< Предыдущая		Оглавление		Следующая >

4.3. Предоставление земельных участков из публичной собственности с предварительным согласованием мест размещения объектов для строительства

Для предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта гражданин или юридическое лицо направляет заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в орган публичной власти. После окончательного разграничения государственной собственности на землю, для выяснения публичного собственника будет необходимо предварительно направить заявку с просьбой предоставить информацию по земельному участку в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и ведение государственного кадастра недвижимости (Росреестр). До окончательного разграничения публичной собственности на землю эти функции выполняет орган местного самоуправления. В заявлении указываются:

а) назначение объекта (это не может быть многоквартирный дом или иной объект жилищного строительства, но вполне может быть промышленный, общественно-деловой, военный или иной хозяйственный объект);

б) предполагаемое место его размещения. При формулировке таких предложений необходимо иметь в виду, что для каждой территориальной зоны в ходе градостроительного зонирования территории муниципального образования устанавливается градостроительный регламент, определяющий параметры и виды использования соответствующей территории. Поэтому бесполезно предлагать среди жилой зоны выделение участка для строительства промышленного объекта, негативно влияющего па состояние окружающей среды. Кроме того, если речь идет не о частных интересах, а о размещении государственного или муниципального унитарного предприятия, то предполагаемое место его размещения может быть указано в документах территориального планирования (схемах территориального планирования или генеральных планах), утвержденных па соответствующем уровне публичной власти, равно как и зона негативного воздействия такого объекта на окружающую среду (см., например, ч. 6, 10 ст. 10 или ч. 4, 8 ст. 19 ГрК РФ);

в) обоснование примерного размера земельного участка. Следует учитывать, что п. 3 ст. 33 3К РФ, регламентирующий нормы предоставления участков как раз для таких случаев, отсылает к утвержденным для конкретных видов деятельности нормам отвода земель либо правилам землепользования и застройки и иной градостроительной документации. Следовательно, при определении таких размеров следует иметь в виду положения ст. 38 ГрК РФ и ч. 6 ст. 30 ГрК РФ. Из последней нормы следует, что предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства указываются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны;

г) испрашиваемое право на земельный участок. Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется по общему правилу в аренду. Исключение сделано для казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (для них испрашиваемый титул - право постоянного (бессрочного) пользования), а также для религиозных организаций в случае строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения (испрашиваемый титул - безвозмездное срочное пользование, причем на срок строительства этих объектов). Для всех остальных, включая государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, испрашиваемый вид нрав на землю - аренда.

Выбор земельного участка органом местного самоуправления производится как по заявлению граждан или юридических лиц, так и в случае обращения исполнительного органа государственной власти. При выборе земельного участка орган местного самоуправления руководствуется информацией, содержащейся в документах государственного кадастра недвижимости, а также генеральном плане поселения (городского округа). В случае недостатка информации орган местного самоуправления вправе направить запрос в органы государственной власти (например, в Росреестр) либо иные органы местного самоуправления и в двухнедельный срок получить бесплатно интересующие его сведения.

Выбор земельного участка для последующего размещения на нем определенного промышленного, военного или иного объекта капитального строительства должен производиться с учетом требований законодательства об охране окружающей среды и рациональном использовании природных ресурсов, а также с учетом возможных экологических, экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанного объекта (п. 1 ст. 35 Закона об охране окружающей среды). Во избежание неблагоприятных последствий размещения хозяйственного и иного объекта экологическое законодательство предусматривает ряд требований и запретов.

Во-первых, согласно ст. 60 ВК РФ при проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации гидротехнических сооружений и при внедрении новых технологических процессов должно учитываться их влияние на состояние водных объектов, должны соблюдаться нормативы допустимого воздействия на водные объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Водное законодательство выделяет водоохранные .юны г особым эколого-правовым режимом (ст. 65 ВК РФ), в пределах которых устанавливаются прибрежные защитные полосы (там запрещается распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей).

Во-вторых, законодательством об охране атмосферного воздуха (воздухоохранным законодательством) предусматривается, что размещение объектов хозяйственной и иной деятельности при застройке населенных пунктов должно обеспечиваться непревышением нормативов качества атмосферного воздуха в соответствии с экологическими, санитарно-гигиеническими, а также со строительными нормами и правилами в части нормативов площадей озелененных территорий. При проектировании и размещении объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих вредное воздействие на качество атмосферного воздуха, в пределах городских и иных населенных пунктов, а также при их застройке и реконструкции должны учитываться фоновый уровень загрязнения атмосферного воздуха и прогноз изменения его качества при осуществлении указанной деятельности.

Размещение объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих вредное воздействие на качество атмосферного воздуха, согласовывается со специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области охраны атмосферного воздуха (его территориальными органами) и другими федеральными органами исполнительной власти. Запрещаются размещение и эксплуатация объектов хозяйственной и иной деятельности, которые не имеют предусмотренных правилами охраны атмосферного воздуха установок очистки газов и средств контроля за выбросами вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух.

В-третьих, согласно ст. 25 Закона о недрах застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускается с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа. Разрешение на строительство объектов, реконструкция или капитальный ремонт которых планируется в целях выполнения работ, связанных с пользованием недрами, в соответствии с лицензией на пользование недрами и проектом проведения указанных работ выдается федеральным органом управления государственным фондом недр или его территориальным органом.

В-четвертых, установлены особенности размещения объектов в границах особо охраняемых природных территорий и их охранных зон. Так, согласно ст. 16 Закона о природных лечебных ресурсах в составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон. На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий.

На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.

На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных объектов, осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.

В-пятых, наряду с общими экологическими требованиями, связанными с оценкой воздействия на окружающую среду планируемой деятельности, существует ряд требований к размещению объектов, наиболее опасных для окружающей среды - энергетических, военных, нефтегазодобывающих и т.д. (см. ст. 40, 41, 46 Закона об охране окружающей среды). Специальным законодательством могут предусматриваться и иные требования к выбору земельного участка в целях обеспечения безопасности населения (см., например, ст. 47 Воздушного кодекса РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ).

Как следует из ст. 31 ЗК РФ, на органы местного самоуправления возложена обязанность по информированию населения и правообладателей земельных участков о своих действиях и решениях (в том числе по изъятию земельных участков), которые могут затронуть интересы населения. Все эти вопросы обсуждаются на более ранней стадии - в ходе публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений и городских округов (ст. 28 ГрК РФ); публичных слушаний по проектам правил землепользования и застройки (ч. 3 ст. 31 ГрК РФ); публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории (ч. 5, 7 ст. 46 ГрК РФ) и т.д. Если граждане не участвовали в этих процедурах, указанная статья предоставляет им еще один шанс высказать свое отношение к намечаемому изъятию и (или) предоставлению земельного участка. Следовательно, налицо общая тенденция возложения на муниципальные власти целого комплекса информационных обязанностей в свете новейшего земельного, экологического и градостроительного законодательства.

После получения необходимой информации и согласований, а также обсуждения с общественностью (вне зависимости от его результатов) составляется акт о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях - и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Из этого вытекает три последствия: во-первых, правообладатель земельного участка не должен принимать никаких мер по его улучшению после получения уведомления о предстоящем изъятии участка (иначе ему не компенсируют убытки, как это предусмотрено ст. 280 ГК РФ); во-вторых, если в течение трех лет после решения о предварительном согласовании мест размещения объекта участок не был в установленном порядке изъят у его правообладателя, он вправе требовать возмещения убытков, причиненных ограничением его прав по использованию участка от органа публичной власти, принявшего такое решение; в-третьих, если граждане и их объединения (например, мнение которых не было учтено) или правообладатели земельных участков обжалуют решение о предварительном согласовании мест размещения объекта в суд и оно будет признано недействительным, принявший решение орган публичной власти обязан возместить гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Рассматривая процедуру предварительного согласования мест размещения объектов, следует отметить постепенное сужение сферы ее действия. В свете действующей редакции ЗК РФ она будет распространяться на случаи строительства нежилых объектов капитального строительства (промышленных объектов, кемпингов, объектов дорожного сервиса, религиозных объектов, офисов государственных учреждений и т.д.), поскольку с 1 октября 2005 г. предоставление участков для строительства объектов жилищного строительства осуществляется исключительно на торгах (ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ).

Более того, новая концепция градорегулирования, предполагающая уменьшение количества коррупционных схем в сфере предоставления земельных участков из публичной собственности, обусловила появление п. 11 ст. 30 ЗК РФ, исключившего необходимость проведения процедуры предварительного согласования при размещении объекта в границах населенного пункта в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Следовательно, если в границах города необходимо размещение религиозного объекта (на пустыре - незастроенной территории), то происходит выбор земельного участка для строительства (ст. 31 ЗК РФ) без определения параметров такого объекта, ибо таковые уже определены правилами застройки (высота, процент застройки, наличие вспомогательных объектов на участке и т.д.) и их выбор правообладатель участка осуществляет самостоятельно (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Нет необходимости проводить процедуру предварительного согласования мест размещения объекта и в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства (в том числе ведения личного подсобного хозяйства) или лесного хозяйства, так как для земель лесного фонда и сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Исключение из этой процедуры для граждан, желающих получить земельный участок для индивидуального жилищного строительства, обусловлено отдельной процедурой предоставления им участка (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ). В случае отсутствия в муниципальном образовании правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не будет осуществляться (причем как с предварительным согласованием мест размещения объекта, так и без предварительного согласования)1. Это требование п. 14 ст. 3 Вводного закона направлено на недопущение на местном уровне саботажа разработки градостроительной документации.

< Предыдущая		Оглавление		Следующая >