниже приведен пример расчета стоимости пашни при наличии 2-х товарных культур (пшеницы и ячменя) и пятипольном севообороте.
Пример:
| Средняя урожайность пшеницы | 30 ц/га |
| Средняя урожайность ячменя | 20 ц/га |
| Средняя цена реализации пшеницы | 220 руб./ц |
| Средняя цена реализации ячменя | 160 руб./ц |
| Себестоимость производства пшеницы | 150 руб./ ц |
| Себестоимость производства ячменя | 130 руб./ ц |
| Чистый операционный доход от пшеницы = | 30×(220-150)=2100 руб./ га |
| Чистый операционный доход от ячменя = | 20×(160-130)=600 руб./ га |
| Пятипольный севооборот: 3 года - пшеница, 1 год - ячмень, 1 год - пар | |
| Средневзвешенный доход от пашни = | (2100×3+600×1+0×1):5=1380 руб./га |
| Коэффициент капитализации | 0,1 |
| Стоимость пашни = | 1380 : 0,1 = 13800 руб./га |