Geum.ru

Ежеквартальныйотче т открытое акционерное общество «Группа Компаний пик»

Вид материалаДокументы

Содержание


4.5.1. Анализ факторов и условий, влияющих на деятельность эмитента
Изменение цен на первичном рынке жилья РФ (Росстат)
Реальные располагаемые доходы населения
Подобный материал:
1   ...   20   21   22   23   24   25   26   27   ...   41

4.5.1. Анализ факторов и условий, влияющих на деятельность эмитента


Факторы и условия, влияющие на деятельность эмитента и результаты такой деятельности. Прогноз в отношении продолжительности действия указанных факторов и условий:
  • изменение цен;
  • потребность населения в жилье;
  • доходы населения;
  • инфляция;
  • ситуация на ипотечном рынке;
  • динамика цен на энергоносители на мировых рынках.


Описание степени влияния факторов в сложившихся условиях.
  • Изменение цен.

На протяжении длительного периода с 2003-октябрь 2008 гг. цены на жилье непрерывно росли. В 2008 г. в целом цены выросли в среднем по стране на 10,3% (к уровню декабря 2007 г.), при этом в Москве цены за тот же период выросли на 12,7%, в Московской области - на 16,2%.

Однако в результате мирового финансового кризиса осенью 2008 года произошло резкое сокращение объемов продаж, финансирования строительства, ипотечного кредитования и количества сделок на рынке жилья, цены на первичном рынке жилья в РФ стали снижаться. В IV кв. 2009 г. цены на жилье достигли «дна»: снижение цен замедлилось, а в некоторых городах РФ они стабилизовались или стали показывать рост. В 2010 г. тенденция стабилизации и роста рынка обозначилась в большинстве городов РФ. В 2011 году начался рост цен и восстановление спроса.

Изменение цен на первичном рынке жилья РФ (Росстат)
2008
2009
2010
2011
%, квартал 2011 к кварталу 2010

I квартал
48 729
50 465
48 261
41 534
-13,9%

II квартал
51 299
49 313
48 036
42201
-12,2%

III квартал
52 799
47 968
48 050






IV квартал
52 504
47 715
48 144






Снижение объемов продаж жилья в 2009 г. создало эффект отложенного спроса, который начал реализовываться в конце 2009 – начале 2010 года. В первой половине 2010 г. на первичном рынке жилья г. Москвы сформировалась тенденция к росту цен. За сентябрь 2011 г. средние цены предложения (без учета элитных объектов) выросли на 0,6% и составили 174,4 тыс. руб./кв.м, при этом по отдельным секторам рост цен составил: в сегменте «эконом» — 0%; в сегменте «бизнес» — +1,3%. С начала 2011 г. цены на первичном рынке жилья Москвы выросли на 10,5% (без учета элитных объектов).

 
  • Потребность в жилье.

Потребность населения в жилье в РФ в целом оценивается в 1,6 млрд. кв. метров нового жилья (Минрегион РФ). Она формируется, прежде всего, за счет необходимости замены и качественного обновления существующего аварийного и ветхого жилья, позитивных демографических сдвигов, роста потребности населения в современном качественном жилье.
  • Доходы населения.

Рост среднегодовых доходов в 2004-2007 гг. составлял примерно 25% в год. В результате мирового финансового кризиса рост среднедушевых доходов в 2008-2009 гг. замедлился: +18,6% (2008 г.), +12,6% (2009 г.). За 2010 г. денежные доходы населения выросли на 11,1% к 2009 г., и составили 18,7 тыс. рублей в месяц. Объем денежных доходов населения за январь-сентябрь 2011 г., по предварительной оценке, вырос к соответствующему периоду прошлого года на 9,2%. Денежные расходы по сравнению с соответствующим периодом прошлого года выросли на 10%.

За 9 месяцев 2011года, по оценке Росстата, номинальная начисленная заработная плата составила 22654 рубля (прирост относительно прошлого года – 12%).

Реальные располагаемые доходы населения увеличились в 2007 г. – на 12,7%, в 2008 г. - на 2,9%, в 2009 г. – на 2,3%. В 2010г., по оценке, по сравнению с 2009г. увеличились на 4,3%. В сентябре 2011 г. реальные располагаемые доходы увеличились по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 3,2% - максимальное значение в 2011г.

Сформировавшаяся тенденция к восстановлению темпов роста доходов в 2011 г. является положительным фактором, действующим в долгосрочной перспективе. Сохранение уровня доходов и восстановления высоких темпов их роста при произошедшей за время кризиса коррекции цен на рынке жилья, привело к увеличению доступности жилья для населения, что оказывает долгосрочное положительное влияние на платежеспособный спрос на рынке.

  • Инфляция.

Инфляция в России по итогам 2010 года составила 8,8%. За 9 месяцев 2011 года потребительская инфляция составила 4,7% против 6,4% - годом ранее, в сентябре текущего года была нулевой (-0,2% - в августе, 0% в июле). На замедление инфляции повлияло значительное снижение темпов роста цен на продовольственные товары, начавшееся с марта.

Минэкономразвития РФ понизило верхнюю планку прогноза по инфляции в 2011 году до 6,5-7% с 6,5-7,5%, сохранив прогноз на 2012-2013 годы на уровне 5-6%, 4,5-5,5% соответственно и повысив прогноз на 2014 год до 4,5-5,5% с 4-5%.4

Тенденция к замедлению инфляции с учетом не высокого роста цен на основные строительные материалы и конструкции, является положительными факторам для финансово-хозяйственной деятельности Эмитента.
  • Развитие ипотечного кредитования.

В 2010 году российские банки предоставили ипотечных кредитов на 380 миллиарда рублей. Это в 2,5 раза больше, чем в кризисном 2009 году. Объем рынка ипотечного кредитования в России по итогам 2011 года составит 650—680 млрд рублей. 2012 году темпы роста ипотечного рынка замедлятся, как вследствие исчерпания эффекта низкой базы, так и в связи с ожидаемым снижением объемов нового жилья. Возможности ускоренного роста за счет ценовой конкуренции практически исчерпаны. По итогам следующего года объем ипотечного кредитования вырастет на 55—60% и достигнет 1 трлн рублей. (в докризисном 2008-м - 634 миллиарда). В январе-сентябре 2011-го банки предоставили ипотечных кредитов на сумму в 467,3 миллиарда рублей. Этот показатель в 2 раза выше прошлогоднего.5

По данным АИЖК, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам составила в 2010 году 13,1% и по валютным кредитам 11%, а в 2009-м, соответственно, 14,3% и 12,7%. И в текущем году Агентство прогнозирует дальнейшее их сокращение до 11,8-13% и 10,2-11,2%. В настоящее время, по данным Банка России, средняя ставка составляет 11,9%.

Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 года предусматривает повышение его доступности до уровня 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки до размера инфляции плюс 2-3 процентных пункта. Этот ориентир при прогнозируемой на 2011 год инфляции в 6,5-7,5% составляет 8,5-11% годовых.

Агентство Moody's ожидает, что в 2011 и 2012 годах объемы вновь выдаваемых ипотечных и жилищных кредитов в России будут расти приблизительно на 30% в год. Этот прогноз отражает возможности роста, вытекающие из небольшого на сегодняшний день объема рынка ипотечного кредитования в России, и допускает лишь незначительное ослабление кредиторами ранее ужесточенных критериев выдачи. Согласно этому базовому сценарию, показывающему возрождение данного сектора после кризиса, общий объем вновь выданных ипотечных и жилищных кредитов в 2011 году составит приблизительно 570 млрд рублей (19 млрд долларов) по сравнению с 437 млрд рублей в 2010 году.6

По данным столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) за 10 месяцев 2011 года в Москве было зарегистрировано 70 802 сделок с жилой недвижимостью, что на 4% превышает показатель за января-октября прошлого года. Активизация рынка жилой недвижимости в 2011 году свидетельствует о восстановлении полноценного спроса.

Тенденция к восстановлению ипотечного рынка расширяет платежеспособный спрос и увеличивает емкость рынка жилья, что является положительным фактором, влияющим на деятельность Эмитента.
  • Динамика цен на энергоносители на мировых рынках.

В сентябре 2011 года цена на нефть марки «Urals» составила 111,5 доллара США за баррель и выросла по сравнению с сентябрем 2010 года на 44,1%, относительно августа 2011 года цена на нефть увеличилась на 1,8%. В январе-сентябре 2011 г. цена на нефть «Urals» составила 109,5 доллара США за баррель, относительно соответствующего периода 2010 года цена выросла на 44,3 %.

Рост мировых цен на основные энергоресурсы способствует стабилизации российской экономики, обеспечивает положительное сальдо торгового баланса и позитивно влияет на рынок жилья.

Эмитент рассматривает вышеуказанные факторы как значимые и оценивает возможность их наступления с высокой степенью вероятности. В то же время, большинство данных факторов носит макроэкономический характер и не зависит от воли Эмитента.