< Предыдущая		Оглавление		Следующая >

4.2. Переоформление (приватизация) гражданами земельных участков

Право граждан-землепользователей и землевладельцев на приобретение в собственность земельного участка в юридической литературе, правоприменительной практике и в быту часто называют "приватизацией земельного участка". На наш взгляд, правильнее говорить о "переоформлении нрав на земельный участок" в собственность граждан, поскольку имеет место передача имущества (земельного участка), принадлежащего гражданину или юридическому лицу на ограниченном вещном праве и находящегося в государственной или муниципальной собственности. Приватизацией же в соответствии со ст. 217 ГК РФ является передача имущества в соответствии с законами о приватизации государственного или муниципального имущества.

Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", известным больше как "закон о дачной амнистии", был изменен существовавший ранее порядок переоформления прав на земельный участок. Главная особенность этой реформы заключается в изъятии из процедуры переоформления прав на земельные участки одного звена. Если ранее граждане-землепользователи для приобретения в собственность земельного участка должны были пройти процедуру землеустройства, поставить участок на кадастровый учет, собрать иные необходимые документы, обратиться к главе муниципального образования с заявлением о приватизации, и лишь при положительном решении вопроса передать документы на государственную регистрацию права собственности, то теперь стадию решения органа местного самоуправления законодатель изъял.

В свете вышеуказанного Закона процедура приватизации (перерегистрации) земельного участка выглядит сейчас следующим образом.

Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона).

Для приватизации (переоформления) такого участка гражданину необходимо напрямую обращаться в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приложив к своему заявлению следующие документы (ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость):

- акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина па данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- выдаваемую органом местного самоуправления выписку из похозяйственней книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленных документах, не соответствуют данным кадастрового паспорта земельного участка. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается.

В соответствии со ст. 25.3 Закона о регистрации прав на недвижимость при государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества представление кадастрового паспорта земельного участка не требуется в случае, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

- указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

- для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, и содержащими описание такого объекта, являются кадастровый паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2015 г. кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт его создания на участке и содержащим его описание.

Государственная регистрация прав на земельные участки и иное недвижимое имущество осуществляется в месячный срок с выдачей новому собственнику свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Указанные правила о приватизации (переоформлении) земельных участков распространяются не только на граждан, имеющих все необходимые документы о праве землепользования, по и на граждан Российской Федерации, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, которые были ими приобретены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 № 1305-1 "О собственности в СССР", но не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Вводного закона).

Итак, процедура переоформления прав на земельный участок применяется в случае, когда граждане уже имеют его на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения (или в фактическом пользовании) и желают приобрести такой участок в собственность. Переоформление прав на земельный участок осуществляется гражданами добровольно и никаким периодом времени не ограничивается.

Значительные проблемы и массовые судебные споры вызывает определение размера приватизируемого (переоформляемого) земельного участка гражданином. Правоприменительные органы нередко склонны считать, что размер участка ограничен установленными предельными (максимальными) размерами ст. 33 ЗК РФ.

Между тем в соответствии со ст. 33 ЗК РФ установление предельных размеров земельных участков производится при их предоставлении впервые. Следовательно, при перерегистрации земельных участков граждан, находящихся в их пожизненном наследуемом владении (постоянном бессрочном пользовании), право собственности должно приобретаться на весь участок независимо от его размера. Данная норма и такое ее толкование вытекает из правовой позиции Конституционного Суда РФ по следующему делу.

Гражданка Т. В. Близинская, проживая в поселке Косино города Москвы в жилом доме, расположенном на принадлежащем ей на праве землепользования участке площадью 0,2291 га, обратилась в префектуру с заявлением о переоформлении прав на землю. В результате проведения данной процедуры решением префектуры Восточного административного округа города Москвы от 06.06.1996 за Т. В. Близинской было закреплено право пожизненного наследуемого владения на 0,06 га, в отношении остальной части участка ей было предложено оформить договор аренды сроком на 49 лет. Преображенский межмуниципальный суд города Москвы, куда Т. В. Близинская обратилась с иском о признании права пожизненного наследуемого владения на земельный участок в полном размере, решением от 09.09.1997 в удовлетворении ее требований отказал, сославшись в том числе на Закон города Москвы от 16.07.1999 "Об основах платного землепользования в городе Москве".

В своей жалобе в Конституционный Суд РФ Т. В. Близинская оспаривала конституционность ч. 2 ст. 16 указанного Закона города Москвы. На основании содержащейся в ней нормы, как утверждалось в жалобе, была "реквизирована" часть принадлежащего заявительнице земельного участка, что противоречит требованиям ст. 36 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой условия и порядок пользования землей определяются федеральным законом, и ст. 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ, исключающей умаление прав и свобод человека и гражданина и допускающей их ограничение только в конституционно одобряемых целях на основании федерального закона.

Как отметил Конституционный Суд РФ, ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" не отвечает обращенному к законодателю конституционному требованию определенности правовой нормы: она допускает распространение понятия "предоставление земельного участка" как на случаи первичного получения земли, так и на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками для граждан, проживающих в принадлежащих им на праве собственности домах, которые расположены на этих земельных участках. Отсутствие разграничения институтов предоставления земли и изменения титула прав па земельные участки для уже реально владеющих ими граждан на практике приводит к тому, что вопрос о размерах землевладения решается произвольно. Неопределенность нормы позволяет органам исполнительной власти квалифицировать переоформление прав на земельный участок как первичное его предоставление и в результате по собственному усмотрению определять, в каком размере он подлежит передаче в пожизненное наследуемое владение (в деле заявительницы это привело к значительному его уменьшению), что создает возможность для злоупотреблений, порождает противоречивую правоприменительную практику и не отвечает принципу равенства граждан перед законом и судом (ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ).

В результате рассмотрения жалобы Конституционный Суд признал положение ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" не соответствующим ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (ч. 2 и 3) и 55 (ч. 1, 2 и 3) Конституции РФ, чем создал уникальный прецедент.

Конечно, судебный прецедент формально не является в России источником права, но тем не менее акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу, равно как и решения судов и иных органов, основанные на таких актах. Поэтому данная правовая позиция Конституционного Суда РФ способна оказать огромное воздействие на нормотворчество субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также на правильное применение норм материального права судами общей юрисдикции при рассмотрении соответствующих категорий дел.

Следует иметь в виду, что ЗК РФ содержит лишь общие положения о возможности и порядке приватизации земельных участков гражданами, которые могут конкретизироваться в других нормативных правовых актах применительно к конкретным видам землепользования. Например, особенности процедуры приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков указаны в ст. 28 Закона о садоводческих и дачных объединениях, а особенности приватизации земельных участков, принадлежащих фермерам - в п. 7 ст. 10 Закона об обороте земель. Как следует из последней нормы, приобретение сельскохозяйственными организациями и фермерами права собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или нраве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Вводным законом. Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Рассматривая процедуру переоформления гражданами прав на земельные участки, следует отметить, что ЗК РФ оставляет без внимания возможность приобретения права собственности на землю гражданами и юридическими лицами в силу приобретательной давности. Под приобретательной давностью понимается возможность гражданина или юридического лица, не являющегося собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющего своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо движимым имуществом в течение пяти лет, претендовать па приобретение права собственность на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Представляется, что признак добросовестности, равно как и признак владения участком "как своим", нельзя распространять на земельные участки как минимум по четырем причинам.

Во-первых, как советское, так и российское земельное законодательство отрицает существование бесхозяйных земельных участков. В дореформенный период провозглашалось право исключительной государственной собственности на землю; в п. 2 ст. 214 ГК РФ сформулирована аналогичная норма: "Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью". При этом до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов (п. 10 ст. 3 Вводного закона).

Во-вторых, как по советскому, так и по российскому законодательству предусматривается административная (а по старому УК РСФСР 1960 г. предусматривалась даже уголовная) ответственность за самовольный захват земельного участка. Следовательно, лицо не может владеть земельным участком добросовестно, поскольку завладело им в результате правонарушения. В данной ситуации всегда существует потенциальный или реальный собственник (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование), указанный (или подлежащий внесению после окончания процедуры разграничения прав на землю) в документах государственного кадастра недвижимости и регистрации прав на землю.

В-третьих, возможность пользоваться имуществом "как своим" предполагает, что соответствующее имущество не изъято и не ограничено в обороте. Между тем, существует перечень земельных участков, которые либо нс могут вообще находиться в собственности физического или юридического лица, либо для пользования которыми необходимо специальное разрешение (ст. 27 ЗК РФ).

Представляет интерес судебная практика по таким делам. Так, 3 апреля 2002 г. Краснооктябрьским районным судом города Волгограда было рассмотрено дело по заявлению гражданки Г. об установлении факта владения строением на праве собственности и установлении факта приобретения права собственности па земельный участок за давностью владения (в результате пожара в 1984 г. правоустанавливающие документы были утрачены).

Интересующие нас требования о приобретении права собственности на земельный участок были удовлетворены по следующим основаниям. Г. с 1953 г., не являясь собственником земельного участка, добросовестно, открыто и непрерывно пользовалась земельным участком как своим собственным, используя данный участок на нужды семьи для выращивания плодовоовощных культур. С 1953 г. уплачивался земельный налог, земля содержалась в надлежащем состоянии. В силу этих фактов суд пришел к выводу, что Г., добросовестно, открыто и непрерывно владея земельным участком как своим собственным, приобретает право собственности на участок в силу приобретательной давности.

Однако представляется, что решение суда о признании права собственности на земельный участок не является бесспорным. Действительно, в соответствии со ст. 248 ГПК РСФСР 1964 г. суд должен был установить факты, имеющие юридическое значение при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, либо при невозможности восстановления утраченных документов. Однако из факта установления права собственности на дом и права пользования земельным участком не следует правомерность признания права собственности на земельный участок. На наш взгляд, суд должен был ограничиться восстановлением утраченного права пользования земельным участком, предоставив заявителю впоследствии решать юридическую судьбу участка в соответствии с земельным законодательством - приватизировать земельный участок (ст. 20 ЗК РФ) либо сохранить его на прежнем титуле.

Интересен и другой пример из судебной практики. Е. обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности, ссылаясь на то, что недвижимым имуществом, состоящим из хозяйственных построек и земельного участка, открыто и добросовестно владеет с 1955 г., использует земельный участок но назначению, поэтому на основании ст. 234 ГК РФ просит признать на них право собственности. Решением районного суда иск был удовлетворен. На учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности за истцом на определенные хозяйственные постройки, на комитет по земельным ресурсам и землеустройству - выдать истцу правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на участок. В кассационном порядке дело не рассматривалось. Постановлением президиума краевого суда отклонен протест прокурора об отмене решения и определения суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест прокурора, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

Удовлетворяя иск, суд па основании ст. 234 ГК РФ посчитал, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Признавая за истцом право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, суд сослался на положения ст. 268 ГК РФ и разъяснил в этой части вынесенное по делу решение. Указанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения Е. возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей. При этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

На основании п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Согласно ст. 126 ЗК РСФСР, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности. Приведенные требования материального права судом не учтены. Кроме того, судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ). Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Суд в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право бессрочного пользования земельным участком'.

< Предыдущая		Оглавление		Следующая >