Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Кулаков, Кирил Юрьевич |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2000 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости"
На правах рукописи
Кулаков Кирил Юрьевич п г г л п
П Ь од " 3 А1Р Ьи
Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление в народном хозяйстве (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2000
Диссертационная работа выпонена на кафедре Организация строительства Московского государственного строительного университета.
Научный руководитель -
кандидат технических наук, профессор Павлова Лия Иосифовна
Официальные оппоненты -
доктор экономических наук, профессор Гумба Хута Мсуратович кандидат экономических наук, доцент Деева Анна Ивановна
Ведущая организация -
Центральный научно-исследовательский институт экономики и управления в строительстве Госстроя РФ
Защита состошгся л13 марта 2000 г. в _ часов на заседании
диссертационного совета К.053Л1.С7 в Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая наб., д.8, ауд. 329.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке МГСУ по адресу: Москва, Ярославское шоссе, д. 26.
Автореферат разослан л__2000 г.
Ученый секретарь диссертационного совета,
кандидат технических наук Г.Л. Исаева
V /О Ч Г У У у
1. Общая характеристика работы
Принципиальные изменения экономической системы, осуществляемые в Российской Федерации с 1992 года, сущность которых составляет формирование рыночных отношений, в качестве одного из закономерных следствий привели к созданию рынка недвижимости. Этот рынок представляет собой один из наиболее динамичных секторов национальной экономики.
На современном этапе на первый план выходят проблемы формирования целостной системы управления недвижимым имуществом, что дожно явиться одним из главных условий устойчивого экономического роста. Определяющим условием решения этих проблем служит обеспечение эффективного пространственно-экономического развитии недвижимости, конечной целью которого является достижение наилучших показателей использования объектов недвижимости с учетом характеристик той пространственной среды, в которой они находятся. Выпонение отмеченного условия связано с необходимостью разработки методических подходов, позволяющих адекватно отразить результирующее воздействие факторов пространственной среды на рыночную стоимость объектов недвижимости, которая представляет собой интегральный показатель их экономической и общественной ценности.
Актуальность темы исследования обусловлена:
- важным значением недвижимости, как объекта инвестирования и решающего фактора экономического роста;
- первоочередной ролью факторов пространственной среды города в формировании рыночной стоимости объектов недвижимости, сложностью и многоаспектностью города, как пространственной системы;
- неразрывной взаимосвязью градостроительных решений по развитию недвижимости с экономическими показателями ее использования;
недостаточно поным отражением в действующих методических рекомендациях, воздействия пространственного фактора в комплексе его конкретных характеристик на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;
- необходимостью формирования эффективных механизмов регулирования пространственно-экономического развития и рыночного оборота городской недвижимости.
Целью исследования является разработка методических подходов, позволяющих повысить эффективность оценки рыночной стоимости объектов городской недвижимости на основе комплексного учета факторов пространственной среды города.
Цель исследования реализуется посредством решения следующих задач:
- анализ факторов пространственной среды города и характера их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;
- определение параметров декомпозиции городской структуры, критериев и методов оценочного зонирования городского пространства;
- разработка рекомендаций по оценочному зонированию городских территорий;
- обоснование состава факторов, определяющих сравнительные преимущества местоположения и результаты его стоимостной оценки;
- разработка методов и агоритмов определения рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом влияния факторов пространственной среды города;
Предметом исследования являются факторы пространственной среды города с учетом их влияния на стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости.
Объектом исследования являются объекты недвижимости, находящиеся в границах пространственной системы города.
Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения экономической теории, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по градостроительству и оценке недвижимости. Проблемам повышения эффективности градостроительства во взаимосвязи с пространственным развитием городов посвящены работы А.Э. Гутнова, Г. Л. Гольца, П. Мерлена, К. Линча и др. Исходной базой исследования послужили моделыю-системная концепция территориально-пространственного развития города, разработанная проф. Л.И. Павловой и результаты научной разработки проблем градостроительной оценки территорий городов, осуществлешюй проф. С.И. Кабаковой. Исследование вопросов, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов городской недвижимости, осуществлено с использованием положений, содержащихся в трудах, подготовленных под руководством и при участии проф. П.Г. Грабового, проф. И.Г. Лукмановой, проф. В.М. Рутгайзера, а также ряда зарубежных ученых - Дж. Фридмана и Ник. Ордуэя, Генри С. Харрисопа, К. Эккерта и др.
Научная новизна проведенного исследования заключается в:
- обосновании состава конкретных факторов, оказывающих влияние на величину стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости;
- определении критериев, уровней и направлений декомпозиции городского пространства применительно к целям и задачам определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
- формировании комплекса функциональных зависимостей, совокупность которых определяет закономерности и степень влияния пространственной среды города на результаты оценки объектов недвижимости;
- обосновании подходов к оценочному зонированию городских территорий с учетом влияния факторов пространственной среды для повышения эффективности пространственно-экономического развития города.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанных конкретных методических предложений для:
повышения эффективности пространственно-экономического развития недвижимости посредством оценочного зонирования городских территорий;
- обоснования методов и агоритмов определенЩ рыночной стоимости объектов городской недвижимости на основе комплексного учета факторов пространственной среды;
- применения системы разработанных критериев и показателей для рационализации принимаемых градостроительных решений;
- использования при формировании достоверной информационной базы для целей налогообложения недвижимого имущества.
На защиту выносятся:
- комплекс функциональных зависимостей влияния факторов пространственно-экономической среды города на рыночную стоимость объектов недвижимости;
- методические подходы к оценочному зонированию городских территорий с учетом градостроительной ценности;
- методика оценки рыночной стоимости с учетом влияния факторов пространственной среды города;
- расчетные модели определения рыночной стоимости объектов городской недвижимости.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 3 работы общим объемом 0,9 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. Общий объем диссертационной работы - 161 стр., список литературы содержит 121 наименование.
2. Основное содержание работы
Первая глава диссертационной работы посвящена анализу теоретических основ и методологических подходов к оценке городского пространства.
При анализе недвижимости в качестве пространственных границ выступают границы поселений, основной формой которых является город. Развитие городов (урбанизация) представляет собой, прежде всего, процесс пространственной концентрации объектов недвижимости различного назначения.
Таким образов влияние факторов пространственной среды на экономическую оценку объектов недвижимости дожно рассматриваться в границах города и тяготеющих к нему поселений.
В связи с этим "объект недвижимости" с тачки зрения его экономической оценки трактуется автором как объект недвижимости, находящийся в городе. Это обуславливает объективную необходимость выявления факторов, влияющих на оценку объектов городской недвижимости, в чем проявляется неразрывная связь между городом, как пространственной системой, и конкретным месторасположением объекта недвижимости.
Урбанизация представляет собой процесс неуклонного нарастания уровня организованности пространства, целенаправленного формирования и развития жизнедеятельности населения.
Основными пространственными признаками градостроительной эволюции, оказывающими влияние на экономическую оценку объектов городской недвижимости, являются размер и форма города.
Форма города - зримое воплощение организации пространства и жизнедеятельности населения, представляющая собой границы целого и соотношение его частей.
Размер города - многомерная характеристика городского пространства, изменение которой определяет величину диапазона результатов оценки объектов недвижимости. С другой стороны, размер города предопределяет возможность и пределы структуризации общего городского пространства, результатом которой дожно явипься формирование самостоятельных фрагментов территории города.
Проведенный анализ позволил установить, что характер влияния формы и размера города на экономическую оценку объектов недвижимости заключается в следующем:
а) городское пространство оказывает априорное влияние на рыночную стоимость объектов городской недвижимости. Для определения количественных зависимостей и показателей такого воздействия необходимо предварительное обоснование состава факторов влияния в их системном единстве;
б) существующие методы оценки недвижимости практически не содержат критериев разграничения оценки объекта и пространственной среды, что негативно сказывается на точности определения величины стоимостного эквивалента.
В связи с этим автором вводится понятие система факторов пространственной среды города, раскрывается его содержательная характеристика во взаимосвязи конкретных показателей, что обеспечивает поноценную пространственную трактовку местоположения объектов городской недвижимости.
Поноценный учет влияния факторов пространственной среды города возможен лишь на основе реализации системного подхода, при этом факторы пространственной среды города выступают в качестве обязательного критерия экономической оценки городской территории.
Интегральным результирующим показателем развития города, как пространственной системы, является градостроительная ценность. Потребности экономической оценки объектов и регулирования рынка городской недвижимости в целом определяют необходимость более детального качественного и количественного анализа категории градостроительная ценность.
Результаты оценки объектов недвижимости (величина рыночной стоимости) непосредственно зависят от поноты и точности учета влияния факторов пространственной среды города. Только на этой основе становится возможно адекватное отражение сравнительных преимуществ местоположения и формирование эффективных механизмов пространственно-экономического развития городских территорий.
Структурно-логическая схема исследования закономерностей влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости представлена на рис. 1.
Критерий и качественная вненка княнин
факторов пространственной среды (уровень градостроитель -ной ценности)
Экономическая оценка (стоимостная интерпретация)
факторов пространственной среды
Количественная оценка влишши
пространственного фактора
(уровень пространственной ренты")
Результирующая корректировка рыночной стоимости
Методика определения рыночной стоимости с учетом влияния факторов пространственной среды
Рис. 1. Структурно-логическая схема исследования.
Таким образом, постановка задачи исследования заключается в определении закономерностей влияния факторов пространственной среды, их качественном и количественном анализе с позиций воздействия на изменение рыночной стоимости объектов городской недвижимости.
Вторая глава диссертационной работы содержит анализ факторов пространственной среды города и характеристику методических подходов к оценочному зонированию городских территорий. Анализ осуществлен на основе построения декомпозиционной структуры пространственной среды.
Назначением декомпозиции является обоснование и определение границ воздействия отдельных факторов влияния и городского пространства в целом на изменение стоимостного эквивалента объектов недвижимости.
Признаком декомпозиции являются легализирующие характеристики городского пространства - от территории города в целом (верхний уровень) до локального местоположения объекта недвижимости.
Результатом декомпозиции является необходимая и достаточная степень структуризации городского пространства. Таким образом, с позиций экономической оценки местоположение объекта недвижимости этот результат представляет собой иерархическую декомпозщионную структуру, включающую следующие уровни:
/уровень - город в целом (территория в пределах административных границ);
II - уровень - территориальная оценочная зона (часть городской территории, выделенная по критерию уровня градостроительной ценности);
III уровень - ситус (фрагмент территориальной оценочной зоны, фиксированный по отношению к планировочной и транспортной структуре);
IV уровень - локальное местоположение (нижний предел пространственного фактора, определяемый i-раннцами кадастрового квартала).
Каждый из уровней оказывает специфическое влияние на результаты экономической оценки объектов недвижимости.
Результат последовательно проведенной декомпозиции городского пространства представляется вложенной структурой, в которой фрагменты каждого более низкого уровня декомпозиции в своей совокупности формируют более высокий уровень:
S е Z j g Sit г е Loc,, (1)
где S - территория города; г - количество ситусов;
Z - территориальная зона; Loe - кадастровый квартал;
j - количество зон; р - число кадастровых кварталов.
Sit - ситус;
Влияние города в целом на рыночную стоимость проявляется, главным образом, в макроэкономическом аспекте: конкретная экономическая ситуация в городе, степень деловой активности определяют повышенный или пониженный общий уровень цен на недвижимость и извлекаемого из нее дохода.
Отличительной особенностью городского пространства является сочетание относительно четко выраженной планировочной структуры с диффузностыо функциональной структуры, что определяет первостепенную роль пространственных
характеристик и производное влияние характера использования на величину рыночной стоимости объектов недвижимости.
Влияние факторов пространственной среды сказывается, прежде всего, на зональном уровне декомпозиционной структуры и отражает уровень градостроительной ценности фрагмента городской территории. Уровень градостроительной ценности определяется характеристиками ее компонент -транспортной доступности, ценности улучшений, природно-ландшафтными характеристиками. Кроме того, допонительное воздействие оказывают социальные факторы, уровень потребительских свойств объекта и др.
Факторы пространственной среды во взаимосвязи всех их конкретных характеристик сказываются на уровне локального местоположения. Границами локального местоположения является кадастровый квартал.
Зона представляет собой несовпадающий по совокупности своих характеристик фрагмент городской территории и является базовым уровнем декомпозиционной структуры той пространственной среды, в которой расположены объекты городской недвижимости.
В качестве критерия зонирования автором принят показатель градостроительной ценности, отражающий те характеристики городского пространства, которые безусловно влияют на величину стоимостного эквивалента объектов недвижимости. Градостроительная ценность территории представляет собой интегральный результат градостроительной эволюции и отражает системный эффект процессов преобразования городского пространства.
В качестве основных компонент градостроительной ценности (ГЦобш) городской территории, влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости, автор выделяет:
транспортную доступность (1ДОС1), ценность улучшений (Сущчш.); пряродно-ландшзфтцые характеристики.
Ценность улучшений представляет собой экономическое выражение уровня потребительских свойств объекта. Допонительной компонентой является социальный фактор, включающий множество конкретных характеристик (субъективная оценка полезности, социальный статус территории и др.).
Количество зон зависит от заданной точности модели зонирования, то есть от степени изменения уровня градостроительной ценности, необходимого и достаточного
для целей определения рыночной стоимости. Количество зон определяется соотношением:
X = (ГЦпшх - ГЦтм) / А ГЦ, (2)
при л гц = е
где Ъ Ч количество зон;
ГЦшах , ГЦтт - соответственно, наибольшее и наименьшее значения уровня
Щ (ГЦшах =1);
Л ГЦ - нормированное изменение уровня Щ (достаточное для выделения
самостоятельной зоны);
5 - предельное значение изменения уровня ГЦ заданное в модели зонирования.
В экономическом анализе недвижимости зонирование представляет собой один из важнейших механизмов пространственно-экономического развития.
При анализе города как пространственной системы важнейшее значение приобретают коммуникации, в первую очередь - транспортные связи. Именно они, в первую очередь, обеспечивают взаимосвязь и единство базисных элементов города -процессов и места, делают возможной сохранение целостности в пределах единой территории. Очевидно, что любая точка городской территории дожна удовлетворять требованию транспортной доступности. В связи с этим автором обосновывается положение о том, что транспортная доступность является не только обязательной, но и исходной характеристикой, на основе которой осуществляется формирование стоимостного эквивалента всех объектов городской недвижимости.
Взаимосвязь показателя транспортной доступности и стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости может быть выражена причинно-следственной зависимостью, которая представлена автором в следующем виде.
-Нтр- + ДА- +А просгр > (3)
где - А (Тр - уменьшение времени транспортной доступности;
+ А ЛИ - увеличение платежеспособного спроса на объекты недвижимости, расположенные в районах с улучшившейся транспортной доступностью;
+ А Срьш - увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости в результате повышения платежеспособного спроса;
Итр. - транспортная рента;
Кпрогтр - общая пространственная рента.
Принципиальное значение имеет то обстоятельство, что многие характеристики города устойчиво коррелируют с пространственными координатами
конкретных частей городской территории. Автором проанализированы данные по Московскому столичному региону. Результаты анализа позволили сделать вывод, что плотность застройки, характер распространения разновозрастной застройки, а также конкретные экологические характеристики (загрязнение почв, мощность техногенных отложений и др.) непосредственно отражают степень удаленности от центра города. С другой стороны, отсутствует сколько-нибудь заметная взаимосвязь между удалением от центра и функцией конкретного фрагмента городской территории.
Развитие пространственной структуры, увеличение ее масштабов одновременно может быть представлено, как процесс нарастания редкости конкретного территориального фрагмента. Именно этот процесс является причиной возникновения и последовательного нарастания пространственной ренты. Предложение центральных фрагментов территории города в относительном выражении неуклонно сокращается, что приводит к последовательному нарастанию стоимостного эквивалента объекта недвижимости, при постоянстве характеристик самого объекта.
Таким образом, базовое соотношение, определяющее величину стоимостного эквивалента,
С06щ Сдан + Сад , (4)
где Сим- стоимость земельного участка;
См - стоимость здания;
С,йт - общий стоимостной эквивалент,
трансформируется автором в выражение следующего вида:
^ 'ОиЩ Сзем + Сзд+ йщюсхр , (5)
где Кпростр - стоимостное выражение пространственной ренты.
На рис. 2 представлены изокоста и изохрона объектов городской недвижимости.
При прочих равных условиях кривая Шг всегда будсг гораздо более пологой, чем кривая Vъ, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой средней скоростью). По мере приближения к границам города начинают существенно преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более пологому участку кривой V/. Изокоста и изохрона никогда не совпадают. Это несовпадение объясняется тем, что допонительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его
Ь (удаленность от центра, км)
Рис.2. Изокоста (У?) и изохропа (1 / объектов городской недвижимости.
стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.
Выделение фрагментов города по показателю транспортной доступности представляет собой первый этап структурной декомпозиции пространственного фактора. Фрагменты города с одинаковой транспортной доступностью дожны подвергаться последующей структуризации в соответствии с уровнем стоимости улучшений, находящихся на их территории.
Дня большинства городов России, в первую очередь, крупнейших и крупных, характерна тесная корреляция уровня стоимости улучшений (к которым относятся все разновидности неразрывно связанных с землей продуктов труда) фрагментов городской территории и их удаленности от центра города. Это позволяет рассматривать стоимость улучшений (ХСулучш.) в качестве пространственно-экономической функции (наличие устойчивой функциональной зависимости обратно пропорционального характера). В общем случае соблюдается соотношение следующего вида:
Могут иметь место два конкретных результата проведения допонительной структуризации: либо уточнение конфигурации зон, ранее выделенных по показателю транспортной доступности, либо выделение подзон е различным уровнем стоимости улучшений в пределах зоны, выделенной по показателю транспортной доступности. Пределы структуризации уровня стоимости улучшений определяются субъектом оценочного зонирования. Воздействие уровня стоимости улучшений на результат оценки объектов недвижимости проявляется в корректировке величины
пространственной ре!ггы, определенной в соответствии с показателем транспортной доступности.
В изменении исходных природно-ландшафтпых характеристик также существует определенная закономерность: на каждом последующем этапе градостроительной эволюции эти изменения нарастают. Автор показывает, что в этом находят свое отражение общие тенденции научно-технического прогресса, дающего возможность все более масштабных трансформаций окружающей пространственной среды. В конечном итоге изменения ландшафтных характеристик приобретают необратимый характер, как результат массированного антропогенного и техногенного воздействия.
Вся понота проявления факторов пространственной среды сказывается на уровне локального местоположения. Границами локального местоположения является кадастровый квартал. Поноценный учет локального местоположения возможен лишь при допонении зональных характеристик экологическими показателями, что приводит к допонительной корректировке величины зональной пространственной ренты.
Результаты качественного анализа факторов пространственной среды и их воздействия на стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости заключаются в следующем:
пространственная среда представляет собой иерархическую декомпозиционную структуру, уровнями которой являются территория города в целом, зона, ситус и локальное местоположение;
критерием фрагментации территории города является уровень градостроительной ценности, компонентами которой служат транспортная доступность, стоимость улучшений и природно-ландшафтные характеристики,
- уровень градостроительной ценности определяет величину пространственной ренты объектов недвижимости, которая представляет собой основной показатель оценочного зонирования городской территории;
- базовая величина зональной пространственной ренты корректируется под воздействием уровня стоимости улучшений, конкретных природно-ландшафтных характеристик (в первую очередь, экологических), а также социального фактора.
В третьей главе содержатся разработанные автором расчетные модели определения рыночной стоимости объектов недвижимости, учитывающие экономические последствия воздействия факторов пространственной среды. Приведены результаты апробации предложенных методических подходов
применительно к объектам различного функционального назначения, расположенным на территории г. Москвы.
Стоимостным эквивалентом факторов пространственной среды является пространственная (территориальная) рента (R^otip), которая формируется исключительно в процессе использования объектов недвижимости и, следовательно, представляет собой часть его суммарного стоимостного эквивалента.
Использование показателя RITK<r,p. позволяет получить более точные результаты оценю! объектов городской недвижимости; учесть характер и уровень потребительских предпочтений; отразить реальное состояние и тенденции городского рынка недвижимости; обеспечить оценочное зонирование территории города с заданной точностью.
Закономерность распределения ренты по территории города представлена автором в виде следующих соотношений:
Ковщ = а х t гр. + X ЕСулуЧЮ.
+ yxW , (7)
IU^R^ + R^+Riл , (8)
где а, , y - весовые коэффициенты;
L - удаленность от центра;
Ri - зональная рента (в конкретной зоне);
- стоимость улучшений (отражающая уровень потребительских свойств объекта);
Ren - рента ситуса;
W - природно-ландшафтные характеристики;
Rioc - рента локального местоположения;
При определении рыночной стоимости каждый объект недвижимости рассматривается в качестве либо экономического блага (продукта труда), либо товара, либо источника дохода. При этом отличительная особенность земельного участка заключается в том, что он не является продуктом труда, и поэтому его стоимостной эквивалент не может рассматриваться в качестве выражения каких-либо затрат. Однако городские территории не могут рассматриваться, как прямой аналог природного фрагмента земной поверхности. По существу они представляют собой участки с улучшениями, к которым относятся объекты инженерной инфраструктуры и благоустройства. Все эти улучшения, в отличие от самого земельного участка, являются результатами труда и в экономическом отношении эквивалентны понесенным на их создание затратам (Сулучш.зем.).
В соответствии с общепринятой мировой и отечественной практикой оценки, рыночная стоимость (Срын.) объектов недвижимости определяется на основе затратного, сравнения рыночных продаж и доходного подходов.
С учетом проведенного анализа содержательной характеристики пространственной ренты и зависимостей между ее компонентами, основное соотношение затратного подхода к оценке:
Срын. = Собьекта +- Сзем., (9)
где Собъекта = Цпроизв. = ЕЗфакт. + Пнорм.,
Сзем. = ЦЗ (нормативная цена земли);
Цпроизв. - цена производства,
3факт. - суммарные затраты на создание объекта;
Пнорм. - нормальная (равновесная) прибыль.
трансформируется автором в выражение следующего вида:
Срын. = Собъекта + Сулучшлем. (10)
Различие между показателями Сзем. и Сулучш.зем. (Д Сзем.) определяется величиной пространственной ренты:
ДСзем. = Сзем. (= НЦЗ) - Сулучш.зем. = К^щ. (11)
Вне зависимости от того, каким именно образом решаются задачи правильного распределения рентной составляющей между объектом недвижимости и занимаемым им земельным участком, а также количественного определения величины ренты, очевидно, что сами они не могут быть определены в рамках затратного подхода к оценке объектов недвижимости. Пространственная рента имеет принципиально иную экономическую сущность - понесенные затраты ни при каких условиях не могут напрямую объединяться с доходом (одним из видов которого является рента). Введение показателя Сулучш.зем. позволяет обеспечить допонительную методическую выверенность затратного подхода, так как в этом случае в расчет включаются только затратные составляющие.
Учет факторов пространственной среды
при реализации сравнительного подхода заключается в следующем:
а) в качестве базового показателя принимаются конкретные цены реально функционирующего рынка городской недвижимости. Они отражают всю гамму потребительских характеристик конкретных объектов, в том числе, их местоположение. Само изменение цен, в своей совокупности формирующих так называемый ценовой рельеф, четко отражает влияние пространственного фактора и дает возможность количественного анализа его составляющих;
б) сравнительный подход основывается на аналоговом методе. На уровне локального местоположения (в границах кадастрового квартала) прямой аналог практически отсутствует. Следовательно, различия в конкретных ценах объектов недвижимости (АЦ), отличающихся только своим конкретным местоположением, представляет собой пространственную ренту этих объектов (стоимостное выражение совокупного влияния факторов пространственной среды). Задавая обоснованный с позиций повышения эффективности пространственно-экономического развития предел изменения АЦ, можно обеспечить фрагментацию городского пространства в зависимости от изменения Бовщ. Таким образом, реализация сравнительного подхода дает возможность осуществить оценочное зонирование городской территории.
Изменения рыночной конъюнктуры, непосредственно отражаемые сравнительным подходом и приводящие к соответствующим изменениям Ц и ДЦ, не порождают изменений пространственных границ тех фрагментов городской территории, на которых расположены соответствующие ценовые диапазоны. Иначе говоря, изменение абсолютных значений цен не приводит к изменению пространственного распределения объектов недвижимости с соответствующим уровнем цены в относительном выражении.
Сущность предложенных корректировок доходного подхода заключается в том, что территория города рассматривается в качестве пространственно распределенного рынка аренды недвижимости (как основной формы использования доходной недвижимости). Конкретные фрагменты территории города различаются между собой по уровню арендной платы (АП).
Каждый кадастровый квартал соответствует определенному доходу {Д*!л} зависящему от уровня АП. Введя показатель предельного изменения дохода (Б = ААП), можно сформировать территориальные фрагменты, объединяющие объекты недвижимости с равными значениями {{Дх^} '], которые будут представлять собой
первичные доходные зоны. По сформированным доходным зонам рассчитывается величина ставки капитализации (И):
К - АПфункц. / Ц функи. , (12)
как средневзвешенная вел!гчина доходности объектов недвижимости различного функционального назначения.
Предложенный подход позволяет получить величину Я, как результат расчетных процедур, а не экспертно, как это имеет место в оценочной практике;
отразить реальное состояние рынка и, следовательно, реальную динамику капиталообразования;
обеспечить адекватный учет двух важнейших с позиций целей и задач определения рыночной стоимости характеристик объекта недвижимости - его местоположения (Л четко дифференцирована в пространстве) и функционального назначения (Я имеег разную величину для несовпадающих видов использования).
В результате апробации методических положений исследования на основе регрессионного анализа данных московского рынка недвижимости было установлено;
- среди факторов пространственной среды наибольшее влияние на величину рыночной стоимости оказывает показатель транспортной доступности, ранг значимости которого находится в диапазоне 3,5 -5- 2,5 по отношению к уровню стоимости улучшений;
- различие в уровне стоимости улучшений на территории с равной транспортной доступностью изменяет рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах 30 -5- 40 %, что можно считать выражением уровня пространственной ренты ситуса;
- природно-ландшафтные характеристики (прежде всего, экологическая обстановка) допонительно изменяют рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах + 3 -=- 5 % от уровня, определяемого показателями транспортной доступности и стоимости улучшений;
- различия в рыночной стоимости объектов недвижимости, не определяемые факторами пространственной среды, находятся в пределах до 40 %, что отражает высокую степень влияния субъективных потребительских предпочтений и социальных факторов.
Заключение содержит основные выводы диссертационного исследования;
1. Факторы пространственной среды являются исходным условием существования и базисной характеристикой любого объекта городской недвижимости.
Комплексный учет факторов пространственной среды является необходимым условием оценки любых объектов городской недвижимости.
2. Предложенные методические подходы в своей совокупности могут быть использованы для целей регулирования и пространственно-экономического развития городской недвижимости. Повышение эффективности пространственно-экономического развития может бьггь обеспечено на основе оценочного зонирования городских территорий с учетом влияния факторов пространственной среды города.
3. Применение разработанных расчетных моделей позволит более точно определять рентную составляющую стоимостного эквивалента объектов недвижимости, что даст возможность совершенствования налогообложения недвижимости и уточнения показателей платного землепользования.
Основные положения и результаты диссертационного исследования изложены в следующих работах-.
1. Учет экологического фактора при оценке объектов недвижимости. -Муниципалитет, 1999, № 12. - 0,4 п.л.
2. Недвижимость компании как объект управления и оценки. - Оборудование (приложение к журналу Эксперт), 2000, № 2 - 0,35 п.л.
3. Инновационный подход к формированию системы управления недвижимостью. - М.: МГТУ Станкин, 2000 - 0,15 п.л.
4. Экономика и-управление недвижимостью: Учебник для вузов (рекомендован Министерством образования РФ в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по всем строительным специальностям), гл. 2 Городское пространство и его влияние на стоимость объекта недвижимости / Под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999.
Лицензия Р № 020675 от 09.12.97 г.
Подписано в печать /ЙУ^ Д^СЙ" Формат 60x84 1/16 Печать офсстная И- Л/}_Объем/пл. Т. %0_Заказ № %
Московский государственный строительный университет. Типография МГСУ, 129337, Москва, Ярославское шоссе, 26, тел.: 183-9190.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кулаков, Кирил Юрьевич
Введение.-.
Глава I. Теоретические и методологические подходы к оценке городского пространства.
1.1. Концепции формирования и развития города как методологическая основа оценки городского пространства.
1.2. Анализ методов оценки объектов городской недвижимости.
Глава II. Моделирование оценки пространственной среды города.
II. 1. Городское пространство как декомпозиционная структура.
11.2. Анализ города как пространственной системы.
11.2.1. Базисные пространственные характеристики.
11.2.2, Функциональная структура города.
11.3. Факторы пространственной среды как основа оценочного зонирования городской территории.
11.3.1. Анализ ландшафтных характеристик
11.3.2. Анализ транспортной доступности.
11.3.3. Анализ стоимости улучшений.
11.3.4. Анализ градостроительной ценности.
11.3.5. Локальное местоположение.
Глава III. Экономический анализ факторов пространственной среды и направления его практического использования.
III. 1. Методические аспекты стоимостного анализа факторов пространственной среды города.
111.2. Использование основных положений теории оценки при анализе факторов пространственной среды города.
111.3. Оценка рыночной стоимости объектов городской недвижимости с учетом влияния факторов пространственной среды
Диссертация: введение по экономике, на тему "Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости"
Принципиальные изменения экономической системы, осуществляемые в Российской Федерации с 1992 года, сущность которых составляет формирование рыночных отношений, в качестве одного из закономерных следствий привели к созданию рынка недвижимости. Этот рынок представляет собой один из наиболее динамичных секторов национальной экономики. Можно констатировать, что в РФ нашла свое подтверждение одна из основных тенденций экономической динамики, характерная для всех без исключения стран с рыночной организацией хозяйства: именно рынок недвижимости является индикатором общего состояния экономической системы, во многом определяя направления и уровень ее развития.
На современном этапе на первый план выходят проблемы формирования целостной системы управления недвижимым имуществом, что дожно явиться одним из главных условий устойчивого экономического роста. Определяющим условием решения этих проблем служит обеспечение эффективного пространственно-экономического развития недвижимости, конечной целью которого является достижение наилучших показателей использования объектов недвижимости с учетом характеристик той пространственной среды, в которой они находятся. Выпонение отмеченного условия связано с необходимостью разработки методических подходов, позволяющих адекватно отразить результирующее воздействие факторов пространственной среды на рыночную стоимость объектов недвижимости, которая представляет собой интегральный показатель их экономической и общественной ценности. Разработка подобных методических подходов и рекомендаций отвечает насущным потребностям развития сферы недвижимости в направлении совершенствования рыночных отношений. Она позволит отразить устойчивые закономерности и характер влияния факторов пространственной среды города на изменение стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.
Актуальность темы исследования обусловлена:
- важным значением как объекта инвестирования и решающего фактора экономического роста;
- первоочередной ролью факторов пространственной среды города в формировании рыночной стоимости объектов недвижимости, сложностью и многоаспектностью города, как пространственной системы;
- неразрывной взаимосвязью градостроительных решений по развитию недвижимости с экономическими показателями ее использования;
- необходимостью максимизации рыночной стоимости земельно-имущественного комплекса, являющейся критерием эффективности управления городской недвижимостью;
- недостаточно поным отражением в действующих методических рекомендациях воздействия факторов пространственной среды города в комплексе их конкретных характеристик на рыночную стоимость объектов городской недвижимости; необходимостью формирования эффективных механизмов регулирования пространственно-экономического развития и рыночного оборота городской недвижимости.
В связи с тем, что местоположение представляет собой атрибут любого объекта недвижимости, учет влияния пространственной среды, в которой существует объект недвижимости, дожен являться обязательной составной частью процесса оценки. Анализ этого влияния в его наиболее существенных аспектах составляет основное содержание диссертационного исследования.
Целью исследования является разработка методических подходов, позволяющих повысить точность оценки рыночной стоимости объектов городской недвижимости на основе комплексного учета факторов пространственной среды города.
Цель исследования реализуется посредством решения следующих задач:
- анализ факторов пространственной среды города и характера их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;
- определение параметров декомпозиционной структуры, критериев и методов оценочного зонирования городского пространства;
- разработка рекомендаций по оценочному зонированию городских территорий;
- обоснование состава факторов, определяющих сравнительные преимущества местоположения и результаты его стоимостной оценки;
- разработка методов и агоритмов определения рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом влияния факторов пространственной среды города.
Предметом исследования являются факторы пространственной среды города и их влияние на стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости.
Объектом исследования являются объекты недвижимости в границах пространственной системы города.
Теоретической и методологической основой исследования явились основные положения экономической теории, теории градостроительства, теории оценки недвижимости, труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов. Проблемам повышения эффективности градостроительства во взаимосвязи с пространственным развитием городов посвящены работы А.Э. Гутнова, Г.А. Гольца, П. Мерлена, К. Линча и др. Исходной базой исследования послужили модельносистемная концепция территориально-пространственного развития города, разработанная проф. Л.И. Павловой и результаты научной разработки проблем градостроительной оценки территорий городов, осуществленной проф. С.И. Кабаковой. Исследование вопросов, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов городской недвижимости, осуществлено с использованием положений, содержащихся в трудах, подготовленных под руководством и при участии проф. П.Г. Грабового, проф. И.Г. Лукмановой, проф. В.М. Рутгайзера, проф. Е.И. Тарасевича, а также ряда зарубежных ученых - Дж. Фридмана и Ник. Ордуэя, Генри С. Харрисона, К. Эккерта и др.
Научная новизна проведенного исследования заключается в:
- методическом обосновании анализа пространственной среды города как обязательной составной части процедуры оценки объектов недвижимости; уточнении содержательной характеристики понятия пространственная среда, конкретизации ее параметров, системном анализе пространственной среды города и определении на этой основе факторов, оказывающих влияние на величину стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости;
- определении критериев, уровней и направлений декомпозиции городского пространства применительно к целям и задачам определения рыночной стоимости объектов недвижимости; формировании комплекса функциональных зависимостей, совокупность которых определяет закономерности и степень влияния пространственной среды города на результаты оценки объектов недвижимости;
- обосновании подходов к оценочному зонированию городских территорий в целях повышения эффективности пространственно-экономического развития городской недвижимости;
- корректировка методов и агоритмов определения рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом влияния факторов пространственной среды города.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанных конкретных методических предложений для: повышения эффективности пространственно-экономического развития недвижимости посредством оценочного зонирования городских территорий;
- обоснования методов и агоритмов определения рыночной стоимости объектов городской недвижимости на основе комплексного учета факторов пространственной среды;
- использования в качестве элемента экономического механизма регулирования первичного рынка недвижимости при определении стартовых цен объектов недвижимости;
- применения системы разработанных критериев и показателей для рационализации принимаемых градостроительных решений;
- использования при формировании достоверной информационной базы для целей налогообложения недвижимого имущества.
Основным методом исследования послужил системный подход, обеспечивающий раскрытие содержательной характеристики элементов пространственной системы и анализ взаимосвязей, определяющих результирующее воздействие на рыночную стоимость объектов недвижимости.
Основное содержание диссертационной работы включает три главы.
В главе I содержится сравнительный анализ теоретических и методологических подходов к оценке городского пространства. Рассматриваются пространственные аспекты градостроительной эволюции и особенности города, как пространственно организованной системы. При этом характеристики местоположения рассматриваются, как атрибут и компонента потребительной стоимости любого объекта городской недвижимости. Обосновывается первичность характеристик пространственной среды города с позиций влияния на все экономические показатели использования объектов недвижимости и вывод о необходимости соответствующей корректировки существующих методов определения их рыночной стоимости.
В главе II предпринят анализ факторов пространственной среды города, в своей совокупности формирующих критериальный показатель оценки городских территорий - градостроительную ценность. Определены пространственные параметры декомпозиционной структуры города, компоненты градостроительной ценности и методические подходы к определению характера и степени их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости.
В главе III рассматриваются методические аспекты применения теории ренты в стоимостном анализе влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость. Обосновываются корректировки агоритмов оценки, позволяющие получить более точные значения оценки рыночной стоимости в зависимости от конкретных характеристик местоположения объектов недвижимости. Приведен пример расчета рыночной стоимости по разработанным агоритмам.
В заключении приводятся основные выводы по результатам проведенного исследования, а также обосновываются направления дальнейших исследований закономерностей влияния факторов пространственной среды города на стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости.
На защиту выносятся:
- комплекс функциональных зависимостей влияния факторов пространственно-экономической среды города на рыночную стоимость объектов недвижимости;
- методические подходы к оценочному зонированию городских территорий с учетом градостроительной ценности;
- методика оценки рыночной стоимости с учетом влияния факторов пространственной среды города;
- расчетные модели определения рыночной стоимости объектов городской недвижимости.
По теме исследования опубликовано 3 работы общим объемом 0,9 п.л. Материалы исследования использованы в гл. 2 Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости учебника для ВУЗов Экономика и управление недвижимостью под общ. ред. докт. экон. наук, проф. П.Г. Грабового (рекомендован Министерством образования РФ в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по всем строительным специальностям).
Диссертационная работа включает три главы общим объемом 168 стр. В тексте работы содержится 15 рисунков, 5 таблиц. Индексация формул включает порядковый номер главы и порядковый номер формулы в данной главе; нумерация рисунков - сквозная по всей работе.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кулаков, Кирил Юрьевич
Заключение
Неразрывная связь с землей является родовой характеристикой недвижимости. Вместе с тем, такой аспект этой характеристики, каким является пространственный фактор, до сих пор не становися предметом самостоятельного исследования. Бурное развитие российского рынка недвижимости и вызванное этим широкое распространение и масштабы оценочной деятельности обуславливают настоятельную необходимость решения данной проблемы.
Результаты проведенного исследования позволяют сформулировать следующие выводы:
1. Факторы пространственной среды являются исходным условием существования и базисной характеристикой любого объекта недвижимости, представляющий собой его атрибут. Таким образом, адекватный учет факторов пространственной среды является необходимым условием экономического анализа, в том числе, такого его конкретного вида, каким является оценка. Реализация методических подходов к оценке, включающих комплексный учет пространственного фактора, обеспечивает допонительную обоснованность определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
2. Разработанная методика системной декомпозиции городской территории позволяет определить состав факторов пространственной среды города и учитывать характер их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости.
3. Качественным критерием оценки городского пространства является уровень градостроительной ценности (ГЦ), компонентами которой являются транспортная доступность, стоимость улучшений и природно-ландшафтные характеристики. Первые две компоненты находятся в четкой взаимосвязи с пространственными характеристиками города.
4. Стоимостным эквивалентом пространственного фактора является пространственная (территориальная) рента (Rnpocmp)- R-простр. формируется в процессе использования объектов недвижимости и, следовательно, представляет собой часть его суммарного стоимостного эквивалента. Величина Rnp0cTp. формируется под воздействием конкретных характеристик каждого из декомпозиционных уровней городского пространства.
5. Корректность и эффективность использования результатов оценки объектов городской недвижимости могут быть повышены за счет применения разработанной методики оценочного зонирования, позволяющей: а) существенно повысить удельный вес аналитических расчетов вместо выпоняемых в реальной оценочной практике экспертных процедур; б) обеспечить четкое разграничение рентных факторов по компонентам имущественного комплекса (земельный участок и находящиеся на нем улучшения); в) гарантировать необходимую точность расчетов всех стоимостных показателей в зависимости от конкретных характеристик местоположения объекта городской недвижимости; г) обеспечить более поное соответствие принципу лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости в процессе анализа эффективности инвестиционных проектов.
6. Учет факторов пространственной среды позволит более комплексно решать проблемы пространственно-экономического развития городской недвижимости и может рассматриваться в качестве одного из условий повышения его эффективности за счет адекватного определения рыночной стоимости.
7. Применение разработанных расчетных моделей позволит более точно определять рентную составляющую стоимостного эквивалента объектов недвижимости, что даст возможность совершенствования налогообложения недвижимости и уточнения показателей платного землепользования.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кулаков, Кирил Юрьевич, Москва
1. Официальные материалы
2. Конституция (Основной закон) Российской Федерации.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 (Проект).
6. Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" (в ред. Закона РФ от 22.12.92 №4178-1, Федеральных законов от 11.08.94 №25-ФЗ, от 27.01.95 № 10-ФЗ).
7. Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.97.
8. Закон РФ О плате за землю № 158-ФЗ от 31.12.97.
9. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЭ от 29.07.98.
10. Постановление Правительства РФ О порядке определения нормативной цены земли № 1204 от 03.11.94.
11. Постановление Правительства РФ О порядке определения нормативной цены земли № 319 от 15.03.97.
12. ГОСТ Р 51195.0.01-98 Единая система оценки имущества. Основные положения (Проект).
13. ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения (Проект).
14. Закон г. Москвы "О ставках земельного налога" №1 от 21.01.98.
15. Закон г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" №34 от 16.07.97.
16. Закон г.Москвы "Об оценочной деятельности в городе Москве" №3 от 11.02.98.
17. Постановление Правительства Москвы О ходе реализации мероприятий по земельной реформе в г. Москве № 174а от 31.03.92.
18. Распоряжение Мэра Москвы "О кадастровом районировании города, о структуре кадастровых номеров земельных участков и объектов недвижимости" № 104-РМ от 06.02.97.
19. Распоряжение Мэра Москвы "О нормативных правовых актах по оценке недвижимости" № 644-РМ от 29.06.98.
20. Распоряжение Мэра Москвы "Об арендной плате за землю в городе Москве № 980-РМ от 25.09.98.
21. Распоряжение Мэра Москвы "Об индексации действовавших в 1998 году ставок земельного налога № 393-РМ от 22.04.99.
22. Распоряжение Мэра Москвы "Об арендной плате за землю в городе Москве № 980-РМ от 25.09.98.
23. Распоряжение вице-мэра Москвы О мерах по реализации Закона РСФСР "О плате за землю" № 173-РВМ от 31.03.92.
24. Приказ Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ "Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности" № 87 от 04.04.92.
25. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества МКСОИ (TIAVSC). Общие понятия и принципы оценки. М.: 1995.
26. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества МКСОИ (TIAVSC). МСО-1 Рыночная стоимость как база оценки. М.: 1995.
27. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества МКСОИ (TIAVSC). МСО-2 Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. М.: 1995.
28. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества МКСОИ (TIAVSC). МСО-6 Учет в процессе оценки факторов окружающей среды. Основные положения -М.: 1995.
29. Чампнис Питер. Утвержденные Европейские Стандарты Оценки Недвижимости (TEGOVA). М.: РОО, 1998.
30. СТО РОО 10-01-95. Система нормативных документов Российского общества оценщиков. Основные положения. М.: РОО, 1995.
31. СТО РОО 21-01-95. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества. Основные положения М.: РОО, 1995.
32. СТО РОО 20-01-96. Общие понятия и принципы оценки М.: РОО, 1996.
33. СТО РОО 25-01-96. Учет в процессе оценки факторов окружающей среды. Основные положения М.: РОО, 1996.1.. Специальная литература
34. Барбаш Н.Б. Методика изучения территориальной дифференциации городской среды. М., 1986.
35. Березин М.П. Градостроительное развитие и рынок недвижимости Санкт-Петербурга, информированность участников В сб.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. - С-Пб.: ООО Лимбус Пресс, 1994.
36. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций М.: Интерэксперт, ИНФРА - М, 1995.
37. Блауберг И.В., Юдин Э.Г. Становление и сущность системного метода. -М.: Наука, 1973.
38. Бодырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Издательство: Центр Менеджмента, Оценки, Консатинга, 1998.
39. Бофиль Р. Пространства для жизни / Пер. с фр. М.В. Предтеченского; Под ред. А.Н. Шукуровой. М.: Стройиздат, 1993.
40. Бранч М. Проектирование городской среды. М.: Стройиздат, 1979.
41. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов А.В. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель Москвы. Вопросы оценки, 1998, №2, с. 47-62.
42. Витт М.Б. Экономическая оценка земли при строительстве. М.: Стройиздат, 1992.
43. Владимиров В.В., Фомин И.А. Основы районной планировки. М.: Стройиздат, 1995.
44. Герцберг Л.Я., Мейксин О.С., Ронкин Г.С. Проблема оценки городских территорий и совершенствование хозяйственного механизма. / Труды ВНИИСИ. Вып. 5.-М., 1982.
45. Гидион 3. Пространство, время, архитектура / Сокр. пер. с нем. М.В. Леонене, И.Л. Черня. 3-е изд. - М.: Стройиздат, 1984.
46. Гольц Г.А. Транспорт и расселение. М.: Транспорт, 1989.
47. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки. Вопросы оценки, 1996, январь-март, с. 23-28.
48. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. -М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999.
49. Градостроительные проблемы крупного города (городской центр) / ЛенНИИПградостроительства. -М., 1975.
50. Грибовский С.В. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа. Вопросы оценки, 1998, №1, с. 34-39.
51. Гутнов А.Э. Город как объект системного исследования. М.: Стройиздат, 1977.
52. Гутнов А.Э. Эволюция градостроительства. М.: Стройиздат, 1984.
53. Демин А.С. Проблемы оценки земельной собственности. Вопросы оценки, 1996, январь-март, с. 29-34.
54. Жилищная экономика / Под ред. Генри Поляковского. М.: Дело, 1995.
55. Занадворов B.C., Занадворова А.В. Экономика города: Учебное пособие. М.: ИЧП Издательство Магистр, 1998.
56. Зитте К. Художественные основы градостроительства / Пер. с нем. Я. Крастиньша. М.: Стройиздат, 1993.
57. Изварин Е.И., Назаров К.Ф. К становлению градорегулирования на правовой основе В сб.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. - С-Пб.: ООО Лимбус Пресс, 1994.
58. Кабакова С.И. Градостроительная оценка территорий городов. М.: Стройиздат, 1973.
59. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1973.
60. Каганова С., Березин М. Рынок городской недвижимости: тенденции развития. Вопросы экономики, 1993, №7. - с. 70-81.
61. Кибл JI. Городская и районная планировка / Пер. с англ. М.: Стройиздат, 1965.
62. Кондаков Н.И. Логический словарь. М.: Наука, 1971.
63. Кофф Г.Л., Петренко С.И., Лихачева Э.А., Котлов В.Ф. Очерки по геоэкологии и инженерной геологии Московского столичного региона / Под ред. Н.А. Богданова и А.И. Шеко. М.: РЭФИА, 1997.
64. Кочетков А.В. Экономическая эффективность градостроительных решений. -М.: Стройиндустрия, 1980.
65. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений: Учебное пособие. М.: изд-во АСВ, 1998.
66. Курно О. Основы теории шансов и вероятностей. М.: Наука, 1970.
67. Лаппо Г.М. География городов: Учеб. пособие для геогр. ф-тов вузов. -М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 1997.
68. Линч К. Образ города. М.: Стройиздат, 1982.
69. Линч К. Совершенная форма в градостроительстве. М.: Стройиздат, 1986.
70. Маддала Г.С., Тода Я., Ноздрина Н. Анализ аукционных цен на квартиры в Москве (опыт моделирования). Вопросы экономики, 1993, №7. - с. 99-110.
71. Маркс К. Капитал, т. III. К. Маркс, Ф. Энгельс. Сочинения, т. 25. - М.: Политиздат, 1963.
72. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения / Пер. с франц. -М.: Прогресс, 1977.
73. Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров: Материалы междун. научно-практич. конф. (14-16 окт. 1999 г.): Сб. 1,2/ Правительство Москвы; Моск. гос. строит, ун-т. -М.: МГСУ, 1999.
74. Общая теория статистики: Статистическая методология в изучении коммерческой деятельности: Учебник / А.И. Харламов, О.Э. Башина, В.Т. Бабурин и др.; Под ред. А.А. Спирина, О.Э. Башиной. М.: Финансы и статистика, 1994.
75. Организация налогообложения и оценки недвижимости: В 2-х т.т. / Под ред. Джозефа К. Эккерта 1997.
76. Основы бизнеса на рынке недвижимости. С.-Пб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997.
77. Основы теории градостроительства: Учебн. для вузов. Спец. Архитектура / З.Н. Яргина, Я.В. Косицкий, В.В. Владимиров и др.; Под ред. З.Н. Яргиной. М.: Стройиздат, 1986.
78. Оценка недвижимости в Москве (сборник нормативных правовых актов и других документов). Вып. 1, 2. М.: Отдел информации УД Мэрии Москвы, 1998-99.
79. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под. ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА - М.: 1997.
80. Оценка рыночной стоимости недвижимости. 4.1,2 М.: Российское общество оценщиков, 1994.
81. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998.
82. Оценка стоимости недвижимого имущества. Отчет Американского института по оценке недвижимости / Пер. с англ. М.: 1991.
83. Павлова Л.И. Город: Модели и реальность. М.: Стройиздат, 1994.
84. Пахомова Н.В., Рихтер К.К. Экономика природопользования и экологический менеджмент: Учебник для вузов. СПб.: Издательство С.-Петербургского ун-та, 1999.
85. Пригородные пассажирские сообщения. Обзор. -М., 1968.
86. Проблемы оценки недвижимости и бизнеса в экономике переходного периода. М.: РОО, 1994.
87. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998.
88. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.: Экономика, 1996.
89. Развитие оценочной деятельности и создание "Единой системы оценки собственности" в Российской Федерации. (Материалы 1-ой Всероссийской конференции "Оценка национального богатства страны". Том I). М.: 1997.
90. Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. -Сочинения, т. I. ОГИЗ, Госполитиздат, 1941.
91. Ромм А.П. Математико-модельные основы комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий. Вопросы оценки, 1997, №4, с. 2-11.
92. Ромм А.П. Практика массовой оценки городских земель на примере кадастровой оценки земель г. Москвы. Вопросы оценки, 1998, №4, с. 23-40.
93. Ромм А.П. Фундаментальные стоимостные характеристики городской недвижимости в практике оценки. Вопросы оценки, 1999, №3, с. 45-48.
94. Ромм А., Свинаров А. Оптимизация функционального зонирования территории города. Киев, Будивельник, 1984.
95. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика ; Сборник статей С-Пб.: ООО Лимбус Пресс, 1994.
96. Соколов Л.И. Центр города функции, структура, образ. - М.: Стройиздат, 1992.
97. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. С-Пб.: Изд-во СПб ГТУ, 1998.
98. Теория и методы оценки недвижимости: учебное пособие. С-Пб.: Издательство СПбГУЭФ, 1998.
99. Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города / Тезисы IV Международной конференции Оценка для целей приватизации, реструктуризации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт. С-Пб., 1997.
100. Форрестер Дж. Динамика развития города. М.: Прогресс, 1974.
101. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.: Дело тд., 1995.
102. Ю2.Хамецкий Р.И. Закономерности образования земельной ренты и особенности развития города. Промышленное и гражданское строительство, 2000, №1, с. 23-26.
103. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Уч. пособие / Пер. с англ. -М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.
104. Хол П. Городское и региональное планирование М.: Стройиздат, 1993.
105. Цукерман Говард А., Блевинс Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития-М.: Диамант-Меркурий-М, 1994.
106. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1996.
107. Чистякова Т.Н., Харрисон Ф. Земельная рента стратегическое оружие России. - Жилищное строительство, 1993, № 5. - с. 2-5.
108. Шагин A.M. Современные проблемы взаимодействия градостроительной и земельной политики В сб.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. -С-Пб.: ООО Лимбус Пресс, 1994.
109. Шакин В.А. Вопросы методики оценки недвижимого имущества, имеющего культурную и историческую ценность. Вопросы оценки, 1997, №3, с. 30-35.
110. Щеглов В.А. Некоторые вопросы и методические приемы кадастровой оценки земель для целей налогообложения. Вопросы оценки, 1998, №1, с. 21-33.
111. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999.
112. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Дело, 1999.
113. Яницкий О.Н. Экология города. Зарубежные междисциплинарные концепции. М.: Наука, 1984.
114. Яргина З.Н. Градостроительный анализ. М.: Стройиздат, 1981.
115. Deutsch K.W. On social communication at the metropolis, лdaedalus, Journal of the American Academy of Arts and Sciences, Boston, Mass., vol. 90, No 1, 1961.
116. Doxiadis C.A. Five principles for the creation of human settlements. лExistics, 1969, X, vol. 28, No 167.
117. Lehmann H. Ricardos und Thunens Grenzanalyse auf der Grundlage der klassischen Arbeitwerttheorie. лWirtschaftswissenschaft, 1976, №1.
118. The Athens Charter. Paris. 1973.
119. The regions growth. Regional Plan Association. N.Y., 1967.
120. Webber M. The post-city age. лInternal Structure of the City, N.Y., 1974.
Похожие диссертации
- Оценка эффективности использования земельных участков объектов коммерческой недвижимости в Республике Армения для целей налогообложения
- Методы анализа и регулирования пространственного развития города
- Нейро-нечеткие модели и инструменты для регионального управления объектами коммерческой недвижимости