Geum.ru

Новости Приглашение к участию

Вид материалаДокументы

Содержание


Чем удачнее место, тем дороже проект
На службе у инвестора
Цена ошибки
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6

Чем удачнее место, тем дороже проект


Любопытно, что в дореволюционной России земельные участки, расположенные на пересечении главных улиц, оценивались на 10% выше, чем те, что располагались по фронту этих улиц. И аргументом выступал тот факт, что угловое здание имеет два открытых фасада, а значит, оно более ценно, чем однофасадное. Местоположение оказывает существенное влияние на издержки по созданию объектов недвижимости. Наиболее часто это связано с дополнительными затратами, которые возникают при строительстве объектов в новых районах застройки, где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Увеличение издержек может быть связано также с высокой плотностью застройки в районе расположения проекта, что усложняет использование техники, организацию подъездов к строительной площадке, складирование строительных материалов и т.д.

Существует разница между географическим и экономическим местоположением.

Географическое местоположение объекта недвижимости — это привязанность его к определенным топографическим характеристикам. Экономическое — это расположение объекта недвижимости относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки, а потому влияют на его стоимость. Таким образом, определяющую роль в будущей эффективности торгового центра играет его удачное местоположение, то есть оптимальное расположение в соответствии с его функциональным предназначением.

Исследования, проведенные в крупных городах США более 10 лет назад, показывают, что основными факторами, способными повлиять на доходность проекта, являются: близость к деловому центру; незначительный процент населения с доходом ниже черты бедности; близость к станции метро; близость к водоемам и паркам; криминогенный фактор (низкий уровень преступности вокруг участка).

Разумеется, в России несколько смещены акценты приоритетности, тем не менее такие понятия, как доступность, отсутствие конкурентного окружения, численность населения, наличие рабочих мест, пешеходные и пассажирские потоки, являются определяющими. Рассмотрим подробнее перечисленные аспекты.

Под доступностью понимается: соответствие нового проекта ландшафту; наличие транспортных сетей, доступных покупателю.

Также важно — является ли пешеходный поток мимо проектируемого магазина достаточным, чтобы генерировать торговлю и т.д.

Следующий по значимости фактор — конкуренция. Если у потенциального магазина поблизости уже есть прямые конкуренты, то надо рассчитать, какую долю покупателей можно у них забрать. Существенной характеристикой местоположения является понятие «зоны притяжения» — территории, население которой полностью или частично полагается на торговый центр, чтобы с его помощью удовлетворить свои потребности в тех или иных товарах. Нередко девелоперов пугает наличие рядом стоящих объектов, оказывающих подобные же услуги и предлагающих товары-субституты. Между тем это еще не является негативным фактором. Наоборот, для товаров длительного пользования (автомашин, видеосистем, телевизоров, бытовой техники) соседство с магазинами, предлагающими комплиментарные товары, может способствовать успеху проекта, поскольку наличие ряда магазинов одного направления — фактор притяжения для покупателей.

Также важно учитывать: какова обеспеченность торговыми площадями на текущий момент; каковы уровень доходов и расходов в розничной торговле в данной области; сколько вновь созданных магазинов на данной территории; каковы покупательская способность, численность населения и тенденции занятости в данной местности; каково отношение местных властей к развитию торгового проекта; имеются ли еще какие-либо проекты.

Для достоверного и подробного изучения участка важными составляющими являются структура занятости населения, ее перспектива, а также наличие рабочих мест. Так, близость учебного заведения может стать важным положительным фактором для магазинов, торгующих товарами молодежного ассортимента — аудиотехникой, кассетами, дисками и др.

И последней, пожалуй, не менее существенной среди всех перечисленных особенностей становится такая характеристика, как проходимость, т.е. количество пешеходов, проходящих мимо магазина в течение определенного периода. Этот показатель может существенно отличаться даже в пределах нескольких десятков метров.

На службе у инвестора


Почти всегда реализацией проекта от имени инвестора занимается управляющая компания (УК). Это позволяет централизованно и в надлежащем порядке оформлять исходно-разрешительные документы, получать необходимые согласования и разрешения. УК представляет интересы инвестора на этапе проектирования и строительства. Она также вправе привлекать внешние кредитные и инвестиционные средства.

Инвестор же, привлекая профессиональную УК, избегает необходимости создания и содержания собственной службы заказчика. Это дает возможность: внятно и грамотно сформулировать стратегию проекта; обеспечить контроль за оптимизацией и минимизацией бюджета; максимально сократить сроки строительства, соблюдая качество; обеспечивать защиту интересов инвестора перед подрядчиком; избежать ситуации, при которой подрядчик, пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремится либо увеличить бюджет, либо снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.

Цена ошибки


Нередко при оценке инвестиционных проектов допускаются ошибки: занижаются инвестиционные затраты, возможно, не учитывается прирост потребностей в оборотном капитале, связанных с организацией сбыта, оплатой консультантов и прочих косвенных расходов; предположения об эффективности проекта могут быть завышены, пока не получены реально обоснованные анализы и заключения; выводы и заключения могут быть умозрительными; не принимаются во внимание происходящие возможные изменения в динамике спроса, предложения и конкуренции на рынке; отсутствует надлежащий анализ рынка при подготовке заключения о прогнозируемой доходности проекта; нередко возникает явное расхождение между настоящими (или недавними) ценами продажи аналогичных объектов и потенциальной ценой создаваемого ТЦ; неумение быстро ориентироваться в изменении условий рынка; недостаточно знаний о движущих факторах рынка (например, использование вместо цен сделок цен предложения); чрезмерно оптимистические прогнозы относительно продажных цен и уровня арендной платы; недостаточное обоснование ставки дисконтирования (без рисковой ставки, уровня премии за риск и пр.).

При оценке эффективности инвестиционного проекта ошибки могут скрываться не только в неверных расчетах (что тоже случается), но и при недостаточном внимании к анализу состояния и тенденций развития рынка. «Проблемы из-за неправильной концепции или управления возникают у многих проектов, но большинство из них еще можно решить, если грамотно за это взяться, — считают консультанты Stiles & Riabokobylko. — Например, Торговому центру «Охотный ряд» по прошествии времени пришлось сменить концепцию. С самого начала была неверно сделана ставка на посетителей бутиков, тогда как основной поток потенциальных покупателей на Манежной площади — это молодежь, собирающаяся в центре города. Для этой категории посетителей и были позднее созданы развлекательная зона, интернет-кафе, открыты магазины молодежных марок».

Чем могут обернуться ошибки проектирования? Ответ может быть очень прост, особенно если дело касается регионов: в торговый центр не зайдут якорные арендаторы и известные брэнды. В данном случае это будет обычный рынок, возможно, экономически успешный, но не стабильный.