Geum.ru

Учебный курс

Вид материалаУчебный курс

Содержание


Источники информации
Виды рыночных циклов
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   32

Источники информации


Для статистических наблюдений и измерения циклов на рынках недвижимости Великобритании может быть использован ряд источников информации. Многие из них концентрируются вокруг информации о строительной деятельности, например, такой как:
  • начала и окончания строительства жилых домов,
  • новые строительные заказы (вновь заключенные договоры),
  • загрузка компаний, специализирующихся в архитектурной и проектно-сметной деятельности.

Другие источники информации сосредоточены в сфере финансирования недвижимости. Это такие данные, как:
  • информация об ипотечных кредитах (количество заявок и объемы предоставленных ипотечных кредитов),
  • объемы финансирования различных компаний, связанных с операциями с недвижимостью.



Для участников рынка недвижимости существует ряд специализированных изданий о рыночных индексах, которые обеспечивают минимально необходимую регулярную информацию о коммерческой недвижимости: ставках аренды, индексах доходности и капитализированной стоимости. В условиях Великобритании наиболее полные статистические данные можно найти, например, в периодических изданиях IPD (статистическая информация об инвестициях в развитие недвижимости) и серии исследований д-ра Скотта (Dr. Scott) об инвестициях и доходности недвижимости. Обе работы развиваются как одно из исследовательских направлений деятельности Королевского общества специалистов по недвижимости RICS как специальный проект по исследованиям циклов недвижимости.

Предлагаемые пользователям выпуски IPD содержат данные, которые помогают, например, инвесторам проанализировать характеристики их собственных портфельных инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне общей рыночной статистической информации.

Надо сказать, что уже давно на рынке инвестиций в недвижимость возникла проблема создания индикаторов рыночных трендов, сравнимых по своей общности и значимости с такими, которые доступны на рынках ценных бумаг. Материалы выпусков IPD как раз предназначены для того, чтобы помочь разрешить эту проблему для участников британского рынка коммерческой недвижимости. Поэтому данная работа активно поддерживается ведущими компаниями рынков недвижимости Великобритании и, в результате, основывается на информации, предоставляемой из 56 ведущих инвестиционных фондов.

Однако следует отметить, что статистические данные IPD имеют пока сравнительно короткую жизнь; в современной форме они накапливаются только с 1980 года, хотя отдельные, более ограниченные выборки показателей имеются с 1970 года. По определенному достаточно ограниченному перечню инвесторов в работах д-ра Скотта имеются данные вплоть до времен второй мировой войны. Следует заметить, что эти данные хорошо корреспондируются и дополняют современные данные IPD, хотя, конечно, размеры выборок до 1980 года значительно скромнее. В результате получается, что имеющийся относительно короткий период накопления данных снижает общее количество статистических наблюдений, которые могут быть использованы для качественного анализа динамики циклов недвижимости. В частности, это значительно затрудняет анализ долговременных циклов - циклов с большим периодом колебаний показателей рынка коммерческой недвижимости.

Кроме того, существуют и регулярно актуализируются статистические данные по такому ряду показателей рынка недвижимости, как цены на жилые дома, что позволяет выстраивать циклы ценовых характеристик жилой недвижимости. Дело в том, что в Великобритании 2/3 граждан являются собственниками домов, в которых они проживают. Поэтому в большей мере представляет интерес прослеживать тенденции показателей купли-продажи жилья, нежели ставок арендной платы. Рынок аренды частного жилья на рынках жилья Великобритании очень мал и охватывает лишь 10% от общего числа операций на рынке жилья. Причем арендные ставки долгое время находились в сфере государственного контроля. Поэтому было невозможно формировать объективные показатели рынка аренды вплоть до смены политики в сторону ухода от централизованного контроля рынка аренды жилья к началу 1990-х годов.

Сегодня основные показатели рынка жилой недвижимости по собственникам, проживающим в своих домах, предоставляются двумя ведущими компаниями Великобритании: Общенациональным строительным обществом (Nationwide Building Society) и Галифакс Банком (Halifax Bank). Обе базы данных формируются этими компаниями на основе информации о собственных предоставляемых ипотечных кредитах.

Так, из ипотечных договоров можно получить следующую информацию:
  • данные о ценах на жилые дома,
  • характеристики кредитуемой жилой недвижимости,
  • такие детали о заемщиках, как возраст, доход, а также, является ли данный ипотечный заем кредитом для первого приобретения дома или заемщик ранее уже имел собственное жилье.

Обе компании имеют большие объемы накопленной реальной информации по операциям с жильем. Принципы формирования индексов жилого рынка у обеих компаний идентичны и основываются на достаточно сложных алгоритмах многовариантного анализа и парных сравнений во времени стоимостей соответствующих «корзин» жилой недвижимости - как неких нормированных наборов из различных типов домов. При этом в числе важнейших характеристик для классификации типов жилых домов выделяют следующие: расположение, площадь в плане, конструкция дома (отдельный коттедж, коттедж для двоих собственников, дом многопользовательского типа, квартира и т.д.), наличие съемщиков, количество спален и ванных, тип отопления, тип гаража, возраст дома.

Поскольку действующий на сегодня метод формирования индексов рынка жилья был заново установлен также лишь с 1980-х годов, то ситуация для выявления циклов (особенно для долговременных циклов) является такой же затруднительной, как и для рынков коммерческой недвижимости.


Виды рыночных циклов

В результате проведенного анализа динамики показателей стоимостных характеристик на рынке недвижимости Великобритании в целом за период с 1970-х годов были выявлены три основные волны, см., ниже табл. 2.6

Рассмотрим некоторые из особенностей этой динамики:

(i) точные данные по времени колебаний (выявленных волн) несколько варьировались между различными секторами рынков недвижимости, но определенность наличия явно выраженных пиков и спадов практически была адекватной;

(ii) были отмечены региональные вариации колебаний, в частности, по регионам со спадами (или подъемами доходности) меньшими, чем в других регионах;

(iii) вторая из названных волн (см., в табл. 2.6 строку N2) был наименее значительным по размаху отклонений, как для коммерческого, так и для жилого рынка недвижимости;


Табл. 2.6. Три отмеченные типа волн на рынках недвижимости




(N1) подъем 1970 - 1973 гг. спад 1973 - 1977 гг.




(N2) подъем 1978 - 1979 гг. спад 1980 - 1984 гг.




(N3) подъем 1985 - 1989 гг. спад 1990 - 1993 гг.


(iv) депрессия середины 1970-х годов (волна N1) была самой тяжелой для рынка коммерческой недвижимости и показала наибольший спад по показателям прибыльности;

(v) наиболее значительные ухудшения показателей для рынка жилой недвижимости (по показателям строительства жилья) имели место в период спада 1990-х годов (волна N3). Так, в предыдущие периоды спадов (в волнах №1 и №2) реальная стоимость домов падала вместе со снижениями рыночных показателей, но денежные кредиты, выданные на их строительство, возвращались достаточно стабильно. В последней волне N3 был провал и по возмещению выданных денежных кредитов. Этот феномен объяснялся, по-видимому, недостатками механизмов ипотечного кредитования, когда во многих случаях кризиса 1990-х годов оказалось, что согласованная оценка залога жилой недвижимости оказывалась существенно выше, чем ее реально складывающаяся оценка в условиях рыночного спада. В такой ситуации безопасность кредитора нарушалась, так как домовладельцы, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, в принципе не могли возместить кредит своей упавшей в стоимости жилой недвижимостью;

(vi) волновые явления (своеобразные циклы) на рынках недвижимости оказались тесно взаимосвязанными с внешнеэкономическими и внутриполитическими событиями, например, такими как:
  • скачок цен на нефть в странах-производителях нефти ОПЕК в 1970-х годах,
  • изменения во внутренней экономической политике и в правительстве (как, например, выход Великобритании из валютного механизма Европейской финансовой системы в 1992 году).