3.5. Техника остатка
Остаточные методы позволяют оценщику рассчитать неизвестную инвестиционную составляющую на основе известных составляющих.
Остаточные методы используются при работе:
1) с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);
2) с физическими составляющими (земля и улучшения);3) с правовыми составляющими (права арендатора и арендодателя).
При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости недвижимости в тех случаях, когда известна стоимость
и требования к доходности одного из элементов активаздания (сооружения) или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или участка земли, приписывается другому элементу актива.
Три наиболее распространенных варианта данного метода:
Общая схема использования остаточных методов.
1. Стоимость известного компонента умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.
2. Полученный в п. 1 доход на одну из составляющих вычитается из чистого операционного дохода (ЧОД). Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в неизвестный по стоимости компонент.
3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.
4. Стоимость известного компонента добавляется к стоимости остаточного компонента, результатом будет общая стоимость объекта.
Пример. Стоимость здания 450а000 долл., продолжительность его полезной жизни 50 лет. Ставка дохода на инвестиции в здание 12%, годовой ЧОД для 1-го года65а000 долл. Возмещение инвестиций в здание должно вестись прямолинейным методом.Определить общую стоимость объекта.
Решение.
1. Ежегодная норма возврата капитала составляет 100%/50 лет = 2% в год.
2. Общая требуемая ставка дохода для здания равна 12% (доход на инвестиции) + 2% (возврат инвестиций) = 14%.
3. Доход от здания определяется по формуле:
Р = ЧОД / СК; ЧОД = Р * СК; ЧОД = 450а000 * 0,14 = 63а000 долл.
4. Остаток ЧОД для земли: 65а00063а000 = 2а000 долл.
5. Оценка участка земли (стоимость земли):
Р = ЧОД / СК; Р = 2а000 / 0,12 = 16 666 долл.
6. Общая стоимость недвижимости: 450а000 + 16а666 = 467а000 долл.
Если поток дохода от здания постоянный по годам, то расчеты дохода производят аннуитетным методом:1) доход, относимый к зданию:
Р = А * FM4(12%; 50); А = 450а000 / 8.30447 = 54а188 долл.
2) остаточный доход от земли: 65а00054а188 = 10 812 долл.
3) стоимость земли: 10а812 / 0,12 = 90а102 долл.
4) общая стоимость недвижимости: 450а000 + 90а102 = 540а102 долл.
Техника остатка используется при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для земельных участков, как застроенных, так и незастроенных. Кроме того, этот метод может применяться при оценке объектов недвижимости, имеющих в своем составе здания и сооружения с незначительным накопленным износом.
Действия оценщика при этом сводятся к следующему.
1. Остаточные методы используются оценщиком для оценки инвестиционной стоимости земельных участков при рассмотрении различных проектов их застройки, а также при работе в условиях отсутствия текущих данных по продажам схожих участков. Таким образом, наиболее эффективное использование будет отличаться от текущего использования.
2. Стоимость улучшений оценивается как затраты по строительству зданий и сооружений, отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка, после чего эта величина умножается на ставку капитализации для улучшений. Результатежегодный доход, необходимый для привлечения средств инвесторов в строительство зданий и сооружений.
3. Полученный доход на улучшения вычитается из ожидаемого чистого операционного дохода (ЧОД). Остаточный доход представляет собой доход, требующийся для капиталовложений в землю.
4. Стоимость земельного участка определяется как остаточный доход на землю, капитализированный по соответствующей ставке.
5. Общая стоимость объекта недвижимости равна сумме стоимости земли и улучшений.
Пример. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При одном из возможных вариантов использования ожидается ЧОД90а000 долл. за первый год. Затраты на создание улучшений400а000 долл. По мнению оценщика, ставки капитализации для сооружений и земли составляют 19% и 13% соответственно.
Определить стоимость земельного участка Сз, земельную составляющую З, общую ставку капитализации СКо.Решение.
Ду = 400а000 * 0,19 = 76 000 долл.доля улучшений в ЧОД;
Дз = 90а000 -76а000 = 1а400 долл.доля земли в ЧОД;
Сз = 14а000 / 0,13 = 107а692 долл.;
Со = Су + Сз; Со = 400а000 + 107а692 = 507а692 долл.;
З = Сз / Со; З = 107а692 / 507а692 = 21,2%;
СКо = 90а000 / 597а692 = 0,1772 или СКо = 17,7%.
Расчеты по технике остатка для зданий ведутся в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой степенью точности по недавним сопоставимым продажам, из ЧОД может быть вычтен доход, приписываемый земле.Полученный остатокэто доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки стоимости последних. Общая оценочная стоимость объектасумма стоимости земли и капитализированной стоимости зданий и сооружений.
Данный метод ограничен в применении и используется для оценки участков земли с ветхими зданиями и сооружениями.
Применение техники остатка может привести к получению отрицательной величины стоимости. Например, техника остатка для земли показывает отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого земле. Оценщику необходимо проверить допущения при расчете ставки капитализации как в части дохода на инвестиции, так в части возврата инвестиций.Если допущения верны, то вероятно, что здание является избыточным улучшением для данного участка. То есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестицию и возврат капитала. Или же требуется другой подход к управлению собственностью: скорректировать график выплат арендной платы, изменить состав нанимателей или уровень предоставляемых им услуг и т.ад.
Если техника остатка для зданий дает отрицательную величину стоимости здания, то после проверки допущений по ставкам капитализации, оценщику необходимо внести предложение об изменении управления объектом, а далее и о сносе здания и замене его другим, которое будет соответствовать варианту наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.
В технике остатка для собственности в целом наиболее подходящим будет термин реверсия. Реверсияэто остаточная стоимость объекта недвижимости при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении срока экономически полезной жизни объекта или его перепродаже на более раннем этапе.
На основании изложенного материала выполнить задание N4 "Доходный подход к оценке недвижимости: прямая капитализация и дисконтирование потока доходов".Исходные данные приведены в прил. 8.
